在西班牙買樓時的公證人
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西班牙公證人會確認您的身份，在您面前朗讀契據，並於同日將契據提交土地註冊處。他們不會查核業主立案法團欠款、建築物文件，或價格是否合理。那是您的律師的工作。
escritura 買賣契據公證契據，第一頁
- 簽署人（各方當事人）
- 姓名 · NIE X XXXXXXX L
- 買賣價格
- XXX.XXX €
- 聲明
- 據賣方所述並無任何負擔
- 簽署及日期
- 公證人 · DD/MM/AAAA
- 簽署人（各方當事人）. 買方及賣方的身份，已與護照及NIE核對。這是公證人職責的核心部分。
- 買賣價格. 契據中列明的價格。公證人會記錄該價格，但不會判斷價格是否公平。
- 聲明. 賣方自行作出的聲明，並已與公證人索取的簡易登記摘錄核對。這並不構成超出土地註冊記錄以外的獨立保證。
- 簽署及日期. 已簽署、朗讀，並於同日以電子方式送交土地註冊處。
西班牙公證人會查核甚麼？
西班牙公證人會見證簽署，並將買賣轉化為公證契據。他們不會查核該物業是否值得購入。西班牙公證人所查核的事項，遠少於大多數海外買家所假定的範圍；在這宗交易中，保障來自您的律師，而不是公證處。因此，這項區分十分重要：「公證人」一詞在大多數國家描述的是一種熟悉的職能，但在這裏所描述的實際上是截然不同的角色。公證人在當日會做甚麼：確認買方及賣方的身份和法律行為能力，親自索取簡易登記摘錄，以確認賣方確實擁有該物業，且沒有您已查核的負擔；草擬公證契據；在雙方簽署前朗讀契據；並於同日將電子副本送交土地註冊處。公證人不會做甚麼：除根據其面前的文件所顯示的資料外，不會核實業主立案法團費用是否已全數繳清；不會確認建築物是否符合規劃許可；不會判斷價格是否公平；也不會就交易是否值得進行向任何一方提供意見。
公證人的職責範圍他的職責不包括甚麼
- 確認雙方身份屬實，並具備合法簽署的資格
- 是，這是該職位的核心工作。
- 申請nota simple，並在簽署前朗讀契據
- 是，而且是在簽署當刻進行，而不是之前。
- 將契據送交土地註冊處
- 是，以電子方式於同日完成。
- 查核賣方是否已繳交業主立案法團費用及地方稅
- 不是。您的律師會另行在當日前申請相關證明。
- 確認建築物符合其牌照及地皮的規劃狀況
- 不是。這是您一方需預先安排的法律及技術查核。
誰選擇公證人？如有按揭，答案會否不同？
在一般現金交易中，選擇公證人的權利通常取決於費用分擔：支付較大部分費用的一方可作選擇，而實際上通常是買方。如賣方沒有合理理由，卻堅持使用其指定的公證人，買方可以向當地 Colegio Notarial 的客戶服務辦公室提出。在有按揭的交易中，答案是法律權利，而非慣例。Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario 明確保障借款人自由選擇公證人的權利，並禁止貸款方引導您選擇其屬意的公證人。大約在同一時期，法律亦將大部分相關費用轉由銀行承擔：2018 年的一項法令將按揭印花稅轉由貸款方支付，而自 2019 年法律生效後，貸款方亦須支付公證人費用、土地註冊處登記費，以及貸款本身的 gestoría 費用。唯一仍由借款人承擔的費用，是銀行自行進行的物業估值費。
購買款項如何支付？
- 現金，沒有按揭這是慣例，而非正式權利：支付較大部分費用的一方可作選擇，而實際上通常是您。
- 有按揭Ley 5/2019 賦予您的法律權利：您可自由選擇公證人，而法律禁止貸款方引導您選擇其屬意的公證人。
在簽署室內會交換甚麼？是否必須由您親自出席？
