西班牙物業購買騙案
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在這片海岸，蓄意欺詐並不常見。這類欺詐有四種形式：假冒賣家，在無權出售物業的情況下將其出售（根據單一法例，可判處一至四年監禁）；盜取訂金；虛假租賃；以及樓花騙局，在沒有銀行擔保作保障的情況下收取分階段付款。
在這裏，甚麼算是欺詐，甚麼不算？
西班牙物業廣告中大部分令人感到可疑的情況都不是欺詐，而是共享廣告網絡、過時價格或銷售技巧，整個 विषय屬於另一個頁面。本頁只涵蓋以下情況：有人就其無權提供的東西取得您的簽名或金錢，包括假賣家、被盜用的訂金、虛假出租，或沒有銀行擔保作保障的樓花款項。一項西班牙刑事法律條文同時涵蓋首三種模式。Código Penal 第251.1條懲處以虛假方式聲稱擁有處置並非自己所有的物業之權利，然後將其出售、設定押記或出租予他人，令對方蒙受損失的人。出售、設定押記及出租在法律的同一句中一併列明。因此，假賣家與虛假出租在法律上屬於同一罪行的兩種不同形式。
- 假賣家
- 外觀
- 簽署者並非登記業主，通常使用偽造或已失效的授權書。
- 背後的法律
- Código Penal 第251.1條：無權出售物業而將其出售，可判處1至4年監禁。
- 如何查出問題
- 將 nota simple 上的登記業主與簽署者的身份進行核對。
- 被盜用的訂金
- 外觀
- 律師尚未閱讀預留合約前便被要求支付的款項，而款項存入的戶口與賣家不符。
- 背後的法律
- Código Penal 第251.2條，連同同一項處置罪行一併適用。
- 如何查出問題
- 將戶口名稱與合約中列明的賣家或代理機構進行核對。
- 虛假出租
- 外觀
- 度假或長租物業廣告在任何視察物業或視像通話前便要求轉賬。
- 背後的法律
- 同一項第251.1條，當中有關出租的部分。
- 如何查出問題
- 在付款前安排於物業現場進行即時視像通話。
- 樓花騙案
- 外觀
- 發展商分期收取款項，但沒有個別銀行擔保作保障。
- 背後的法律
- Ley 38/1999，第一項附加條文，並由 Ley 20/2015 收緊規定。
- 如何查出問題
- 在每期款項到期前，查核擔保文件本身。
看來像詐騙實際情況
- 同一住宅單位以不同價格刊登六次
- 這是重複刊登問題，不是詐騙。另有專門指南說明此事，相關檢查可在十分鐘內釐清問題。
- 一項數月前已售出的物業仍在刊登
- 這是沒有人移除的舊刊登。廣告刊登指南會涵蓋此事，而非本頁所述的犯罪模式。
- 有人在您看過物業或業權文件前要求付款
- 這才是真正的犯罪模式：無權收取款項或簽署文件的人，取得了金錢或簽名。
某人怎能出售不屬於自己的物業？
問題幾乎總是關乎身份，而非物業本身：偽造的護照或身份證、已取消或過期，或根本從未正式授予的授權書，或者聲稱擁有從未真正處理妥當的遺產繼承權。被鎖定的物業往往有相同特徵：長期空置、由居於海外的人持有，或最近才繼承而尚未更新土地註冊資料。這些情況下，往往沒有人密切監察，因而未能察覺陌生人代表業主行事。防範方法就是律師本來已會進行的同一項土地註冊查核，只是原因完全不同。nota simple會列出註冊業主。代表他人簽署所使用的授權書必須真實、有效，並且明確適用於這宗買賣。律師會向簽發該文件的公證紀錄核實，而不是只相信文件本身。Arevont的免費刊登核實檢查會確認刊登背後的真正人士，包括核對註冊業主姓名，之後您才付款或預訂航班前往查看物業。
- 停止並核實賣方姓名與nota simple上的註冊業主不符無權出售的人正試圖簽署文件What to do instead取得nota simple並在任何資金轉移前核對姓名
- 先行查核賣方透過您未曾查看的授權書簽署該文件可能已被取消、已過期，或根本從未正式授予What to do instead向簽發授權書的公證人核實公證紀錄編號
