項目已停工：這對您的合約和決定意味着甚麼
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一個停滯的西班牙發展項目，最終只有三種結果。原開發商復工、另一方收購並完成項目，或項目清盤並向買家退款。最終是哪一種結果，決定了您應該等待還是退出。
您的發展項目已經停滯。您正在三種結局之間作出哪一項選擇？
您面對的只有三種結局，而且只有三種。一個停滯的西班牙發展項目，要麼由原發展商在相同發展商名下重新啟動，要麼由另一發展商收購並完成，要麼清盤並向買家退款。您就停工項目讀到的其他說法，全部都是這三種結果其中一種的變體。因此，首先要找出的有用資訊，不是停工持續了多久，而是項目正走向哪一種結局。這一點很重要，因為您的處境在三者之間會完全改變。如果原發展商復工，您的合約及保障會按原狀繼續。唯一需要確認的是新的日期，以及該證明是否仍然涵蓋您已支付的款項。如果由另一方接手項目，您的舊合約不會隨建築物一併轉移：新發展商是新公司，而您向其支付的任何款項都需要獨立的保障。如果項目清盤，您已不再是在購買物業，而是在追討款項；能否順利取回，完全取決於您所作每筆付款是否均有有效保障。
您的停滯項目適用三種結果中的哪一種？
- 原發展商復工工程按相同合約繼續進行；請確認完成交易日期及您的保障仍與您已支付的款項相符。
- 另一發展商收購並完成項目您的舊合約及保障不會自動延續。請將其視為全新的購買交易。
- 項目清盤買家會獲退款，如有保障則透過該保障退款，否則透過無力償債程序退款。
您是否考慮購入一個停滯或重新啟動的項目，而不是全新項目？
請將其視為二手樓花購買，因為事實上就是如此。您會承接原買家在第一塊磚砌起之前本應查核的一切事項，還有停工對工地、牌照及業權造成的一切影響。重新啟動的項目不一定是不值得購買的項目。一個以合理價格出售、由具償債能力的新發展商負責的半建成發展項目，完全可以是非常理想的選擇，而折扣亦是真實存在的。它與全新推出的項目不同之處，在於風險已經存在於土地及工程之中，而不是尚未發生在您面前，並且這些風險在初看時都不明顯。工程停滯期間，牌照可能已經失效。原發展商的債權人可能已在土地上登記押記。混凝土可能已經歷兩個雨季而長期暴露。這些事項每一項都可以查核，而且每一項都應以現行文件核對，而不是依據原發展商在停工前派發的文件包。
- 建築牌照狀況如果工程在牌照或當地規劃文件所訂期限過後仍然停工，牌照可能失效（caducidad）。牌照失效後，新發展商可能需要重新申請，而不能直接繼續工程。
- 停工期間累積的登記押記停工所花的時間，足以讓查封、未支付承建商的留置權或新按揭附加於土地上，因此請查閱最新的nota simple，而不是舊版本。
- 專門保障向新發展商支付的款項原有保障只保障支付予原發展商的款項。新發展商是獨立的法律實體，您向其支付的任何款項都需要其提供獨立保障。
- 外露且未完成結構的實際狀況混凝土及外露鋼筋若未受保護，經歷一個或多個雨季後確實可能嚴重劣化。單靠文件審查無法發現這些問題。
- 已完成的鄰近單位所欠的屋苑管理費，如確有欠款在部分完工的發展項目中，已售出並有人入住的單位若拖欠屋苑管理費，在某些情況下可能影響整個屋苑的財政。
在您為具有這類歷史的項目投入任何款項前，重新進行牌照、登記及結構檢查，正是Arevont的技術檢查及法律協調服務共同為您提供的協助。
如果原發展商的擔保已保障我較早前支付的款項，新發展商接手後，這些款項是否仍受保障？是，就您已支付的款項而言：無論由誰完成建築工程，您均可向原擔保人提出該項申索。改變的是您日後作出的任何新付款，这些款项需要由新發展商提供獨立擔保，因為原有擔保只涵蓋支付予原公司的款項。
如果您已持有合約，應如何決定等待還是退出？
