原本合法物業上的未經授權擴建
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在原本合法的住宅上，未經許可證加建封閉露台、泳池或額外房間，通常是可以修正的問題，而不是災難。但您往往會在不適當的時候才發現：土地註冊處、Catastro及實際樓宇的面積並不一致。更正紀錄亦可能帶來四年的欠繳IBI。
甚麼算是未獲許可的擴建？
在原有牌照簽發後，任何實際加建於物業上的部分，如沒有相應的獨立牌照，便屬於此類情況。這種模式沿海地區屢見不鮮，主要有幾種形式。日光露台是住宅單位頂部的私人天台，通常由專用樓梯通往，並通常計入廣告所列面積。這是最常見的問題藏身之處之一：露台上加建的任何設施，例如花架、房間或封閉部分，是否曾獲批准，與日光露台本身是否合法屬於您的物業，是兩個不同問題。天台上的未獲許可結構，屬於買家連同露台一併承接的瑕疵。
- 封閉式露台在原本開放的露台或陽台上加裝玻璃或牆壁，以增加室內空間。
- 游泳池未有獨立牌照的泳池。泳池除了房屋的建築牌照外，還需要這項牌照。
- 額外房間或加建樓層超出原有牌照准許範圍的額外空間，有時建於平頂或日光露台上。
- 界牆或附屬建築物地皮上從未獲准許的結構，即使房屋本身完全合法，也可能存在這種情況。
買家如何在完成交易前，而不是事後，發現這個問題？
應查找的迹象，是兩份文件之間存在不一致。這兩份文件理應描述同一項物業，但往往並不一致。Registro de la Propiedad 記錄您的律師在 nota simple 上查閱的法律描述。Catastro 則是獨立的稅務地籍系統，記錄用於計算 IBI 的實際描述。未獲牌照興建的擴建，很少會向任何一個系統申報，因此這種不一致往往是唯一可見的迹象。Arevont 的技術檢查夥伴會帶同真正的平面圖巡查物業。他們會將實際存在的情況，與兩份文件所載內容作比較。這一點十分重要，因為如此細微的不一致，從物業放盤資料、相片，甚至一般視察物業中，都很容易被忽略。
文件所載內容實際建成的情況
- Registro de la Propiedad
- 您的律師在 nota simple 上查閱的法律描述。未申報的加建很少會在其後更新。
- Catastro
- 稅務地籍的實際描述，用於計算 IBI。有時面積比登記冊所載更大，有時仍只顯示原有建築物。
- 物業本身
- 今日實際建於地皮上的部分。只有按平面圖進行現場巡查，才能確認這一點。
| 不一致的模式 | 通常代表的情況 | 通常有多嚴重 |
|---|---|---|
| Catastro 顯示的平方米數多於 Registro | 這是最常見的模式。實際擴建已經完成，卻從未向任何一個系統申報，因此稅務紀錄有所增加，而法律描述則維持不變。 | 值得直接調查。這是其中最需要關注的模式。 |
| Registro 顯示的內容多於 Catastro | 這通常表示 Catastro 紀錄在拆卸工程或界線變更後一直沒有更新。通常並不代表有隱藏的加建。 | 風險較低，但仍值得確認，不應僅憑假設。 |
| 兩份文件一致，但物業本身面積更大 | 這種情況較罕見，也更為嚴重。某項加建完全沒有在任何地方申報，因此僅靠文件進行的檢查無法發現。 | 只有按照平面圖進行實地現場檢查，才能發現這種情況。 |
我們介紹 Registro-Catastro 協調程序通常的運作方式。這是根據多個業內人士來源所得，而這些來源均以相同方式描述同一流程，並非根據《Ley Hipotecaria》的某一條具體條文。您的律師可以告知您適用於您物業的確切條文。
舊有的未申報擴建，現在可以合法化嗎？