- 先行查核物業透過繼承轉移，但土地註冊資料似乎未有更新土地註冊資料未必顯示現時真正有權出售物業的人What to do instead要求提供遺產繼承契據，以及土地註冊紀錄
公證人會自動識破假賣方嗎？還是我應先讓自己的律師查核？公證人會在簽署文件時再次核實身份及土地註冊紀錄。這是真實而獨立的查核，但發生在程序最終階段，而預留訂金通常已經易手。您自己的律師會早數星期進行查核。這表示假賣方會在仍有實際可能退出交易時被發現，而不是待資金已經轉移後才揭露。
被盜取的訂金會怎樣處理？它與真正的訂金有何不同？
真正的預留訂金是有意承受實際風險的真金白銀：在西班牙買賣中，這是唯一一筆處於整套保障制度之外的付款，而該制度原本旨在保障其後的一切。這正是詐騙針對這筆付款的原因。其模式幾乎總是相同：律師尚未閱讀預留合約前便要求付款，款項存入的帳戶名稱與賣方或代理商不符，有時更聲稱可以退款，或只是「暫時保留」，而非承認預留交易真正代表的承諾。合法的預留訂金會存入預留合約列明的帳戶，而您的律師已先閱讀取回款項的條件。Arevont的法律協調服務會在任何款項離開您的帳戶前閱讀該合約，而且完全免費，因為律師代表您，而不是代表賣方或代理商。
您的款項實際存放之處
- 預留在任何保障或客戶帳戶保護款項前已付款西班牙買賣中唯一完全處於保障制度之外的付款。這正是詐騙針對這筆付款的原因。
- 法律查核律師閱讀預留合約在進一步轉移任何款項前，確認帳戶名稱及退款條件。
- arras / 買賣合約存放於律師的獨立客戶帳戶僅在完成交易時才發放，並受預留訂金從未享有的保障所保護。
- 完成交易於公證人處付款餘款在簽署時才易手，而不是在數日前透過無人監督的轉帳支付。
人們以為屬於正常的謹慎真正保障訂金的是甚麼
- 在任何人視察物業之前，先支付小額款項以保留物業，這只是正常的謹慎做法
- 真正的預留只有在您的律師閱讀過合約後，才會支付至合約本身所列明的賬戶。在此之前支付的任何款項，除了要求您付款的人之外，並不能保障任何人。
- 口頭承諾訂金可以「退還」，跟白紙黑字寫下來一樣可靠
- 只有寫入預留合約的條款，才決定款項是否會退還。轉賬完成後，口頭承諾不會產生任何作用。
- 只要價格看似合理，賬戶名稱並不重要
- 真正的訂金會支付至與賣方或放盤代理相符的賬戶。不同的賬戶名稱，尤其是個人賬戶或外國賬戶，是這種模式最明顯的跡象。
如果我的訂金確實被盜，有沒有任何實際可行的方法取回？有兩條獨立途徑，但兩者都不會很快。您的銀行可以嘗試在同日追回 SEPA 轉賬，而在最初 24 至 48 小時後，成功機會會大幅下降，因此速度比您採取的其他任何措施都重要。此外，就第 251 條所指的欺詐提出刑事申訴（denuncia），亦可在同一宗刑事案件中開啟追回款項的途徑。這是律師處理的程序，並非簡單表格，值得立即開始，而不是等待款項自行重新出現。
有人可以出租自己並不擁有的物業嗎？
可以，而西班牙法律直接列明這一點：第 251.1 條涵蓋以虛假聲稱擁有處置權的方式出租物業，並在同一條文中與出售及收取款項一併規定。這種模式通常針對需要住宿的人，而非買家：出租度假物業或長租物業，有時會使用從真實廣告複製的相片，在任何視察物業之前，以及「房東」同意在真實物業內進行視像通話之前，要求將款項轉至個人賬戶。外國買家主要會在物業視察行程期間遇到這項風險，因為當某處的價格看似最優惠時，您很容易便會急於預訂住宿。令出租放盤看似可信的方法，包括盜用相片及重用描述，與本網站廣告指南中已解釋的出售放盤手法相同。不同之處在於，面臨風險的是住宿款項，而不是物業款項。
- 停止並核實「房東」拒絕在物業內進行即時視像通話真正的房東沒有任何需要隱瞞的事情，也沒有理由拒絕What to do instead要求進行即時通話，而非觀看預先錄製的導覽
