在西班牙辦理 NIE 及購買行政手續
NIE 是您的西班牙身分識別號碼，您需要它來完成購買、申請按揭，以及其後為物業繳稅。NIE 由獨立律師代為取得。我們的工作，是確保程序及早開始，不會成為所有人等待的事項，並讓其餘文件工作圍繞它順利銜接。您需要提供的大部分資料都可以從捷克以電子方式提交，而授權書意味着您不必為每次簽署都再次飛往西班牙。
各方職責，以及我們的界線
專業人士負責專業工作，我們確保各部分順利銜接。這句話刊於我們的首頁，而下表就是它在購買相關文件工作中的實際含義。以下幾乎沒有任何工作是由我們負責。獨立律師處理法律工作，費用由您支付而不是由我們支付，並且律師代表您而不是賣方。我們所做的是掌握時間表：了解哪些事項必須開始、先後次序，以及應提前多久開始，從而避免清單上的任何事項變成延遲簽署日期的原因。
| 需要辦理的事項 | 由誰負責 | 這對您意味着甚麼 |
|---|---|---|
| 在您簽署任何文件之前 | ||
| NIE | 獨立律師 | 您提供身分證明資料，律師提交申請。我們會與律師確定何時開始，而答案幾乎總是比首次置業買家預期的更早。 |
| 授權書 | 您在公證人面前 | 一次會面，而且不會令您承諾購買任何東西。這使律師可以代您處理其餘事項，您無須再次飛回西班牙。 |
| 翻譯 | 律師辦事處 | 已與 NIE 一併列入公布的購買成本表，金額約如下方費用部分所列。 |
| 西班牙銀行戶口 | 律師與銀行辦理 | 現金購買在實際操作上很有用，而在簽署按揭文件前則屬必需。它有自己的專頁，因此這裏不另作說明。 |
| 及早決定可節省費用的事項 | ||
| 證明資金來源 | 您為銀行及律師提供資料 | 較大額的購買會要求提供這項資料。請在開始調動資金前準備妥當，不要等到付款已在審核中才處理。 |
| 物業登記在哪個人的名下 | 您、您的律師及稅務顧問 | 擁有權會影響繼承、稅務及日後出售。請在簽訂買賣合約前決定，而不要等到公證人面前才決定。如果您以夫婦名義購買、有子女、在西班牙持有其他資產，或正在考慮成立公司，請在第一次交談時便說明。 |
| 交匙後 | ||
| 公用服務、水務及轉名 | 完成交易後的律師 | 這是完成交易後工作的標準部分。如果日後有任何變更或出現問題，我們會協助您找出應聯絡的人。 |
| 年度報稅期限 | 律師或稅務顧問 | 不是我們的，也從未說成是我們的。您從我們得到的是清楚知道款項由誰保管，以及何時到期。 |
| 所有事項的時間安排 | Arevont | 這一項就是整項服務。我們不會為您申請 NIE，不會根據您的授權書代您行事，也不會提供稅務意見。我們確保負責這些事項的人及早開始工作，並保持協調。 |
我需要 NIE 才能在西班牙購買物業嗎？是。這是外國國民的身分識別號碼，您在購買物業、處理稅務及與物業相關的其他事項時都需要使用。西班牙銀行戶口並非以同樣方式必需，但在實際操作上非常有用。
究竟由誰申請？您的獨立律師。他代表您的利益，獨立於我們及賣方之外，而同一間律師行通常也會在其後處理戶口、公用服務轉名及年度報稅。我們會與他協調時間，然後跟進進度。
它必須已經存在的三個時刻
在您應該簽署文件的時候才等待 NIE，是一種不必要地令購買程序複雜化的做法。這正是應及早開始申請的全部理由，而當您了解在程序中的哪個環節真正需要該號碼後，便更容易明白這一點。
- 如需借貸，於申請時西班牙銀行會要求在文件套內附上 NIE，連同報稅表及薪金單。這裏的按揭申請以星期而不是日計算，因此缺少號碼不只是令按揭延誤一星期，而是令整份申請文件都延誤。
- 完成交易時，絕無例外該號碼會列在契據上。簽署程序不可能在沒有該號碼的情況下進行，因此這是唯一一份可以令已確定日期改變的文件。
