在西班牙隨住宅單位轉移的屋苑欠款
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如果您購買西班牙的住宅單位，您會承擔前業主未繳交的屋苑管理費。涵蓋當年，以及之前完整的三個曆年。住宅單位本身須為該欠款負責。唯一可以阻止欠款追及您的，是欠款證明書。公證人必須查閱這份證明書，除非您明確放棄該權利。
賣方哪些欠款會成為我的責任，以及為期多久？
comunidad de propietarios 是負責管理發展項目共用部分及訂定每月費用的業主組織，與捷克的 SVJ 相近，但並不相同。其欠款中只有一個類別會成為您的責任，而這次的期限由法律固定，並非由協商決定。Ley de Propiedad Horizontal（LPH）第9.1.e條規定，西班牙住宅單位的買家須連同物業一併承擔前業主未繳交的屋苑管理費。這包括購買年度尚未繳交的部分，以及之前三個曆年的欠款。如果您在2026年購買，您須承擔的追溯範圍包括2023年、2024年、2025年，以及2026年截至當時已經過去的部分。「連同物業」這幾個字十分重要。這筆欠款並不是您主動承擔的個人責任，而是 legalmente afecto，即附着於住宅單位。因此，即使業主更換，欠款仍會自動延續。無論欠款由誰造成，comunidad 都可以向現時擁有該單位的人追討。
4年以上前今天（購買年度）
- 由買家承擔3年另加本年度
- ย้อนหลัง3年
- 早於此期限的欠款不會隨物業轉移
- 欠款附着於物業，而非造成欠款的人許多人以為只有欠款人須負責。但無論欠款由誰造成，現任業主都須為此負責，因為同一項第9.1.e條將欠款附着於住宅單位本身。
- 五年前的債務不能向您追討，但最近三年的債務則可以全額追討這一點是正確的。但將期限視為含糊不清，則並不正確。根據同一條文，期限是本年度加上之前完整的三個曆年。
- 全新的買家並不會自動一切從零開始只有在取得下方所述的證明書，並且證明書顯示沒有欠款時，才是如此。在沒有證明書的情況下完成交易，根據同一條文，並不能證明任何事情。
資料截至17 August 2026，依據BOE所載的Ley 49/1960綜合文本，而非評論文章。這是有關法律運作方式的一般資料，並非針對任何特定住宅單位或屋苑的聲明。只有下文所述、因應您本人購買而申請的證明書，才能告訴您實際金額。
每次住宅單位轉手時，三年期限都會重新計算嗎？不會。期限是由您自己購買的日期向前計算。因此，向一位兩年前才購買物業的人購入，並不會令期限縮短。有一件事確實可能有所幫助：如果在較早的一次交易中已取得並確認無欠款的證明書，早於該次交易的任何欠款應已獲處理。因此，如確實存在，您值得要求查閱整套證明書記錄，而不只是最近一份。
甚麼措施可以阻止公證人為一個實際有欠款的住宅單位簽署無欠款契據？
這裏有一份文件十分重要：certificación sobre el estado de deudas。這是由comunidad的管理人發出的證明書，確認該單位究竟有沒有欠款，以及欠款的確切金額。第9.1.e條要求賣方提供該證明書，內容須與賣方自己的聲明相符。公證人沒有這份證明書，便不能授權簽署契據。這聽起來是一項可靠保障，但其中確實存在一個漏洞，值得您在簽署任何文件前了解。
certificación sobre el estado de deudas由業主立案法團管理人發出
- 持有人
- 姓名
- 帳目結單
- 已清繳／待繳
- 管理人簽署
- [簽署]
- 豁免條款
- [豁免條款]
- 持有人. 賣方姓名，須與其向業主立案法團作出的自行申報相符。
- 帳目結單. 是否有欠款，以及如有欠款，金額是多少。
- 管理人簽署. 沒有這份文件，公證人便不能批准契據。
- 豁免條款. 如果買方簽署這份文件，公證人便會在沒有該證明書的情況下繼續辦理，而且您們任何一方都不知道金額是多少。
買家的假設豁免實際上免除了甚麼
- 公證人絕不會讓隱瞞業主立案法團欠款的交易完成
- 除非買方在契據本身明確放棄該項要求，否則公證人不會讓交易在沒有該證明書的情況下完成。這項豁免是合法的，而且確實會發生。這是買方最終承擔一筆從未預料到的欠款，而事前從未看見該欠款的最大單一原因。