- 停止並核實對方要求您在預訂平台之外以銀行轉賬付款如果您跳過平台，便會失去平台的付款紀錄及買家保障What to do instead透過平台本身的系統付款，不要直接支付給業主
- 先行查核同一地址在其他地方以不同名稱刊登放盤可能是重複刊登，或使用了一組被盜的相片What to do instead在其他放盤中搜尋該街道或發展項目的名稱
在危機時期的保證制度存在之前，發展商是否可以帶着分期款項直接消失？
這曾是最具破壞性的西班牙物業欺詐類型。了解這段歷史是值得的，因為堵塞這個漏洞的法律，正是今天保障買家的法律。自 Ley 57/1968 起，分期支付新建物業款項便一直有保證要求。然而，在 2008 年金融危機之前，執法並不一致。發展商經常按照工程進度里程碑，一次又一次收取款項，卻沒有以買家本人名義發出的真正保證作為保障。當項目失敗時，買家才發現自己以為擁有的保證要麼根本不存在，要麼只是涵蓋整個團體保單，而且從未以個人名義列出他們。Ley 20/2015 收緊了同一項規則，現已載於 Ley 38/1999 的 disposición adicional primera 之內。這項法律堵塞了導致舊式欺詐得以發生的確切漏洞。現在，完成交易前作出的每筆付款，都必須有以買家本人名義發出的保證作保障，並須在簽署買賣合約時交付，而不是承諾日後才提供。保證機制本身、文件必須載有的內容，以及發展商如今仍然違約時會發生的事情，都是另一個主題，另頁已作完整介紹。
Ley 20/2015 之前Ley 20/2015 之後
- 紙面上存在一項保證，有時是涵蓋整個發展項目的團體保單，而不是以任何一名買家的姓名提供保障。
- 保證必須個別發出，以買家本人名義列明，涵蓋買家的特定付款，並在簽署買賣合約時交付。
- 執法並不一致。買家往往要到項目已經失敗後，才發現保證毫無價值。
- 每次付款到期前，都可以查核文件本身。這正是要求對方提供文件的時機，而不是簽署後才要求。
- 是否根本不存在保證文件？Who decides您直接向發展商查詢What it grants進入下一項查核If no不要付款。沒有文件便沒有保障，無論對方口頭上向您作出甚麼承諾。
- 文件是否明確以您的姓名發出？What it grants確認保障屬於您，而不是團體保單If no只列明發展項目而沒有列明您的保證，並不能保障您個人。
- 是否涵蓋全額，包括稅項？What it grants確認已涵蓋全部款項If no部分保障正好留下這宗詐騙所利用的差額。
- 這是由銀行還是保險公司發出？What it grants確認有真正的擔保人為其提供保障，並可被追究責任If no其他任何安排都不是法律要求的保障。
這種至今仍會發生的詐騙，比發展商直接消失規模更小，也更難察覺。它可能表現為付款時間表快於保障的發出時間，或保障文件雖然存在，卻從未為您指定的付款而發出。請在付款到期前要求查看，而不是付款後才查看。
向大型知名發展商購買，是否就能消除這項風險？這會降低風險。擁有公開聲譽及其他進行中項目的大型發展商，若未能履約，所損失的遠比規模較小或新成立的發展商多。但這不能取代查核本身。無論發展商規模如何，法律都要求同樣的個人擔保。這份文件保障的是您，而不只是發展商的聲譽。
您可自行查核的事項，以及真正需要當地人士協助的地方
以下每項查核都是真實而且您可以自行進行的。右欄並非進行查核的唯一方式，而是展示當您在這裡的海岸進行查核，而不是從遠方透過螢幕查核時，有何不同。| 在捷克自行查核 | 由當地人士查核 | |
|---|---|---|
| 賣方是否擁有該物業 | 您可以索取nota simple並閱讀業主姓名。但自行翻譯及理解西班牙物業登記文件，正是大多數人遇到困難的地方。 | Arevont提供的免費房源核實查核，會在任何款項轉移前，將登記業主與您所接洽的人士或中介機構作比較。 |
