在西班牙擁有物業的年度成本
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擁有 Costa del Sol 住宅單位每年成本約為 2.900 至 11.600 €。這包括五項支出：IBI、屋苑管理費、垃圾費、保險，以及電力和食水的基本服務費。您還必須提交一份西班牙稅務申報表，即使當年沒有人入住該物業亦然。
| 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 電力及食水 | 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
| 非居民稅務申報表（未出租物業） | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
- 電力及食水
- 每月收費，無論物業是否有人使用。
- 非居民稅務申報表（未出租物業）
- 申報期於4月1日開始，至翌年12月31日結束。
您每年需要支付的五項費用是甚麼？
其中兩項是由市政府訂定的稅項，一項是由您所屬大廈訂定的費用，另外兩項是市場費用，您可以比較價格並選擇服務供應商。無論您是否使用該物業，這五項支出都會繼續產生。IBI 是西班牙的年度房產稅，由物業擁有人向市政府繳付。稅額根據物業的地籍價值計算，而不是根據您的購入價格計算。因此，兩個價格相近的住宅單位，其 IBI 賬單金額可能不同。
| 低 | 高 | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| 垃圾徵費 | 80 € | 200 € |
| 保險 | 300 € | 800 € |
| 電力及食水 | 1.200 € | 3.600 € |
| 總計 | 2.880 € | 11.600 € |
| 項目 | 一般範圍 | 由誰設定 |
|---|---|---|
| IBI（不動產稅） | 每年400至1.000 €，有時更多。 | 市政廳按地籍價值徵收。國家法律規定其幅度，城市物業須為該價值的0,4至1,10%。 |
| comunidad（業主立案法團費用） | 每年900至6.000 €，通常按月或按季收取。 | 業主大會根據大廈本身的預算投票決定。 |
| 垃圾徵費（basura / tasa de residuos） | 每年80至200 €。 | 市政廳按其本身的條例徵收。自Ley 7/2022起，該費用必須反映垃圾服務的實際成本，而非以固定附加費形式收取，每個市鎮自行設定金額。 |
| 保險 | 每年300至800 €，每住宅單位計。 | 市場決定。法律並無強制規定，但按揭貸款機構可以要求為抵押物業投保。 |
| 電力及食水 | 每月100至300 €，有時更多：每年1.200至3.600 €。 | 按用量由市場決定，另加基本費（電力合約功率費），即使物業空置仍須繳付。 |
一個住宅單位的總費用是多少？
每年約2.900至11.600 €。範圍很廣，但並非計算錯誤，主要來自兩項費用：comunidad費用及能源賬單。這兩項費用在不同物業之間的差異，遠高於IBI、垃圾費或保險費。
- 一個簡樸的住宅單位，樓齡較高，沒有泳池費用接近範圍下限。comunidad費用較低，能源用量適中，而IBI及垃圾徵費亦較低。
- 一個較新的住宅單位，位於配套完善的發展項目費用較高。若大廈設有泳池、花園、升降機、保安及管理式接待處，單是comunidad費用每年便可達數千歐元。
- 一項每年大部分時間均空置的物業仍須承擔大部分這些費用，包括電力基本費。物業空置並不代表持有成本為零。
Arevont 自有的物業管理服務正是為了解決這個問題而設。我們會將 comunidad 費用及 IBI 設為直接扣款，並檢查款項確實已從您的帳戶扣除。這樣，您便不會在一年後於 Czechia 發現其中一筆款項未能成功支付。
哪些費用可以提出異議，哪些則只能照常繳付？
IBI 及垃圾處理費均屬稅項。市政廳按其本身的規定訂定金額，沒有協商空間。您只有權核查作為計算基礎的地籍價值。comunidad 費用則有所不同。comunidad de propietarios 是負責管理發展項目共用部分並訂定每月費用的業主社群，與大多數國家都有的業主協會相近，但並非完全相同。
買家的假設每年有何變化
- 購買後五項費用均已確定
- 只有 IBI 及垃圾處理費是真正由外部機關固定的。comunidad 費用會隨大廈本身的預算而變動，而預算每年均須投票表決。保險及公用服務費屬市場成本，因此您可在續期時比較價格。
- 購買價格較低，年度成本也較低
- 不一定。IBI 以地籍價值為計算基礎，而地籍價值不一定與市場價格相符。comunidad 費用則取決於特定大廈的維護需要。這與您購買住宅單位所支付的金額無關。
各項帳單何時寄到？如果漏繳一項會怎樣？
這五項費用幾乎沒有一項是以單筆年度付款方式收取。如果您在另一個國家管理這些費用，這一點尤其重要。
| 項目 | 一般收費週期 | 如未繳付 |
|---|---|---|
| IBI | 每年一張帳單，通常以直接扣款方式支付。 | 無論目前由誰擁有該物業，債務在法律上均附着於物業本身。律師會在二手物業完成交易前核查並清償這筆債務。 |
