有關在西班牙置業的常見問題
這些就是我們在電話中給出的答案，措辭完全相同。二十四個問題，都是外國買家最常提出的問題，按您正在處理的事項分類，而非按字母順序排列。每個答案最後都附有連結，連往能夠妥善深入剖析該主題的頁面。
- 新建物業購買價格以上約
- 13 %
- 約高於二手物業的購買價格
- 9 %
- 銀行為非居民提供融資的物業價值約為此數額
- 50 %
- 您需要前往西班牙多少次
- 1×
在西班牙買樓實際上如何進行，需要多長時間？
已落成物業由預留至取得鎖匙需時數星期至數個月，而新建物業可能還需額外兩年。前往一次已足夠，前往兩次則更理想，因為幾乎每個步驟都可以透過授權書簽署。完整購買流程如何進行，需要多長時間？
對於已落成物業，您通常應預計由預留至取得鎖匙需時數星期至數個月。至於新建物業，所需時間取決於項目階段。您可能購買的是已落成的住宅單位，也可能是要在未來兩年內落成的項目。我們已在上文說明完整流程，由選擇物業、進行法律查核，一直到會見公證人。
我需要前往西班牙多少次？
一次已經足夠，兩次就更理想。整個流程都可以透過授權書遙距辦理，但我們仍然希望您至少親身到訪一次。
即使我不居住在西班牙，也可以購買物業嗎？
是。購買物業與取得西班牙居留權是兩回事。即使您是非居民，也可以擁有物業，而流程中很大部分都可以透過授權書辦理。
購買物業是否需要 NIE 及西班牙銀行戶口？
您需要 NIE。實際上，西班牙銀行戶口非常有用。NIE 是外國人的身分識別號碼，您在購買物業、繳稅及處理其他與物業相關的事務時都會需要。由於辦理需時，我們會及早與律師安排，避免在您即將簽署文件時才等待 NIE，令購買過程不必要地複雜化。
誰應該擁有物業？
可以由您、您與配偶共同擁有，或由其他人士擁有，視乎您的家庭及財務狀況而定。這沒有唯一正確的答案。持有架構日後可能影響繼承、稅項及出售事宜，因此最好在簽署買賣合約前，與律師及稅務顧問商議，而不是到公證人辦公室才決定。如果您以伴侶身分共同購買、有子女、在西班牙擁有大量資產，或正考慮透過公司購買，請在一開始便告知律師。
除物業價格外，購買還會產生哪些費用？
新建物業的價格以外約需另加 13%，二手物業約需另加 9%。如果您是非居民並需要按揭，請預計借貸額約為銀行評定價值的一半，而不是您可能預期的 70% 或 80%。除物業價格外，購買總成本是多少？
購買新建物業時，除買入價外應預留約 13%；購買二手物業則約需 9%。最大差異在於稅項：新建物業需繳付 10% 增值稅，以及安達盧西亞的 AJD；二手物業則需繳付 7% 的轉讓稅。此外，還要加上律師、公證人、土地註冊處及數項較小的費用。您可以在本頁上方根據物業價格計算完整的購買成本。
如我要申請按揭，需要準備多少自有資金？
主要取決於您購買的是新建物業還是二手物業。購買新建物業時，最好預先準備約佔買入價 20% 至 40% 的資金，以應付項目完成前可能到期的付款。您亦需要以自有資金支付稅項及其他購買成本，包括 10% 增值稅及其他與轉讓相關的費用。購買二手物業時，作為非居民，您應現實地預計銀行只會為其評定的物業價值提供約一半融資。因此，您需要以自有資金支付其餘買入價及購買成本。以一個價格為 500.000 € 的物業為例，您所需的自有現金往往不是 100.000 或 150.000 €，而是明顯更多。這就是為甚麼我們會在預留物業前安排融資，而不是等到您決定購買某一項特定物業後才處理。
歐盟公民可以申請按揭嗎？
可以，但作為非居民，請不要理所當然地預期可獲得相當於價格 70% 或 80% 的融資。如果收入所用貨幣不是歐元，合理預期是可獲得相當於銀行評定價值約 50% 的融資。視乎您的收入、負債、年齡、收入貨幣及具體銀行而定，部分客戶可能獲得較佳條件，另一些客戶的條件則可能較差。同樣重要的是，銀行並非按買入價計算按揭，而是按其自行作出的估值計算。如果您以 500.000 € 購買物業，但銀行將物業估值為 470.000 €，融資便會以 470.000 € 為基礎計算。因此，在您選擇物業前，我們會先核實您實際可預期的融資額，以及您需要準備多少自有資金。
如何將其他貨幣兌換成歐元？
您會以歐元支付購買款項中的最大部分，因此涉及較大金額時，不應只考慮轉賬費，更應主要留意實際匯率。您可以透過自己的銀行或專門的貨幣兌換服務商轉賬，涉及較大金額時，值得比較各方報價。最重要的是，不要拖到最後一刻才轉賬。銀行可能要求您證明資金來源，或因內部審查而延遲轉賬。我們會根據付款時間表，預先告知您何時需要準備每筆款項。
