當我們說不
我們的目標並不是讓每宗購置交易都進行至公證人處。如果在搜尋、協商或法律盡職審查期間發現任何事情，令購置的意義有所改變，我們會告知您。有時我們建議協商，有時建議等待，有時則建議完全不要購買。四項物業，四個不同的理由，令交易不應按原定計劃繼續。
並非每宗好交易都應該完成
四項物業，四個不同的理由，令交易不應按原定計劃繼續。第一個住宅單位本身並沒有問題，而這正是本節的重點，並非例外。
| 物業 | 改變決定的因素 | 結果 |
|---|---|---|
| 住宅單位 · Mijas · 495.000 € | 預留物業數天後，議程上便安排了有關短期出租的業主立案法團投票，而購買的原因正是出租。 | 等待，然後不要購買。訂金已退回。 |
| 新發展項目 · Estepona · 720.000 € | 該住宅單位本身沒有問題。以這個價格，市場上有其他選擇，能更符合客戶最重視的要求。 | 不要預留。客戶在其他地方完成了購買。 |
| 二手物業 · Marbella · 1.100.000 € | 鄰近地皮獲准興建最高三層的建築物，而原址當時是一幢單層舊別墅。開揚景觀正是這個價格所買的價值。 | 不要購買。 |
| 別墅 · Marbella · 4.000.000 € | 地皮上現有的建築物與文件所載的內容並不完全相符，而房屋部分位置的狀況亦有待核實。 | 在賣方釐清此事前暫停購買。 |
01 · 住宅單位，Mijas，495.000 €
這個住宅單位符合預算，也符合客戶原定的使用方式。短期出租是計劃的一部分。該物業已經預留，而客戶亦已支付訂金。
我們查核的事項我們發現了甚麼
- 下一次業主會議的議程
- 我們與律師合作後確認，預留單位後不久便會召開業主共同體會議，而短期出租的相關表決已列入議程。
- 該表決可能如何影響購買
- 是否值得購買，正要由一項完全沒有列於物業資料中的資訊決定。
我們的處理方式：我們建議不要僅因物業已經預留，便自動繼續交易。我們等待表決結果。結果是：表決不允許客戶原本所期望的安排，因此我們建議不要繼續購買。訂金已退還，客戶亦退出了交易。客戶不但避免了一宗不理想的交易，也沒有損失預留訂金。
02 · 新發展項目，Estepona，720.000 €
客戶喜歡這個項目，而指定住宅單位亦符合大部分要求。與此同時，由於所剩的類似單位不多，客戶承受了需要迅速決定的壓力。
我們比較了甚麼結果如何
- 價格、朝向、布局、景觀及項目條款
- 我們將這些條件與當時市場上同等預算可選的其他方案作了比較。
- 問題是否在於住宅單位本身
- 並不是。物業不一定不好，只是在某個特定價格下不再合理。以720.000 €的價格計算，我們發現有其他選擇，能讓客戶獲得更多真正重視的條件。
我們的建議：不要純粹因為害怕住宅單位會被他人購入，便預留該單位。我們改為向客戶展示具體替代方案，並解釋每個方案在相近預算下的優勝之處。結果是：客戶沒有以720.000 €預留該住宅單位。我們繼續尋找，客戶最終選擇了另一項更符合其實際購買期望的物業。這個決定源於比較預算真正能買到甚麼，而不是受到供應有限的壓力。「最後一個可供選購的單位」是賣方催促決定的理由，但不一定是買方的理由。
03 · 二手物業，Marbella，1.100.000 €
乍看之下，這項物業以 1.1 百萬的價格而言頗為合理。地點優越、景觀開揚，而且與其他可比物業的報價相比，價格看來頗具吸引力。因此，我們將其作為其中一個選項推薦給客戶。現場所見：物業前方是一幢單層舊別墅。因此，從露台望出去的景觀相當開揚，現場所見亦沒有任何跡象顯示景觀會成為問題。
我們查核的事項我們發現了甚麼
- 並非今天房屋前方所見的景象
- 我們與律師一同查核了鄰近地皮，以及該處可以興建的建築物。
- 明天依法可以在那裏興建的建築物
