交樓後出現缺陷：誰負責，以及責任持續至何時
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西班牙新建物業有三個不同的保養期：裝修工程一年、設備及裝置三年、結構十年。每項保障均由不同的建築相關責任方負責。十年保障屬強制保險，即使建造商結業，保障仍然有效。二手物業沒有這些保障，只有六個月的隱藏缺陷申索期。
新建物業享有的所有保障，一覽無遺
人們談及「新建物業的保養」時，往往以為那是一項保障，而且只有一個期限。實際上，這是五種各自獨立的機制，保障不同範疇，亦由不同人士或機構負責。物業建造公司倒閉後，只有部分保障仍然有效。本頁集中展示全部保障，並附有連結前往詳細解釋每項保障的頁面。
交樓10年
- 飾面1年
- 適居性3年
- 結構10年
- 二手物業隱藏缺陷6 個月
- 6 個月
- 按相同比例繪製的完整二手物業期限
| 層級 | 何時開始生效 | 保障內容及責任方 |
|---|---|---|
| 銀行擔保（銀行擔保） | 由您首次支付樓花款項起，直至物業交付為止。 | 保障的是您的款項，而不是大樓本身。這涵蓋您在完成交易前向發展商支付的所有款項，包括稅款及法定利息。如果物業最終沒有交付，款項便會退還給您。責任由銀行或保險公司承擔，而絕非發展商本身。 |
| 交樓及缺陷清單 | 第一天：在公證人面前簽署合約。以下每項期限均從這天開始計算。 | 單獨而言，它沒有任何作用，這正是它重要的原因。當天確認的缺陷清單，是數月後就一年保養提出申索時所使用的證據。發展商須負責修正清單上列出的問題。 |
| 1年，施工缺陷 | 由完成交易起計一年。 | 收尾工程：油漆、鋪磚、裝配，以及已完成工程中任何外觀或表面上的項目。建造商單獨對此負責。 |
| 3年，適居性缺陷 | 由完成交易起計三年。 | 水管、電力、隔熱、防水工程：任何導致物業未能達到基本適居性要求的故障，均屬此範圍。責任由建造商承擔，實際上亦可能由負責該項失誤工程的安裝承辦商承擔。 |
| 10年，結構性缺陷 | 完成交易後十年內。 | 地基、支承、樑、樓板、承重牆。發展商、建築師、工地監督技術員及承建商共同負責；如無法確定由其中一方造成，則各方負連帶責任。 |
| 十年保險 | 同樣是十年，但並不取決於仍有人進行交易。 | 為十年結構保固提供保障的強制保險。索償對象是保險公司，而非承建商，因此即使該公司結業、合併或無力償債，保障仍然有效。保障附隨建築物，並轉移至下一位業主。 |
入住後如有問題，誰負責處理？
常見的概括說法，即結構十年、裝置三年、裝修一年的保修期，說明每項保養持續多久。它很少說明當這些類別其中一類出現問題時，您應聯絡誰，而答案也並非每次都是同一人。
| 1年施工缺陷 | 3年適居性缺陷 | 10年結構性缺陷 | |
|---|---|---|---|
| 涵蓋範圍 | 裝修工程：油漆、鋪磚、配件 | 水喉、電力、隔熱、防水 | 地基、支承、樑、承重牆 |
| 由誰負責 | 僅由承建商負責 | 承建商及相關安裝承包商 | 所有建築工程參與方，負連帶責任 |
| 保養 | 保障範圍 | 由誰負責 |
|---|---|---|
| 1年，施工缺陷 | 裝修及表面裝飾項目：油漆、鋪磚、配件，以及已完成工程中任何外觀或表面上的項目。 | 僅由承建商負責。這是三個層級中範圍最窄、有效期最短的一項。 |
| 3年，適居性缺陷 | 如失效會令物業不再符合基本適居要求的建築構件或裝置：水喉、電力、隔熱、防水。 | 承建商，以及實際進行相關故障工程的安裝承包商或分判商。 |
| 10年，結構性缺陷 | 地基、支承、樑、樓板、承重牆及其他結構構件：危及建築物機械抵抗力及穩定性的損壞。 | 所有建築工程參與方共同負責，包括發展商、建築師、工地監督技術員及承建商；如無法確定具體成因由其中一方造成，則各方負連帶責任。 |
