西班牙業主的物業稅
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對幾乎所有買家而言，西班牙財富稅的成本為零。Andalusia提供100 %寬免，而可取代它的全國團結稅，只有在淨財富超過3.000.000 €時才開始適用。
為何 100 ％的地區性減免不代表稅款簡單地變成零？
西班牙同時實施兩項獨立的財富稅。Impuesto sobre el Patrimonio（IP）是一般財富稅。每個自治區均可對此提供自己的減免：安達盧西亞的減免為 100 ％，這亦是我們首頁已列出的數字。在此之上，還有 Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas（ITSGF），即全國性團結稅。這項稅項的設立目的，正是防止安達盧西亞的地區性減免令最富裕業主完全免稅。兩項稅項的相互作用是自動發生的，並非由納稅人選擇：納稅人可就其實際已繳付的任何地區性財富稅，獲得 ITSGF 的抵免。當安達盧西亞的減免代表無需繳付任何款項時，便沒有款項可作抵免，而 ITSGF 須就其涵蓋的那部分淨財富全額繳付。在 ITSGF 自身的門檻以下，這在實際上並無影響：兩項稅項均無需繳付。
| 財富稅IP，地區性財富稅 | ITSGF全國性團結稅 | |
|---|---|---|
| 徵收方 | 自治區 | 西班牙國家 |
| 減免內容 | 安達盧西亞：100 ％減免 | 按設計並無減免 |
| 減免後餘額 | 適用減免後無需繳付 | 淨財富超過 3.000.000 € 部分的稅項 |
100 ％減免所代表的意思實際情況
- 安達盧西亞已為其居民取消財富稅
- 安達盧西亞取消了地區性財富稅稅款。獨立的全國性團結稅是特意設計的，因此在超過團結稅自身門檻後，這項取消措施同樣不適用於該稅。
- 安達盧西亞的富裕業主所繳財富稅，少於沒有減免的地區
- 超過團結稅門檻後，他們通常繳付的總額大致相同，只是款項改為繳交予國家而非地區。這項機制改變的是款項流向，而不是是否需要繳付。
一般住宅單位業主是否需要為此作出規劃？
幾乎從不需要。與其作出含糊的保證，不如具體說明原因。非居民只會就位於西班牙的資產納稅。對於本海岸的大多數買家而言，這意味着物業本身按以下各項中較高者估值：購買價、地籍價值或 valor de referencia，另加您持有的任何其他西班牙資產。在一般 700.000 € 免稅最低額以下，無論您的居住身份或所在區域為何，均無需繳付任何稅款。居民還可享有第二項豁免：其自住主要住所的價值最多 300.000 €，可在套用 700.000 € 一般最低額之前先行扣除。購買第二套住宅的非居民則不享有這項豁免。實際上，這意味着居民的自住房屋受到雙重保障，而非居民的度假住宅單位只享有一般最低額。
0 €3.500.000 €
- 一般免稅最低額700.000 €
- 一般住宅單位通常位於此處
- 團結稅門檻（ITSGF）
- 3.000.000 € 淨財富
| 您的情況 | 門檻 | 適用情況 |
|---|---|---|
| 一個價值低於 700.000 € 的住宅單位 | 700.000 € 一般免稅最低額 | 單就這項資產而言，其價值低於最低額。無論是否為居民，即使尚未考慮安達盧西亞的減免，該物業也不會產生財富稅納稅責任。 |
| 一個價值高於 700.000 € 的住宅單位，或數個西班牙物業合計 | 100 ％安達盧西亞減免 | 原則上，這會令您進入 IP 的適用範圍。減免正是在此發揮作用：對於居民及選擇安達盧西亞制度的非居民，地區性稅款均會降至零。 |
| 居於西班牙的居民，其在西班牙及全球的淨財富超過 3.000.000 € | 3.000.000 € 團結財富稅門檻（ITSGF） | 這是規劃時真正需要注意的門檻。在此情況下，無論地區減免如何規定，ITSGF 均可能適用。這正是我們首頁提示需要個別審查的情況。 |
財富遠未達到此門檻、並購買單一度假物業的非居民買家，屬於一般情況。一般情況下，兩種稅項均無須繳納。要確認具體適用於您的情況，尤其是在價格較高時，正是 Arevont 會交由獨立稅務顧問處理的問題，而不會自行作答。
非居民是否根本也可以申請安達盧西亞的優惠？
可以，而且這是近期真正的制度變更，並非只是顯而易見的事實。自2021年起，經歐盟推動的改革後，凡就西班牙資產納稅的非居民（來自歐盟或歐洲經濟區者，以及其後更廣泛的非居民），均可選擇採用資產所在自治區的規則。這意味着他們不必只受國家預設規則約束。對於在安達盧西亞擁有物業的外國買家而言，這使100%的地區減免成為您確實可以申請的優惠，而不只是居民才能享有的待遇。
