西班牙物業短期出租：牌照、規例及成本
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在您可以將Costa del Sol的物業出租予遊客前，三個獨立主管機構均須同意：地區政府透過VUT登記冊、市政府，以及您的業主立案法團。業主立案法團可透過五分之三票數直接禁止出租。獨立的全國廣告編號已於2026年5月被最高法院撤銷，因此真正有效的是地區VUT登記。
誰需要 VUT 牌照，誰不需要？
VUT 是安達盧西亞的旅遊出租牌照，沒有牌照，物業便不能合法出租予度假客。如果您的計劃任何部分涉及透過 Airbnb、Booking.com 或類似平台按晚或按週預訂，您便需要 VUT 牌照，無論您計劃每年出租多少個星期。唯一不受這項規則限制的是具備法定最低租期的長期租賃。那是另一套規則，另有專門指南介紹。
三道關卡，依次通過
- 自治區Who decidesJunta de Andalucía，VUT 登記冊What it grants准許刊登物業廣告的自治區牌照If no物業在任何平台上均不能以任何價格合法出租予遊客。
- 地方市政府Who decidesayuntamiento 自身的規劃立場What it grants該區沒有禁止新登記的市政措施If no數個沿海城鎮已暫停在最繁忙地區進行新登記。在這些地區，不論物業狀況如何，都不能獲發 VUT 編號。
- 業主共同體Who decides業主及份額五分之三的投票What it grants大廈的許可，與牌照分開If no有效的 VUT 編號及願意配合的市政府，仍不能凌駕業主共同體自 3 April 2025 起反對出租的投票結果。
我可以每年只出租物業幾個星期而不作登記嗎？不可以。登記要求沒有按最低住宿晚數提供豁免。即使只有一星期，在沒有 VUT 編號及相應全國登記的情況下刊登廣告，亦與全年經營物業一樣屬違法。罰款取決於該活動本身，而非活動佔全年多少時間。
住宅單位內的適居性法令要求甚麼？
重寫後的法令訂明的是固定規則，而非建議。法令列出物業在獲發牌照前必須符合的最低條件。刊登物業的照片並不能證明符合任何一項條件。
- 睡眠容量每間睡房最多可容納4人，其中使用碌架床的不得多於2人，客廳內的可轉換沙發另可容納最多2人（Decreto 31/2024 + DL 1/2025，第6.1條）。坊間經常重複提及的「每間睡房6人」數字，源自已廢除的舊文本。
- 氣候控制每間可居住的房間均須於 May 至 August 使用空調，並於 December 至 March 使用暖氣。現時明確容許使用流動裝置，而舊文本並不容許（art. 6.1）。
- 固定物品清單廚房、浴室及床上用品的必需物品、煙霧探測器及滅火筒，均列於附件內的固定清單，而非留待自行判斷（Anexo）。
- 營運者責任須提供24小時聯絡電話、每次住宿之間進行清潔、在物業內備有正式投訴表格、在門背張貼疏散計劃，以及提供載有RTA代碼的收據（第6.2條）。
- 城市規劃兼容性登記物業時提交的責任聲明，現時必須說明有關用途符合當地規劃規定；如市政府提交否定報告，登記將會被取消（Decreto-Ley 1/2025）。
截至17 August 2026的狀況，根據我們自行核實閱讀重寫後法令所得，而非根據仍在描述已廢除文本的公開指南。以上為一般資訊，不能代替您的律師就現行措辭針對您的特定物業作出確認。
業主共同體是否可在牌照以外另行行使否決權？
可以，而且這是大多數賣家不會提及的關卡。自3 April 2025起，業主共同體可以批准、限制、設定條件，或禁止在大廈內作旅客出租。這需要業主以五分之三多數通過，並代表五分之三的份額。一項物業可以持有完全有效的VUT號碼，但大廈仍可禁止出租。這兩項事實並不矛盾，因為它們回答的是不同問題。Arevont會在您花費一歐元購買家具、進行攝影或申請牌照之前，檢查區域、城鎮及業主共同體這三道關卡。這是出租管理服務的一部分。無論您其後是否使用該服務，檢查均為免費。對於您部分出於出租目的而購買的住宅單位而言，在預留物業之前進行這項檢查，是最有用的一件事。
預留前
- 閱讀業主共同體章程及過去兩年的會議紀錄五分之三的投票可能已經進行，或已列入一個沒有人告知您的會議議程。
- Where
- 向賣家或業主共同體管理人索取。
- Watch out
- 「一如既往適用通常規則」並不是答案。每個業主共同體都會就自身立場進行投票。
- 查閱城鎮目前的規劃規定Costa del Sol數個市政府已暫停在最繁忙地區的新旅客出租登記。
- Where
- 市政府規劃辦公室
- Watch out
- 一年前的答覆，或鄰近城鎮的答覆，並不等同於目前適用的答案。
- 在花費家具費用之前，先取得免費的三道關卡檢查Arevont會一併檢查地區、城鎮及業主共同體，並提供書面答覆。
- Where
- 出租管理服務，無論是否使用均免費。
如果我大廈內有鄰居已經出租其住宅單位，是否代表我也可以出租？並非自動如此。從未召集的投票，不等同於投票通過。於3 April 2025之前已經出租的業主，其既有地位不會由新的登記繼承。假設鄰居的做法適用於您的住宅單位之前，請先閱讀章程及過去兩年的會議紀錄。