- 如果賣方說業主立案法團一切正常，那就足夠了
- 這正是該證明書旨在取代的保證。證明書由業主立案法團本身的管理人發出，而不是由賣方發出，並且必須與賣方另行作出的申報相符。口頭保證不是文件，在第9.1.e條任何地方也沒有提及。
- 豁免證明書只會加快文書工作，並沒有實際缺點
- 豁免證明書會免除公證人的查核，但不會免除其背後為期三年的法律責任。如果日後出現欠款，法律仍容許業主立案法團向您追討。您只是放棄了唯一一份本可預先告知您金額的文件。
索取社區欠款證明，將其與賣方自行作出的聲明核對，並從不建議客戶放棄索取該證明，均屬法律盡職審查的標準程序。這並非額外服務，而是律師在我們協調的每宗交易中所核查的十五項內容之一。
買方為甚麼會同意豁免該證明書？通常是為了趕上緊迫的完成交易時間表，有時則是因為賣方代理將其說成例行手續。這兩個理由都不會改變法律。豁免只會免除一份本可證明住宅單位沒有欠款，或顯示欠款金額的文件。為買方服務而不是為快速完成交易服務的律師，沒有理由建議豁免該證明書。
銀行出售的住宅單位是否不會有任何業主立案法團欠款？
不是，這是這片海岸最根深蒂固的謬誤之一。我們查閱的BOE第9.1.e條整合文本及獨立法律評論，均沒有指出銀行、其房地產部門，或任何其他透過止贖拍賣（adjudicación）取得住宅單位的人，適用較短或不同的法律責任期限。法律措辭沒有因買方身分不同而作出例外。
- 被收回的住宅單位不會自動免除欠款銀行透過止贖程序取得住宅單位的所有權後，可能承擔與任何其他賣方完全相同的累積業主立案法團欠款。再次出售該住宅單位並不會抹去這段欠款歷史。
- 同一份證明書適用，同樣存在豁免風險銀行持有的物業掛牌出售，根據第9.1.e條仍然屬於交易。大型機構賣方每月處理數十宗檔案，反而更可能把豁免說成例行文書工作，而不是較不可能如此處理。
- 個別止贖出售可能涉及其本身的程序複雜性欠款如何在司法止贖拍賣的具體程序中處理，與銀行將已完全擁有的住宅單位再次出售的情況不同，這是一個範圍較窄而目前仍未有定論的法律問題。請向您的律師確認個別住宅單位的確切法律立場。不要假設被收回的住宅單位自動具有較高或較低風險。
銀行持有的住宅單位是否一般都不是好選擇，原因就在於此？並非因為這個特定原因。欠款證明書查核與您對任何二手物業所作的查核相同。銀行賣方通常比私人個人更容易提供文件，而不是更難，因為銀行遵循標準流程。重點是：不要把「銀行出售」視為「沒有欠款」的另一種說法。
如果業主立案法團追討未繳欠款，會發生甚麼事？
業主立案法團不需要協商或等待對方善意。LPH第21條為其提供一條快速而具體的法院途徑：支付令程序（proceso monitorio），正是為這類欠款而設。在西班牙實務中，該程序的費用通常由欠款人而不是業主立案法團承擔。
- 申索會針對目前擁有該住宅單位的人提出不一定是造成欠款的人。如果申索送達時您擁有該住宅單位，您就是答辯人，不論相關費用是在何時累積。
- 按西班牙標準，支付令程序相當迅速設立這套程序，是為了讓法團不必因一筆金額相對較小且有充分文件證明的債務，而進行完整的普通訴訟。這種快捷性反而對未有為此預留預算的新業主不利。
- 費用一般由債務人承擔，而非法團承擔這正是您在購買前必須重視該證明書及三年期限的原因。加上訴訟費用後，債務本身往往反而是較小的數字。
未繳債務如何被追討
- 欠款持續累積費用未有繳付由此開始，債務便附着於該住宅單位。
- 法團決議法團正式核證該筆債務業主會議的決議確定應付金額。
- 付款令程序提出快速法院申索這項程序專為此類債務而設，並向當時擁有該住宅單位的人提出。
- 物業押記費用一般由債務人承擔除債務本身外。
如果我在購買時確實不知道有這筆債務，仍會被起訴嗎？會。該筆債務仍可針對物業追討，因為法律責任附着於住宅單位，而不是取決於您是否知悉該債務。至於您是否可向本應披露該債務的賣方提出獨立申索，則是另一個法律問題。您的律師會向將住宅單位出售給您的人提出該項申索，而不是向法團提出。
簽署前應要求提供的資料，特別是有關法團債務的資料
