發展商錯過期限：證據是您的合約，而不是宣傳冊
30 秒內了解
對於新建物業，只有您合約中的完成交易日期才具效力，而不是宣傳冊上的估算日期。當該日期過去，而合約中的任何寬限期亦已屆滿，您便有權要求全數退款，另加法定利息。這項保障來自同一份涵蓋發展商違約的銀行擔保。二手物業的程序則不同，而且較為緩慢。
哪個日期算作完成交易日期？
對於二手物業，買賣雙方會在合約中議定這個日期，而日期通常會維持不變。對於新建物業，日期取決於建築物何時完工並取得牌照，而發展商往往會落後於時間表。從法律角度而言，唯一重要的日期，是您自己的私人合約中所載的日期。宣傳冊上引用的「預計交樓日期」，或您在簽署任何文件前於銷售對話中聽到的日期，均不具效力。許多新建物業合約亦包括寬限期。實際上，這通常是在列明日期之後額外三至六個月，期間延誤尚不會被視為正式錯過期限。這種寬限期是市場上的常見做法，法律資料來源亦有提及，但並非法律規定。實際期限長短，以您自己的合約所列為準，前提是合約確實有列明。如果合約對此沒有任何規定，便不存在自動適用的寬限期。
交樓日期條款私人買賣合約
- 預定交付日期
- [DD/MM/YYYY]
- 寬限期
- [X 個月]
- 延遲的後果
- [條款]
- 預定交付日期. 唯一具有法律效力的日期，絕不是宣傳冊上的「預計交樓日期」。
- 寬限期. 只有在您的合約列明寬限期時，該寬限期才具約束力。如果合約沒有提及，便不存在寬限期。
- 延遲的後果. 日期及任何寬限期屆滿後會發生甚麼事。
| 期限 | 實際情況 | 是否約束發展商 |
|---|---|---|
| 交付預測（市場推廣估算） | 不具約束力的估算，通常在樓宇甚至尚未取得牌照前提供。 | 不是。它只設定預期，並非法律期限。 |
| 交付日期（合約日期） | 您簽署的私人買賣合約中所列明的確切日期，或計算該日期的公式。 | 是。保證及任何違約金條款均由該日期起計算。 |
| 如合約訂有寬限期條款 | 預先協定的額外時間，在錯過日期後，才會根據合約構成延遲。 | 只有在您的合約訂有寬限期時才適用。法律沒有規定其期限，也沒有規定必須設有寬限期。 |
延遲是否必須嚴重到某程度，您才可以取消合約？
坦白說，答案取決於您購買的是新建物業還是二手物業。答案可能令您意外。
新建物業還是二手物業？
- 新建物業合約日期屆滿及任何寬限期結束後，保證便開始生效。延遲是否嚴重並不構成判斷條件。
- 二手物業《民法典》第1124條適用。由法院決定延遲是否嚴重至足以取消合約。
買家的假設保證實際要求甚麼
- 購買新建物業時，我需要證明延遲屬嚴重，或等待法院作出決定，才可以取回款項嗎？
- 不需要。同一項保障您免受發展商破產影響的保證，也涵蓋單純錯過日期的情況。當合約完成交易日期已屆滿，而任何寬限期亦已結束，保證的條件便已符合：樓宇未能按時完成。您不需要法院判斷延遲是否嚴重，可以直接向銀行或保險公司提出申索。
- 對於二手物業，錯過與公證人約定的日期，情況是否相同？
- 不是。二手物業的完成交易日期並沒有相應的法律保證。一般補救方法是《民法典》第1124條。受損害的一方可以選擇要求交易繼續進行，或取消合約。無論選擇哪一項，也可以申索損害賠償及利息。不過，法院必須先決定延遲是否嚴重至足以取消合約，而不是僅僅強制履行合約。採用保證途徑的新建物業買家則不需要接受這項判斷。
- 六個月是延遲構成違約的法律門檻
- 評論文章經常提到這個數字，但法律本身，即《建築規例法》（LOE），並沒有規定六個月是保證生效的觸發條件。這個數字較可能反映法院在二手物業爭議中根據第1124條，曾將多長的延遲視為嚴重至足以取消合約。對於新建物業，在保證制度下，觸發條件是合約中的確切日期，而不是固定的月數。
如果我寧願等候樓宇完成，而不是退款，可以這樣做嗎？可以。到達觸發日期後，您便可以作出選擇，但並不會被迫退款。許多買家選擇等候，尤其是在延遲時間較短而項目明顯仍在推進的情況下。重要的是，日期屆滿後，選擇權在您手中，而不是在發展商手中。
實際上，提出延遲申索是怎樣的？
延遲申索比大多數買家預期的簡單。採用保證途徑不需要對發展商提起訴訟。
- 以書面確認合約日期已屆滿您的律師會根據日曆核對確切日期及任何寬限期條款。
- 確認保證書有效並涵蓋您的付款您根據付款前已核對的同一份保證書提出申索。
- Watch out
- 如果保證書遺失或已過期，簡單的申索便會變得像發展商無力償債案件一樣困難且充滿不確定性。