索償前，我是否必須先確定四名工程參與方中究竟誰造成結構性缺陷？不需要，而這正是連帶責任規則的作用。如確實無法將成因歸咎於單一工程參與方，或多於一方均有促成損壞，您可向其中任何一方提出全額索償。通常會向發展商提出，因為發展商一般最容易識別及追究。各方其後自行協調分攤責任。
當您需要承建商或發展商負責時，如果對方已不存在，會怎樣？
Seguro Decenal是保障新建築物結構性缺陷的強制十年保險。西班牙建築法例要求購買此保險。保障附隨建築物而非您本人，因此會轉移至下一位業主。這項細節在實際情況中特別重要：結構性缺陷可能在小型建築公司結業、合併或停止營業很久後才出現，而保障若取決於該公司仍然存在，便會在最需要時失去價值。名為Organismo de Control Técnico（OCT）的技術機構，必須在保險公司簽發此項保障前審查工程項目。對於主要用作住宅的建築物，其參與屬法律要求。對買家而言，實際重點並非OCT本身，因為您很少需要直接與其接洽，而是其核准文件令保單得以存在。正因如此，您應確認保單確實存在，而不應僅因建築物已完成並售出便自行假定已有保單。
- 該物業是否主要用作住宅？What it grantsOrganismo de Control Técnico必須審查工程項目If no狹義的自建例外或許適用。請向律師確認。
- OCT是否在完成交易前已核准？What it grants保險公司可簽發強制十年保障If no沒有完工驗收，就沒有保障。購買前值得確認這項保障確實存在。
- 十年期保單是否仍然有效，並且有否列明該建築物？What it grants結構性索償是向保險公司提出，而不是向建造商提出If no沒有這份保單，若原公司已不存在，索償便沒有對象。
根據這份保險提出的索償，是向保險公司提出，而不是向原建造商提出。其運作方式與付款保證索償大致相同，後者是向銀行提出，而不是向無力償債的發展商提出。即使發展商因無關理由另行正式進入無力償債程序，這亦不會影響多年後向十年期保險公司提出的結構性保固索償。兩者是完全不同的義務，責任亦由完全不同的公司承擔。在購買前而非出現瑕疵後，確認這份保單確實存在並仍然有效，正是 Arevont 技術檢查服務所查核的事項。
考慮購買二手物業？「沒有保固」究竟會為您留下甚麼？
以上任何規定均不適用於二手物業，二手物業不享有上述類型的法定保固。二手物業所享有的，只是一項範圍狹窄得多的權利：如物業在出售時已存在隱藏瑕疵（vicio oculto），而賣方知情並加以隱瞞，您可向賣方提出索償。該網站的相關資料一直將這個期限稱為「短」，但沒有說明具體期限。期限是自交付日起六個月，屬嚴格的除斥期間（caducidad），而非一般的時效期間。與大多數索償不同，正式催告不能令期限暫停或重新開始。因此，這項權利的寬限程度遠低於其字面所令人以為的程度。
交付5年（一般時效期間）
- 隱藏瑕疵索償期限6 個月
- 6 個月
- 嚴格的除斥期間。正式催告不能令期限暫停
| 要求 | 對您的意義 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 瑕疵必須嚴重、隱蔽並且在交易前已存在 | 瑕疵必須屬於嚴重問題，在購買前透過合理檢查無法發現，並且在出售時已經存在，而不是在其後才造成。 | 《民法典》第1484條 |
| 您可在兩種補救方式中選擇 | 完全撤銷交易（acción redhibitoria），或保留物業並要求按比例減價（acción quanti minoris）。 | 《民法典》第1486條 |
| 期限是自交付日起六個月 | 這是嚴格的截止期限，而不是適用於大多數其他合約索償的一般五年時效期間；即使發出正式催告，也不能令期限中斷。 | 《民法典》第1490條 |