- 交匙後的一切事宜報稅、公用服務合約、業主立案法團及日後出售。完成交易當天，NIE 不再只是購買文件上的資料，而會成為他人識別您的號碼。
- 通常在您察覺之前在我們的十五步流程中，這項工作位於第十步，並與法律盡職審查同步進行，而不是在其後才開始。當日程表上已有簽署日期時，該號碼應該已經存在。
- 契據上每個姓名各有一個號碼並非每次購買只有一個 NIE。所有將列為業主的人都需要各自的 NIE，這表示如果您共同購買，夫妻雙方都需要，而如果物業也會登記在子女名下，子女同樣需要。每個人都要分別提出申請。在完成交易前兩星期才發現只有其中一人有號碼，會造成嚴重問題，而這也是最常見的出錯情況。
我是否必須前往西班牙申請 NIE？不一定，而我們大部分客戶都無需專程前往。您是否需要親身出席，取決於申請途徑及您的情況；告訴您這一點的是您的律師，而不是我們。
申請涉及甚麼，以及真正決定等候時間的因素
這是我們可以說明但不會代辦的部分。NIE 由西班牙警方以標準表格及標準費用簽發，並由您的律師提交申請。以下是您應預期的情況，內容取自當局自行公布的資料。至於程序本身的逐步說明，則收錄於我們的指南中。
買家的假設官方立場
- 申請方法只有一種，而且對所有人都相同
- 其實有兩種。在西班牙境內，申請會提交至警方，可直接提交，也可透過移民辦事處或警署提交。在西班牙境外，則須經由西班牙領事館提交。適用哪一種方式取決於提交申請時您身在何處，而兩種方式的運作並不相同。
- 號碼需時數星期才會簽發
- 申請登記後，當局最多有五天時間作出決定，而逾期不回覆會被視為拒絕，而不是延誤。真正耗時的並不是簽發本身。
- 所以很快？
- 不一定，而且我們不會向您提供一個確切數字。兩種途徑都沒有公布申請需要多久才會完成登記。這取決於預約安排，而不同辦事處及不同領事館之間也各有差異。我們會為這種不確定性作出規劃，而不是承諾某個日期；正因為無法作出承諾，所以我們會及早開始。
- NIE 等同於西班牙居留身份
- 並不是。NIE 本身是供因經濟、專業或社會原因而需要與西班牙往來的人使用的號碼，而購買物業正屬於這種情況。日後打算逗留超過三個月的歐盟公民，須另行登記並取得登記證明，而證明上載有相同號碼，通常稱為綠色 NIE。購買物業並不會令您歸入第二類情況。
實際結果不論哪種情況都一樣：沒有人可以向您提供保證的日期，因此任何人真正能控制這件事的方法，只有及早開始。這正是我們負責的部分。
資料來源
取得 NIE 需要多長時間？我們不會給出一個數字，對於任何這樣做的代理機構，我們都會抱持懷疑。登記申請的法定審批期限很短。沒有人公開說明登記申請需要多長時間，因為這取決於預約，而各辦事處及領事館的預約情況各有不同。及早開始是唯一可靠的做法。
授權書可替您省下多少行程
授權書是唯一一份決定您需要親自參與這宗交易多少部分的文件。有了授權書，您的律師便可代表您處理大部分文書工作，包括在公證人面前完成交易。沒有授權書，每次簽署都要乘搭航班。
- 您可以在購買任何物業之前很久簽署授權書不會使您承諾購買物業，也不必等到決定購買後才簽署。您在已經因物業視察行程身處海岸時簽署，只會佔用您本來就在這裏度過的一天中的一小時，並會簡化其後的一切程序。
- 您可以在 Czechia 簽署，但費用會較高這通常意味着需要額外的正式手續、加簽及翻譯。這些都不是問題，但需要時間和費用，因此我們才會建議您趁身處這裏時處理公證人事宜，而不是留待之後。
- 處理大部分行政事務NIE、銀行戶口及購買物業所需的其餘文書工作，大部分都可以憑此授權由我們代您處理。您不必為了個別文件再次前往 Spain。
- 也可代您完成簽署您不必親自出席公證人面前的程序。如果您的律師持有適當的授權書，他便可代您完成購買程序，而無論如何，我們都會在當天到場見證交樓。
