西班牙非居民物業稅
30 秒內了解
非居民業主每年均須就該物業繳納西班牙稅項，無論您是否出租物業，均須使用 Modelo 210 申報：如您是歐盟或歐洲經濟區的稅務居民，稅率為 19 %；否則為 24 %。
Modelo 210國家稅務管理局
- 申報人類別
- 歐盟／歐洲經濟區居民
- 應課稅基礎
- 估算收入
- 可扣除開支
- X XXX,XX €
- 課稅年度
- AAAA
- 申報人類別. 此欄決定稅率：如在此勾選，則為19 %，否則為24 %。
- 應課稅基礎. 物業未出租期間的估算收入，或物業出租期間的實際租金收入，兩者不可同時申報。
- 可扣除開支. 只有歐盟／歐洲經濟區居民才可使用此欄。
- 課稅年度. 所申報的課稅年度，即提交申報表年份的前一年。
甚麼情況會觸發此稅項，稅額是多少？
Modelo 210 是非居民業主提交的西班牙稅務表格，即使物業從未出租亦須提交。觸發申報的是擁有物業，而非出租：西班牙會因持有可居住物業這一事實而計算名義估算收入，並在有實際租金收入時另行就其徵稅。稅率取決於您的稅務居民身分：歐盟及歐洲經濟區居民一般為19 %，其他人士則為24 %。根據您是否出租物業，稅率適用於不同的計稅基礎。我們在此只簡略說明稅率，因為它只是產生申報義務的原因。完整稅率表、估算收入基礎的百分比，以及扣除開支的規則，均是另有深度的專門課題。
您在該年度內任何時候曾出租物業嗎？
- 有，出租了部分或整年您須按實際收取的租金收入申報，並採用由您的居民身分所決定的稅率。
- 否，從未出租您須按因擁有可居住物業而計算的名義估算收入申報。
何時必須提交申報表？
申報時間表最近有所改變，而大多數捷克文及英文評論尚未跟上這項變化。過去，人們通常將涵蓋剛結束年度的申報表提交期限描述為年終的一個單一截止日期。現在提交期會提早開始，並持續至翌年大部分時間。
| 情況 | 申報內容 | 何時 |
|---|---|---|
| 從未出租、由業主自用或空置的物業 | Modelo 210、估算收入，每年一次。 | 由課稅年度翌年的 1 April 至 31 December。 |
| 年內部分或全部時間出租的物業 | 就租金收入提交 Modelo 210，另須就未出租的任何期間提交一份獨立申報表。 | 本網站的專門租賃稅指南會完整說明申報頻率及確切稅率。 |
| 首次擁有物業的年度 | 估算收入期間只由您取得物業擁有權的日期起計。 | 於翌年相同的提交期限內申報，並只按該部分年度計算。 |
| 逾期數年的申報表 | 仍須提交 Modelo 210，並繳付利息及逾期提交附加費。 | 一經發現便應立即申報。逾期申報的附加費會隨延誤時間而增加，因此等待是唯一必然令情況惡化的做法。 |
在申報任何一項之前，哪些事項必須已經具備？
首先需要NIE，因為沒有NIE便無法申報任何西班牙稅表。法律並不要求以西班牙銀行戶口進行申報，但實際上大多數業主都會透過西班牙銀行戶口繳款。在首次申報期限臨近後才設立銀行戶口，正是應該避免的最後關頭匆忙處理。及早辦理NIE並不只是完成交易的事項。把它視為完成交易的一部分，是首次申報完全被遺漏，而不只是逾期的最常見單一原因。
- 您有NIE嗎？Who decides您本人或您的代表What it grants每份表格都需要的編號If no無法申報
- 您有地籍參考編號嗎？Who decides在IBI收據上What it grants推算收入計稅基礎If no無法計算申報表
- 由您自行申報，還是透過代表申報？Who decides由您選擇What it grants任何一方均可完成有效申報If no兩者皆未安排，沒有申報