瑕疵出現時應立即收集的資料
四項資料，應迅速收集。其中三個期限有兩個是由瑕疵出現或物業交付之時開始計算，而不是由您開始採取行動之時起計。| 收集 | 原因 | 欠佳版本的情況 |
|---|---|---|
| 一份載有日期的書面紀錄，記載您首次發現瑕疵的時間 | LOE索償的兩年期限，以及二手物業的六個月期限，均由特定日期開始計算。沒有日期的發現紀錄，正正會削弱索償所依賴的關鍵事實。 | 只憑記憶大概判斷最初發現問題的時間。 |
| 由獨立專業人士就成因及可能屬於哪一級別提供的技術意見 | 裂縫究竟屬於外觀問題、居住適用性問題，還是真正的結構性問題，將決定適用哪項保固、哪個期限及哪一方負責。 | 根據瑕疵外觀有多令人擔憂來假定其類別，而不是根據專業評估判定。 |
| 就新建物業而言：確認十年期保險保單存在且仍然有效 | 如果原建造商已停止營業，結構性索償便是針對這份保險提出。 | 沒有保單紀錄，或僅因建築物已依法竣工，便假定「它必然存在」。 |
| 就二手物業而言：能證明賣方實際知悉哪些事項的證據 | 提出隱藏瑕疵索償，必須證明賣方知道並隱瞞該瑕疵，而不只是證明瑕疵確實存在。 | 索償僅建基於「他們必然知道」，完全沒有任何支持證據。 |
新建物業的結構保固與二手物業的隱藏瑕疵索償
兩者最終都會就真正而嚴重的問題作出賠付，但取得賠付的程序完全不同。| 二手物業（隱藏瑕疵） | 新建物業（LOE 保證） | |
|---|---|---|
| 法律依據 | Código Civil，第1484至1490條。 | Ley 38/1999（LOE），第17至19條。 |
| 期限 | 交付後六個月，屬嚴格的失效期限，不能中止。 | 最長十年；特定損害出現後，有兩年期限提出索償。 |
| 您必須證明甚麼 | 瑕疵在交易時已存在、屬嚴重且隱藏，而賣方知道其存在並加以隱瞞。 | 損害屬於三個指定類別之一，並在該類別自身的期限內提出。 |
| 如果原本負責的一方已不存在，您可以向誰提出索償 | 一般而言，沒有任何人。這是針對賣方本人的個人索償。 | 強制性的十年期保險承保人，負責結構類別，不論建造商是否仍在營業。 |
這說明的是法律框架，而不是對您特定瑕疵的判決
我們不會簽發十年期保險，也不是您保固或索償的其中一方。我們的 snagging 及技術檢查服務，旨在於最關鍵的時刻找出並記錄瑕疵：在您簽署新建物業交易文件之前，以及在您購買二手物業之前。在這些時候處理上述大部分問題，通常遠比事後處理便宜。
建築瑕疵最常見的問題
- 向十年期保險提出索償，是否需要律師，還是我可以自行聯絡保險公司？
- 您可以直接聯絡保險公司，但律師或獨立技術專家會令此類索償更有力，因為保險公司需要清晰的技術依據，將損害歸類為結構性損害，而不是較低級別的類別。除非案件屬輕微且情況明顯，否則專家意見的費用通常相對於結構性索償的價值而言很低。
- 如果我購買了新建物業，而十年期結構保固尚未期滿，我不是原買家一事是否重要？
- 不重要。seguro decenal 附着於建築物本身，而不是最初購買建築物的人。因此，在原有十年期內購買物業的後來業主，會繼承餘下期間的相同保障。購買仍處於原有十年期內、樓齡相當新的二手物業時，特別值得確認這一點，因為這是物業一項真正可轉讓的資產。
- 就二手物業而言，前任業主純粹不知道的瑕疵，是否會與他們故意隱瞞的瑕疵受到同樣處理？
- 不會，而這正是隱藏瑕疵索償的核心難點。賣方只須就其確實知道並隱瞞的瑕疵負責，而不必就其不知情下存在的瑕疵負責。這是一項真實而具實質意義的權利，但要證明他人知道甚麼，遠比指出法定保固期限困難。正因如此，購買前檢查對二手物業的重要性高於新建物業。
