在西班牙購買物業時的交樓流程
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完成交易是在公證人處進行的一次預約，您會在那裏簽署契據並支付餘款。只有在您視察物業並記下任何瑕疵後，才應該交收鎖匙。絕對不能提前交收。
完成交易日流程
- 預約前物業已按協定狀況進行檢查任何瑕疵首先都要列入書面清單並註明日期。
- 在公證人處確認身份，宣讀契據
- 同一時間支付餘款
- 同一時間簽署契據
- 同一次預約交收鎖匙只有在完成上述驗樓後才可進行，絕不能提前。
- 同日提交契據登記以電子方式送交土地註冊處，其後才會完成正式註冊。
完成交易當天誰會在場？他們會做甚麼？
現場最多有四方人士，而只有其中一方是在保障您。西班牙公證人見證簽署，並將買賣轉為公證契據，但不會檢查該物業是否值得購買。完成交易，即簽署日，通常比人們預期所需的時間短。公證人會宣讀契據的重要條款，並確認各方人士及任何授權書的身份。支付餘款、簽署契據，然後交收鎖匙。最令外國買家感到意外的不是程序，而是在場哪些人正在保障他們，以及哪些人並沒有保障他們。
- 公證人公職人員，並不代表任何一方
- 他們負責甚麼
- 核實身份，重新查核當刻的土地註冊紀錄，並賦予契據法律形式。
- 公證人不會做甚麼
- 代表任何一方進行談判，或判斷這項購買是否明智。
- 誰支付公證人費用
- 按照政府訂定的收費標準收取。通常按慣例由買方支付，按揭交易則由貸款人支付。
- 您的律師只有您
- 他們負責甚麼
- 確認法律查核仍然有效，解釋契據內容，並可根據授權書代您簽署。
- 公證人不會做甚麼
- 在任何階段代表賣方或銀行行事，或接受口頭承諾取代書面承諾。
- 誰支付公證人費用
- 由您承擔，通常約為價格的 ~1 %。
- 賣方或發展商的代表賣方一方
- 他們負責甚麼
- 簽署，並交付物業及鎖匙。
- 公證人不會做甚麼
- 承諾合約已有承諾以外的任何事項。
- 誰支付公證人費用
- 他們自己的費用。購買新建物業時，這項費用已包含在您支付的樓價內。
- 銀行如有按揭
- 他們負責甚麼
- 派代表與買賣一同簽署貸款契據，並在該刻發放款項。
- 公證人不會做甚麼
- 在契據簽署前發放款項。
- 誰支付公證人費用
- 由您透過貸款本身的安排費用支付。
公證人會否查核物業是否物有所值？不會。公證人確認身分，在當刻重新查核登記資料，並賦予契據法律形式。價格是否公平、建築物是否結構良好，以及業主立案法團是否有欠款，都是獨立問題。這些事項應由您的律師及測量師事先處理，而不是由公證人在簽署當天處理。
為何驗樓要在簽署前進行，而不是之後？
因為一旦您簽署並付款，您便失去進行驗樓所依據的議價籌碼。若完成交易的次序錯誤，從外表看來仍是一樣：一次簽署，一套鎖匙。真正的分別在於一旦發現問題，風險由誰承擔。歸根究柢，就是按正確次序完成三個步驟。
- 核對物業是否符合雙方協議對於二手物業，這表示確認物業狀況符合合約，並確認清單中列明的任何物品（電器、家具、裝置）仍然存在。對於新建物業，這表示進行snagging檢查。檢查時間取決於發展商：部分項目會在業權轉移前進行，其他項目則會在轉移後進行。
- 不符合之處列入書面清單您簽署後，口頭保證「下星期」會修妥某項問題便毫無價值。一份註明日期並在完成交易前交予對方的瑕疵清單，才是把爭議轉化為雙方同意的待辦事項清單的文件。
- 然後才是契據、餘款及鎖匙簽署與付款同時進行，並應在同一次約見中交付鎖匙。若次序倒轉，買方早已失去令第二步值得進行的議價籌碼。
沒有任何單一法律規定這個確切次序屬強制性。但這是標準而稳妥的做法，您的預約及買賣合約亦應明確列明。對次序沒有規定的合約，會令您只能依賴善意，而不是依賴文件。
