透過公司買入物業：何時值得採用
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對於幾乎所有只購買一幢度假屋的買家，答案都是不值得。公司會增加每年的申報工作，令您使用物業時產生稅項，亦令出售物業更為複雜。而且，這不會令買入稅減少一歐元。
有多少項西班牙物業，而背後是否有真正的業務？
- 一個度假住宅以個人名義購買。對幾乎所有買家而言，這是簡單而通常的答案。
- 多項物業，以真正的商業業務形式出租公司可能有其合理性。成立公司前，請根據您自己的數據取得獨立稅務意見。
就一個度假住宅而言，成立公司通常是否合理？
不合理，而且值得清楚說明這一點，而不是把它呈現為兩個同樣理想選項之間的中立選擇。如果您購買單一物業供您及家人自用，以個人名義持有幾乎總是更簡單、營運成本更低，出售成本亦更低。公司所提供的每項實際優勢，都適用於與您的情況不同的情形。這個問題經常出現，通常源於捷克的一種假設，認為公司可以像在本國有時所做的一樣，避開稅項。在西班牙，就單一度假住宅而言，情況通常恰恰相反。您要繳付相同的購置稅、就您自用物業而產生的額外一層稅項，以及私人個人永遠不必考慮的一系列年度申報。
人們的假設實際稅務情況
- 公司可降低購買物業時繳付的稅項
- 並不能。ITP 或 IVA 加上 AJD，即一次性購置稅，無論買家是個人還是公司，計算方式都相同。
- 公司可避免把物業計入個人財富
- 股份本身仍是您擁有的資產，並透過公司的資產負債表估值；就財富稅而言，股份仍會被計算在內。計算方式請參閱專門的財富稅指南。
- 透過您自己的公司自用物業，是一種稅務中性的安排
- 一般並非如此。如果物業由公司持有，而您或您的家人作個人用途，該安排會被視為公司按市場租金出租予您，而該項視同租金收入須課稅。
何時值得承擔公司的成本？
實際上有四種情況，而它們有一項共同點：沒有一種涉及單一度假住宅。公司會帶來真正的行政及財務負擔，只有在業務規模足以令管理工作具合理性時，這項負擔才會物有所值。下述繼承及責任保障情況之所以列為實際考慮因素，而沒有提供具體數字，是因為實際操作取決於跨境條約規則，以及任何一般規則都無法確定的個別情況。
- 真正的物業組合，而非單一物業投資者持有多項西班牙物業並出租，而非只持有一個度假住宅，因此更有實際理由採用公司架構：共用行政管理、以單一套賬目涵蓋多項資產，以及可用整個物業組合作為融資基礎的架構。
- 妥善規劃跨世代的財產承傳在某些情況下，把公司股份在家族內傳承，可能比轉讓直接持有的物業更簡單。不過，這完全取決於西班牙與您所在國家之間具體的繼承及遺產條約，因此應向熟悉兩國法律的專家諮詢。
- 已有一項營運中的業務，並且本已需要在西班牙設立業務據點真正在西班牙經營業務的公司，例如以經營租賃業務作為其實際活動，而不只是持有一項資產，其稅務地位與專為持有一個度假住宅而成立的空殼公司不同。
- 為較高風險的租賃業務分隔責任當物業以具相當規模的商業方式出租，並涉及實際營運風險時，一些業主會基於責任保障理由考慮採用公司架構。這確實是合理的考慮因素，但必須如實衡量行政成本與相關風險，因為一份完善的保險可能已能以更低成本提供較充分的保障。
請注意，以下事項並不在此列表之中：購買一個住宅單位供家人度假及偶爾出租。這是最常見的情況，卻經常被套用不必要的公司架構，而這樣做並不恰當。
公司持有物業後，您必須申報甚麼，以及何時申報？
三項定期申報，而且全部在一年中的同一時段進行。自 Real Decreto 609/2023 設立全國 Registro de Titularidades Reales 後，每間西班牙公司都必須披露其實益擁有人，即最終擁有或控制該公司的實際個人。這須進行兩次：一次在公司成立契據本身內，另一次附於每年提交至 Registro Mercantil，即商業登記冊的年度賬目中。這是全國性要求，並非物業專屬；無論公司處於休眠狀態還是積極營運，均須遵守。此外，公司必須向國家稅務機關 AEAT 提交年度 Impuesto sobre Sociedades 申報表。即使全年完全沒有任何活動，即所謂零申報，也同樣適用。漏報並不是安全的選擇。所需申報遺漏的時間越長，罰款便會增加，這與本網站非居民稅務指南所述個人年度申報的規則相同。