| 預留訂金戶口是否真實 | 您可以索取戶口持有人的姓名，並以書面方式將其與賣方或中介機構本身的名稱作比較。 | Arevont的法律協調服務會在款項離開您的戶口前免費閱讀預留合約的條款。 |
| 租賃房源是否真實 | 對照片進行反向圖片搜尋，這項同樣只需十分鐘的查核，可以找出過時或重複刊登的出售房源。 | 在物業進行即時視像通話；當您尚未能親自前往時，我們會代表您安排。 |
| 發展商的擔保是否涵蓋您的款項 | 您可以要求查看文件，並在付款前確認文件以您的个人名義列明特定金額。 | 在每期分段付款到期前，而不是付款後，已作為法律協調的一部分完成核實。 |
老實說，這種情況有多罕見？
目前沒有已發表的統計數字，專門衡量Costa del Sol針對外國買家的蓄意物業詐騙。捏造一個數字，比坦白承認沒有統計更糟糕。我們可以坦白說的是：在這裡買樓時大多數令人感到不安的事情，例如重複刊登的房源、過時的價格和銷售技巧，其實都不是詐騙。把所有事情都視為詐騙，會令買家擔心錯誤的事情，卻對真正的風險掉以輕心。以上四種模式都是真實罪行，每一種背後都有《刑法典》的相關條文。能夠識破它們的查核方式，包括閱讀物業登記、付款前閱讀合約、透過視像通話聯絡「業主」，以及在付款到期前查看擔保，其實也是審慎買家在每宗交易中基於一般理由本應進行的查核。這是關於西班牙法律如何處理這些模式的一般資訊，並非針對任何特定交易的法律意見，當中任何內容也不會代您進行所述查核。代表您進行查核的是獨立律師。本網站關於律師查核事項的指南已詳細說明這一點。Arevont不會從合作律師收取轉介費，亦不會就上述查核向買家收費。這並不代表任何購買都沒有風險，而是表示您可以在作出任何承諾前，進行能夠識破這四種模式的查核。
有關購房騙案的常見問題
- 被盜用的房源如何變成詐騙，而不只是糟糕的廣告？
- 廣告本身即使使用了被複製的照片，也不構成罪行。當有人利用這則虛假廣告，就其無權向您提供的物業或租賃收取款項或要求簽署文件時，罪行便告發生。您從未支付任何款項的被盜房源，只是糟糕的廣告。當您把訂金匯入無關戶口後，同一個房源便變成詐騙。
- 透過像Arevont這樣的中介機構購買，是否代表我不會遇到這種情況？
- 不會，而且這裡沒有人聲稱可以做到這一點。Arevont的免費查核會確認登記業主、在您付款前閱讀預留合約，並在有人提出要求時透過即時通話核實租賃房源，全部都在款項轉移前進行。這些查核消除了捷克買家透過螢幕查看房源時特有的盲點，但並不能令世界各地的詐騙都變得不可能。
- 有甚麼最明顯的單一跡象，可以顯示某件事屬於這四種模式之一，而不是普通的劣質房源？
- 在仍未能進行核實前便要求付款或簽署文件，無論這涉及視察物業、由律師閱讀合約，還是在物業進行視像通話。以上每種模式都有這個共同特徵。正當的賣方、中介機構或發展商沒有理由拒絕先查核、後付款的次序，因為查核也令交易對他們而言變得真實。
- 我可以透過西班牙法院，而不只是銀行，追回被騙走的訂金嗎？
- 根據第251條提出欺詐刑事申訴，可在同一宗刑事案件內開啟追回款項的途徑。您的律師可以同時追討，或以此取代另行提出的民事索償。追回款項從不保證，尤其是款項已離開西班牙之後。這正是上述核查措施存在的原因：防止損失一開始發生，而不是事後補救。
- 我發現一個心儀物業的版本便宜得多，而且被轉貼到某個非正式渠道，例如 Facebook 群組。我是否應該假定這是其中一種騙局？
- 不一定。大多數情況下，這正是該網站廣告指南所解釋的舊廣告、錯誤定價或重複刊登模式，而不是欺詐。只有當有人要求您在本人或您的律師核實其真正身份之前付款或簽署文件，事情才會構成刑事欺詐。請把轉貼內容視為值得核查的線索，而不是單憑其本身便足以證明任何一種模式。
