Costa del Sol 的交樓協調
在公證人處簽署並不是完成購買。物業仍須交收並整理至可使用狀態，而這與法律程序是兩項不同的工作。我們會在您簽署前再次檢查物業，當日亦會在場，並一直跟進，直到鎖匙真正交到您手上。物業是在檢查後，並附有瑕疵清單的情況下交收，而不是簽署後便完成。
次序比本頁其他任何事情都重要
有一種交樓方式是您簽署文件、拿取鎖匙，之後才開始找出問題。屆時所有錯漏都由您承擔，而每次要求修正的交涉，您都會在較弱勢的位置進行。另一種方式是先檢查物業，將未完成的事項記錄下來，然後才交接鎖匙。兩種方式的費用相同，但並不是同一種購買交易。
- 簽署前會檢查該物業對於二手物業，我們會在簽署前再次檢查，您可以親自參與，亦可由我們代表您進行：確認物業符合已協定的狀況，以及存貨清單列出的設備仍在清單所指的位置。這是發現差異仍可由他人負責的最後時機。
- 未完成的事項列入清單瑕疵清單並不是投訴。這是一份在交樓前而非交樓後撰寫的文件，區分了雙方已協定的待辦事項，以及在三月時只能以您的說法對抗對方說法的情況。
- 先簽契據，再交鎖匙接下來是簽署文件及支付餘款，並在同一個房間、同一時間交接鎖匙和款項。這個次序正是關鍵。若次序倒轉，便會成為另一種交易。
- 而對於新建物業，時間安排由發展商決定我們會坦白說明哪些事情不在我們的控制範圍內。新建物業的程序取決於發展商：有些發展商會在業權轉移前進行 snagging，另一些則會在其後進行。我們會及早確認您的項目屬於哪種情況，並根據實際答案而非理想情況安排交樓。
如果您希望由建築師或驗樓師另行進行專業技術檢查，我們可以為您安排。這與我們在交樓時所做的工作不同，亦有其獨立頁面。
如果最終檢查時發現問題，會怎樣？問題會在交樓前記錄下來並交給對方，而不是交樓後才處理。之後如何處理，取決於問題的性質及您的合約條款，這屬於您的律師而非我們的職責。我們負責的是在仍有協商籌碼時找出並記錄問題，而不是等到取得業權後第一週才發現。
公證人處的當天，以及實際在場的人士
公契完成簽署，餘款付清，物業正式成為您的財產。這是整個流程一直指向的時刻，過程比大多數人預期的更短，也更具程序性。事先值得了解的一件事，是房間內每個人究竟代表誰工作，因為答案並不是外國買家所想的那樣。
| 在場人士 | 代表誰行事 | 當天負責的工作 |
|---|---|---|
| 公證人 | 沒有人。公共官員。 | 核實各方身分、簽署程序及公契內容的正確性。在西班牙，公證人不是法律顧問，也不代表任何一方。這是最常與捷克的安排混淆的一點，值得在當天前先釐清。 |
| 您的律師 | 只有您 | 完成轉讓。獨立於我們及賣方之外，費用由您支付。如他持有適當的授權書，便可以代表您簽署，您甚至完全不必親自到場。 |
| 賣方一方 | 賣方或發展商 | 簽署文件並交樓。對於新建物業，這是發展商的代表，而不是曾經在該大廈居住的人。 |
| 我們 | 您 | 我們會與您一同在場，了解交樓進展，並處理任何需要處理的事項，直至您接過鎖匙為止。西班牙公契會以西班牙文宣讀及簽署，因此宣讀時我們會在場為您翻譯，而您的律師則會就法律措辭在西班牙文與英文之間進行翻譯。毋須另行預約，亦不會產生額外費用。如果您的律師改為根據授權書代您簽署，您便完全不會在場，這正是值得預先辦妥授權書的另一個理由。 |
