在西班牙買樓時最常見的錯誤
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外國買家在西班牙最常犯、代價最高的錯誤，往往都很普通。他們只按叫價編列預算，完全沒有計算其他費用，但實際成本會額外增加8至13%。他們以為公證人會查核物業，但公證人並不會。還有，他們會在物業視察行程最後一天作決定，因為回程航班在星期日。
- 流程流程尚未閱讀退款條件，便簽署預留協議。What to do instead先讓律師閱讀，才付款。
- 費用費用只按叫價編列預算，完全漏算額外8至13%的費用。What to do instead購買前先計算整項交易的總成本。
- 物業物業因為沒有人要求，便跳過技術驗樓。What to do instead查核地皮及建築物，不要只看價格。
- 決定決定因為回程航班在星期日，便在物業視察行程最後一天支付訂金預留物業。What to do instead出發前先決定準則，不要在行程期間才決定。
買家擔心甚麼，真正花錢的又是甚麼？
幾乎每位外國買家抵達時，都帶着同一份簡短的擔憂清單，而其中幾乎沒有任何一項最終會造成金錢損失。先理清這份清單會有所幫助，因為擔憂聲勢浩大，而真正的錯誤卻悄無聲息。
買家抵達時擔心的事真正花錢的事項
- 我在捷克期間，非法佔用者霸佔了我的住宅單位
- 這種情況確實會發生，但在這裏遠沒有捷克媒體報道所暗示的那麼常見。這一帶真正的風險沒有那麼戲劇性：就是一項您沒有閱讀的規則。屋苑可以限制您如何使用物業，而這項決定是在一次您沒有出席的會議上作出的。
- 發展商收了我的錢，卻永遠完不了工
- 新建物業完工前，您支付的每一筆款項都必須由一份以您名義作出的銀行擔保保障，而您的律師會在任何款項轉移前，為您的住宅單位核對當中的措辭。真正會發生的金錢錯誤較小，也常見得多：只為要價編列預算，卻沒有考慮其他費用。
- 存在一項沒有人能找出的隱藏法律瑕疵
- 一名優秀的獨立律師會找出這些問題，而找出問題正是您付費聘請律師的目的。除非有人特別要求，否則一般檢查不會涵蓋眼前地皮依法可以興建甚麼。那不是物業的瑕疵，而是關於鄰近環境的一項事實。
- 我會為物業付出過高價格
- 有可能，但只要您持有物業的時間足夠長，便可以逐步彌補損失。代價高昂的情況，是以合理價格買入錯誤的物業：錯誤的微型地段、錯誤的朝向，或是一個日常持有成本令其比類似住宅更昂貴的住宅單位。
這十二項中，您最常見到哪一項？我們不會給您排名，因為我們沒有作過統計，而杜撰的排名正是應該避免的事情。我們可以說的是，錯誤主要集中在哪些地方。幾乎所有昂貴的問題都發生在兩個時段：訂立預算的那一週，以及物業視察行程的最後兩天。一名為您工作的律師可以避免大部分文書錯誤。
哪些程序上的錯誤最常令買家出問題？
西班牙公證人會見證簽署，並將交易轉化為公證契據，但不會檢查物業是否值得購買。他不會檢查賣方是否已繳清屋苑管理費、樓宇是否與其文件相符，或價格是否公平。作出相反假設，是四項錯誤中的第一項。四項錯誤都源於同一根本原因：程序看似熟悉，但實際並不相同。
- 常見期望公證人檢查物業這個詞語在您的語言中確實存在，但所描述的是另一種職責。西班牙公證人會核實身份、宣讀契據，並記錄您已簽署。他不會檢查賣方是否已繳清屋苑管理費、樓宇是否與其文件相符，或價格是否公平。What to do instead請將公證人會面視為交易正式落實的日子，而不是檢查交易的日子。檢查工作會在數週前進行，而您必須付費聘請他人完成這項工作。
