西班牙的物業登記冊（Registro de la Propiedad）
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西班牙設有兩個登記冊，與您從本國帶來的、以為只有一個登記冊的認知不同。Registro de la Propiedad 記錄物業的擁有人，以及物業所涉及的負擔。Catastro 則記錄物業的稅務描述。兩者在法律上可能互不一致。
| Registro de la Propiedad法律登記冊 | Catastro稅務登記冊 | |
|---|---|---|
| 記錄的內容 | 所有權、按揭、扣押、地役權 | 描述、界線、稅務用途價值 |
| 由誰管理 | 獨立登記官、司法部 | 財政部 |
| 用途 | 確認誰擁有甚麼，以及物業所涉及的負擔 | 計算 IBI 及轉讓稅參考價值 |
| 您會看到的文件 | Nota simple / 登記證明 | Certificado catastral |
西班牙有多少個物業登記冊？
土地註冊處是本網站用來指稱西班牙土地註冊處的捷克語簡稱，即記錄物業擁有人及物業所涉及負擔的登記冊。在西班牙，這個單一的捷克語詞彙分拆成兩個獨立系統：西班牙制度把外國讀者認為是一個土地註冊處的機構，分成所有權登記冊及稅務地籍冊，而兩者可能出現不一致。Registro de la Propiedad 是法律登記冊，記錄物業的擁有人，以及物業所涉及的按揭、扣押或地役權。它由司法部透過獨立登記官管理。Catastro 是稅務登記冊，記錄物業的描述、界線及稅務用途價值，並由財政部另行管理。兩者由不同人士按照不同時間表獨立更新。兩者出現不一致的情況很常見而非罕見，最常見的是登記面積或界線描述不一致。
Nota simple 究竟證明甚麼？
Nota simple 證明的是物業登記冊對該物業所登記的資料，但不證明業權毫無瑕疵。它是西班牙土地註冊處發出的普通摘錄，顯示物業的擁有人及物業所登記的負擔，也是您的律師在您付款前首先查閱的文件。Nota simple 只具資料性質，並非業權證明。具備真正法律效力的文件是 certificación registral，而兩者並非同一份文件。實際上，在每個例行階段，通常都會申請 nota simple。需要具法律約束力文件的情況，例如法院程序或正式爭議，才會使用 certificación registral。任何具合法利益的人士均可申請。您不必居於西班牙，也不必是物業擁有人。準買家、貸款人或代理均可提出申請，亦可在西班牙境外透過網上申請。網上申請通常會即時發出。透過郵寄或親身申請，請預留一至三個工作日。
資料性 Nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular（擁有人）
- 姓名
- Descripción
- Finca urbana · XXX 平方米
- 負擔（財產負擔）
- 按揭 · X銀行 · XXX.XXX €
- 簽發日期
- DD/MM/AAAA
- Titular（擁有人）. 登記冊所載目前擁有該物業的人士。
- Descripción. 登記描述及面積。請將其與 Catastro 的數據及捲尺量度結果比較，而不只是互相比較。
- 負擔（財產負擔）. 登記在物業上的任何按揭、扣押或地役權。這才是簡易登記摘錄真正證明的內容，而不是證明不存在任何可能的問題。
- 簽發日期. 在安達盧西亞，買方在簽署前取得的簡易登記摘錄不得超過三個月。
| 官方網上申請 | 透過公證人、gestoría 或代理行 | |
|---|---|---|
| 費用 | 9,02 € + IVA，約 10,91 € | 另加服務費通常為 15 至 30 € |
| 辦理時間 | 通常即時 | 相同，另加中介收取的任何費用 |
簽署後要多久才會成為登記業主？
不是同一天。這段差距是法律上有明確名稱的期間，而不是無法預測的等候時間。Registro de la Propiedad 是西班牙土地註冊處的正式名稱，亦即負責保存業權紀錄的機構。公證人會在您簽署契據當天，以電子方式將已簽署的契據送交該處。這會產生臨時登記（asiento de presentación），幾乎即時為您提供優先權保障，以防後來提出的申索。完整登記是永久記錄您為業主的步驟，屬於另一項較慢完成的程序。根據《Ley Hipotecaria》，登記官由該臨時登記日起最多有15個工作日檢查並正式登記契據。臨時登記本身在60個工作日內有效，讓您有時間處理登記官指出的任何問題，而不會失去排隊位置。整個程序只會在法律盡職審查完成後開始，而該審查本身約需2至4週，並且契據已經簽署。
契據簽署後
- 第 0 日在公證人面前簽署契據同日以電子方式送交土地註冊處。
- 數小時內提交登記的臨時登記一項提供優先權保障的臨時登記，可防止後來提出的申索，幾乎即時生效。
- 最多 15 個工作天審查土地註冊官審查契據並正式辦理登記。這是正常的法定期限。
