在西班牙買樓時遇到的術語詞彙表
以下每個術語都是您實際會遇到的：在物業列表、合約、公證人面前，或帳單上。術語按購買流程排列，而非按字母排列，因此清單亦可作為了解下一步流程的地圖。每個條目都會提供一句您可以依據的說明、一段簡短背景，以及連往完整解釋該概念頁面的連結。
- 買樓時會遇到的術語
- 34
- 按購買階段分組
- 6
- 字面猜測會出錯的術語
- 6
- 保留西班牙文的術語
- 17
按順序閱讀，詞典便會成為購買流程的地圖
這些術語按照您遇到它們的先後次序排列，由第一份文件開始，一直到您多年後支付的賬單，這是兩種語言的詞彙表都沒有做到的。如果您已知道要找的字詞，請使用下方列表直接跳轉；如果不知道，請從頂部開始，這個次序會告訴您目前所在的位置。Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.
在西班牙置業時，真正保障您的是誰？
保障您的是您自己的律師，而不是公證人。這項單一差異，是在西班牙買樓與在幾乎任何其他地方買樓之間最大的差別，也是下列最初四個術語比其篇幅所顯示更重要的原因。- NIE[ny-eh]
- NIE 是西班牙為外國人提供的身份識別號碼，沒有它，您不能購買物業、繳付稅款或在公證人面前簽署文件。Número de Identidad de Extranjero。這不是居留許可，也不會令您成為任何形式的居民。這是西班牙政府用來登記您的號碼。您在流程最初階段便會接觸到它，因為您需要它處理契據、繳稅及公用服務合約。您的律師可憑授權書代您申請，因此您不必親身前往。最浪費時間的錯誤，是等到簽署日期已經排定後才辦理。如何取得 NIE
- NIF
- NIF 是西班牙的稅務識別號碼，由公司及西班牙人使用，並不是與 NIE 相同的文件。如果您透過公司購買物業，或閱讀列有公司名稱的合約，便會遇到 NIF。這兩個名稱在文件中看似可以互換，但實際並非如此：NIE 識別外籍個人，NIF 識別應課稅實體。當購買安排透過公司進行時，區分兩者尤其重要。請在簽署任何文件前，先與律師及稅務顧問作出這項決定，而不是簽署後才處理。透過公司購買
- notario
- 公證人見證簽署，並將買賣轉為公證契據，但不會查核該物業是否值得購買。這正是大多數外國買家對西班牙置業產生誤解的地方。在您自己的國家，公證人或許是安全網；在西班牙，公證人只會確認身份、朗讀契據並記錄法律行為。查核業權、債務、產權負擔及許可，是您律師的工作，沒有其他人會代您完成。您只會在完成交易時與公證人見面一次，而會面很短，因為一切早已決定。Watch out. 西班牙公證人所作的查核，遠少於這個稱呼所令人以為的程度。真正保障您的是您的律師，而不是公證處。公證及簽署
- gestoría[khes-to-REE-ah]
- gestoría 是西班牙的文書代理機構，代您向政府辦理文件，大多數國家都沒有完全直接對應的機構。它不是律師、不是會計師，也不是地產代理。gestoría 存在的原因，是西班牙行政程序需要大量文書工作。它以日常服務形式處理登記、申報、車輛轉名及稅務表格。您最可能在取得鎖匙後遇到這類機構，當時您需要把表格遞交到一個只接受特定格式文件的辦事處。NIE 及行政手續
- catastro
- catastro 是西班牙的稅務地籍，負責評估及描述物業，與業權登記冊是不同的紀錄。西班牙會為同一物業保存兩份紀錄，而兩者並不總是一致。Registro de la Propiedad 說明誰擁有物業，以及物業上有哪些負擔；catastro 則說明物業是甚麼、位於何處，以及其稅務價值。您的律師會查閱兩者，因為兩者在面積或界線上的差異，是舊有轉售物業最常見的問題之一。您的 IBI 帳單按 catastro 的價值計算。Watch out. 一個物業，兩份登記紀錄。業權登記清晰，不代表地籍紀錄與之相符。物業地籍
- Registro de la Propiedad