- 嚴重使用賣方或發展商的律師對方確實會提供這項服務，而且很方便。在許多國家，交易雙方之間的界線往往並不清晰。在這裏，發展商的律師工作稱職，但只代表發展商。What to do instead請委託您自己的獨立律師，費用由您支付。我們通常推薦 Malaga Solicitors，您也可以自由聘請自己的律師。無論哪一方，我們都不會收取轉介費。
- 嚴重未閱讀退款條款便簽署預留合約預留款項相比整項購買的全額而言數目較小。這看起來像例行手續，而買家通常會在時間壓力下簽署。但在整項購買過程中，這是唯一一筆沒有任何擔保作後盾的款項。What to do instead請讓律師在款項付出前，而不是付出後，閱讀預留合約。最重要的是弄清楚：哪些檢查結果會令款項退回給您，並將這一點以書面列明。
- 常見簽署您看不懂的西班牙文文件在場每個人都很友善，而且急於完成程序；要求翻譯，感覺就像無緣無故拖慢進度。What to do instead請預先索取文件，並要求以您看得懂的語言提供；如果您有需要，也可要求公證人安排宣誓翻譯員。在簽署時放慢速度是免費的，但要撤銷簽署則不是。
不花錢聘請任何人，我可以避免其中多少問題？比大多數人預期的更多。正確閱讀預留合約、詢問桌子另一邊的律師代表誰，以及要求提供您看得懂的語言版本，全部都是免費的。獨立法律檢查則不是免費，而這正是我們絕不建議節省費用的一個環節。
哪些金錢上的錯誤令買家損失最大？
新建物業的價格之上，約需另加 13 %；二手物業則約需另加 9 %。然後，再加上物業每年的持有成本。接着，根據銀行自己的估值，核實銀行實際願意借出多少。以下四項錯誤中，有三項只是簡單的算術問題，第四項則與銀行有關。在您查看任何物業之前，便可以回答全部四項問題。
- 只為要價編列預算，卻沒有考慮其他費用新建物業的價格之上，預計約需另加 13 % 的費用。二手物業則約需另加 9 %。差異主要來自稅項。新建物業須繳付 10 % 增值稅，以及在安達盧西亞須繳付 AJD。二手物業須繳付 7 % 的轉讓稅。然後，再加上律師、公證人、登記及數項較小的費用。對一個價值 500.000 € 的住宅單位而言，這不是可以四捨五入忽略的小數目，而是一次可行的購買與必須重新議價的購買之間的差別。
- 只為購買編列預算，卻忘記持有成本持有物業會帶來一連串永不停止的付款：地方房產稅、垃圾收集費、保險、電費及水費、非居民報稅費用，以及屋苑管理費。屋苑管理費的差異最大，每年約由 900 € 至 6.000 € 不等。這就是為何兩個價格相同的住宅單位，每年的成本可以相差數千歐元。請比較總成本，而不只是價格。
- 把貨幣兌換留到最後一週才處理對外國買家而言，最大的一項單筆成本往往根本不是費用，而是大額轉帳所涉及的匯率。第二大風險是時間安排。銀行可能要求您證明資金來源，或因內部審查而暫緩轉帳。兩種情況都很正常，但都需要數天時間。最糟糕的時刻，莫過於在公證人會面時才發現這些問題。
- 以為西班牙按揭的運作方式與捷克按揭相同如果您的收入貨幣不是歐元，請以現實的方式規劃融資：以銀行對物業本身作出的估值約一半作為基礎，而不是以您同意支付的價格之 70 或 80 % 作為基礎。銀行是根據自己的估值借款。因此，如果您以 500.000 € 買入，而銀行估值為 470.000 €，貸款便會以 470.000 € 作為計算基礎。請在預留物業前安排好融資，而不是選定物業後才處理。