- 最多 60 個工作天臨時登記維持有效如土地註冊官指出任何問題，您可在不失去排隊位置的情況下，取得修正問題的時間。
土地註冊處查冊能發現甚麼，又會遺漏甚麼？
簡易登記摘錄清楚回答三個問題：物業真正由誰擁有、物業附有甚麼負擔，以及登記紀錄所載的物業實際狀況。它無法回答的是，登記紀錄本身是否符合現實。這正是技術檢查及與 Catastro 地籍資料比較的用途。
- 常見缺口簡易登記摘錄顯示沒有問題它確認沒有登記按揭、扣押或地役權，僅此而已。未登記的擴建、沒有文件證明的用途變更，或邊界爭議，都可能完全不在其紀錄範圍內。What to do instead請將其與對實際建築物進行的技術檢查一併考慮，而不只是查看文件。
- 最高風險沒有人將 Registro 的描述與 Catastro 的描述作比較不一致很常見，並非罕見，最常出現在面積或邊界方面。這正是我們自己最昂貴的一宗否決個案所涉及的缺口。What to do instead把比較明確列為法律盡職審查中的一個步驟，而不是想當然地假定。
- 值得查明原因物業實地面積比 nota simple 所載的較大或較小Registro（土地登記冊）和 Catastro（地籍冊）的數字，可能各自因純粹行政原因，或因存在未登記的擴建，而與實地測量結果不同。What to do instead請查明原因，並在依賴任何一個數字前比較全部三個數字。
- 可予處理nota simple 上顯示有按揭或查封這項負擔必須在完成交易時或之前解除，通常會在公證人面前以出售所得款項清償。這是需要管理的條件，並不代表必然應該放棄交易。What to do instead要求列明解除程序及時間表，不要只接受口頭承諾。
應要求您的律師向土地登記冊確認的事項
除簡單閱讀一次 nota simple 外，還有四項查核。這些查核與在 2 至 4 星期盡職審查期間進行的 15 項法律清單並行，律師費約為樓價的 ~1 %。- nota simple 為最新版本，日期不超過三個月較舊的版本可能遺漏其簽發後登記的負擔。 不理想的答覆，是提供一份日期早於數個月前的副本，卻將其說成最新資料。
- Registro 的描述與 Catastro 的描述一致面積或界線不一致，是兩個系統之間已知的差異，並不自動代表有重大問題，但在依賴任何一個數字前，仍須查明原因。 不理想的答覆，是根本沒有人比較過兩者，而放盤資料只是引用其中一個數字。
- 每項已登記負擔都有解除計劃nota simple 上顯示的按揭或查封，必須在完成交易時或之前解決，並清楚列明相關程序，而不是想當然地假定會獲處理。 不理想的答覆，是只有「會處理妥當」的口頭保證，卻沒有列明程序或時間表。
- 簽署與完成正式登記之間會發生甚麼臨時登記項目會自該時起為您提供保障，但確認時間表可避免在 60 個工作日期限內需要更正瑕疵時出現意外。 不理想的答覆，是假定契據簽署的時刻，就等同於成為登記業主的時刻。
一座價值四百萬歐元的別墅，其文件與物業並不完全相符
我們曾建議客戶不要完成交易的四宗購置個案中，有一宗正正涉及這項差異：地皮上的建築物，與文件所載的並不完全相符。別墅本身看來已經竣工，品質亦很高。然而，法律及技術檢查發現部分項目及改動的登記和行政狀況仍需核實，之後才可以確定實際上正在購買甚麼。該個案已在完整收錄這四項內容的主頁上妥善記錄，包括調查所得及我們所採取的行動。
一份沒有問題的 nota simple 只是起點，而非裁決
我們不會自行查閱土地登記冊，也不會取代律師的審查工作。我們所做的是確保將 nota simple、Catastro 參考資料及物業的技術狀況一併比較，而不是逐項分開查看。這是因為文件所載與實際情況之間的差距，正是我們其中一宗代價最高、最終決定不予交易的個案所涉及的問題。
有關地籍資料及物業登記冊的最常見問題
- 我可以在仍未聘請律師前，從捷克申請自己的 nota simple 嗎？
- 可以。任何具合法利益的人士均可在網上申請，無須居住在西班牙，而且通常會即時出具。真正值得支付律師費的地方，在於正確解讀文件，尤其是將其與 Catastro 及實際物業互相比對，而不只是取得文件本身。
- 物業實地面積比 nota simple 所載的較大或較小。這是否正常？
- 這種情況相當常見，因此並不自動令人憂慮。Registro 和 Catastro 的數字，可能各自因純粹行政原因而與實地測量結果不同，並不一定涉及可疑情況。但始終值得查明原因，因為有時坦誠的答案是存在未登記擴建，從而改變您實際上正在購買的物業。
- certificación registral 是否取代 nota simple，還是屬於額外文件？
- 這是用途不同的另一種文件。nota simple 是日常資訊摘錄，在購置物業的各個例行階段均會使用。certificación registral 則是具有法律約束力的版本，只保留供明確需要該文件的情況使用，例如法庭程序或就土地登記冊內容產生的正式爭議。一般物業購置並不需要這份文件。