四項資料，與社區管理費指南中已涵蓋的六份文件清單不同。本清單只涉及債務狀況，而不是日常營運預算。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 欠款狀況證明書本身，而不是其摘要 | 第9.1.e條所指的確切文件，由法團管理人發出，並與賣方自行作出的聲明相符。 | 口頭保證、電郵摘要，或在您完成交易時已超過數星期的證明書。 |
| 書面確認您並沒有被要求放棄索取證明書 | 放棄索取證明書是合法的，而這是唯一會取消公證人自行核查債務狀況的變更。 | 草擬契約中出現一項條款，免除賣方提交證明書的責任，卻沒有說明原因。 |
| 目前是否有待決的付款令申索，或過去三年內是否曾提出付款令申索 | 已進入法院程序的債務，是一筆您可以在完成交易前衡量並協商納入價格的債務，而不是在事後才發現。 | 會議紀錄沒有提及，而沒有人向管理人直接提出這個問題。 |
| 如有總法團，亦應對其進行同樣的證明書核查 | 較大型住宅發展項目內的一個樓群，可能欠下兩個不同法團的款項，而其中一個法團發出的證明書，並不能說明另一個法團的情況。 | 只提供了一份證明書，沒有提及是否存在第二個法團。 |
持有證明書完成交易，與沒有證明書完成交易
同一個住宅單位，無論哪種情況都面對相同的三年責任期。不同之處在於，您是否在成為業主前已知道金額。| 沒有證明書 | 持有證明書 | |
|---|---|---|
| 您對債務狀況的了解 | 沒有任何已確認資料。賣方的口頭說法並不是第9.1.e條所指的文件。 | 由comunidad自己的管理人發出，並與賣方的聲明相符的確切金額。 |
| 您三年的潛在風險 | 完全相同。放棄證明書並不代表放棄法律責任。 | 完全相同，但這次是在事前知悉並計入價格，而不是日後才發現。 |
| 完成交易前的議價優勢 | 沒有。您無法就一個尚未看過的金額進行談判。 | 確實存在。已確認的欠款就是應從價格中扣除，或要求賣方在簽署前清償的金額。 |
| 擁有住宅單位後才收到催收訴訟通知，會發生甚麼事 | 真正令人意外，而且通常來得很快，還會附加費用。 | 這並不令人意外。欠款要麼已在證明書上清楚列明，要麼是在您開始擁有該住宅單位後才產生，因此顯然由您負責處理。 |
這是法例條文，而不是對您特定住宅單位的裁決
這裡刻意沒有提出一項主張：銀行、止贖裁定取得人或任何其他類型賣方適用較短或不同的法律責任期限。原文或獨立評論均沒有支持這種說法，因此本文不作此發表。把銀行持有的物業放盤視為必然較安全，是一個值得糾正的錯誤。律師會在我們協調的交易中，將這份證明作為法律盡職審查的一部分提出索取。我們不會簽發該證明，也不會自行核實，更不會取代律師根據社區的正式紀錄進行審閱。
有關comunidad欠款的常見問題
- 如果我在完成交易後發現一筆本應列於證明書上的欠款，誰要負責？
- 證明書由comunidad管理人簽發，並與賣方自己的聲明作過比對。因此，證明書出錯，首先要向簽發證明的人追問；如果賣方的聲明不實，則另須向賣方追究。您的律師會代表您提出索償。不過，在此期間，這不會改變comunidad向現任業主追討欠款的權利。
- 完成交易後清償繼承而來的comunidad欠款，我是否有任何方法追回款項？
- 只有透過針對賣方提出獨立索償，通常理由是賣方錯誤陳述欠款狀況，或證明書內容有誤。這是一項切實可行的法律選項，但比在您簽署前直接確認證明書更慢，結果亦較不確定。這正是進行這項查核的全部原因。
- 總comunidad的欠款是否與我所屬大廈的欠款一樣有風險？
- 就財務而言，是的。兩者均根據相同的第9.1.e條規定附隨於您的住宅單位，並具有相同的三年期限。實際上的不同在於可見程度。相比總comunidad的帳目，單一大廈自己的帳目通常較容易由賣方迅速提供。這正是上述清單要求兩份證明書，而不是假設一份可以涵蓋另一份的原因。
- comunidad可以完全拒絕簽發證明書嗎？
- 不能合法地拒絕，只要真正的業主或其代表為出售而提出申請。第9.1.e條要求賣方提供這份證明書，而根據comunidad自己的帳目簽發證明書則是管理人的工作。如果comunidad或管理人延遲提供證明書，您應把這本身視為大廈管理方式存在問題的警號。