您是西班牙居民嗎？
- 是，西班牙稅務居民安達盧西亞地區減免會作為您一般稅制的一部分適用，無須另行選擇。
- 否，非居民（自2021年起包括歐盟、歐洲經濟區及其他地區）您可以選擇安達盧西亞稅制，代替國家預設稅制，這才使您有資格享有100%的減免。
這項規則是根據對2021年改革的一般資料交叉核對所得，並非源自直接查閱的主要法律文本。依賴此規則前，請向稅務顧問確認確切適用範圍及日期。
假定獲豁免前需要確認的事項
三件事項，確認一次即可，只有在您的情況確實改變時才需再次檢視。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 您在西班牙境內的西班牙資產總淨財富，而不只是該項物業 | 如果您持有多項西班牙資產，或除該物業外還持有其他西班牙資產，一般免稅最低額適用於合計總額，而不是各項資產分別計算。 | 只查看物業價格，卻忽略您在西班牙持有的其他資產。 |
| 您報稅時是否確實作出了安達盧西亞地區選擇 | 100%的減免屬於安達盧西亞稅制的一部分。非居民要申請此減免，須在報稅表上作出正確的地區選擇，而這並不會自動完成。 | 假定可以享有減免，卻沒有任何人確認報稅表確實列明該項減免。 |
| 如果您是或即將成為西班牙稅務居民，您的全球淨財富 | 對居民而言，3.000.000 € 團結財富稅門檻按全球財富計算，而不只是西班牙資產。這通常是比物業本身價值大得多的數額，需要加以核查。 | 當相關人士是或即將成為西班牙稅務居民時，卻只核查西班牙資產。 |
低於及高於團結稅門檻
兩種情況下的減免看似相同，但實際帶來的結果並不相同。| 超過 3.000.000 € | 低於 3.000.000 € | |
|---|---|---|
| 安達盧西亞地區財富稅（IP） | 同樣因100%的減免而減至 0 €。 | 因同一項減免而減至 0 €。 |
| 國家團結稅（ITSGF） | 適用於超出門檻的金額。上述所述的抵免機制不會降低此項稅額。 | 低於門檻則不適用。 |
| 實際結果 | 總稅額大致相當於沒有減免地區的稅額，只是改為繳交給國家。 | 完全無須繳納財富稅。 |
| 值得個別審查 | 一律如此：這正是首頁提示需要逐案核查的情況。 | 對於一般單一物業而言，這種情況並不常見。 |
機制，而不是您個人的門檻
核心機制是，安達盧西亞提供 100 % 的地區性稅務減免，而不會減少國家層面的團結稅。這一點已由 Arevont 自己的首頁資訊卡確認。該資訊卡獨立撰寫，並已對照 Ley 19/1991 及 Ley 38/2022 核查。高於 3.700.000 € 零稅率部分的 ITSGF 確切稅階百分比，並未獲得可靠確認：我們未有從原始資料讀取這些數字，任何數字都會是把猜測當成事實，因此不予刊載。倘若您要依據具體的應繳稅款數字作出決定，請先向稅務顧問確認確切稅階。這是關於兩項稅項如何相互配合的一般資訊，並非計算您個人應繳的金額。您是否持有其他西班牙資產、地區性選擇是否已正確申報，以及您真正的全球淨財富所在，均應向獨立稅務顧問尋求意見。我們刻意將部分事項留待各自的指南說明：所得稅的獨立問題，不論您是居民還是非居民；無論您的淨財富多少都適用的持有物業經常性成本；以及出售物業時的情況，因為出售是與持有資產完全不同的稅務事件。每項事項均有專門指南。
有關物業稅的常見問題
- 物業價值本身是否足以決定我是否屬於徵稅範圍？
- 只有在它是您唯一的西班牙資產，而其價值令您的總資產超過 700.000 € 時才是如此。如果您持有其他西班牙資產，這些資產會合併計算一般免稅最低額。如果總額低於 700.000 €，無論是否有稅務減免，這些規定完全不適用於您。
- 如果我在購買物業後，淨財富才超過 3.000.000 €，會怎樣？
- 團結稅按年評估，根據您在每個課稅年度結束時的財務狀況計算。因此，如果您在其後某一年跨過門檻，便會自該年起納入徵稅範圍，不論物業本身是在何時購買。這類變化應在發生時告知稅務顧問，而不是到申報時才發現。
- 這是否與每年繳交的物業稅 IBI 相同？
- 不相同，而且兩者經常被混淆。IBI 是針對物業本身的小額市政稅，每位業主均須繳交，不論其淨財富多少。本網站的年度持有物業成本指南已全面介紹 IBI。財富稅則是針對淨財富總額的國家及地區性稅項。對於在這一帶置業的大多數買家而言，實際應繳金額完全為零。
