在西班牙出售物業：稅項及出售成本
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以非居民身份出售物業，意味著要支付三筆獨立款項。買方在交易完成時會扣起樓價的 3 %。您實際收益的稅項為固定 19 %。市政土地增值稅亦須繳納，而當賣方是非居民時，法律上可由買方承擔。
| 出售價格 | 500.000 € |
|---|---|
| 完成交易時預扣價格的 3 % | 15.000 € |
| 資本收益稅實際收益的 19 % | 提交申報後結算 |
| plusvalía municipal土地價值增幅的最高 30 % | 提交申報後結算 |
三筆款項分別是甚麼？為甚麼人們會將它們混淆？
每宗非居民出售物業交易都涉及相同的三筆款項，而每筆款項均受不同規則及時間表規管。最常見的混淆，是將3%的預扣與19%的稅單混為一談。預扣是預付款，而不是稅款。兩者很少會完全相同。
| 付款 | 稅率 | 由誰支付 |
|---|---|---|
| 3%預扣（Modelo 211） | 協定出售價格的3%。 | 在完成交易時由買方預扣，並直接支付予稅務機關，無論您最終是否需要繳交任何稅款。 |
| 資本收益稅（Modelo 210） | 實際收益的19%，統一稅率，所有非居民均相同。 | 由賣方支付，並與已預扣的3%結算：預扣過多則退款，預扣不足則須補交。 |
| plusvalía municipal（IIVTNU） | 最高30%，由當地市政機關訂定，按兩種計算方法中得出較低金額的方法計算稅基。 | 依法由賣方支付，但當賣方是非居民時，市政廳可以要求買方以替代納稅人的身分支付，這項規定大多數賣方都始料不及。 |
3%的預扣如何運作？您何時可以取回這筆款項？
在完成交易時，法律規定買方必須扣起協定價格的3%，並於一個月內使用Modelo 211向稅務機關繳交。無論您的出售結果如何，均會進行這項扣款。即使賣方沒有賺取利潤，或出售物業時錄得虧損，公證人仍會從售價中扣起3%。其後，您可由出售日期起計四個月內提交Modelo 210。此申報會列出您的實際資本收益，並與已扣起的款項作對賬。如果按實際收益計算的19%稅款低於已扣起的3%，而這種情況在持有物業多年且市場上升時很常見，您便可獲退還差額。如稅款較高，您須透過同一申報補繳差額。
扣起3%
- 完成交易時買方扣起3%無論結果如何。
- 1個月內由買方提交Modelo 211繳交予稅務機關。
- 4個月內您提交Modelo 210申報實際收益並作對賬。
- 提交後退稅或補繳差額已結清如收益的19%低於已扣起的3%，可獲退稅。
四個月申報期限及對賬，正是Arevont會交由獨立律師處理，而不會直接代辦的事項。Arevont不提供稅務服務，而這項申報亦不應留待接近期限才處理。
市政府的plusvalía徵收甚麼？
plusvalía是物業土地價值上升所產生的市政稅，費用由賣方而非買方承擔。不過，實際上這項費用仍可能在完成交易時轉由買方支付：如賣方是非居民，市政府可指定買方為替代納稅人，詳情如下文完整說明。這與建築物或您的實際利潤完全無關，只會就其下方土地的價值增幅徵稅，增幅則按市政府根據您持有物業多年間的計算方式釐定。自2021年改革後，即使您錄得虧損，過往的固定公式也不再適用。您可選擇兩種計算方法中結果較低的一種。客觀方法以地籍土地價值為基礎，乘以按持有年期訂定的系數；在適用當地稅率後，最高上限為30%。實際方法則根據買入價與售價之間的實際增幅計算。如土地價值完全沒有上升，稅務機關自身的改革確認，按任何一種方法均無須繳稅。
您持有期間土地價值有否上升？
- 是按兩種計算方法中得出較低數額者繳付；一旦適用當地稅率，最高為 30 %。
- 沒有，或您無法證明2021年改革確認，按任何一種方法均無須繳款。
賣方的假設2021年改革帶來的改變
- plusvalía出售時總是須繳
- 只有土地價值上升時才須繳款。若您以虧損出售，或以與買入時相同的土地價值出售，只要能夠證明，便無須繳款。
- 總是由賣方支付，沒有例外
- 法律上這是賣方的責任，但如賣方是非居民，市政府可指定買方為替代納稅人。實際上，這通常意味着款項會在完成交易時從售價中扣起，而不是事後另行收取。
出售時的代理及法律費用是多少？
除稅務項目外，還有兩項費用，兩者都不是稅項，而是市場費用，與買方一側的情況相同。您的出售方式會影響這兩項費用。
- Option 1獨家代理一間代理，一份委託協議。
- 費用
- 1,5 至 4 %
- 速度
- 取決於該代理的買家群組
- 覆蓋範圍
- 該代理自身的網絡
- Option 2Multi-agency多間代理同時推廣。