餘款會以銀行支票，即 cheque bancario，在簽署買賣合約時交付。款項和鎖匙會在同一個房間、同一時間完成交接，這正是令整個程序安全的機制。在此之前，款項會存放於您律師的獨立客戶賬戶內並受其監管，賣方要到公證人處才會收到款項，之前不會收取。而且您不必為此乘坐飛機前往。並非每個步驟都需要您身處當地：持有適當授權書後，您的律師可以代表您完成購買。親身到訪一次已足夠，兩次則更理想；最重要的行程是讓您查看物業的行程，而不是簽署文件的行程。
我必須親自到公證人處嗎？不必。如果您的律師持有適當授權書，便可以代您完成全部程序。許多購買交易都是以這種方式完成，而授權書可以提早很久簽署，最好是在您已經身處當地參加物業視察行程時辦理，而不是在捷克簽署後再加上加簽及翻譯。
餘款實際上如何支付？以銀行支票，即 cheque bancario，在簽署買賣合約時交付。在此之前，款項會存放於您律師的獨立客戶賬戶內，賣方會在公證人處收到款項，而不是更早收到。
當物業與協定不符，以及您實際接收的是甚麼
完成交易後，您可以如何處理問題，幾乎完全取決於您購買的是兩類物業中的哪一類。這是新建物業與二手物業之間最重大的實際差異，值得您在交樓前了解，而不是等到第一次爭拗時才知道。
新建物業的保障二手物業的保障
- 樓宇保養期：結構十年、裝置三年、裝修一年，並隨物業一併轉移。
- 沒有。賣方只會就其知悉並隱瞞的隱藏瑕疵負責，這個範圍狹窄得多，亦更難證明。
- 樓宇完成前支付的款項，均由以您名義並針對您具體付款開立的銀行擔保保障。
- 不適用。沒有需要保障的完成交易前付款時間表，保障本身就是法律盡職審查。
- 一切都是新的，因此瑕疵都是一些未完成的小問題，正是 snagging 清單要找出的問題。
- 這取決於物業的樓齡。預期廚房及浴室在某個時候需要更換，其他部分亦會逐漸開始出現問題。
- 如果發展商延遲，擔保會退回已支付的每一歐元，另加法定利息。延誤的真正代價是時間損失。
- 相比之下，等候時間很短：通常由預約至取得鎖匙只需一至三個月。
實際後果一點也不含糊。購買二手物業時，保障您的工作必須在簽署前完成，因為簽署後幾乎沒有任何保障。因此，最後檢查絕非例行公事；如果物業的文件狀況與實際狀況不一致，我們寧願停止交易，也不會先完成交易再事後爭拗。瑕疵、索償及相關文件是獨立的專題，並受我們不適宜闡述的規則規管。如需提出索償，我們會協調處理，亦知道應聯絡誰。索償賦予您甚麼權利，則應由您的律師解答。
新建物業何時進行 snagging？這取決於發展商。有些會在業權轉移前進行，另一些則在轉移後進行。我們會查明哪一種適用於您的項目，而不是自行假設，因為這會影響您在簽署當日應做的事情。
首幾週及各方的工作
取得鎖匙也不是流程的終點。您剛在一個國家購買了物業，當地人習以為常的許多事情對您而言仍然陌生，而首幾週正是這一點開始顯現的時候。分工穩定而且值得了解。您的律師會完成交易後的行政工作、辦理公用服務轉名，並協助處理年度稅務責任。我們會繼續是您在沿岸地區的聯絡人。
| 會遇到甚麼 | 由誰處理 | 免費還是收費 |
|---|---|---|
| 最初幾天 | ||
| 能源、食水及完成交易後的行政工作 | 一般由律師處理。如果日後有任何變動或出現問題，我們會協助您釐清應聯絡誰。 | 免費 |
| 確認契據已正式登記 | 您的律師會繳付稅款並提交契據，土地註冊處則會將其登記。數週後，已登記的escritura會寄回，而您最終應持有這份副本，不應假設由其他人保管。這是唯一一份可能在無聲無息間未能完成的文件，因為未完成時不會有人通知您。我們會記錄日期、要求確認，如未收到便再次跟進。 | 免費 |
