在西班牙買樓費用：新建物業與二手物業比較
30 秒內了解
新建物業應預留約 13 % 額外費用，轉售物業則約 9 %。這包括稅項、公證費、土地註冊費及律師費。兩個數字之間的差距幾乎完全來自稅項。
| 新建物業 | 二手物業 | |
|---|---|---|
| 稅項11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| 公證人及登記 | 1.500 € | 1.500 € |
| 律師約 1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE 及翻譯 | 150 € | 150 € |
| 公用事業轉名 | 600 € | 600 € |
| 另加總額 | 63.250 € | 42.250 € |
額外的 8 至 13 % 由哪些費用組成？
六個項目中，只有兩項是稅款。其餘為公證人費用、土地註冊處登記費、律師費、NIE、翻譯費，以及將公用服務合約轉到您名下的費用。六項均適用於新建物業及二手物業。只有稅款項目的計算方式不同。IVA 是西班牙增值稅，新建住宅按購入價的 10 % 徵收。以下兩項新建物業稅款中，這是較高的一項。其適用原因的詳細說明，以及二手物業稅款改以甚麼作為計算基準，請參閱稅項頁面。
| 項目 | 新建物業（由發展商出售） | 二手物業（由私人業主出售） |
|---|---|---|
| 稅項 | Andalusia 的 10 % IVA（西班牙增值稅）加 1,2 % AJD（已簽署契據的印花稅），合計 11,2 %。 | 7 % ITP（轉讓稅），按以下兩者中較高者計算：您協定的價格或物業的官方參考價值。 |
| 公證人及土地註冊處 | 按官方收費標準，購入價為 350.000 至 500.000 € 時，合計約 1.000 至 1.700 €；購入價為 1.000.000 € 時，約 1.400 至 2.200 €。費用會隨價格緩慢上升，而非按比例增加。 | 收費表相同。公證人及土地註冊處不會因二手物業而收取不同費用。 |
| 律師 | 約為價格的 1 %，包括增值稅，用於獨立法律審查及完成交易本身。 | 相同。這是唯一按市場收費而非政府固定費率計算的項目。您自行聘用的律師會在您委託前，以書面報價。 |
| NIE 及翻譯 | 約 150 €，固定金額，不按價格百分比計算。 | 相同的固定金額 |
| 公用服務轉名及接駁 | 約 600 €，用於將水、電，以及在適用情況下互聯網服務登記到您名下。 | 相同，不過供應商可能完全不會就簡單更改持有人收費。請參閱下文的「直話直說」備註。 |
以三個實際價格計算，總額是多少？
單看百分比，會掩蓋各項成本的變化。以下是按 350.000 €、500.000 € 及 1.000.000 € 計算的相同表格，涵蓋兩種交易方式。價格上升時，百分比會略微下降。這是因為六個項目中的三項（公證人及土地註冊處費用、律師最低收費、NIE 及翻譯費，以及公用服務轉名費）不會隨價格同步上升。
- 350.000 €新建物業：總額 394.950 €，另加 12,8 %。二手物業：總額 380.250 €，另加 8,6 %。
- 500.000 €新建物業：總額 563.250 €，另加 12,7 %。二手物業：總額 542.250 €，另加 8,5 %。
- 1.000.000 €新建物業：總額 1.124.750 €，另加 12,5 %。二手物業：總額 1.082.750 €，另加 8,3 %。
每項費用何時到期？