- 一開始便告知律師您希望授權書涵蓋哪些事項授權書是為特定目的而擬備的，並不是一份可涵蓋所有突發事項的通用文件。請及早說明您希望哪些事情可以不用乘搭航班便處理，讓授權範圍在擬稿時決定，而不是日後才發現不足。
有一點必須提醒您，這正是我們不會對任何上述事項掉以輕心的原因。在 Spain，偽造授權書是眾所周知的物業詐騙手法之一，與虛假物業廣告及「我們的銀行資料已更改」電郵並列。凡是僅憑電郵收到的文件，未先與我們或您的律師核實，切勿據此向任何人付款或簽署任何文件。
所有文書工作都可以不用我前往 Spain 辦理嗎？幾乎全部都可以。有了授權書，NIE、銀行戶口及簽署都可以遙距處理。我們真正建議的一次到訪，與文書工作無關：而是親眼看看物業及所在街道。
我可以在 Czechia 簽署授權書嗎？可以，但通常意味着需要額外的正式手續、加簽及翻譯。如果您本來也會參加物業視察行程，在這裏簽署會更快及更便宜，而且不會使您有購買義務。
購買物業不等同於在這裏居住
這是整個議題中最容易被誤解的部分，因此值得清楚說明。在 Spain 擁有物業不會賦予您在 Spain 居住的權利，也不會僅憑此使您成為西班牙稅務居民。這是三個互相獨立的問題，也有三個不同的答案。對外國買家而言，好消息是第一個問題基本上不成問題。作為歐盟公民，您不需要簽證；如果您日後決定逗留超過三個月，便可登記並取得證明書。購買物業本身不取決於上述任何一項：您可以以非居民身分在這裏擁有物業，而很大部分程序都可以透過授權書處理。稅務居民身分取決於您的實際情況，而不是您擁有甚麼。如果您正考慮每年大部分時間留在這裏，或永久搬遷，請在搬遷前向顧問處理相關事宜，而不是搬遷後才處理。我們不是移民或稅務顧問，也不會冒充這類專業人士。我們會確保您不是基於錯誤假設而購買物業，並為您的情況轉介合資格人士。
即使我不居住在 Spain，也可以購買物業嗎？可以。購買物業與西班牙居民身分是兩回事。您可以以非居民身分在這裏擁有物業，而很大部分程序都可以透過授權書處理。
我們需要您提供的資料
大部分購買程序由我們、律師、代理、發展商及銀行處理。我們需要您作出的，是決定、文件及在少數特定時刻的配合。以下是文件部分，而大部分文件都可以由您從 Czechia 以電子方式發送。| 所需事項 | 誰會要求提供 | 通常流程 |
|---|---|---|
| 身份 | ||
| 護照或國民身分證 | 辦理 NIE 申請的律師、簽署文件時的公證人，以及開立帳戶的銀行。 | 先提供掃描副本即可。凡實際簽署文件之處，均須提供正本。 |
| 您在捷克的地址及聯絡資料 | 律師及銀行，作為標準身分核實程序的一部分。 | 與其餘文件一併以電子方式提交。 |
| 資金來源 | ||
| 銀行結單 | 銀行、律師或發展商，用以證明資金來源。 | 以電子方式提交，並應在開始調動資金前準備好，而非事後才處理。 |
| 資金來源證明 | 任何較大額的購買同樣需要這三項。這一項並非可選，亦正是轉讓受阻的地方。 | 通常包括銀行結單、出售另一項物業的文件、收入或股息證明。適用文件取決於您的情況。 |
| 較複雜架構的文件 | 如資金來自出售公司、投資或任何多層架構，則由銀行要求。 | 這一項應最早開始辦理。它最耗時準備，亦會令轉讓完全停頓。 |
| 只有借貸時需要 | ||
| 兩至三年的報稅表 | 西班牙銀行，作為按揭申請文件的一部分。 | 以電子方式提交。銀行要求時提供翻譯本。 |
| 糧單或公司賬目 | 西班牙銀行，用以確定申請所依據的收入。 | 連同報稅表以電子方式提交。 |
| 信貸登記查核 | 西班牙銀行 | 在捷克取得後寄出。 |