在您查看任何物業之前，便可以回答這四項問題。這就是它們如此早列出的原因。一份已包含稅項、年度成本及實際貸款成數的預算，才是一份真正可以用來尋找物業的預算。
資料來源
如果我透過公司購買，這些百分比會改變嗎？有可能。這是您在簽署任何文件前應向西班牙稅務顧問提出的問題，不是我們或網頁可以回答的。我們可以說的是：為節省稅款而透過公司架構購買，是捷克常見假設在這裏行不通的其中一種情況，而作出錯誤決定的代價往往要多年後才會浮現。
買家對物業本身會犯甚麼錯誤？
西班牙沒有規定必須進行驗樓。您在空置地皮旁邊購買物業，也不會受到阻止。當地亦不會告訴您是否可以出租住宅單位。這三件事都必須由您自行查問。
- 嚴重因為沒有人要求而跳過技術驗樓法律沒有這項要求，市場亦沒有普遍期望，因此大多數買家都會跳過。拍攝物業照片時，通常會選在物業狀況最好的時段，但照片無法展示物業的樓齡。昂貴的問題往往藏在牆後、露台下方及設備裝置內。What to do instead如您認真考慮任何物業，請安排獨立技術驗樓。
- 嚴重只檢查建築物，卻不檢查前方的地皮標準法律查核會告訴您即將購買的物業資料，但不會告訴您旁邊土地依法可以興建甚麼。您露台前方一幢低矮的舊別墅，可能坐落於獲准興建更高建築物的地皮上。What to do instead在您把景觀價值計入價格前，先查問前方地皮的規劃狀況允許進行甚麼發展。
- 常見以為可以出租給遊客並非自動獲准。這取決於物業、地方政府、屋苑規則及現行牌照制度。屋苑可以透過五分之三多數票，批准、限制、設定條件或禁止旅客租賃。What to do instead如果出租是您購買的原因之一，請在預留物業前核實出租權利。
樓花是否比二手物業風險更高？這是不同種類的風險，而不只是風險更大。購買樓花時，您的資金承受風險的時間較長，而完成交易日期亦可能延後。因此，在完成交易前作出的每筆付款，都必須以您名義的銀行擔保作保障。購買二手物業則可以立即取得物業，但您也會承接其歷史，包括物業狀況、文件，以及其所屬屋苑已有的決定和債務。以下錯誤可能出現在這兩種情況中。
在這個沿岸地區，最昂貴的單一錯誤是甚麼？
把行程表當成文件。情況可能是這樣：預訂五天行程，每天視察物業八次，星期日乘飛機回家，並在星期六下午簽署預留協議。行程即將結束，如果空手回家便感覺像是失敗。沒有任何英文指南點出這個錯誤。按我們的經驗，這是十四個錯誤中代價最高的一個。這裏沒有任何法律問題。每個人都誠實，文件亦沒有問題。但買家仍然是基於錯誤原因作出決定。由航班、學校假期或發展商的新一輪定價造成的期限，並不是證明某項物業適合您的理由。解決方法很簡單，而且確實有效。出發視察物業前，先決定甚麼條件會令您認為值得預留某項物業。把條件寫下來。並且預先容許自己在沒有購買的情況下回家。大多數視察物業的日子都不會超過六個物業，原因相同：看過六個之後，您便不再真正看清它們。如果行程最後帶給您的是物業清單而不是簽名，這就是一次成功的行程。
這個問題的另一半是供應壓力，值得為它另起一個名稱。「最後一個優質住宅單位」是賣家希望您迅速決定的理由，但這本身並不是您作出決定的理由。
哪些錯誤是捷克買家特有的？
共有四個錯誤，而英文指南完全沒有提及，因為英國買家不會犯這些錯誤。每一個都是在捷克行之有效、但在這裏行不通的習慣。| 哪些做法沿自捷克 | 為甚麼在這裏行不通 | 應改為怎樣做 |
|---|---|---|