| 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 公司稅申報表（Impuesto sobre Sociedades） | 七月 | |||||||||||
| 年度賬目已存檔於商業登記冊 | 七月 | |||||||||||
| 實益擁有人披露（titularidad real） | 七月 |
- 公司稅申報表（Impuesto sobre Sociedades）
- 對於按曆年計算的公司，截止日期為 25 July。非標準財政年度會令日期有所調整，因此請向您的會計師確認適用於貴公司的日期。
- 年度賬目已存檔於商業登記冊
- 與報稅表一併提交，或在其後不久提交。
- 實益擁有人披露（titularidad real）
- 附於年度賬目申報文件，並在成立公司時再次提交，前提是成立日期落在該年度內。
在公司成立前處理好每位董事的 NIE 及公司的西班牙稅務編號，而不是到了公證人面前才發現有所欠缺，正是 Arevont 的 NIE 及行政服務會在這類購置交易中一併處理的事項。
除購置本身外，營運一間公司需要多少成本？
每年約500至1 000 €，僅用於休眠公司的行政管理，另加與個人名義購買完全相同的購置稅。休眠公司即持有物業而不從事其他活動的公司，仍須正式記帳、提交年度公司稅報稅表，以及向登記處存放年度賬目。這是一項實際且持續發生的成本，個人持有物業並沒有相應成本，只有每位買家本來都要承擔的一般年度擁有成本。按地籍價值每年徵收的 3 % 稅項，是唯一值得準確說明的數字，因為它令不少買家過度憂慮。它只適用於西班牙列為不合作司法管轄區的國家居民公司，該類地區過往稱為避稅天堂。捷克和波蘭均不在該名單上，因此一般註冊成立的捷克或波蘭公司，或由捷克或波蘭股東擁有的西班牙 SL，均不會觸發該稅項。這一點值得清楚說明，因為人們普遍對此感到恐懼，而對本網站所服務的買家而言，實際風險基本上是零。
| 購置稅（ITP 或 IVA 加 AJD）與個人購買相同 | 沒有節省 |
|---|---|
| 每年休眠公司行政事務簿記、報稅表、登記申報 | 500 至 1 000 € |
| 按地籍價值徵收 3 % 特別稅僅適用於不合作司法管轄區，不包括捷克及波蘭 | 不適用 |
| 租金收入的 25 % 公司稅以相同收入與您個人的非居民稅率比較 | 視乎租金而定 |
| 改為以個人名義持有完全沒有公司層面 | 0 €，沒有額外層面 |
成立西班牙 SL 以外，捷克或波蘭公司是否可行？外國公司可以持有西班牙物業，且不受國籍限制。實際上，大多數真正需要公司架構的買家會使用西班牙 SL，因為西班牙銀行、公證人及登記機構的日常運作都是以此為處理對象。外國公司除了上述所有事項外，還會增加自身的跨境申報層面。哪個選項對您的情況而言真正較簡單，則應向熟悉兩地司法管轄區的律師諮詢。
選擇公司架構前需要確認的事項
這是一份如實的檢查清單，而不是為任何一個選項推銷。大多數閱讀這份清單的買家都會確認這些情況均不適用於自己，並以個人名義購買。- 這是否確實是一項供您個人及家人使用的物業？如果是，這就是一般情況，以上如實的答案便適用：以個人名義購買。 這並不代表公司屬違法或不尋常，只是公司在此情況下增加了成本，卻沒有相應的好處。
- 您是否已持有或計劃持有多項西班牙物業？對於物業組合而言，公司的行政成本有較多利益可以抵銷。 即使如此，這也不自動代表公司就是正確答案，仍然必須進行計算。