- 費用
- 1,5 至 4 %
- 速度
- 通常較快，但個別關注較少
- 覆蓋範圍
- 三者之中覆蓋面最廣
- Option 3私人出售完全沒有代理。
- 費用
- 0 €，無佣金
- 速度
- 通常較慢
- 覆蓋範圍
- 僅限您自己的網絡及平台
- 賣方代理的佣金二手物業的售價通常為 1.5% 至 4%，由賣方支付。這是市場範圍，而非任何官方來源訂定的數字，因為沒有監管機構公布佣金率。佣金率會因代理、地區及具體刊登協議而異，因此應將其視為有待向代理確認的估算，而非固定成本。
- 您為出售聘請的律師賣方受惠於獨立法律代表，理由與買方相同：審閱合約、協調 3% 的預扣款及完成交易，以及在適用情況下計算 plusvalía。獨立法律協調在買方一方涵蓋的大部分事項，同樣適用於出售。
估算出售所得淨額前需確認的事項
四項事項，根據您實際的購買文件核對，而非一般規則。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 您原來的購入價格及成本，並以書面記錄 | 資本增值是您購入物業的價格，加上可扣除的購入及改善成本，與出售所得之間的差額，而並非單看售價。沒有原始數字，便無法計算實際的 19% 稅項負擔。 | 沒有原始購入成本、公證費或改善工程發票的記錄。 |
| 物業的屋苑管理費及 IBI 是否已繳清 | 未繳的屋苑管理費債務或 IBI 欠款可能附加於物業之上，令完成交易變得複雜，情況與買方一方完全相同。 | 在同意出售日期前，沒有人核實賬戶是否已結清。 |
| 哪種 plusvalía 計算方法得出的金額較低 | 法律上由您選擇，而兩種方法所得結果可能大不相同，視乎您持有物業的時間及當地土地價值的變動。 | 只引用其中一種方法得出的數字，卻沒有計算另一種方法作比較。 |
| 出售協議中由誰按合約承擔 plusvalía | 由於市政府可以向買方追討其替代納稅人的責任，出售合約應清楚列明買賣雙方之間由誰承擔這項費用，而不應任由市政府碰巧先向哪一方追討。 | 合約完全沒有提及 plusvalía。 |
實際獲利、虧損或持平出售
兩種情況的 3% 預扣款看起來完全相同，但之後的情況並不相同。| 獲利出售 | 沒有獲利或虧損出售 | |
|---|---|---|
| 完成交易時預扣 3% | 無論結果如何均預扣，依 Modelo 211。 | 同樣無論結果如何均會預扣：買方的責任並不取決於您的實際結果。 |
| 應繳資本增值稅 | 實際增益的 19%，很可能低於已預扣的 3%，因此可獲退還差額。 | 無需繳付；已預扣的全部 3% 均可申請退回。 |
| plusvalía municipal | 土地價值增加部分的應繳稅款，按兩種方法中較低者計算。 | 如土地價值確實沒有增加，便無需繳付；可根據 2021 年改革證明。 |
| 無論如何均須申報 | 四個月內提交 Modelo 210，以核對並申請任何退稅。 | 在四個月內提交 Modelo 210，以取回預扣稅款，並在適用情況下證明沒有 plusvalía 增值。 |
機制，而非您的淨收益
這是關於出售如何計稅的一般資料，並非您個人淨收益的計算。您的實際收益取決於原始購買價格、可扣除成本，以及市政府採用的具體 plusvalía 系數。這些資料應列入律師提供的書面計算，而不應以公布的範圍代替。Arevont 並非稅務顧問，也不會提交此稅務申報。這項工作應由獨立律師負責。部分主題另有專門指南涵蓋，包括您持有物業期間適用的推算收入稅及租金收入稅，這與出售物業是不同問題；社區債務附着於物業的運作方式；以及持有財富而非實現收益所涉及的另一項稅務問題。每項內容均有專屬指南。
出售物業及退出成本最常見的問題
- 如果我虧本出售，仍可取回全部 3 % 嗎？
- 可以，只要您能證明確實有虧損。應繳的資本增值稅為零，而您可在完成交易時透過提交 Modelo 210，在四個月期限內取回全部 3 % 的預扣稅。預扣稅並不是您最少必須支付的金額，而是預付款，之後會按實際結果作出結算。
- 如果我已經離開西班牙，仍可能被追討 plusvalía 嗎？
- 可以。這正是規例容許市政府向買方收取 plusvalía，並由買方代替納稅的原因：追討已離開該國的非居民賣方，比在出售時收取稅款更為困難。因此，出售合約應清楚列明由誰承擔費用，而不應讓問題懸而未決。
- 如果我在出售時已成為西班牙稅務居民，19 % 稅率會改變嗎？
- 會。西班牙稅務居民的資本收益，會按一般居民稅率級距課稅，而不是按非居民統一的 19 % 稅率課稅；居民另有關於主要住所再投資寬減的規定，這些規定不適用於非居民。這完全是另一種計算方式，本網站的居民稅務指南已作全面說明。