- 現有的單層舊別墅，並不符合地皮所容許的建築規模。原址可以興建一幢最高三層的別墅。
這將徹底改變開揚景觀，而景觀正是客戶購買這項物業時所重視的主要特色之一。這項變化帶來的影響是：1.1 百萬的價格突然顯得截然不同。客戶購買的不僅是目前的住宅單位和眼前的景觀，還包括其中一項主要優勢在有建築物落成後可能發生根本變化的風險。結果是：我們建議客戶不要購買。在查核鄰近地皮後，原本看來以 1.1 百萬而言極具吸引力的報價，在這個價格下已不再合理。有時，真正徹底改變物業價格是否合理的，可能是物業本身以外的資訊。
04 · 別墅，Marbella，4.000.000 €
一幢以高標準完成的別墅。房屋整體看來毋須進行重大工程，而客戶亦已準備繼續購買。
我們查核的事項我們發現了甚麼
- 物業的實際狀況與現有文件的對照
- 在進行法律盡職審查及技術盡職審查期間，我們將兩者作了比較。地皮上的現有建築物，與文件所證明的內容並不完全相符。
- 房屋的部分位置及改建項目
- 其中部分位置的法律及行政狀況有待核實。對於如此高價值的物業，我們不會建議客戶僅因房屋已經完成且外觀看來狀況良好，便承擔這種不確定性。
我們所做的事：我們與公證人及技術專家一起，準確列明哪些事項需要提供證明或予以糾正，並將相關要求交予賣方。我們把下一步設為有條件進行，先在交易完成前釐清物業的真實狀況及文件記錄。結果是：客戶毋須在毫不知情的情況下選擇買入或放棄買入。在未能確定客戶在法律上究竟要承擔甚麼之前，我們建議不要繼續交易。因此，風險在簽署時仍由賣方承擔，而不是轉嫁予客戶。預算較高時，我們不會因為物業看來建造良好便減少檢查。我們反而會檢查更多，因為出錯的代價更高。
有時最重要的事，是知道何時不應買入
我們會檢查所有可以檢查的事項。我們會告訴您發現了甚麼，以及這對購買物業有何意義。如果某項根本問題不符要求，即使您已決定買入，我們仍會建議不要繼續。這些是我們對真實個案的親身記錄。我們不會公開客戶姓名、日期、地址或項目資料，亦刪去任何可識別他人的細節。每個個案都會列明物業類型、城鎮、價格，以及哪些發現改變了決定，讓您自行判斷背後的理據。這些個案也不表示我們能發現所有問題。四個個案中的三個，是由獨立公證人或履行職責的技術專家發現的。這正是應該聘請他們的理由，而不是支持我們的理由。我們所做的是確保檢查在款項轉移前完成，然後坦率說明有關發現對購買物業意味着甚麼。而且，這不是一個說明西班牙很危險的頁面。物業可以完全沒有問題，但在您多知道一件事後，仍可能不再合理。個案 01 最清楚地說明了這一點：那套公寓本身沒有任何問題。這四宗購買交易最後都沒有完成，因此我們沒有從任何一宗交易中收取款項。這就是費用模式是否誠實的實際考驗，也是這個頁面存在的原因，而不是只寫一段關於我們價值觀的文字。
常見問題
- 您實際上多久會被告知不應買入？
- 我們不公布費率。我們公布的是四個個案本身，包括物業類型、城鎮、價格，以及哪些發現改變了決定，而值得您判斷的正是其中的推理過程。
- 第一個個案中，我會失去訂金嗎？
- 在該個案中，預留訂金獲退回，因為預留合約列明如法律盡職審查發現問題，訂金將如何處理。這正是為何退款條件必須在支付訂金前寫入合約，而這也是唯一一筆不受保障制度涵蓋的款項。
- 如果購買交易中止，您會為已完成的工作收費嗎？
- 不會。搜尋物業、睇樓、談判或所花時間，均不收取任何欠款。如果購買交易沒有完成，任何一方都不會產生佣金，因此我們也沒有任何款項可收取。
- 單靠公證人，可以發現所有這些問題嗎？
- 一名公證人發現了業主立案法團會議的資料，並與技術專家一起發現了別墅文件中的差異。個案 03 的地皮查核，是有人必須想到要提出的問題；而個案 02 的比較，根本不是法律問題。法律盡職審查與買方代表服務回答的是不同問題，後者不能取代前者。