- Registro de la Propiedad 是西班牙土地登記冊的正式名稱，也是業權紀錄背後的機構。您會在文件、官方引文及購買成本的費用項目中看到這個名稱。認得它很重要，因為除契據本身外，登記冊紀錄是購買過程中最重要的文件：您的業權最終會在此登記。登記費是置業成本中較低的一項。購買成本是多少
- nota simple[NOH-ta SIM-ple]
- nota simple 是西班牙土地登記冊的簡要摘錄，顯示物業由誰擁有，以及登記在物業上的負擔；這是您的律師在您支付任何款項前首先查閱的文件。它費用低、取得快，任何具有正當利益的人都可以申請。正因如此，在有人查閱之前，不應有任何款項轉移。它會列出登記業主、登記冊所描述的物業，以及物業上的負擔，包括按揭、扣押、地役權及記錄在該單位上的社區欠款。您會在法律審查最初階段接觸到它，即選定物業數天後、完成交易數星期前。重要的不是文件本身，而是其日期。兩個月前取得的摘錄，只能描述兩個月前的物業狀況。只有最新的摘錄才有用。Watch out. nota simple 只具資訊作用，並不是業權證明。具有法律效力的摘錄是 certificación registral，兩者並不是同一份文件。律師會查核甚麼
物業列表中的哪些字眼，會改變您實際購買的內容？
其中兩項最重要。建築面積數字很重要，因為西班牙物業列表會列出數個數字，並以其中最大的數字作宣傳。發展項目的名稱也很重要，因為所屬社區會決定您的每月成本，以及您是否可以出租物業。- apartamento
- 這段海岸的 apartamento 是位於管理式發展項目內的住宅單位，因此與城市大廈內的公寓是不同產品。沿海公寓附有共用地方、泳池、會就各項事務投票的業主社區，以及每月費用。因此，兩個面積相同的單位，會因周邊配套不同而有截然不同的成本及使用方式。西班牙物業列表亦會使用 piso 指城鎮大廈內的公寓，因此閱讀物業平台時，值得分清這兩個詞語。Costa del Sol 的公寓
- urbanización
- urbanización 是規劃式或設有大閘的住宅發展項目，配有共用地方及設施。這段海岸大部分出售中的物業都位於這類項目內。urbanización 會決定泳池、花園、保安、泊車位、每月費用，以及實際上是否可以進行短期出租。您一開始尋找物業便會遇到這個詞，而它對物業實際居住體驗的影響，往往比平面圖更大。業主社區費用
- segunda mano
- Segunda mano 是由現有業主而非發展商出售的物業，這會改變稅項、合約及查核內容。購買的整體架構取決於您處於這條界線的哪一側。轉售物業須繳交轉讓稅（ITP）而非增值稅，並透過私人訂金協議訂立合約；核查則著重歷史資料：誰是業主、物業有甚麼押記，以及有甚麼建築是在未獲許可下興建。新建物業在這三方面都正好相反。二手物業
- obra nueva
- Obra nueva 是向發展商購買的物業，可以是已完工或仍在興建中，並會分階段付款，而不是一次付清。新建物業不只是物業，也是付款時間表。您先支付訂金，然後按照建築里程碑分階段付款，整個期限最長可達三年。所有在建築物完成前支付的款項，都必須由一份以您名義發出的銀行擔保承保；如果發展商未能履約，真正讓您取回款項的是這份擔保，而不是合約。Costa del Sol 的新建物業
- metros construidos
- 西班牙物業列表會為同一物業列出數個不同的平方米數字，而用作宣傳的通常是其中最大的數字。建築面積、地段面積及露台面積是三個不同的數字。只列出一個總面積的物業廣告，往往已將露台計入室內面積。當您開始以每平方米價格比較兩項物業時，便會立即遇到這個問題，而這正是這些數字在不知不覺間破壞的比較方式。請先問清楚該數字採用哪種量度方式，並以室內面積對室內面積作比較。大型露台當然值得擁有，但其價值並不等同於一個房間。查核物業列表
- solárium