| 任何現有貸款的結單 | 西班牙銀行，用以了解您目前已有的財務承擔。 | 以電子方式辦理。NIE也在同一清單上，這正是不能延後辦理的實際原因。 |
| 只有在您使用授權書的情況下 | ||
| 授權書本身 | 您的律師，讓他可以代您行事。 | 在公證人面前簽署。可在這裡旅途中簽署，或從捷克簽署。 |
| 海牙認證及宣誓翻譯 | 僅限授權書在捷克而非西班牙簽署的情況。 | 額外手續和額外費用。這正是您在這裡期間簽署的實際理由。 |
這個環節在購買流程中的位置
完整購買流程由首次通話至取得鎖匙共分十五個步驟。本頁的文件手續是第十步，並不需要等到第九步完成才開始，而是與法律盡職審查同步進行。第七步與法律頁面共用，律師介紹由該頁負責，而授權書則由本頁負責。15個步驟中的第7及第10步
- 律師及授權書在合適的時候如果您有需要，我們可在您身處此處時為您介紹一位獨立律師，讓您與他面對面處理法律及稅務問題。如果您決定繼續，便可在同一次逗留期間於公證人面前簽署授權書。您不必先購買物業，授權書可提前很長時間準備，令之後的一切更為簡便。您也可以從捷克簽署，但通常意味著需要進行更多手續、加簽及翻譯。
- NIE、戶口及文件同時進行NIE是您的西班牙身分識別號碼，完成購買所需。律師會為您申請NIE，並按需要處理銀行戶口及其餘文件手續。授權書讓他可以代表您處理其中大部分事項，您便不必為個別文件再次前往西班牙。
自行辦理文件，或由我們協助
同一批文件，兩種辦理方式。| 自行辦理 | 與 Arevont 一起 | |
|---|---|---|
| 開始辦理NIE | 您自行確認適用於您的辦理途徑、尋找預約時間並跟進進度。 | 我們在流程開始時與律師協定時間，由他為您提出申請。越早越好，因為沒有人可以保證日期。 |
| 當您發現戶口尚未開立 | 通常是在您應該簽署文件的時候才辦理，而那是成本最高的時機。 | 它與法律盡職審查同步進行，因此在確定簽署日期前很久便已完成。 |
| 其後的每次簽署 | 再一次乘搭航班，或把文件寄回，只為完成沒有人提及的手續。 | 預先協定涵蓋實際所需事項的授權書。您不必為每份文件再次乘搭飛機回來。 |
| 事情發生時所用的語言 | 以西班牙文或英文，按照辦公室及銀行的時間表辦理。 | 以捷克語進行，從首次通話到交匙，並由身處這片海岸的人員協助。 |
| 誰在跟進期限 | 您需要同時應付律師、銀行、公證人及土地註冊處。 | 您只有一位聯絡人。我們替您留意數十項事務。 |
無需親自到公證人處的購買流程
這不是客戶故事，我們也不會將其當作客戶故事呈現。這是按順序整理的實際流程，讓您了解哪些部分確實需要您身處該國，哪些則不需要。當中的每一步，都是我們在一般購買交易中會辦理的事項。- 透過通話及視像進行選擇首次通話需時二十至六十分鐘，用來了解您的需求，然後進行初步選擇。對於您認真考慮的物業，我們可以拍攝物業影片，或從物業現場與您進行即時通話，讓物業清單在無需任何人乘搭飛機前往的情況下逐步縮減。
- 一次旅程完成兩項需要您親自辦理的事情視察物業本身，以及為授權書而安排的公證人預約。與律師會面也可安排在同一次逗留期間。在此處簽署授權書，而不是從捷克簽署，可省卻加簽及翻譯。
- NIE及銀行戶口在後台辦理第十步與法律盡職審查同步進行，而不是在其後才開始。律師會為您申請NIE並處理銀行事宜，兩者均不需要您再次前往。
- 文件由捷克以電子方式傳送身分證明、資金來源證明，以及如有需要的按揭文件。大部分文件您都可以在自己的辦公桌前傳送。
- 律師在公證人處完成手續憑適當的授權書，律師會代表您簽署契據，物業亦會成為您的財產。我們會在交易當日陪同，跟進交樓直至交付鎖匙。
一次行程已經足夠。不過，我們仍然希望您親自前來，因為海岸不是一份文件。