付款分為三或四個不同時點，而非一次過，且兩種交易方式的付款安排不同。二手物業的大部分款項在完成交易時支付。先支付一筆小額預留訂金，然後在進行法律審查期間簽訂 arras 合約並支付訂金餘額，最後在公證人處於同一天支付稅款、各項費用及餘下房價。新建物業則將相同總額分攤至施工期間，以分期付款方式支付，可能在取得鎖匙前持續兩年或更長時間。只按總額作規劃容易出現問題，因為您的銀行賬戶並不是只需在某一日期應付總額。重要的是您在每個日期需要備妥多少現金，而按揭對各項付款的支援程度並不相同。按揭較容易支付最終餘額，卻較難支付在完成交易前兩年作出的分期付款。兩種交易方式中，唯一付款安排相同的是預留訂金，而這筆款項完全不受保障制度保障。
二手物業
- 預留訂金一筆小額款項，不受保障制度保障。
- arras合約餘額減訂金法律盡職審查同步進行。
- 完成交易稅項、費用及餘下樓價ITP、公證人、登記、律師費及餘下款項，通常一次過支付。
新建物業
- 預留訂金同一筆小額款項，同一套規則。
- 建築期間分期付款每筆款項到期前，均由銀行擔保涵蓋。
- 完成交易IVA、AJD、費用及最後餘款只在最後結清。
買家的假設每筆款項何時真正到期
- 所有額外款項均於完成交易時到期
- 預留訂金最先到期，而且不受整套擔保及稅務制度涵蓋。這是一筆小額款項，用於將物業撤下市場，並可按照預留合約所列條款退款。至於它在哪些情況下受到保障，請參閱銀行擔保指南。
- 新建物業與二手物業以相同方式付款
- 二手物業通常只涉及一筆轉讓稅及一套費用，全部在完成交易時或接近完成交易時支付。新建物業則會在施工期間分階段付款，涉及真正的大額資金。每筆款項在到期前，均依法必須由銀行擔保涵蓋，而稅項及餘款只在最後結清。每一歐元款項的完整流程，請參閱資金保障指南。
- 律師費預先支付
- 通常在完成交易時一併支付，法律審查完成並確定繼續購買後方可支付。在委聘任何人士前，請要求對方以書面確認。上表中，這是唯一一項屬於市場費用而非政府費率的項目。
在您依據某個金額作決定前，應要求對方以書面確認甚麼？
四項，全部須以書面列明，而且在您作出任何承諾前均應可取得。指南中的百分比只是規劃數字，讓您大致了解金額大小，足以比較不同選項，但不足以據此簽訂合約。要把它變成您的實際金額，還需要物業本身的參考價值、您實際聘用的律師所提供的書面費用估算、發展商附有擔保條款的付款時間表，以及按照您自身價格範圍報出的公證人及登記費用估算，而不是從另一個價格範圍照搬的數字。要求以書面確認，並不是因為不信任，而是因為口頭報出的金額日後無法與向您開出的發票核對。這四項各自都有容易辨認的錯誤答案，而聽到這類答案比單純聽到一個數字更有用。錯誤答案包括：沒有人查核參考價值、只報一筆沒有明細的整數費用、付款時間表背後沒有擔保文件，或從另一個價格區間照搬公證人費用。任何一種情況都代表您目前依據的估算其實尚未真正完成。
| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 物業的 valor de referencia | 二手物業的轉讓稅究竟按您協定的價格，還是按較高的官方參考價值計算。完整運作機制請參閱稅項頁面。 | 沒有人查核過，或者只保證「通常不是問題」。 |
| 律師的書面費用估算 | 針對您的具體價格及情況所定的實際百分比，須列明明細，並在您委聘對方前提供。 | 只口頭報出一個沒有明細的整數。 |
| 發展商的付款時間表及擔保條款文字（僅適用於新建物業） | 每筆分期款何時到期，以及具體由甚麼提供保障。請參閱銀行擔保指南。 | 附有付款時間表，卻沒有連同擔保文件。 |
| 適用於您價格範圍的公證人及登記費用估算 | 表中唯一一項會按階梯變動，而非隨價格平滑變化的項目。 | 從另一個價格範圍報出的金額，未經查核便直接照搬。 |
這個金額最容易令買家忽略甚麼？
有三件事比其他任何事情更常令外國買家對這個金額感到意外，而且三者都是時間安排問題，而不是計算問題。在作出承諾前，每一項都容易而且成本低廉地查核，但在完成交易後才發現，代價便會很高。因此，值得把它們與上述百分比分開列出。