首位住客入住前，符合規定需要多少成本？
由一個空置住宅單位到成為合法出租物業之間有三項費用，而其中沒有一項是牌照費。
| 按法令要求而非個人品味配置家具出租級至中階配套，採用供應商公布的價格 | 4 500 至 26 000 € |
|---|---|
| 登記由您的律師根據現有適居性文件提交 | 已包括在法律服務費內 |
| 全國廣告編號於 May 2026 被最高法院撤銷；只適用地區 VUT 編號 | 不再需要 |
這三項費用均不會出現在出售物業的樓盤資料中，而如果物業確實要以短期出租方式賺取收入，這些費用沒有任何一項可以省略。
在花費家具或攝影費用前，應確認甚麼
按此順序進行五項查核，因為首兩項會決定其餘工作是否值得進行。| 確認 | 為何這會決定答案 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 業主立案法團章程及最近兩年的會議紀錄 | 3/5 的投票可能已經進行，亦可能已列入某次會議的議程，而沒有人告知您。 | 「按一般規則處理。」其實沒有甚麼一般規則，每個業主立案法團都會自行投票決定立場。 |
| 該市鎮是否限制新的登記 | Costa del Sol 多個市鎮已收緊最繁忙地區的新旅遊出租規則，規定按市鎮劃分，有時甚至按地區劃分。 | 一年前的答案，或來自鄰近市鎮的答案。 |
| 佔用及適居性文件 | 沒有證明物業依法適合居住的文件，物業便不能登記，而對於較舊的二手物業，這些文件偶爾會完全缺失。 | 賣方的保證，而非實際證書。 |
| 根據該法令，按物業布局可容納的睡眠人數 | 容量對收入的決定作用比每晚租金更大，而每間睡房4人的上限比大多數樓書所假設的更嚴格。 | 以已廢除的舊文本為依據的容量聲稱。 |
| 在您擁有物業前已登記的 VUT，是否仍會如所聲稱般轉移 | 賣方通常理所當然地認為，登記會在更改業權後自動繼續有效。但事實並非總是如此。 | 「它已經有牌照」，卻沒有任何文件確認哪些內容會轉移，以及哪些內容必須重新提交。 |
紙面上可獲發牌照，與實際上合法出租，是兩個不同的問題
同一物業，分別比較自行查核與在您作出承諾前由Arevont協助查核的結果。| 自行查核 | 由Arevont協助查核 | |
|---|---|---|
| 地區VUT登記 | 已確認可用。並不代表另外兩項關卡沒有問題。 | 已確認可用，並已根據業主立案法團及城鎮各自准許的事項進行查核。 |
| 業主立案法團表決 | 根據鄰居的做法，或銷售代理所說的內容作出假定。 | 在預留前，查閱公契及實際會議紀錄，並確認日期。 |
| 家具開支 | 先行購買，其後才對照物品清單附件查核。 | 在花費一歐元前，先根據法令要求編列預算。 |
| 其中一項關卡不通過的結果 | 在牌照申請、家具及攝影完成後才發現。 | 在預留前發現，屆時放棄不會造成任何損失。 |
只有本地查核才能告訴您的特定住宅單位事項
這是有關經改寫的安達盧西亞法令及業主立案法團投票規則的一般資料，內容截至 17 August 2026 為最新。我們自行閱讀相關文本，而不是抄錄一份仍在描述舊文本的公開指南。這不是針對您所在大廈的法律意見。規則因市鎮而異，亦會隨時間改變。在您為特定物業花費任何金錢前，應由律師確認當時適用的規定。其中一個較早提出的未決問題現已解決：最高法院於 May 2026 撤銷全國 Registro Único 廣告編號要求（STS 620/2026，並已透過司法機構自己的入口網站確認），理由是國家超越了其權限。安達盧西亞的 VUT 登記不受影響，仍然是重要的登記。如果您在 2025 年按全國制度登記，並想知道如何處理該編號，請諮詢您的律師。上文任何地方都沒有出現入住率、每晚租金或收入數字。物業能賺取多少收入是市場問題，答案載於另一份指南。這與物業是否可以合法出租是兩個不同的問題，而本頁只回答後者。
短期出租最常見的問題
- 購買新建物業是否保證業主會容許作旅客出租？
- 不會。對於新建物業，可能尚未有任何會議紀錄可供查閱，因為業主會尚未開會。章程仍然只是發展商的草案。在您完成交易前，請直接以書面向發展商詢問，業主會規則是否已預留出租用途。交樓後的首次投票可能作出任何一種決定。
- 如果我沒有 VUT 編號便出租，會有甚麼後果？
- 刊登的房源就是證據，而檢查人員在查核前無須表明身份。罰則按違規程度而定。自 2024 至 2025 年改寫規則後，對無登記出租的執法力度大幅增加，安達盧西亞自 2024 年起已有超過 15.300 個登記被取消。當區域或全國編號成為必要但欠缺該編號時，平台亦會移除未登記的房源。
- 業主會投票贊成後，可以改變主意嗎？
- 業主會可在稍後的會議上再次投票，決定維持或改變原有方向。保障已經合法出租的業主的，是 2025 年修訂案不具追溯力的措辭，而不是保證今天的投票結果永久適用並能抵禦日後每一次投票。
- 位於業主會以外的別墅，是否比住宅單位更容易取得牌照？
- 業主會這一關不再適用，因此三個層面的要求中少了一層。但區域及市鎮兩個層面的要求仍然全部適用，而獨立別墅仍須符合與大廈內住宅單位相同的居住適宜性法令、物品清單及容納人數規則。