| 土地註冊處帶來的確定性 | 在許多國家，土地註冊處的業權清單幾乎是最終證明，人們也以同樣方式看待西班牙版本。nota simple 是西班牙土地註冊處發出的簡明摘錄，顯示物業由誰擁有，以及物業登記了哪些事項，也是您的律師在您支付任何款項前閱讀的第一份文件。但它並不是最終證明，而只是某一時刻的狀況記錄。有些押記需要時間才會在其中顯示，而實際建築物也可能與登記資料不同。 | 應把它視為多項資料中的其中一項。律師會把它與屋苑證明、牌照狀況、catastro 及建築物本身一併查閱。任何兩項資料之間的差異，正是查核要找出的問題。 |
| 代理大致保持中立 | 在許多國家，買方代理與賣方代理之間的差異幾乎不存在，因此外國買家不會想到要查問。在這個沿岸地區，向您展示物業的人通常由賣家支付報酬，並且是在為賣家妥善履行職責。 | 向任何帶您看物業的人問一個問題：誰向您支付報酬？然後再決定如何理解對方的答案。這不是指控，而是您需要知道的事實。 |
| 以捷克克朗制定預算 | 根據您曾經見過一次的匯率制定的預算，並不是真正的預算。購買數十萬歐元的物業時，匯率的輕微變動，其影響可能比本頁所有費用加起來還要大。而您進行大額轉賬時取得的匯率，也不是新聞報道中的匯率。 | 以歐元制定預算，按您實際需要轉賬的金額取得確實報價，並在提出報價前了解匯率變動會如何影響您的最高預算。 |
| 我的律師、銀行及經紀人會陪同我 | 您在本國聘請的律師不能處理西班牙物業轉讓。捷克按揭不會附加於西班牙物業上，而捷克保險公司通常也不會承保該建築物。人們通常要到真正需要時，才發現這些問題。 | 假設除了您的資金和文件外，沒有任何東西會隨您而來。請及早辦妥西班牙的相應手續。預計 NIE 是您需要辦理的第一步，而不是可以留待日後處理的事情。 |
這裏每一項發現，在預留前處理都成本低廉，預留後處理則代價高昂
這些問題幾乎沒有一項罕見。決定成本的是它們何時被發現。以下是真實的問題類別，展示簽署前後的不同情況。| 預留前 | 簽署後 | |
|---|---|---|
| 社區就旅客出租進行投票 | 您等待會議召開，閱讀結果，然後在掌握結果的情況下作出決定。如果結果令您當初買樓的理由不成立，您就不會購買。 | 您擁有一個無法實現購買目的的住宅單位。這項投票不會追溯適用於已合法出租物業的人，因此對尚未開始出租的人沒有幫助。 |
| 前方地皮可以興建甚麼 | 我們會核查規劃狀況，然後判斷按當中的風險計算後，價格是否合理。 | 您會在圍欄豎起時才發現。景觀是價格的重要部分，而您將無法挽回它。 |
| 與建築物不符的文件 | 相關要求會交給賣方處理，下一步會等到問題解決後才進行。風險仍由對方承擔。 | 風險由您承擔。您是未有文件記錄的擴建部分的業主，也是必須將其合法化的人。 |
| 有欠款或即將徵收特別費用的社區 | 我們會申請證明書，閱讀最近的會議紀錄，然後判斷這筆特別費用應否納入價格協商，否則便成為放棄交易的理由。 | 有限期間內的欠款會跟隨物業而不是賣方，而特別費用會以您的姓名寄來。 |
| 真正的總成本 | 稅項、費用及每年的持有開支都已納入預算，因此您看樓時採用的最高預算是真實可行的。 | 差額會從訂金、家具預算，或您原本打算保留的儲備金中扣除。 |
| 預留訂金本身 | 我們會先閱讀退款條件，確認訂金是否正好受到保障，以防出現這些問題，否則便不會支付訂金。 | 這是 6.000 至 11.000 € 處於保障制度之外的款項，而能否取回，取決於沒有人閱讀過的措辭。 |
我們曾四次告訴客戶不要購買