- 決定：等候或申索觸發日期過後，這是您的決定，而不是建築商的決定。
- 如您提出索償，程序會向銀行或保險公司進行不是建築商。訂金退款頁面已完整說明此事，包括有爭議的索償。
- Where
- 簽發擔保的銀行或保險公司
有時問題比錯過日期更嚴重。建築商可能已完全停止施工、失去聯絡，或進入正式無力償債程序。這些情況各不相同，處理上也更為複雜。每種情況都有其專屬指南。以上第1及第2步取決於兩項事實：觸發日期是否已過，以及擔保證書是否仍然有效。Arevont 的法律協調服務會在延誤演變成爭議之前，而不只是事後，核查這兩項資料。
在延誤演變成爭議之前，您應確認自己的合約哪些事項
需要核查四件事。簽署合約前，請在合約中逐一閱讀。不要等到日期已經過去才處理。| 確認 | 為何重要 | 不理想的寫法 |
|---|---|---|
| 合約本身列明的確切完成交易日期，或計算該日期的公式 | 這是唯一具有法律效力的日期。任何口頭說法或營銷材料中的文字均不具效力。 | 合約寫的是「建築商所傳達的預計交付日期」，而不是列明固定日期或清晰公式。 |
| 是否設有寬限期條款，以及其確切期限 | 這會改變擔保開始生效的確切日期。如果合約沒有提及此事，便不存在寬限期。 | 例如「合理的額外時間」等含糊字眼，卻沒有列明期限。 |
| 截至目前為止所作的每筆付款，擔保證書是否均為最新版本 | 延誤索償的力度，取決於其背後的擔保。過期的證書會削弱上述索償。 | 證書只在初期簽發過一次，其後的付款從未獲更新涵蓋。 |
| 就二手物業而言，合約對錯過特定完成交易日期有何規定 | 與新建物業不同，這裡沒有可依賴的擔保。根據第1124條，您的律師會按照合約中有關延誤的確切措辭處理。 | 合約概括提及買方或賣方退出交易，但沒有說明任何一方導致錯過日期時的處理方式。 |
新建物業錯過日期與二手物業錯過日期的情況
「延誤」一詞描述兩種截然不同的情況。適用哪一種，取決於您購買的是甚麼。| 二手物業 | 新建物業 | |
|---|---|---|
| 適用哪項補救措施 | 《民法典》第1124條：您可以要求完成交易，或取消合約；無論選擇哪一項，均可要求賠償。 | 銀行擔保：全數退款加法定利息，條件與建築商完全違約時相同。 |
| 延誤的嚴重程度是否重要 | 重要。實際上，法院會裁定違約是否嚴重至足以取消合約。 | 不重要。觸發條件是合約中的日期已被錯過，與延誤時間長短無關。 |
| 要取回款項是否需要上法庭 | 如果對方不同意，通常需要。《民法典》第1124條是一項權利，您可能需要上法庭才能行使。 | 不需要。您可直接向簽發擔保的銀行或保險公司提出索償。 |
| 您的律師首先核查甚麼 | arras 合約本身對錯過日期有何規定，因為法律沒有為此訂立規則。 | 擔保證書是否為最新版本，並涵蓋截至目前為止所作的每筆付款。 |
這說明的是一般規則，而不是您的特定合約所容許的事項
本頁特意只涵蓋一種狹義情況：建築商仍具償付能力並仍在施工時發生延誤。如果建築商已完全停工，或已進入正式無力償債程序，情況會更複雜且有所不同，另見專頁說明。我們不會就合約爭議代表您上法庭，也不是您擔保的當事方。我們的法律協調服務會在延誤演變成爭議之前，而不是事後，核查日期及證書是否正確。
有關完成交易延誤的常見問題
- 如果我的合約就延誤訂有獨立的罰款條款，這是否會取代銀行擔保的法定利息？
- 不。這是兩件不同的事，而您的合約可以同時包含兩者。保證金的法定利息在觸發日期過後便會自動產生。利息由每次付款日期起計，不論您的合約是否包含罰款條款。如您的合約包含私人罰款條款，該條款同樣由該日期起生效，並且是利息以外的另一項獨立權利。因此，您值得查核自己是否擁有這項權利，同時確認日期及寬限期。
- 如果延誤已經發生，發展商可以否提供金錢以外的補償，例如升級配套或折扣，代替退還保證金？
- 可以，他們可以提出這類方案。有些買家會接受真正優厚的替代方案，而不取消交易。關鍵在於：您已經擁有要求全額退款的明確法律權利。發展商並不是在施恩。所提出的替代方案是否真的比金錢更有價值，應與您的律師逐宗決定，而不是在售樓處的時間壓力下作決定。
- 如果我是透過按揭購買，而完成交易日期延後，這項延誤是否也會影響我的按揭批核？
- 有可能。按揭批核及固定利率通常只在有限期間內有效。完成交易延誤，可能意味着銀行必須重新批核貸款，或重新釐定原本按最初日期安排的貸款利率。這是另一個實際問題。只要看來可能出現延誤，便應立即向銀行提出，而不應等到新日期確認後才處理。