我需要證明資金來源嗎？
是。進行較大額交易時，銀行及其他參與交易的各方都可能要求您證明資金來源。如果資金來自出售公司、股息、投資或其他較複雜的架構，請在開始轉賬前安排妥相關文件。
新建物業的費用約高於價格13%，二手物業則約高於9%這與本組第一條問題的答案相同，現以並列方式列出，方便比較兩條路徑。數字僅供參考，來自我們首頁的成本計算器。
以您自己的價格進行計算，而不是使用示例。計算器會以物業價格為基礎，逐項列出整宗交易的所有費用。
| 新建物業 | 二手物業 | |
|---|---|---|
| 價格以外的總額 | 約13% | 約9% |
| 主要稅項 | 10%增值稅 | 轉讓稅7% |
| 安達盧西亞印花稅 | AJD | 不收取 |
| 亦須支付 | 律師、公證人、土地註冊處及數項較小費用 | 律師、公證人、土地註冊處及數項較小費用 |
您的資金實際上在哪些地方承受風險，又有甚麼保障？
只有一個地方例外：預留物業時支付的款項，這是唯一一筆在擔保制度之外支付的款項。其後的所有款項，均由以您名義發出的銀行擔保保障，或由您的律師自行決定何時放款。我的資金如何受到保障？
這取決於您購買的是新建物業還是二手物業。購買新建物業時，銀行擔保是最重要的保障。您在工程完成前向發展商支付的款項，必須按照具體付款安排獲得保障。在付款前，律師會核查戶口、文件，以及適用於該筆付款的保障。對於受銀行擔保保障的付款，您會收到與指定金額及買方相關的確認文件。購買二手物業時，流程的安排有所不同。律師會監察合約、期限及轉賬方式，確保賣方只有在交易條款規定款項實際到期並應予發放時，才會收到款項。因此，重點不只是您把錢匯到哪裏。在每筆重要付款前，律師都會核查您付款的原因、收款人以及付款條件。
如律師發現問題，預留費可以退還嗎？
這取決於預留物業協議的措辭，並因發展商及賣方而異。預留費是唯一一筆在擔保制度之外支付的款項，因此金額應該較小，而協議必須清楚列明退款條件。這就是為甚麼律師會在匯款前閱讀協議，而不是事後才閱讀。
在您簽署任何文件前，律師會查核甚麼？
物業的真正擁有人、是否有按揭、強制執行程序或其他負債、土地註冊處資料是否正確、是否欠繳業主協會費用，以及法律狀況是否與您購買的物業相符。對於個別物業，查核範圍會根據其類型及歷史而擴大。
我需要自行聘請律師嗎？
是。我們會由代表您而非發展商或賣方的獨立律師提供服務。律師會在您承諾購買前，查核物業的業權、債務、留置權、許可證、合約及法律狀況。我們不會聘用律師，也不會因推薦律師而收取佣金。我們會向您提供幾個選擇，您可以自行決定。
如果發展商未能完成項目，會怎樣？
根據法律，在樓宇完成前作出的每筆付款，都必須由以您名義發出的銀行擔保承保。您的律師會在您支付任何款項前，查核適用於您所購單位的擔保書確切措辭，並清楚告知您其保障範圍。
我會否繼承前任業主的債務？
與物業相關的部分債務及負債可能會影響新業主，因此我們會在購買前，不僅查核賣方，也會查核物業本身。律師會查核物業在業主協會的狀況，並在簽署前取得相關證明文件。
令買家付出代價的四個假設以上問題已逐一完整回答。在任何人閱讀合約之前，這四點正是外國買家最常誤解的事項。
買家的假設實際情況
- 每筆付款均受保障
- 預留款是唯一一筆不在擔保制度保障之內的付款。因此金額必須較小，而在款項支付之前，您必須先閱讀訂明退款條款的合約，而不是付款後才閱讀。
- 發展商承擔未完工新建物業的風險
- 只有文件正確才可以。新建物業完工前的每筆付款，都必須由以您名義發出的銀行擔保提供保障，而您的律師會在任何款項支付前，核對適用於您住宅單位的確切措辭。
- 按揭涵蓋70%至80%
- 對於以歐元以外貨幣付款的非居民而言並非如此。請按銀行自行評定價值的約一半作出預算，並注意銀行是根據其自身估值放款，而不是根據您同意的價格放款。
- 沒有租金收入不代表無須繳交西班牙稅項
- 仍須報稅。Modelo 210是非居民推定收入稅，適用於空置物業，而大多數業主都是較遲才得知這一點。
可以將物業出租給遊客嗎？
並非自動可以。這取決於個別物業、所在地城鎮及業主協會自身的規則，因此我們會在您預訂前查核，而不是事後才發現問題。我可以將物業短期出租給遊客嗎？
並非自動可以。這取決於個別物業、市政府、業主協會規則及現行的旅遊住宿規例。因此，如果您購買物業的原因之一是出租，我們會在預訂前查核是否可以短期出租。
您每年持有物業的成本是多少？