- solárium 是位於公寓頂部的私人天台，通常由專用樓梯通往，並通常計入宣傳面積。這是這段海岸真正保值的設施之一，也是頂層單位比其下一層單位昂貴的原因之一。您會在頂層公寓及頂層單位的物業列表中遇到這個詞。請查核兩點：它在法律上是否屬於您的物業，還是只供您使用的共用天台；以及其上的任何建築是否獲得許可。購買後，天台上的未經許可建築便會成為您的問題。未經許可的加建
- shortlist
- 候選清單是指一小組已根據您真正提出的要求完成查核的物業。候選清單的重點，在於當中已排除的物業。任何在實際價格、噪音、方向、步行便利程度、社區規則，或街道淡季氛圍方面不合要求的物業，都已經被剔除，並列明原因。您會在流程早期看到候選清單。如果清單包括您喜歡的所有物業，那就不是真正的候選清單，而只是一份搜尋結果。我們如何尋找物業
- visita
- prohlídka 是看樓，而在這段海岸，看樓不只是查看物業本身，也包括了解街道及社區。只查看室內的睇樓，會跳過決定您是否享受擁有該物業的部分：夜間噪音、步行前往實用地點的距離、露台在您真正會使用的時段所受的陽光，以及物業在2月而非8月的感覺。您可以安排一次以參觀多個物業為主的行程，或者在尚未能夠出行時透過視像睇樓。睇樓之旅
哪份文件真正令您承擔購買責任？
是 arras 合約，而不是在公證人面前簽署的契據。當您到達公證人處時，一切早已決定，因此數星期前簽署的私人合約才是需要仔細閱讀兩遍的文件。- contrato de reserva
- contrato de reserva 是一份以小額付款換取短期下架保留物業的合約。這是您簽署的第一份文件，也是唯一一筆在擔保制度以外支付的款項。正因如此，金額必須較小，而合約亦必須清楚列明在甚麼情況下可以取回款項。您通常會在決定購買的那一刻遇到它，而當時往往承受時間壓力，正是首次閱讀合約最不理想的時刻。預留
- señal
- señal 或訂金，是在預留安排後支付的大額款項，並令買賣雙方均承諾完成交易。轉售物業的訂金通常約為價格的十分之一，有時更高，也是完成交易前轉移的最大筆款項。您會在預留安排數星期後、律師完成查核後遇到這一步。請閱讀合約對任何一方退出交易的處理方式，因為重要的是該條款，而不是金額。Watch out. 這是定金，而不是存放於帳戶內的部分付款。按照西班牙慣例，合約會列明任何一方違約時的後果。買賣合約
- arras[AH-ras]
- contrato de arras 是轉售物業所使用的私人定金合約。買賣雙方在公證人面前簽署，並訂明任何一方取消交易時須承擔的罰則。這是令買賣真正具有約束力的文件；公證人面前的契據則是其正式履行。合約列明價格、完成交易日期、包含的項目、訂金的處理方式，以及雙方的後果。您會在法律查核後、完成交易前遇到它。請把有關違約的條款閱讀兩遍。Watch out. Arras 並不是可退款的保留款項。視乎雙方約定的類型，取消交易可能令買家損失訂金，而賣家則可能須支付雙倍金額。買賣合約
- escritura pública
- escritura pública de compraventa 是經公證的買賣契據，也是將業權轉移給您的文件。您會在完成交易時遇到它一次，屆時您支付餘款並取得鎖匙。契據中的一切內容早已在先前的合約中決定，因此簽署過程很短。您的 escritura 完成登記後，其副本就是證明物業屬於您的文件。交收鎖匙
- cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]
- cheque bancario 是從您的西班牙銀行帳戶開出的銀行支票，通常是在公證人面前交付購買價餘款的方式。它之所以存在，是因為公證人會面需要款項已經到位並可全數使用，而不是仍在轉帳途中。您會在完成交易前數天遇到這一步，屆時您的律師或銀行會以已結算資金為基礎準備支票。這對您重要的原因在於時間安排：開出支票前，款項必須已存入帳戶並完成結算。當天不可能才存入款項。將克朗兌換成歐元
您繳付哪些稅項，取決於一件事：賣家是誰
