西班牙出租稅：稅率、扣除額及 Modelo 210
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作為捷克或波蘭稅務居民，您須就西班牙租金收入扣除可扣減開支後的金額繳付19%。非歐盟或歐洲經濟區稅務居民則須按總收入繳付24%，完全不可扣減開支。兩者均須提交同一份表格Modelo 210。
我的租金收入適用哪個稅率？
Modelo 210是非居民業主須提交的西班牙稅務表格，即使物業從未出租，也必須提交。您所使用的稅率，取決於收入產生時您的稅務居住地。
您是否為歐盟或歐洲經濟區的稅務居民？
- 是（包括捷克及波蘭居民）租金淨收入的19%，扣除與出租相關且可扣減的開支後計算。
- 否，居住於其他地區租金總收入的24%，完全不可扣減開支。
| 您的稅務居住地 | 稅率 | 計算基礎 |
|---|---|---|
| 歐盟、歐洲經濟區、冰島、挪威、列支敦士登 | 19% | 淨收入，扣除與出租物業相關且可扣減的開支後計算。 |
| 任何其他國家 | 24% | 總收入，不可扣減任何開支，"sin deducción de gasto alguno"。 |
租金收入可否扣減開支？
如果您適用19%稅率級別，可以。這適用與西班牙個人所得稅或企業所得稅相同的規則，但您的居住國必須與西班牙進行有效的稅務資料交換。所有歐盟成員國均符合此條件。如果您適用24%稅率級別，現時答案是否定的。稅項按租金總收入徵收，不作任何扣減。
- 按揭利息您只可將此項開支從其所資助的特定出租期間中扣減。如果物業全年只有部分時間出租，則不可按全年扣減。
- 管理及租務平台費用只要管理人或平台就相關租金收入提供有文件證明，所收取的佣金即可計入可扣減項目。
- 保養及維修與出租物業相關的實際保養開支符合扣減資格。增加物業價值而非維持物業狀況的改善工程，屬於另一類別，不可扣減。
- 保險出租物業的保險保單，可按物業出租期間計入可扣減項目。
- 屋苑管理費及地方稅IBI及comunidad費用，可按物業在該年度實際出租的時間比例扣減。
我是捷克稅務居民。我是否也要在本國申報這項收入？這是捷克稅務顧問應回答的問題，而不是西班牙指南能解答的問題。不過，在諮詢前了解一般原則會有所幫助：捷克與西班牙訂有避免雙重課稅協定，正是為了避免同一筆收入被課稅兩次。通常的做法，是在本國稅項中抵免您已繳付的西班牙稅款。申請該項抵免的詳情屬於捷克申報事宜，而非西班牙事宜。
物業空置時，我是否仍須繳稅？
是，只要物業未有出租，亦不是您自住的永久住所，每段期間均須繳稅。西班牙將未出租的第二住所視為產生推定收入，而該推定收入不得扣除任何開支。
| 推定收入地籍價值的 1,1 % | 1.650 € |
|---|---|
| 稅項，歐盟／歐洲經濟區居民推定收入的 19 % | 313,50 € |
| 稅項，其他居民推定收入的 24 % | 396 € |
| 地籍價值最近修訂日期 | 推定收入 | 實際代表的意思 |
|---|---|---|
| 於 1 January 2012 後生效 | 地籍價值的 1,1 % | 較低且較常見的計算基數，適用於較新的發展項目及近期曾修訂地籍的市鎮。 |
| 自該日起未曾修訂，或更早修訂 | 地籍價值的 2 % | 較高的預設計算基數，現時仍適用於 Costa del Sol 大量較舊的市中心物業。 |
由誰替您提交申報？
不是 Arevont。我們不是稅務顧問，閱讀申報資料並不等同於提交申報。共有三種途徑。哪一種值得付費，取決於您的申報實際上有多簡單。
- Option 1自行申報適用於單一、簡單且沒有複雜情況的物業。
- 費用
- 無專業服務費
- 所需工夫
- High每季使用西班牙文的西班牙稅務入口網站。
- 風險
- Higher容易錯誤歸類歐盟／歐洲經濟區稅率組別，或錯誤處理可扣除開支。
- Option 2gestor 行政代理為簡單個案提供的例行申報服務。
- 費用
- 費用適中，按次計算
- 所需工夫
- Low您提供數據，由對方提交表格。
- 風險
- Lower只處理例行申報，不提供稅務規劃或協定諮詢。
- Option 3推薦一名稅務顧問如非最簡單的個案，請找合資格的稅務顧問。