通常可以。所採取的是行政程序，而不是申請新的建築牌照。您可在公證人面前辦理按年限申報新建工程，並附上證明建成年代的技術證明。在安達盧西亞，您亦須透過 Catastro 自身的差異申報程序提交文件，即 Modelo 900D。這是因為，安達盧西亞法律對整幢違法建築適用的六年期限，同樣適用於單項未獲許可的加建。該期限在一般土地上屆滿後，加建通常可以作為既存事實登記，而不必拆除。這裡適用的例外情況，與整幢違法建築相同，因此請加以核實，不要假設例外情況不適用。位於特殊保護土地、沿海影響區內，或影響已登記地役權的擴建，完全不享有六年期限，不論其建成年代多麼久遠。我們會在網站另一篇專門介紹整體結構的指南中，一次過解釋全部規則，以及少數不能進行規範化的土地類型，而不是在此重複。
- 取得建成年代技術證明合資格專業人士確認該項加建的建造時間。
- Where
- 建築師或地形測量師
- 簽署按年限申報新建工程文件宣告該加建部分為既存事實的公證契據。
- Where
- 公證人
- 提交地籍差異程序Modelo 900D 會更新稅務地籍紀錄，使其與實際情況一致。
- Where
- Catastro
- How long
- 證明書及契據備妥後的數星期
- 確認加建部分下方土地的分類適用於整幢違法建築的同一套受保護土地例外規定，也適用於單一加建部分。
- Watch out
- 在受保護或沿海土地上，完全不能使用這條途徑。
人們的假設真正必須完成的事項
- 只要年代夠久，便會自動合法化
- 該部分可透過特定的公證及地籍程序登記，但必須由人辦理。時間過去並不會自動發生任何事。
- 封閉露台或小型泳池太微小，不值得理會
- 規模不是決定因素。同一地皮上，適用於整幢違法建築的土地分類例外規定，也適用於單一泳池或露台。
如果現任業主多年前已嘗試將加建部分合法化，但一直未完成，買家是否會接手這項未完成的程序？一般而言，實際上是的。在程序完全完成前，根本上的不一致仍然存在，與由誰開始程序無關。請具體查明任何過往合法化嘗試已進行至哪個階段：接手半途而廢的程序，通常比從零開始更快。不過，僅僅因為有人曾經開始辦理，並不代表問題會自動解決。
如果未申報加建一直不處理，代價是多少？
這是三項不同的代價，而不是一項。它們都不會在加建落成時立即出現。Arevont 的法律協調服務會按照法律盡職審查的標準流程，索取地籍摘錄及土地登記簡表。這樣可在仍有時間將差異納入價格協商時發現問題，而不是在完成交易後才發現。
| 由您承擔的成本 | 如何 | 追溯至多久以前 |
|---|---|---|
| 按揭融資 | 貸款人的估價採用物業已登記的平方米數，而不是市場推廣所列的數字。因此，就融資而言，未申報加建完全不計入價值。 | 這不會追溯過往，只會減少銀行今天願意貸出的金額。 |
| 拖欠的 IBI | 一旦地籍紀錄中的差異獲得糾正，無論是由日後的業主、物業出售或市政府檢查所促成，稅務機關都可以追討過去未繳的稅款。 | 最多追溯四年。這是稅務評估的一般時限。完成更正後，追溯期便不會再向更早時段延伸。 |
| 二手物業價值 | 三項代價之中，這項最難衡量。未申報加建會令物業日後轉售更為困難，而且當審慎的買家進行上述同一項查核後，可能會降低其願意支付的價格。 | 只要差異一直未獲糾正，成本便會持續存在。 |
未申報加建會否減少銀行願意貸出的金額？有可能。按揭估價通常以物業依法登記的面積為基礎，而不是以實際存在的面積或樓盤廣告所列的面積為準。如果物業的實際面積確實大於文件所載，銀行不會為額外空間估值，直至該空間獲正式申報為止。
誰應支付修正費用，買家還是賣家？
在一般協商中，已知的未申報加建所涉及的修正費用應由賣家承擔，並在完成交易前處理，而不是由買家在交易後承擔。發現差異後，要求賣家在簽署前完成修正，或按預計修正費用減價，都是正常且合理的做法。這比按現狀接受物業，並同時承擔費用及文書工作更好。Arevont 或律師均不會親自進行修正。技術專業人士通常是建築師或測量師，會準備建築年代證明書及圖則。公證人及地籍機關各自的程序會處理其餘事項。律師協調服務所帶來的好處，是能配合購置時程，讓協商在您作出承諾前進行，而不是在承諾後才進行。