| 保險 | 我們會安排您認識一位專業人士，與您逐一了解各種選項。這是交樓六項工作之一，不是可以留待日後才處理的事情。 | 免費 |
| 家具及室內設計 | 我們會推薦有良好合作經驗的人士及供應商。您身在捷克時，設計師也可以處理整個項目。 | 免費介紹 |
| 工匠及維修 | 水喉匠、電工、空調、泳池、花園或大型工程。您不必從搜尋引擎和陌生人開始尋找。 | 免費介紹 |
| 當您不在這裏時 | ||
| 鎖匙、檢查及社區 | 由我們負責，並由我們親自處理。物業空置數月後需要通風、檢查是否受潮，亦需要有人在現場保管鎖匙及處理社區事務。 | 收費 |
| 清潔服務 | 由我們負責，內部處理。 | 收費 |
| 短期出租 | 如特定物業允許出租，則由我們負責並由內部處理，包括準備工作及其後的管理。 | 收費 |
| 日常生活 | ||
| 年度稅務責任 | 律師或稅務顧問負責。絕不由我們處理，亦絕不會以我們的名義呈現。我們能為您提供的是，清楚知道由誰保管相關資料，以及何時需要履行這些責任。 | 不屬於我們 |
| 醫生、學校、日常生活 | 歡迎向我們查詢。無論是家庭醫生、牙醫、專科醫生、國際學校或西班牙學校，還是單純想了解這裏如何處理某件事，都可以問我們。如果我們不知道，我們很可能知道應該向誰查詢。 | 免費 |
| 用餐地點及帶訪客遊覽的地方 | 也歡迎向我們查詢。日子久了，問題不再只是關於物業，而我們正居住在同一片海岸。 | 免費 |
誰負責轉名電力、水務及互聯網服務？律師會按照標準程序，在完成交易後的工作中辦理轉名，而轉名是交樓清單上的六項事項之一。如果日後有任何變更，或供應商處理失當，我們會協助您找出應聯絡的對象。轉名本身另有專頁介紹。
交樓時我們會檢查的事項
交樓會按照這份清單進行。二手物業大部分事項會在簽署前的最後檢查中處理；新建物業則視乎發展商的安排而定。無論哪種情況，清單上的任何事項都不應在取得鎖匙後才被發現。| 我們會檢查的事項 | 為何重要 | 如有不妥，會如何處理 |
|---|---|---|
| 簽署前 | ||
| 狀況符合協議內容 | 您購入的物業，應是您議定價格時的狀況，而不是有人搬出三個月後的狀況。 | 這項問題會在簽署前交由對方處理，屆時仍是對方的問題，而不是您的問題。 |
| 物業內仍保留清單上的物品 | 清單上列明的設備及家具，往往會在最後一星期被搬走。這是二手物業最常見的差異。 | 逐項對照清單檢查。缺少的物品會被退回、補回或折算，而相關安排會在完成交易前議定。 |
| 缺陷清單已經列明並交付 | 這份文件將已協議的待辦事項，與無法提供證據支持的爭議區分開來。 | 不會僅憑口頭保證某項工作下星期完成，就進行交樓。 |
| 文件資料齊全 | 文件上所載的物業狀況，必須與現場實際情況相符。如有不符，理由是暫停交易，而不是留待事後整理的小問題。 | 這項工作由您的律師負責。我們會確保及早提出要求，而不是等到當日才提出。 |
| 交樓當日 | ||
| 每一條鎖匙及每一張門禁卡 | 設有門禁的屋苑依靠門禁卡及感應扣運作，而交給您的套裝往往並非現有的完整套裝。 | 交樓時逐一點算。這只需五分鐘，卻可能換來兩星期的電郵往來。 |
| 車房、儲物室及車位 | 它們通常在文件中分開列明，卻同樣經常在驗收時被遺漏。 | 逐一開啟並檢查，與其他項目一樣。 |
| 屋苑及聯絡對象 | 只要您仍然擁有物業，管理人員就是您處理大廈事務時需要聯絡的人。 | 我們會在交樓時取得聯絡資料，免得您在首次遇到問題時才四處尋找。 |