IBI、業主協會費用、垃圾處理費、保險、公用事業費，以及即使全年從未出租物業，也須提交的西班牙稅務申報。業主協會費用通常是造成兩個相似公寓持有成本不同的主要項目。我每年要支付多少？
IBI、業主協會費用、垃圾處理費、保險、電費及水費，以及非居民在西班牙亦須承擔的稅務責任。兩個價格相近的公寓之間，最大的差異往往來自業主協會費用，因此對於個別物業，我們會顯示實際年度成本，而不是一個通用金額。
即使不出租物業，我也要在西班牙繳稅嗎？
是。Modelo 210，即非居民的視同收入稅。用您的語言來說，這項稅制幾乎甚麼也解釋不了，而大多數業主發現這一點時已經太遲。
如果我需要在兩、三年後出售物業，會怎樣？
您可以隨時出售物業。問題在於出售價格及速度。具備未來買家同樣看重的優勢的物業，通常最容易再次出售，例如優質微觀地段、景觀、合適座向、步行便利程度或高質素發展項目。因此，購買時我們不只考慮您今天是否喜歡該物業，也會考慮您最終會把它出售給誰。以非居民身份出售時，亦應預計與出售相關的費用及稅項。
物業會留在家族手中嗎？
可以，而且您可以預先作出安排。西班牙適用遺產稅，但Andalusia為近親提供寬厚的稅務寬免。您亦可以在遺囑中選擇由您本國的法律管轄遺產繼承，而一份簡短的西班牙遺囑可以為家人省卻數月的文書工作。
買樓是否比租樓更好？這片海岸是否適合您的預算？
如果您每年只來一次，每次兩星期，租樓會較簡單。如果您每年來幾次，持有物業便開始有另一種合理性；如果物業本身的價格低於約250.000 €，我們會告訴您，Costa Blanca 可能是更好的選擇。購買物業會令我成為西班牙稅務居民嗎？
不會。單純擁有物業不會令您成為西班牙稅務居民。稅務居民身份會根據您的實際情況判定，包括您在西班牙逗留的時間，以及您的經濟及個人利益中心所在地。如果您希望每年有較長時間留在這裡，或永久搬遷，請在搬遷前向顧問諮詢您的稅務居民身份。這可能會影響西班牙如何評估您在西班牙境外的收入及資產。
買樓還是租樓較好？
如果您每年只來一次，每次兩星期，而物業在其餘時間都會空置，租樓可能較簡單。但如果您每年來這裡幾次，或在Costa del Sol度過一年中較長的時間，持有物業便開始顯得合理得多。您不必每次尋找有空置的出租物業，也不必應付季節性價格或在不同公寓之間搬遷。您只需帶着一個小型行李箱抵達，其他一切都已在您的家中等候您。如果您與狗隻或子女一同出行，或希望逗留數星期或數月，這一點便更加重要。優質的長期出租物業並不總是容易找到，而在旺季更可能非常昂貴。如果您不使用物業時將其合法出租，租金收入可以抵銷相當一部分年度持有成本。選擇合適的物業後，您支付的不只是度假時到訪的一個地方，而是擁有一個每年部分時間能夠產生收入的第二居所。因此，對於希望定期來這裡的客戶，我們通常更着重於何時購買才開始合理，而不是購買是否合理。
Costa del Sol還是Costa Blanca？
這主要取決於您的預算，以及您對西班牙的期望。Costa Blanca 普遍較便宜，在相同預算下，您可以在當地買到大得多的物業。Costa del Sol 價格較高，但提供更完善的全年生活配套，包括國際化基礎設施、Malaga 機場、高爾夫球場、學校、醫療服務及龐大的國際社群。如果您用於物業本身的預算少於約 250.000 €，我們會直接告訴您，我們可能不會優先考慮 Costa del Sol。這個價位的選擇非常有限，而相同預算在 Costa Blanca 可能更為合適。由約 300.000 € 起，Costa del Sol 開始出現真正可供選擇的物業，但仍取決於地點、距離海邊的遠近、物業狀況，以及您對景觀或出租的要求。
我們從您的購買中賺取甚麼？
佣金由發展商或賣方支付，並已包含在他們的價目表內，因此買家無需向我們支付任何額外費用。我們並不僱用所推薦的律師，也不會向他們收取任何佣金。較完整的答案集中在同一頁，而不是以摺疊欄形式呈現，因為這些問題決定了您是否信任本網站的其他內容，值得我們用多於四句話詳細說明。
二十分鐘的電話交談，可以解答一般常見問題解答頁無法回答的事項
本頁幾乎每個問題，對於特定城鎮的特定物業都有不同答案，而那正是您真正需要的答案。這些就是我們在通話中使用的原話，通話正是將答案應用到您的物業上的地方。二十分鐘，無需承擔任何義務，而且您可以帶來在其他地方找到的物業。如果您面前已經有一份物業列表，也可以直接傳給我們，這樣您得到的會是有關該物業的答案，而不是一般物業的概括答案。