向發展商購買的新建物業須繳付 IVA 及 AJD。向業主購買的轉售物業則須繳付 ITP。這項單一差異，解釋了協定價格與您實際需要的資金之間大部分的差距。- IVA
- IVA 是西班牙的增值稅，新建住宅按購買價格的 10 % 計算。這適用於向發展商購買的新建物業，亦是房價以外最大的一項單一費用。您會在完成交易時，透過您的律師連同其餘稅項一併支付。轉售物業則不適用，轉售物業取而代之須繳付轉讓稅。正是這項差異，令購買新建物業的總成本明顯高於購買二手物業。購買需要多少費用
- AJD
- AJD 是西班牙就已簽署契據徵收的印花稅，按房價的一個小百分比計算。在安達盧西亞，購買新建物業時會連同 IVA 一併支付。Actos Jurídicos Documentados。新建物業的費用明細中，這項費用總是與 IVA 一同出現，從不與轉售物業的轉讓稅一同出現。您會在完成交易時透過您的律師支付。您只會看到它列作一個項目，而不是一項需要作決定的事項：這裡沒有任何選擇。之所以收錄於本詞彙表，是因為它會以一個毫無解釋作用的縮寫，出現在每份新建物業費用表中。稅項及費用
- ITP
- ITP 是購買轉售物業時繳付的轉讓稅，在安達盧西亞相當於房價的 7 %。Impuesto de Transmisiones Patrimoniales。這是轉售物業相對於 IVA 的稅項，也是二手物業完成交易成本低於新建物業的原因。您會在完成交易時透過您的律師支付。您需要預先知道一點：稅項不一定按您協定的價格計算。西班牙亦為物業設定參考價值，如該價值較高，稅項便會改按參考價值計算。稅項及費用
- valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]
- valor de referencia 是西班牙為物業設定的參考價值；當該價值高於您支付的價格時，轉售物業的轉讓稅便會按此價值計算。這項制度旨在防止以低於實際價值的價格申報交易。實際上，對誠實的買家而言，這表示您的稅單金額不一定如房價所顯示。您的律師會在完成交易前核查這個數字，讓您能正確預算稅項。這是轉售物業稅單高於買家單憑購買價格所預期金額的最常見原因。稅項及費用
由大樓落成至物業在法律上歸您所有，期間必須完成哪些事項？
牌照、驗收及保養。市政府必須確認該大樓可供居住；瑕疵必須在您簽署前列明，而不是簽署後才提出；結構部分享有十年保障，但裝修及飾面則不包括在內。- entrega de llaves
- 完成交易是支付餘額、簽署契據及物業歸您所有的日子；對新建物業而言，這個日期可能會變更。轉售物業的日期會在合約中協定，通常維持不變。新建物業則取決於大樓是否落成及取得牌照，而發展商經常會延誤。您會把這個日期視為所有其他安排倒推計算的期限，因此款項會預早安排到位。購買新建物業時，請留意合約如何處理延誤，因為您的日期與發展商的日期並不載於同一份文件。完成交易延誤
- licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]
- licencia de primera ocupación 是新建物業在法律上可供居住及接駁各項供應前所需的首次入住牌照。牌照由市政府發出，用以確認大樓已按獲批准的規定落成。購買新建物業時，您會在交樓時遇到這項牌照。如牌照缺失，這是實質問題而非形式問題：沒有牌照，您不能按正常方式簽訂公用事業服務合約，而物業的法律狀況亦會一直未獲解決。交收鎖匙
- snagging
- Snagging 是對已落成新建物業進行檢查，以找出瑕疵及未完成工程，並將清單交給發展商修正。西班牙建築業界亦使用這個英文詞，因此您在工地會聽到它。您會在交收鎖匙前後幾天遇到這個程序，而時間安排正是重點：在簽署前製作的清單，比簽署後提出的投訴更具效力。請確保清單已書面記錄、註明日期並獲確認。口頭承諾修理某項問題，並不能構成任何事項的紀錄。Snagging 及驗收
- Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]
- Seguro Decenal 是為新建大樓結構性瑕疵提供保障的強制性十年保險。西班牙建築法例要求購買這項保險。保險隨建築物而非隨您持有，因此會轉移予下一位業主。您會在發展商的文件中看到它；如果在您取得鎖匙多年後出現嚴重問題，這項保險尤其重要。但它並不保障所有事項：十年保障只適用於結構性失效。外觀瑕疵及收尾工程的保養期則短得多。建築瑕疵
由您取得鎖匙當月開始，哪些責任便會生效？
向市政府繳付 IBI、繳交業主立案法團費用，以及提交西班牙稅務申報，不論您是否曾出租物業。如出租屬於您的計劃，租賃牌照是第四項要求，而且不會自動獲發。- IBI
- IBI 是每年繳付的西班牙物業稅，由物業擁有人向市政府支付。Impuesto sobre Bienes Inmuebles。稅項由市政府徵收，金額因城鎮而異。這是您在此擁有物業時較低的一項成本。您會在擁有物業的首個完整年度遇到這項稅項。購買前值得知道：未繳付的 IBI 稅款會繼續附着於物業。您的律師會核查此事，並在您完成交易前清繳欠款。每年成本
- comunidad de propietarios
- comunidad de propietarios 是管理發展項目共用部分並訂定每月費用的業主立案法團。法團會決定泳池、花園、保安、維修，以及實際上大樓是否允許短期出租。您會由取得業權的月份開始，透過繳費及參與會議接觸法團。這項費用最常令買家感到意外，因為不論您是否身處西班牙，均須繳付。Watch out. comunidad並非被動的管理費，而是一個會作出投票決定的法律實體。自2025年4月起，其中五分之三的多數票即可限制或禁止您的大廈進行短期出租。法團費用
- Modelo 210
- Modelo 210 是非居民業主須提交的西班牙稅務表格，即使物業從未出租，仍然需要繳交相關稅項。它涵蓋西班牙假設非居民業主僅因物業可供使用而取得的推定收入；如有租金收入，亦涵蓋該等收入。您會在購買後一年遇到這項申報，而大多數業主都是較後才得知。這正是它被收錄於本詞彙表的原因。這是申報事項而非決策事項：重點是記得它存在，並安排有人準時提交。非居民稅
- VUT
- VUT 是安達盧西亞的旅遊出租牌照，沒有這個牌照，物業便不能合法出租予度假旅客。Vivienda de Uso Turístico。您能否取得牌照，取決於物業、市政府及法團本身的規則。這表示答案取決於具體單位，而非整個地區。若出租是您購買物業的原因之一，您會在購買前處理這項事宜，因為應在預訂前查核，而不是事後才發現問題。聲稱可以取得牌照的物業廣告，只是有待核實的說法，而不是事實。短期出租
- okupas[o-KOO-pas]
- Okupas 指非法佔用者；在西班牙，這個詞幾乎被當作現象的專有名詞使用，而不只是對某類人士的描述。這是外國買家最常提出的風險，值得將它與新聞標題區分開來。風險集中於特定類型的物業及特定情況。一般的保障措施包括有人居住、安裝警報器、選擇有管理的發展項目，以及購買真正涵蓋這項風險的保險。您會在購買前從新聞中接觸到這個詞。實際有用的做法，是詢問具體物業面對的風險，而不是籠統地看待問題。Okupas 及風險
- plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]
- Plusvalía 是就物業土地價值增長徵收的市政稅，屬於賣方而非買方的成本。您在出售物業時會遇到這項稅項，並須連同其他出售成本及非居民預扣稅一併處理。之所以收錄於本詞彙表，是因為計劃短期持有物業的買家需要知道，出售物業亦有其自身的稅項。金額由市政府訂定，而不是按您帳面上的收益計算。任何考慮在兩至三年後出售物業的人，都應在購買前把這項成本計入預算，而不是事後才處理。出售及退出成本
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