| 大廈本身的保單承保範圍 | 屋苑會以您已繳付的管理費為公用地方投保。其餘部分則由您自己的保險承保。 | 我們會在交樓時提出查詢，讓您的保險以實際清晰的界線為依據安排。 |
| 已拍攝的物業狀況 | 有供應的電力、食水及煤氣。交樓後的第一張賬單，才是真正爭論誰用了甚麼的時候，而沒有抄錄的讀數，就沒有人可以提出異議。 | 在交樓時讀取並記錄，註明日期，並在可拍攝電錶的地方拍照。只需一分鐘，便可避免第一張賬單需要再作解釋。 |
| 賣方已支付本年度的費用 | IBI、管理費及垃圾費按時段而非按日繳付，因此在交易當日，已支付的部分有些屬於買方，有些屬於賣方。這是真金白銀的款項，卻經常只憑記憶結算。 | 這是您的律師負責核對的事項，不是我們的工作：律師會根據實際賬單及管理處證明計算分攤，並在完成交易時結算。我們的工作，是確保這項安排列入當日清單，而不是任由任何人憑記憶回想已支付的款項。 |
| 新建物業的保證文件 | 新建物業的保養保障，價值取決於您能否提供證據。十年結構保障、工程完成交易證明書、入住牌照、裝置證明書及使用手冊，均應在交樓當日備妥，一年後才收集會困難得多。 | 在交樓時作為文件一部分索取，而不是留待日後追討。每份文件賦予您甚麼權利，是您律師需要解答的問題，但文件交到您手上，是當日必須完成的事項。 |
| 確保物業實際運作正常 | ||
| 電力及食水 | 如果物業的供應仍以前業主名義登記，或新建物業根本尚未接駁供應，您便無法使用該物業。 | 轉名是律師在完成交易後的標準工作。我們會跟進，確保轉名確實完成。 |
| 互聯網 | 清單上沒有人列出、但人人都希望第一晚便能正常使用的那項公用服務。 | 與其他安排一併辦理，而不是留待其後。 |
| 由第一天起備妥保險 | 在交匙兩星期後才開始生效的保障，在熱水爐故障當日便等於不存在。 | 在交樓時由專業人士安排。這項服務另有專頁介紹。 |
| 維修及負責人選 | 清單上的某些項目需要真正的技工處理，而入住首星期才在捷克尋找技工，並不是理想時機。 | 我們有人手，亦會替您協調各方。 |
這個環節在購買流程中的位置
由首次致電至取得鎖匙，完整購買流程共有十五個步驟。本頁涵蓋最後三步，以及之前的等候時間。由預訂以前的所有事項，均屬於其他服務頁面，本頁只作連結而不重複說明。第12至15步，共15步
- 付款及等待按物業類型由簽署合約至接收物業，期間可能相隔數星期；如屬新建物業，則可能是數月甚至數年。在整個過程中，我們會跟進應辦事項及時間，包括後續付款、文件、限期，以及與律師、發展商或賣方的溝通。如有事項需要您處理，我們會提前通知您，而不是等到限期當日才告知。New build後續付款按照項目本身的付款時間表進行。我們會替您跟進工程進度，並在施工期間傳送照片及影片。Resale相關合約簽署後，您通常需要等候在公證人處約定的完成交易日期。
- 最後核查完成交易前簽署前對物業作最後檢查，並在此時列出瑕疵清單。這正是本頁設立此步驟的原因。New build程序取決於發展商。有些發展商會在業權轉移前進行snagging，另一些則會在其後進行。如您需要由建築師或驗樓師進行專業技術檢查，我們可以另行安排。Resale簽署前，我們會與您一同或代表您再次檢查，確認物業符合約定狀況，並確認存貨清單所列的設備等物品仍然存在。