- 跨世代承繼是否確實是您近期需要關注的事項？這是架構確實可以發揮作用的唯一情況，但前提是獲得適當的跨境意見。 這並不代表任何架構在捷克或波蘭繼承規則下都會以相同方式運作，這一點必須另行核實。
- 該物業是否位於西班牙不合作司法管轄區名單上的國家？這是唯一適用 3 % 年度稅項的情況。 對於按一般程序成立的捷克或波蘭公司，答案是否定的，而這一項根本不適用於您。
親自或透過公司
同一項物業，以兩種方式持有。若是單一度假屋，右欄是一般答案。| 透過公司 | 親自 | |
|---|---|---|
| 完成交易時的購買稅 | 完全相同：ITP 或 IVA 加 AJD，計算方式一樣。 | 完全相同：親自購買也沒有節省。 |
| 自行使用物業 | 可觸發視作市場租金的費用，並按公司收入課稅。 | 沒有這個問題：您只是擁有並使用自己的物業。 |
| 除物業本身外的年度申報 | 每年均須提交公司稅報，即使沒有活動，另須提交年度賬目及披露實益擁有人。 | 本網站稅務指南已涵蓋的一般年度非居民申報，除此以外沒有其他。 |
| 物業以外的營運成本 | 基本休眠公司行政管理費每年約500至1 000 €。 | 除物業本身的擁有成本外，沒有其他。 |
| 日後出售 | 您可以將物業從公司出售，或直接出售股份。後者是複雜得多的交易，雙方均需專業稅務意見。 | 一般物業出售，即本網站出售及退出成本指南已說明的流程。 |
| 財富稅風險 | 股份仍會被計入，並透過公司的資產負債表估值。 | 物業本身會被計入。請參閱財富稅指南，了解實際適用對象。 |
一般規則能確定甚麼，以及只有您自己的數字才能確定甚麼
公司稅率（25 %）及實益擁有人披露要求均屬已確立的規則，內容取自原始資料。3 % 特別稅及其不合作司法管轄區適用範圍亦取自原始資料（Ley IRNR，第40至45條）。所作的簡單結論，即該稅項不適用於一般註冊成立的捷克或波蘭公司，直接源於其適用範圍。每年約500至1 000 €的營運成本數字，是參考兩個來源核實後的市場估算，並非官方公布的數字。實際報價會因服務提供者而異。沒有任何一般規則能確定公司在您個別情況下是否為您節省金錢。這取決於您是否出租物業、租金是多少、您在居住地的個人稅務狀況，以及只有同時熟悉兩地司法管轄區的稅務顧問才能真正解答的跨境繼承及稅務協定問題。對於一般情況，即一項物業、供個人使用並偶爾出租，誠實的起點假設是公司不會為您節省金錢。公司架構必須證明其本身的成本合理。本網站沒有人會進行上述計算。Arevont 的法律協調服務會在您承諾支付預留訂金前，安排獨立顧問參與。這樣，這個重要決定便是基於實際數字，而不是基於一個意外來到這裡的捷克式假設。
透過公司購買物業的常見問題
- 我是否不必為 3 % 稅項擔心？
- 對於一般註冊成立的捷克或波蘭公司，幾乎肯定如此。3 % 年度稅項只適用於西班牙列為不合作司法管轄區的國家居民公司，而捷克和波蘭均不在該名單上。這是此議題中最常見的不必要憂慮之一。
- 我可以出售公司的股份，而不是出售物業嗎？
- 可以，買家偶爾會以這種方式安排出售，以改變交易的課稅方式。這比一般物業出售複雜得多，需要賣方及買方雙方的專業稅務意見。買家在接受股份出售而非物業出售前，應先準確了解股份所附帶的所有負債。
- 透過公司持有物業可以避免西班牙財富稅嗎？
- 不可以。股份本身是您個人擁有的資產，會透過公司的資產負債表估值，並以與直接擁有物業相同的方式計入。請參閱財富稅指南，了解實際適用對象。對大多數一般買家而言，根本不會適用，不論是否透過公司持有。
- 如果公司長期出租物業，最低租期會怎樣？
- 會有所不同。根據西班牙租務法，公司業主的最低租期為 7 年，而個人業主提供的租期則為 5 年。租賃物業指南已完整說明此事。若您計劃長期出租物業，這是您決定持有方式前值得了解的實際而具體後果。