如果交付鎖匙後才發現瑕疵，該怎麼辦？與新建物業相比，二手物業出現這種情況時較難處理。二手物業幾乎沒有保養，除非賣方知道並隱瞞有關隱藏瑕疵，否則您沒有索償權。對於新建物業，下文所述的法定保養仍然適用，無論何時發現瑕疵，但須受各自的期限限制。
取得鎖匙後，您享有甚麼保養？
新建物業有三個獨立的保養期，由竣工日起計，結構本身最長可達 10年。轉售物業幾乎沒有保養保障，只有在賣方知悉缺陷並刻意隱瞞的情況下，才可提出範圍狹窄的申索。這是兩種購買方式之間最重要的法律差異，亦決定了竣工前檢查是否值得仔細進行。
交樓日10年後
- 飾面：油漆、鋪磚、木工1年
- 裝置及適居性3年
- 結構：地基、樑柱、承重牆10年
新建物業二手物業
- 針對影響建築物結構安全的缺陷提供十年保證，包括地基、樑柱及承重牆。
- 沒有這類法定保證。賣方只會就其在出售時知悉並隱瞞的隱藏缺陷承擔責任。這類申索範圍狹窄，而且難以證明。
- 針對裝置或建築構件不符合適居性、安全或功能要求的缺陷，提供三年保證。
- 不適用。完成交易時物業內的一切，就是您所擁有的，包括其年齡及損耗。
- 由建造商持有，針對油漆、鋪磚及木工等裝修缺陷提供一年保證。
- 不適用，理由相同。
- 受保缺陷出現後，有兩年時間提出申索，由缺陷出現之時起計，而不是由完成交易起計。
- 這裏相應的申索，是針對賣方知悉的隱藏缺陷。您必須證明這項事實，而不是依賴會自動開始計算的保證期。
這項實際後果直接源於法律，而不是個人意見。對於二手物業，保障您的工作在簽署文件前已經完成，因為在此之後能為您提供保障的措施非常少。對於新建物業，無論如何都會有保證，但仍取決於缺陷是否有文件記錄。這正是 snagging 驗樓及書面清單的用途。
新建物業的十年保證由誰負責？參與建築流程的所有專業人士，通常包括發展商、建造商及技術專業人員，依法須就十年內出現的結構缺陷承擔共同及個別責任。您的律師會就特定缺陷準確確定應向誰提出申索，因為可能同時有多於一方需要負責。
您是否必須身在西班牙才能親自完成交易？
不必。如果您的律師持有涵蓋這項事宜的授權書，他可以代表您簽署契據，您無須身在該國也能完成交易。這是西班牙做法容許的一項實用安排，但首次置業人士往往最不了解。以下三種方式應如何選擇，取決於個人情況，而不是專業建議。
- Option 1親自出席您會親自查看物業及房間，在物業不可逆轉地成為您所有的當天完成。
- 前往西班牙
- 一次，僅限當天
- 由誰簽署
- 由您親自辦理
- 注意事項
- 只涉及一般旅程安排
- Option 2推薦授權書您的律師會代表您完成整個約見程序。
- 前往西班牙
- 零次，僅限此步驟
- 由誰簽署
- 您的律師
- 注意事項
- 授權書必須明確列明完成交易
- Option 3混合方式，透過視像通話您會遙距參與約見，而您的律師會根據同一份授權書簽署。
- 前往西班牙
- 零次，但您會觀看
- 由誰簽署
- 您的律師
- 注意事項
- 仍需與完全授權相同的授權書
在您視物業為已交付前，應確認甚麼？
無論您親自到場，還是依賴律師的報告，以下都是您應檢查的事項。這並非服務要約，而是完成交易在法律上應包括的內容。| 確認事項 | 為何重要 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 簽署前 | ||
| 該物業符合已協定的狀況 | 您購買的是議定價格時的物業狀況，而不是之前住戶搬出後碰巧呈現的狀況。 | 沒有完成交易前檢查的書面記錄，或以口頭保證代替記錄。 |
| 如有任何問題，便有一份附日期的缺陷清單 | 這份文件把已議定的待辦事項清單轉化為日後可以提出證明的資料，而不是一場沒有證據的爭議。 | 沒有任何書面記錄，只承諾「稍後」會處理。 |
| 對於新建物業，完成證明書及首次入住牌照均已備妥 | 沒有 licencia de primera ocupación，物業在法律上不得入住或接駁公用設施，而該牌照通常要到建造工程最後階段才會發出。 | 在其中一份文件尚未發出前，便承諾入住日期。 |