- 費用
- 每次申報費用較高
- 所需工夫
- Low負責申報及相關稅務規劃。
- 風險
- Lowest亦會就捷克方面在本國的條約待遇提供意見。
Arevont 通常推薦的獨立律師事務所負責法律審查，其後亦會處理每年的非居民及租賃稅務申報。這是該推薦不只涵蓋購買程序的原因之一。如果物業透過 Arevont 的租務管理服務出租，該服務每月製作的結算表已按稅務顧問所需的格式，列出每項預訂、成本及佣金。因此，申報所用的數字就是您已收到的同一份文件，而不是在報稅時另行重整的資料。
每次提交 Modelo 210 前須備妥的資料
共四項，不論申報涵蓋出租月份還是空置月份。| 收集 | 為何需要 | 缺口會是甚麼樣子 |
|---|---|---|
| 相關年度的稅務居民證明書 | 這份證明決定您適用 19 % 還是 24 % 稅率，而不是您的國籍或物業所在地。 | 只假定您是居民，卻沒有持有證明該身份的證書。 |
| 該期間每份租賃結算表 | 19 % 稅率的計算基礎是淨收入。沒有相關明細，便無從扣除支出。 | 只有全年總額，沒有逐月記錄作為依據。 |
| 可扣除成本的收據，適用於 19 % 稅率人士 | 屋苑管理費、保險、管理佣金及維修費均可計算在內，但必須有證明文件。 | 申報了支出，卻沒有發票作為佐證。 |
| 地籍價值及其最近修訂日期 | 決定空置期間申報採用 1,1 % 還是 2 %。 | 使用購買價格，而非地籍價值。 |
稅務居民身份改變的是數字，而不只是文件要求
相同的租金收入，會因您的居住地不同而按兩種完全不同的方式課稅。捷克稅務居民位於右欄。| 非歐盟／歐洲經濟區居民 | 歐盟／歐洲經濟區居民（包括捷克居民） | |
|---|---|---|
| 稅率 | 24% | 19% |
| 基礎 | 總額，不扣除支出 | 淨額，扣除可允許支出後 |
| 年租金 12.000 €、成本 3.000 € 時的計算結果 | 按 24 % 計算 12.000 € 全額的稅款 | 按 19 % 計算 9.000 € 的稅款 |
| 空置期間的推定收入 | 按推定基礎的 24 % 課稅 | 按相同推定基礎的 19 % 課稅 |
只有您的稅務顧問才能告訴您的事項
這是有關 IRNR 規則的一般資訊，相關規則由 Agencia Tributaria 於 17 August 2026 發佈。本文並非針對您個人報稅的稅務建議。稅率、門檻及扣減規則會隨時間改變。捷克稅務居民在避免雙重課稅協定下於其本國的義務，完全不在本文涵蓋範圍內。非歐盟居民可否扣除的問題確實仍未有定論。上文所述立場是 Agencia Tributaria 今日發布的立場。我們指出正在審理的案件，而不偏向任何一方。凡適用 24 % 稅率的人士，應直接向其稅務顧問查詢，而不應依賴網頁上的任何一個版本。這裏沒有任何數字能告訴您物業可能帶來多少收入。相關問題已在收益率指南中說明，而稅率適用於最終的實際數字，而不是預測數字。
出租稅項的常見問題
- 成為歐盟公民後，19 %稅率會自動適用嗎？
- 不會，這取決於您的稅務居民身份，而不是公民身份。已成為歐盟以外稅務居民的捷克公民，將適用24 %稅率級距。反之亦然。重要的是，在收入產生的年度，您因稅務目的而居住在哪裏。
- 我多久需要申報一次 Modelo 210？
- 每季一次，適用於物業賺取出租收入的期間。另外，對於沒有出租的期間所產生的推算收入，則每年申報一次。物業若在一年中的部分時間出租，其餘時間空置，便需要在同一個課稅年度提交這兩類申報。
- 將物業作短期出租而非長期出租，會改變稅率嗎？
- 不會。IRNR稅率及扣除規則取決於您的居民身份，而不是出租方式屬於已登記VUT的短期出租，還是根據LAU進行的長期租賃。兩者的差異在於是否產生收入，以及收入如何產生，而不是收入產生後如何課稅。
- Arevont 可以代我申報 Modelo 210 嗎？
- 不可以，我們不是稅務顧問，也不代辦稅項申報。我們通常推薦的律師事務所會處理法律審查，以及非居民和出租相關的年度申報，作為其持續服務的一部分。如果物業使用我們的出租管理服務，您會收到每月數據，其格式可直接交給代您申報的人士。