escritura 公開契據是經公證的買賣契據，即在公證人面前簽署、將業權轉移給您的文件。在二手物業交易中，您通常會在此刻支付餘款：款項與鎖匙會在同一房間、同一時間交接。cheque bancario 是從您的西班牙銀行戶口開出的銀行支票，通常是在公證人面前交付購買價餘款的方式。您不必親自出席該場簽署。在整個購買過程中，嚴格而言只需前往西班牙一次，而最常見的做法是授權他人代為出席。如您的律師持有涵蓋簽署契據的授權書，便可代表您完成整個約見。這正是為何在程序早期安排授權書，其價值往往超出當時的直觀感受。
- 二手物業您可使用 cheque bancario 支付餘款，或日漸普遍地使用已確認並安排在約見前到賬的銀行轉帳。公證人會在契據文字中確認所採用的付款方式。
- 已完成並可交付的新建物業相同的程序仍然適用。此外，十年結構保養、三年裝置保養及一年 snagging 保養，均由這一天開始計算。因此，確切的完成交易日期不僅影響交易本身。
公證人費用是多少？還要加上其他費用嗎？
西班牙政府按固定級距訂定公證人費用，您不能自由議價。英文資料通常將該級距描述為價格的約 0.2 至 0.5%，價格越高，比例越低。我們公布的估算將公證人費用與其後的土地註冊處登記費合併計算，因為買方會在成交結算表上將兩者視為同一項費用。一般而言，登記費約為公證人費用的 60%。
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| 公證人及土地註冊處，合計政府費用級距，不可議價 | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
在您走進公證人辦公室前，哪些事項應已處理妥當
良好的程序會在這一天之前處理好以下四件事，因為公證約見並不是才發現任何一項問題的合適時機。- 賣方沒有拖欠任何社區費用或稅款公證人會宣讀契據，但不會替您追查證明文件。您的律師會在約見前索取這些文件。 不良流程會在當天才發現未繳清的餘款，而支票已經開出。
- 新建物業的銀行擔保證書您的律師應在最後一期付款之前很久，逐期核對這筆付款。只有在較早前妥善完成這項工作，公證人約見日才只會是形式上的程序。 不良流程會在完成交易當天才首次查看擔保條款。
- 如您不諳西班牙語並親身出席，便需要宣誓傳譯員您有權在簽署契據前，以您理解的語言獲得妥善解釋。 不良流程會因為現場氣氛友善，而每個人看來都在趕時間，便在信任下簽署。
- 誰會出席，以及具備甚麼授權如您不親身出席，您律師的授權書必須清楚涵蓋簽署這份契據的權力。 不良流程會假定為另一個較早步驟擬備的授權書，也涵蓋這一步驟。
公證人保障的是國家在交易中的利益，而不是您的利益
我們會出席，或確保具備適當授權的人士出席，並見證文件及鎖匙的交接。我們不是律師，也不會自行核查業權、債務或規劃事宜。這些工作應由您付費聘用的獨立律師較早處理，讓公證人約見成為其應有的形式程序，而不是發現問題的時刻。
有關公證人的常見問題
- 由誰選擇所使用的公證人？
- 按照慣例，通常由支付較大部分費用的一方選擇，而在一般買賣中通常是買方。在涉及按揭的買賣中，這是法律權利而非慣例：第5/2019號法律清楚保障借款人自由選擇的權利，並禁止貸款人引導借款人選用其偏好的公證人。
- 為何使用 cheque bancario，而不是普通銀行轉賬？
- 從您自己的西班牙銀行戶口開出的銀行支票，讓款項及鎖匙可在同一房間、同一時間交接。這是西班牙完成交易的傳統安排。現時越來越多人改用安排在約見前到賬的已確認銀行轉賬，這同樣有效。無論採用哪種方式，公證人都會在契據中準確記錄所使用的方法。
- 我可以在簽署時安排宣誓傳譯員嗎？
- 可以，而且值得預先安排，而不是等到當天才提出。您有權在簽署契據前獲得妥善解釋；宣誓傳譯員是確保這一點的正式方式，而不是依賴雙語朋友或在現場匆忙作出的摘要。
- 如果公證人在當天發現文件有問題，會怎樣？
- 問題解決前不會進行簽署。這種情況罕見，正因為妥善執行的流程會在數星期前，即法律核查及私人合約階段，解決文件問題。這正是不能把公證人約見視為首次真正檢查點的全部理由。