- 公證人及鎖匙完成交易日公開買賣契據獲簽署，餘款獲支付，物業正式成為您的財產。您不必親身到場：持有適當的授權書後，您的律師可以代您完成交易。法律代表及賣方一方會出席簽署，而我們亦會陪同您，跟進交樓過程，並處理一切需要處理的事項，直至鎖匙交到您手上。
- 現在物業真正屬於您從第一天開始取得鎖匙通常不代表服務關係就此結束。律師會完成交易後的行政工作，辦理公用服務轉名，並協助處理年度稅務責任。我們會繼續作為您在這個沿岸地區的聯絡人。起初，您大多會向我們查詢物業事宜。日後，您或許會問我們應找哪位技工、在哪裏找醫生、哪裏可以享用美食，或週末可以到哪裏遊覽。
自行接收物業，或由我們陪同
同一次完成交易，兩種辦理方式。| 自行辦理 | 與 Arevont 一起 | |
|---|---|---|
| 事項次序 | 您簽署文件、取得鎖匙，然後才發現哪些事項尚未完成。 | 在檢查物業並列出瑕疵清單後接收，而不是簽署後才處理。 |
| 簽署前的最後檢查 | 如果真的有進行，也是因為您特意乘飛機前來。 | 我們會與您一同或代表您，根據約定狀況及存貨清單進行檢查。 |
| 公證人辦公室內 | 您身處律師與賣方一方之間，面對從未接觸過的程序。 | 我們會一直陪伴您，見證交樓進展，直至您拿到鎖匙。 |
| 讓物業運作起來 | 我們可安排在海外以電話，用西班牙語辦理電力、供水、互聯網及保險事宜。 | 它們從一開始便列入交樓清單，而律師安排的轉賬也會受到監察，不會只靠假定完成。 |
| 一年後 | 您要在互聯網上尋找裝修工人，使用您不懂的語言，處理一幢您每年只見兩次的建築物。 | 三年後，您不必再找人致電。 |
| 完成交易後 | 一般而言，中介的角色會在完成交易時結束。 | 拿到鎖匙後，我們也會繼續陪伴您。 |
那幢別墅的問題並非肉眼可見
Marbella 一幢價值四百萬歐元、已完工且建造標準甚高的別墅。客戶已準備繼續購買，而每次視察時都沒有任何明顯問題。- 客戶要買的是甚麼一幢已完工的房屋，看起來不需要進行任何重大工程。物業狀況沒有顯示出任何需要放慢進度的理由。
- 法律及技術審查的發現地皮上實際建成的部分，並不能毫無保留地與文件記錄相符。當中有些部分及改動的法律和行政狀況需要核實。
- 我們採取的行動我們與律師及技術專家準確列明哪些事項需要提供證明或作出修正，並將這些要求交給賣方。
- 我們為下一步附加的條件在完成交易前，必須釐清物業的實際狀況與文件記錄的狀況。不能留待事後，也不能只接受口頭保證。
- 事情止步之處在仍未清楚法律上究竟會承擔甚麼責任時，我們建議不要繼續進行交易。
在簽署時，風險仍由賣方承擔，而沒有轉移給客戶。這正是本頁安排事件次序的全部原因。
費用是多少？
- 買家0 €最後檢查、交樓、公證人當天的辦理程序，以及其後的協調工作，均不會向您收費。拿到鎖匙後，一般協助及聯絡服務也繼續免費。
- 發展商或賣方
- 新建物業
- 2,5 to 6 %
- 二手物業
- 1,5 to 4 %
- Arevont我們的費用包含在該佣金內，而且只有在成功購買時才會收取。若您根據我們的建議放棄一宗完成交易，我們不會獲得任何報酬，這正是令我們的建議具有價值的安排。