上述每個錯誤都是一個類別。這些類別背後的四個個案都是真實案例，而且已在各自的頁面完整記錄。其中一宗個案中，社區會議決定了結果。另一宗涉及新建物業，當時唯一真正緊急的事情，就是催促買家迅速作出決定。在一個二手物業個案中，前方地皮依法可以興建一座三層高的建築物。而在一座別墅個案中，建築物與其文件並不完全一致。這四次洽談，我們都沒有任何可得利益。我們不會在這裏以縮略形式列出這些內容。值得閱讀的個案，就值得好好閱讀，而完整內容只需點擊一下即可查看。
我們無法替您避免的錯誤
我們可以核查物業、社區、地皮及一套文件，但無法告訴您在 2032 年是否仍然想每年飛來這裏六次，而這正是大部分第二居所背後的假設。如果誠實的答案是每年只來一次、每次兩星期，出租通常是更好的選擇，我們也會如實告訴您。另一個限制是預算，而這是我們最不受歡迎的說法。若單是物業價格低於約 250.000 €，Costa del Sol 的選擇便非常有限，而同樣的金額在 Costa Blanca 往往更合理。由約 300.000 € 起，這裏便有真正可行的選擇，但仍取決於城鎮、距離海邊的遠近、物業狀況、以及您對景觀的要求。我們寧願把客戶介紹到另一個海岸，也不會從一份糟糕的物業清單中，向他們出售所謂最好的物業。而且我們不是律師。我們負責協調、管理日程，並告訴您我們的看法。法律核查由您聘請並支付費用、只為您工作的獨立律師進行，而我們不會因為把您轉介給任何律師而收取費用。
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
有關購買物業常見錯誤的常見問題
- 這十二項錯誤中，有沒有任何一項無法挽回？
- 有兩項接近無法挽回。社區決定禁止您出租物業，並不是您願意付錢就能解決的事情；前方地皮的規劃許可問題也是如此。其他問題都可以付出代價解決。這個代價通常是金錢，有時是一年時間，偶爾則是要在比您原本選擇更差的時機出售二手物業。
- 300.000 € 的物業和三百萬歐元的物業，會有相同的錯誤嗎？
- 清單相同，但各項錯誤的影響不同。在價格較低的一端，計算錯誤造成的傷害最大，因為價格以外的成本佔您資金的比例較高。在價格較高的一端，文件錯誤造成的傷害最大，因為涉及的金額更大，而別墅與其文件不符，修正成本也很高。因此，我們在預算較高時會進行更多核查，而不是更少。
- 如果我已經預留了物業，現在才進行核查是否太遲？
- 不會，而這正是客戶最常來找我們的時候。改變的是您的處境，而不是答案：無論何時進行核查，都會發現相同的問題。您可以如何處理這些發現，取決於預留合約對退款的規定。請把物業資料和合約一併發給我們，我們會同時告訴您這兩方面的結果。
- 這些錯誤是否只出現在 Costa del Sol？
- 流程及金錢方面的錯誤屬於西班牙情況，並適用於全國任何地方。其中三項帶有地方特色：您面前的地皮，在景觀本身已包含於價格之內的海岸地區更為重要；度假發展項目的屋苑管理費幅度，比城市樓宇群更寬；而行程安排上的錯誤，則會發生在任何買家身上，尤其是當您購買的地方必須乘飛機前往。
- 為甚麼地產代理會刊登一份買家常犯錯誤的清單？
- 因為這份清單本身就是我們的立場。清單上的每一項，都是我們會找出並告知您的事情。讀過清單後仍然小心處理購買事宜的買家，結果仍會比沒有閱讀的人更理想。我們由賣方一側支付佣金，無論由哪位代理參與，這筆佣金都會存在。因此，一個令您更難被說服購買的頁面，對我們並不構成任何損失。