Arevont的NIE及行政服務旨在配合整體購置流程安排時間，而不是拖延至期限臨近才處理。
當您出售物業時，是否也適用相同按居留身份劃分的安排？
不適用，而這一點值得特別了解，正因為它與剛才所述的模式相反。出售西班牙物業所產生的資本增值稅，對所有非居民一律為19 %，不論是否屬於EU/EEA。擁有及出租物業的所得稅會按居留身份劃分，但出售物業的稅項則不會。
所得稅模式所代表的含義出售時的情況如何
- 非EU/EEA賣方須按24 %的模式繳付較高稅率
- 無論居留身份如何，所有非居民的資本增值稅率均為19 %。只有擁有及出租物業的所得稅會按EU/EEA身份劃分。
在假定申報已有人處理前，您應確認的事項
每年檢查三項事項，不要只是假定它們已獲處理。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 負責申報的人員或公司名稱 | 每年必須有人準備並提交這份申報表，它不會自行以賬單形式寄到。大多數漏報的業主，只是從未確認由誰負責處理。 | 完成交易一年後，仍沒有指定負責申報的個人或公司。 |
| 首個不完整年度是否已申報 | 即使在年中完成購置，該年度仍須按比例申報。這是業主最容易完全忘記的申報，因為完成交易本身並不會提示這項責任。 | 假設責任於翌年 January 開始，而非於完成交易日期開始。 |
| NIE，以及如有使用的西班牙銀行戶口，是否已準備妥當 | 沒有NIE，既不能申報推算收入，亦不能申報租賃收入。在期限臨近才處理，是最常見且本可避免的延誤。 | 未有預留足夠提前時間開始辦理的NIE申請。 |
了解申報責任，而不是代您處理申報
我們於 17 August 2026 直接在 Agencia Tributaria 自己的網頁上閱讀到申報期限的變更（Orden HAC/623/2026）。這是一項真實且近期作出的變更，而大部分關於此主題的評論尚未跟進。我們特意在此簡略交代稅率本身：確切百分比、推算收入基礎，以及扣除開支的規則，均已在專門的租賃稅務指南中，以完整並有來源依據的深度詳述。在此重複該表格，只會增加兩者日後逐漸出現差異的風險。這是有關該項義務何時及為何存在的一般資訊，並非計算您個人應繳的稅款，也不能取代確認由誰代您提交申報。Arevont並非稅務顧問，亦不會代您提交此申報表。我們刻意將部分內容留待各自的指南說明：確切稅率表、推算收入基數百分比，以及開支扣除資格，均屬於出租物業稅務指南的內容。資本增值稅率及出售時3%的預扣稅，則屬於出售及退出成本指南的內容。您自行成為西班牙稅務居民後，整套制度將由另一套不同制度取代，這亦有其獨立指南。
非居民稅項的常見問題
- 如果這項申報連續數年被遺漏，會發生甚麼事？
- 這項義務不會消失。您仍須補交遺漏的申報，並繳付利息及附加費，而拖延未申報的時間越長，費用便會越高。西班牙稅務機關一旦發現此事，便可追溯處理，例如在日後出售物業時採取行動。在被要求前主動遲交申報，所受處理會比被查出遺漏更寬鬆。這就是為何補交被遺忘年度的申報，在實際上比希望一直不被發現更合理。
- 透過公司持有物業，會改變以上任何規定嗎？
- 這會改變整套制度，而不只是稅率。持有西班牙物業的公司一般會按照公司稅規則課稅，而非採用上述個人制度，並須履行公司本身的申報義務。若公司設於某些不合作司法管轄區，亦會適用另一項特別房地產稅。這是完全不同的比較範疇。
- 如果物業不適宜居住或正在翻新，是否仍須提交推算收入申報？
- 一般而言，是的，因為這項義務取決於您是否持有被歸類為可居住的城市物業，而不是翻新期間是否有人可以入住。真正無法居住的物業屬於一項特定且需要文件證明的例外情況，值得向稅務顧問提出，而不應自行假定答案。這並非任何人都可以一概而論的通則。