費用是多少？
- 買家0 €我們不會收取協調費。您在此頁支付的是律師費、公證人費用及官方費用，而這些款項沒有任何一部分會付給我們。
- 發展商或賣方
- 新建物業
- 2,5 to 6 %
- 二手物業
- 1,5 to 4 %
- Arevont我們的費用包含在該佣金內，而且只有在交易成功後才會收取。我們推薦的律師不會因轉介而向我們支付任何款項，這正是我們推薦他的原因。
我們發布的購買成本表將 NIE 及翻譯列為一項，金額約為 ~150 €。您應知道，這是一項固定費用：無論物業價格為 350 000 €、500 000 €，還是一百萬，金額都相同，因為這是費用及翻譯成本，而不是任何項目的百分比。對於大型交易而言，這是少數不會按比例增加的成本之一。授權書的公證人費用是另一項開支，我們不會公布金額，因為我們沒有一個可以承擔責任的確實數字。如果在捷克簽署，還需另加加簽及宣誓翻譯費用。當您決定簽署時，請向律師詢問金額，並應在簽署前而非簽署後詢問。以上計算僅供參考。確實費用會因物業價格、按揭及具體交易而略有不同。
如果您最後決定不購入物業，您毋須向我們支付任何費用。
我們不會做甚麼，以及不能向您承諾甚麼
我們不會替您申請 NIE。獨立律師會代為辦理，費用由您支付，並且只為您服務。我們不是律師事務所，不會根據您的授權書行事，也不會提供稅務或移民意見。當您需要律師、稅務顧問或移民專家時，我們會將您介紹給信任的人選，並在整個過程中繼續作為您的主要聯絡人。我們不會告訴您申請 NIE 需要多久。作出註冊申請決定的法定期限很短，但登記申請所需的時間，無論透過哪種途徑，兩者都沒有公布，而且各辦事處及領事館之間各有不同。任何人若給您一個確定日期，都是在猜測。我們會提早開始，因為這是唯一真正由任何人控制的部分。整項交易都可以透過授權書遙距完成，但我們仍然希望您至少親自前來一次。一次已經足夠，兩次則更好。物業是一個實在的地方，影片適合用作初步篩選，卻不適合作最後決定。而且，在這裏購買物業本身不會賦予您居留權，也不會令您成為西班牙稅務居民。如果其中任何一項是您購買的原因，請在交易前而非交易後，先向合資格顧問確認清楚。
有關 NIE 及行政事務的常見問題
- NIE 費用是多少？
- 在我們發布的購買成本表中，NIE 及翻譯合計約為 ~150 €。這是固定金額而非百分比，因此無論物業價格為何，金額都相同。
- 授權書不能處理甚麼？
- 授權書處理的是文書工作，而不是替您作決定。它不會替您選擇物業、議定價格或令您承擔任何責任，也不會免除您的律師在採取任何步驟前向您提供意見的責任。授權書亦會按指定範圍草擬，因此請在一開始便告訴律師，您希望不用親自飛來也能處理哪些事項。
- 我也需要西班牙銀行戶口嗎？
- 實際上銀行戶口非常有用，而且在您簽署按揭前必須持有，因為每月供款會從該戶口扣除。至於如何開設戶口，另有專頁詳細介紹，而不是在此處用一段文字說明。
- 購買物業會令我成為西班牙稅務居民嗎？
- 不會。擁有物業本身不會令您成為西班牙稅務居民。這取決於您的實際情況，包括您在這裏逗留的時間，以及您的經濟和個人利益中心所在。如果您計劃一年大部分時間都在這裏，請在搬遷前先諮詢專業意見。
- 我需要證明資金來源嗎？
- 如果是較大額的交易，便需要。銀行及其他相關人士會要求提供資金來源證明文件。如果資金來自出售公司、股息、投資，或透過任何較複雜的架構取得，請在開始轉帳前處理好文件，而不要等到款項被暫扣時才處理。
- 交匙後由誰處理文書工作？
- 律師會完成完成交易後的行政事務、轉移公用服務戶口，並通常與稅務顧問合作，協助處理每年的稅務責任。我們會繼續作為您在這片海岸的聯絡人，因此日後有任何變更或問題，您都知道應該向誰查詢。