- Option 1推薦賣家在完成交易前合法化無論問題由賣家造成，還是由賣家從前任業主手中接手，賣家都會在您擁有物業前完成修正。
- 費用
- 賣家支付
- 風險
- Lowest
- 速度
- 增加週數用於證明書、契據及 Catastro 申報
- Option 2價格下調您按反映修繕費用的價格，按物業現況接收物業。
- 費用
- 已計入價格
- 風險
- Medium您承接文件手續
- 速度
- 沒有延誤
- Option 3買方承擔，未計入價格接受物業，不作任何磋商。
- 費用
- 由買方支付
- 風險
- Highest
- 速度
- 沒有延誤
依據這些數字前應確認的事項
四項事項，須根據您的特定物業核查，而不是對照已公布的範圍。| 確認 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 登記平方米數與 Catastro 數據的對照 | 兩套應當相符的系統，是否確實在這項特定物業上相符。 | 沒有人比較過兩者，或有人假定銷售所述面積就是法律認可的面積。 |
| 實地查看與真正平面圖的對照 | 唯一能同時發現兩份文件均未顯示的加建部分的核查。 | 依賴物業 listing 所述的面積，卻沒有人帶同平面圖在物業內實地核對。 |
| 任何加建部分是否具備 AFO 狀態，或已完成按年限辦理的新建工程聲明 | 現有差異是否已透過適當程序解決，還是仍未處理。 | 只有口頭聲稱「沒有問題」，背後卻沒有任何文件支持。 |
| 每項加建部分所處的土地分類，須獨立核查 | 適用於整座違規建築的受保護土地例外規定，同樣適用於單一擴建部分，而不只是整座建築物。 | 假定小型加建部分必然太輕微，因此受保護土地例外規定無關重要。 |
通常可以補救，仍值得核查
以下是截至 17 August 2026，根據安達盧西亞及西班牙稅法處理未獲批准擴建部分的一般資料。我們參考了數個業內專業來源，了解土地註冊處與地籍資料不一致的處理程序及慣常做法。六年期限與本網站整體結構指南所述期限一致，並附有與該頁面相同的須由律師確認提示。這並非針對任何特定物業的法律意見。大部分此類發現，正是我們上文所描述的情況：您可以修正問題，可以將相關費用計入價格，而在這個海岸地區，這些情況十分常見，通常很少會成為您決定不購買一項原本理想的物業的理由。真正的錯誤並不是擴建本身，而是在完成交易後才發現，而不是在此之前發現，屆時唯一剩下的選擇就是由您自行承擔全部費用。本頁面不會進行其所描述的查核。Arevont 的技術驗樓合作夥伴及法律協調服務，會在您支付訂金預留物業之前，免費為您查核指定物業。
未獲許可擴建部分的最常見問題
- 封閉式露台是否必然是未獲許可的擴建部分？
- 不一定。有些發展項目從一開始便在原有獲批設計中包括封閉式露台。在這種情況下，它只是合法物業的一部分。真正的問題是，特定單位的該封閉部分是否屬於最初獲許可的內容。這正是登記冊與地籍資料的比較，以及實地檢查所要核實的事項。
- 游泳池是否必然需要獨立的專用牌照？
- 在大多數市鎮，是的。游泳池需要獨立於房屋的建築牌照。沒有牌照而建成的舊游泳池，是這一帶較常見的問題之一。它與任何其他未獲許可的加建部分一樣，受六年時限及土地分類規定約束。
- 如果我購買一項已知且已計入價格的未獲許可擴建物業，該債務或風險會否轉移給我？
- 物業的實際狀況會由物業擁有人承接。這正是應把它計入價格，而不是忽略它的原因。任何在您購買前評定的欠稅，通常由前任擁有人負責在完成交易時支付。但從此以後，該擴建部分的持續法律狀況便由您負責處理。因此，您應磋商價格，而不只是接受較低價格，卻不了解價格降低的原因。
- 這與本網站其他地方所述的一般 Registro 與 Catastro 不一致，有何不同？
- 該頁解釋兩個制度之間的一般分歧，以及它們可能因多種原因出現不一致，包括單純的行政延誤。本頁則介紹這種不一致中具體而最嚴重的一種：由從未向任何一個制度申報的實體增建部分所造成，並涉及獨有的費用及修正方法。