| comunidad | 每月或每季，按大廈本身的預算而定。 | 未繳付的社群債務可能附着於物業。買家須承擔前任業主未繳債務中的有限部分。 |
| 垃圾 | 每年一次，有時與 IBI 帳單合併，有時則分開收取。 | 按照市政廳本身的徵收程序處理，與 IBI 類似。 |
| 保險 | 每年續期，按保險公司的安排一次繳付或分期繳付。 | 保障會直接終止。債務不會附着於物業，但例如在風暴季節沒有保險保障，便是真實風險，而不只是文件上的問題。 |
| 電力及食水 | Monthly. | 如您未有付款，供應商可以中斷服務。如果沒有人檢查物業，這會構成實際問題。 |
及早辦妥 NIE 及西班牙銀行帳戶，才能設定上述直接扣款。缺少其中任何一項，您都無法為這五項費用設定自動付款。Arevont 的 NIE 及行政服務計劃會將這些安排與購買流程的其他事項一併處理。
如果您從未出租物業，仍須向西班牙繳付任何款項嗎？
是。這是首年最常見的令人不快的意外之一。擁有西班牙物業的非居民，即使從未出租物業，仍須每年提交西班牙報稅表。這項稅款按假定收入計算，即國家假設您僅因擁有物業而賺取的金額，與您實際收到的任何收入無關。對一般住宅單位而言，每年通常為數百歐元，並非大額款項。
您今年有否出租過物業？
- 有，出租了部分或整年您須就收到的租金收入繳稅。請參閱租賃稅指南，了解稅率及可扣減項目。
- 沒有，從未出租您須就假定收入繳稅。對一般住宅單位而言，每年通常為數百歐元。
依據某個範圍前須確認的事項
四項事項，須根據特定物業核實，而不是依據已公布的範圍。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| comunidad 最近一個完整年度的帳目 | 這是該幢特定大廈的實際費用，而不是沿海地區的平均數字。您亦可在此查看計劃中的特別徵費（derrama），例如大型工程的費用。 | 只有口頭說法，沒有附上任何賬目，或者只是說「視乎情況而定」。 |
| 本年度的 IBI 收據 | 確認該物業沒有未繳的 IBI，並顯示實際金額，而不是上方所列的範圍。 | 沒有人要求提供，或者只是承諾「完成交易後處理」。 |
| 在該個別城鎮，垃圾費是否與 IBI 分開徵收 | 有些市政府會將兩項費用合併在同一張賬單內，另一些則會分開寄出。如果您不知道另有一張賬單，小額欠款可能會在不知不覺間累積。 | 這只是推測，而不是市政府或賣方上一張賬單所核實的答案。 |
| 西班牙銀行賬戶及直接扣賬是否確實已設妥 | 非居民錯過這五張賬單其中一張的最大原因，並不是費用本身，而是沒有人從一個已存在的賬戶設定直接扣賬。 | 計劃「每次手動轉賬」。 |
獨立屋與住宅單位
同樣五項費用，分別適用於兩種不同類型的物業。下方兩個數字都不是虛構的，而是首頁本身列出的說明，現於此處作比較。| 別墅 | 住宅單位 | |
|---|---|---|
| IBI | 通常較高。獨立屋的建築面積和地皮通常較大，因此地籍價值也較高。 | 通常接近 400 至 1.000 € 範圍的較低端。 |
| comunidad | 在管理式住宅發展項目以外的獨立屋，通常較低或不適用。不過，在設有大閘的住宅發展項目內，仍可能適用。 | 900 至 6.000 €，視乎大廈而定。 |
| 保險及能源 | 兩者通常都較高。泳池和花園亦會產生各自的日常維護費用，而兩者均沒有列於上表。 | 介乎上表所列的範圍內。 |
| 需要核查的事項 | 除非您另行安排管理，否則沒有人會處理。 | 由 comunidad 管理的大廈保安及維修，已由該社區安排妥當。 |
這是預算範圍，而不是您物業的具體賬單
部分主題會在其他獨立指南中詳細說明，例如 comunidad 的完整法律規則（投票門檻、儲備基金及就旅客出租進行的投票）、完整的推算收入及租賃稅率，以及西班牙的財富稅。首頁亦有提及財富稅。由於安達盧西亞提供 100% 的地區稅項折扣，普通住宅單位業主幾乎從不需要繳交這項稅。這三個主題各有自己的指南，因此我們不在此重複說明。這是一般性的規劃資料，而不是賬單。由根據物業真實文件工作的律師或 gestor 提供的，才是實際金額。在取得該金額之前，您可使用這些範圍規劃預算。
關於年度費用的常見問題
- 為甚麼 comunidad 的費用範圍如此廣，由 900 至 6.000 € 不等？
- 因為費用取決於該幢大廈需要維修和保養的項目，而不是沿海地區的平均數字。沒有升降機及泳池的小型大廈，費用可能接近下限。設有泳池、花園、保安及管理式接待處的一站式住宅發展項目，費用則高得多。唯一可靠的數字，是該幢大廈本身的賬目。因此，上方的核對清單要求您在參考任何數字前先取得這些賬目。
- 垃圾費是否總是以獨立賬單寄出？
- 不是。有些市政府會將垃圾費包括在 IBI 賬單內，另一些則會分開寄出，有時更會採用完全不同的繳費時間表。《第 7/2022 號法律》要求費用反映服務的實際成本，而不是固定的歷史金額。因此，越來越多城鎮正改為發出獨立的垃圾費賬單。不過，西班牙並沒有統一的全國規則，因此您必須逐個城鎮核實。
- 如果我很少身處西班牙，這五項費用是否都可以自動繳付？
- IBI、comunidad、保險及公用事業費用通常都可以在賬戶開立後，從西班牙賬戶設定直接扣賬。大部分非居民業主都以此方式管理這些費用。唯一不能自動處理的項目，是年度非居民稅申報。這是一份必須準備及提交的報稅表，而不是一張自動寄來並繳付的賬單。