| 預約當天 | ||
| 所有鎖匙及門禁卡均已清點 | 設有門禁的屋苑通常會發出比您當天獲交付的數量更多的門禁卡及感應扣。 | 只有一條鎖匙，亦沒有確認總共有多少條。 |
| 已讀取及記錄各個讀數，並註明日期 | 完成交易後，通常就是在這裏出現誰使用了甚麼的爭議。 | 當天沒有讀取讀數，因此第一張賬單對雙方而言都只是估算。 |
| 餘款在契據簽署的同一刻支付 | 這是保障交易安全的機制：款項與鎖匙同時交接，而不是預先憑信任交付。 | 任何要求您在預約前交付款項的安排，包括新建物業的保證制度以外，或二手物業的您律師客戶賬戶以外的付款要求。 |
| 事後數天內 | ||
| 契據確實已提交註冊 | 在公證人面前簽署並不代表文書工作已經完成。您必須繳付稅款，並將契據提交土地註冊處，物業才會正式登記在您名下。 | 數星期後仍沒有人能確認已註冊副本是否已取回。跟進這件事是您律師的工作，您值得直接向其查詢。 |
| IBI及屋苑管理費按出售當年的期間分攤 | 兩者都是按期間而非按日計費，因此當年已支付的款項中，一部分屬於買方，另一部分則屬於賣方。 | 只口頭表示「一切已處理妥當」，卻沒有提供任何數字。請要求您的律師列出分攤明細。 |
完成交易在購買流程中的位置
完整購買流程共有十五個步驟，由首次致電至取得鎖匙。完成交易是其中最後三個步驟，發生在具約束力的合約簽訂後等待期結束之後。共15步中的第13、14及15步
- 最後核查完成交易前您會按照約定狀況檢查物業；如屬新建物業，還會檢查並記錄缺陷。以下將詳細介紹這個步驟。
- 公證人及鎖匙完成交易日公共契據完成簽署，餘款已支付，物業亦成為您的財產。檢查及任何缺陷清單均已處理妥當後，鎖匙應在同一次預約中交付。
- 完成交易後從第一天開始契據仍須繳稅及註冊，公用設施亦須轉名，並開始履行每年的稅務責任。這一切並不會在您離開公證人辦事處時結束。
一般資料，不是您的完成交易文件
本資料並不描述任何服務，也不表示有人會代表您出席完成交易。是否作出這項安排，以及由誰安排，是另一個有獨立指南的問題。有關完成交易的規則及標準做法，可能因公證人、發展商及物業類型而異，而法律本身亦會不時修訂。您應在簽署任何文件前，請獨立律師確認哪些規定適用於您的購買交易。
有關交樓的常見問題
- 簽署私人合約後，多久才會完成交易？
- 二手物業通常需時一至三個月。新建物業則視乎建造階段而定：若大樓接近完工，通常約需兩個月；若由平整土地開始興建，則可能需時約三年。法律沒有規定固定期限。這兩個期限都是根據這個海岸地區通常採用的合約結構而定。
- 賣方可以在約定日期拒絕交樓及交付鎖匙嗎？
- 買賣合約應訂明，交付鎖匙須與簽署合約及支付餘款在同一時間進行。如果合約沒有明確寫明這一點，值得在您簽署前請律師補充清楚。不要假定事情必然會照常進行。
- snagging 清單是否等同十年保養？
- 不是。snagging 是在完成交易前後進行的實際檢查，目的是在仍有能力要求修正的情況下，找出尚未完成或有缺陷的工程。十年保養則是《建築規管法》下另一項法定權利。無論 snagging 時發現了甚麼問題，這項權利都會存在，而且只涵蓋結構性缺陷，不包括外觀瑕疵。
- 如果發展商未能在承諾日期前取得首次入住牌照，會怎樣？
- 沒有這個牌照，物業便不能合法入住或接駁公共服務，無論樓書如何承諾入住日期。這是合約及牌照問題，而不是保養問題。值得確認牌照確實存在，而不只是確認大樓看起來已經完工。
- 二手物業是否完全沒有任何保養？
- 只有一項範圍有限的權利：就出售時已存在、而賣方知情並刻意隱瞞的隱藏缺陷向賣方提出申索。這是一項真正的權利，但要證明它遠比依據法定保養期提出申索困難。這正是為何交割前檢查對二手物業比對新建物業更為重要。