這個階段需要付費的項目並非由我們收取。接駁及轉移公用服務的費用，會列於我們公布的購買成本表內，約為 600 €，不論所示價格水平為何，因為這是固定費用而非百分比。我們刻意沒有將家具配置列入該表。費用可能相差數萬歐元，因為為您打算出租的住宅單位配置家具，與為您打算自住的房屋配置家具，是兩項不同的工作。我們寧願根據實際物業計算，也不會公布一個對所有人都不準確的數字。如您需要，我們可個別安排由建築師或驗樓師進行的專業技術檢查，以及獨立的 snagging 勘查。我們不會為任何一項公布價格，因為目前沒有一個我們願意承擔責任的價格，而捏造一個範圍比坦誠說明沒有資料更差。當這項服務與您有關時，請向我們提出，我們會為您取得實際報價。物業管理、清潔及短期出租是我們提供的收費服務，也是交樓後關係中唯一會收費的部分。這些服務均屬自選，並須另行訂購。
您仍可繼續免費獲得我們提供的標準協助及聯絡服務。
完成交易時我們不會做的事
我們不會完成轉讓，也不會代您簽署文件。這些工作由您的律師負責，他獨立於我們及賣方，並由您支付費用。我們不是律師行，不會進行技術檢查或 snagging 勘查，也不會處理稅務事宜。如有需要聘請專家，我們會為您介紹合適人選，並繼續作為您的主要聯絡人。對於新建物業，snagging 的流程由發展商決定，而不是由我們決定。有些項目會在所有權轉讓前進行 snagging，有些則在其後進行，我們無法更改安排。我們能做的是及早查明您的項目採用哪種安排，讓它成為計劃，而不是突如其來的意外。而二手物業除了賣方知悉並隱瞞的隱藏瑕疵外，完全不附帶任何保養。這不是要嚇唬您，而正是簽署前最後檢查的半小時，在整個流程中最具價值的原因。簽署後，能夠為您提供支援的保障便會少得多。我們重視您能夠買得理想，原因並不完全高尚：我們居住在這片海岸，並會與客戶保持聯絡多年。某人買錯的物業，也會成為我們需要處理的物業。西班牙的規則會改變，而且會因地點、物業類型及用途而異。請將本頁視為對交樓流程的說明，而不是針對您特定購買事項的專業建議的替代品。
有關物業交樓的常見問題
- 由預留物業到拿到鎖匙需要多久？
- 二手物業通常需要一至三個月。新建物業則完全取決於項目所處階段：如果您在接近施工完成時加入，約需兩個月；如果由平地開始，則最長約需三年。
- 我究竟何時可以拿到鎖匙？
- 在公證人處，並與支付餘款同一時間進行。款項及鎖匙會在同一個房間、同一時間轉換持有人。在此之前應已完成的是物業檢查及瑕疵清單。
- 為此事，我需要到西班牙多少次？
- 一次已經足夠，兩次則更理想。整個過程都可以透過授權書遙距完成，即使如此，我們仍然希望您至少親身來一次。值得您親自前來的一趟，是讓您查看物業的那一次。
- 如果我無法乘坐飛機，誰會進行最後檢查？
- 由我們代表您進行。我們會檢查物業是否符合協定的狀況，以及清單所列的物品是否仍然存在，而您會在簽署任何文件之前收到結果，而不是簽署後才知道。
- 我也可以安排專業驗樓嗎？
- 可以，而且這與交樓檢查確實是兩回事。建築師或技術驗樓師會檢查結構、屋頂、潮濕問題、裝置及泳池，並記錄檢查結果。對於較舊的物業，原本可能要到您入住後才發現的問題，通常都會在這個階段找出。我們會另行安排。
- 如果發展商未能完成項目，會怎樣？
- 根據法律，完成交易前作出的每筆付款，都必須由以您名義發出的銀行擔保作保障。您的律師會在任何款項付出之前，核查針對您住宅單位的具體條文，並準確告知您保障範圍。這些擔保的運作細節另有專門介紹，因此我們會連結至相關內容，而不是在此概述。
- 我取得鎖匙後，您們的協助就會結束嗎？
- 不會。取得鎖匙後，日常協助及聯絡仍然免費。物業管理、清潔及出租是我們提供的收費服務，並非強制使用。大多數人第一年真正會使用的，其實是另一類協助：找哪一位工匠、哪一位醫生，以及在這裏如何處理某些事情。