- 昂貴沒有人查核物業的 valor de referencia西班牙會按較高者計算二手物業的轉讓稅：您協定的價格或官方參考價值。如果參考價值較高，稅款便會超過您實際支付金額的 7 %。What to do instead在作出承諾前，請要求對方以書面提供參考價值。稅項指南載有詳細運作機制及資料來源。
- 昂貴按所有款項均於最後到期的方式預算新建物業施工期間的分期付款通常要求在取得鎖匙前以現金支付樓價的 20 至 40 %，另加上文已計算的稅項。按揭通常不會像支付最後餘款那樣涵蓋這些分期款。What to do instead在支付預留訂金前取得付款時間表，並確切查明您的融資涵蓋甚麼以及何時涵蓋。
- 可避免以現金攜帶購房款項的計劃超過 10.000 € 的跨境現金流動會觸發西班牙海關申報，須在您出行前提交，且與銀行要求說明資金來源的任何事項分開處理。What to do instead請透過銀行轉賬付款，或在出發前提交申報。申報程序是稅務指南的內容。
同一宗買賣，兩種完成交易途徑
通往同一批鎖匙的兩條截然不同途徑，而稅率只是兩者差異中最小的一項。| 新建物業 | 二手物業 | |
|---|---|---|
| 房價以外的稅項 | 11,2 %（10 % IVA + 1,2 % AJD），固定，不涉及參考價值問題。 | 7 % ITP，但按房價或參考價值兩者中較高者計算：詳見稅務頁面。 |
| 付款到期時間 | 按建造進度分期支付。每期付款前均由銀行擔保作保障。 | 通常在完成交易時或接近完成交易時，一次或兩次付清。 |
| 按揭介入前所需現金 | 通常為房價的 20 至 40 %，因為融資很少涵蓋完成交易前的分期付款。 | 通常只需支付訂金及各項費用，按揭可涵蓋較接近全部餘額的金額。 |
| 由預留至取得鎖匙所需時間 | 約兩個月至三年，視乎預留時的建造階段而定。 | 約一至三個月。 |
| 等候期間保障資金的措施 | 受保障的建築賬戶，加上個人銀行擔保。詳見資金保障指南。 | 律師的獨立客戶賬戶，在公證人面前解付。 |
規劃用數字，不是您的發票
沒有任何已公布的範圍可以替您計算確切金額。稅務頁面會深入解釋稅項金額為何可能變動，而年度費用頁面則涵蓋完成交易翌月開始產生的所有費用。兩者均應由律師根據您的實際文件核實，而不是根據已公布的範圍。
有關購買成本的常見問題
- 為何有些來源稱成本為 10 至 16 %，而不是 8 至 13 %？
- 不同來源計算的項目各異。有些來源會把整整一年的持有成本（IBI、屋苑管理費）計入「買入成本」。這會令範圍擴大，並把一次性成本與經常性成本混為一談。上文的範圍只計算完成物業買賣本身所需支付的費用。因此範圍較窄，而且我們認為，對單獨規劃這宗交易的預算更有用。
- 對我的特定房價而言，13 % 或 9 % 是確切數字嗎？
- 不是，上面的三個計算示例正好說明原因。房價上升時，百分比會略為下降，因為六個項目中有數項幾乎不會隨房價變動。請把這個範圍視為您的規劃用數字，再利用上面的清單，為一項物業計算實際金額。
- 這筆額外金額有任何部分可以加入按揭嗎？
- 部分可以，視乎所涉及的項目而定。西班牙按揭是根據銀行對物業的自行估值計算貸款額，而不是根據房價加上各項費用。因此，上述稅項及費用通常由您自行支付，而不是由按揭融資。有些買家會以另一項資產作抵押，將其中一部分納入較大額的貸款。這是按揭服務方面的融資決定，而不是買入成本問題。
- 這些數字同樣適用於地皮或商業單位嗎？
- 不適用。這裏的所有數字均針對住宅買賣。地皮或商業物業適用 21 % IVA，而不是 10 %；地皮的 ITP 處理方式亦有別於已落成住宅。如果您購入的是這類物業，便不應使用這些數字。