這取決於您的意願，因為法律不會替您作出這個決定。合約完成交易日期過後，法律狀況為您提供多個選項，而不是單一答案。您可以保留合約並等待，要求發展商提供修訂日期或賠償，或者根據擔保提出申索並取回款項。三者均屬合法選擇。哪一項適合您，取決於這個項目的具體事實，而非一般規則。兩點因素可以迅速縮小選擇範圍。第一，是工地上是否有真實且肉眼可見的進度，而不是銷售辦事處的安撫；第二，是您的擔保證書是否有效、仍然有效，並以您本人名義涵蓋您已作出的每筆付款。穩固的擔保令退出的成本低且安全，讓等待成為選擇，而不是陷阱。缺失或過期的證書會令同一決定變得困難得多，而這正是您在衡量其他因素前必須先確認的事項。
- Option 1等待項目明顯正在推進，而您希望保留原有交易。
- 費用
- 等待成本
- 時間
- Unknown
- 確定性
- Low完全取決於項目能否完成
- Option 2協商爭取修訂日期、賠償，或提高部分擔保額。
- 費用
- 時間及法律費用
- 時間
- 數星期至數月
- 確定性
- Medium
- Option 3根據擔保退出合約日期過後，立即申索退款。
- 費用
- 僅法律費用
- 時間
- 由申索程序決定
- 確定性
- High如果擔保有效且仍然有效
買家的假設風險所在
- 只要我不正式退出，等待便不會產生任何成本
- 無論等待多久，您都要承擔資金被佔用的成本；如果您可以根據擔保提出申索，您亦會失去現在取得明確退款的選擇，日後則可能要面對不確定的時間表。等待可能是正確決定，尤其是項目重新出現明顯進度時，但這是一項具有實際成本的選擇，並非毫無代價。
- 如果我想退出，就必須證明項目已完全失敗
- 如果擔保適用，則不必如此。合約完成交易日期過後，擔保所要求的條件便已符合，不論項目最終是否仍可能完成。您不必等待事情發展，才可申索您已經有權取得的退款。
- 停工多年的項目肯定已經無法完成
- 不一定，而這正是上述買入檢查清單存在的原因：這片海岸較穩健的一些機會，正是曾在早期經濟低迷期間停工，後來由資金充足的新發展商收購並妥善完成的項目。停工多年意味着您應仔細檢查，而不是自動作最壞打算。
買入停工或重新開工項目前應查證的事項
四件事項，均須重新查證，不論項目最初停工時的情況如何。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 直接向市政廳查詢現行建築牌照狀況 | 牌照是否仍然有效，或在工程可以合法恢復前是否需要重新申請。 | 一份日期為多年前的牌照文件，卻沒有任何確認證明其仍然有效。 |
| 物業登記處發出的最新 nota simple | 項目停工期間附加於土地上的任何押記、查封或留置權。 | 一份在項目停工前簽發的登記摘錄，卻被當作現行文件提交。 |
| 新開發商就您特定付款提供的保證證書 | 確認新一方而非原一方，依法有責任保障您日後向其支付的款項。 | 口頭保證「項目仍受保障」，但没有新的個人化證書。 |
| 由獨立人士對外露結構進行的技術檢查 | 紙本查驗無法告訴您，停工期間暴露的混凝土或鋼筋是否真的已經劣化。 | 依賴發展商對其試圖出售予您的結構所作的自行評估。 |
購入重啟項目：已查驗與未查驗的對比
項目的歷史不會改變。改變的是是否有人查核過這段歷史留下的問題。| 未進行法律盡職審查 | 已進行法律盡職審查 | |
|---|---|---|
| 建築許可證 | 因曾經存在，便被假定為有效。 | 已直接向市政廳確認現時有效。 |
| 土地註冊費用 | 未知，根據過時的土地註冊查驗或未曾查驗。 | 已從現時的土地登記簡易摘錄中確認沒有問題，或已識別問題並計算相關費用。 |
| 您的新付款 | 僅由一份涵蓋另一發展商的舊保證提供保障。 | 由現時收取您款項的一方提供最新且以您個別名義發出的保證。 |
| 結構本身 | 因外觀看似已完成，便被假定為沒有問題。 | 已獨立檢查停工期間暴露狀態可能造成的問題。 |
這是一套框架，不是對任何特定項目的裁決
我們不管理或完成停工發展項目，也不是牌照、登記或擔保的其中一方。我們在此提供的服務，是在您投入任何款項前，透過獨立律師，以及在結構存在疑問時委託獨立技術檢查員，協調進行上述檢查，而不是全盤接受賣方對項目歷史的說法。
關於未完成項目的最常見問題
- 我怎樣才能了解某個特定項目為何停工，而不是只根據現場外觀猜測？
- 律師可以查閱土地註冊處及公共紀錄，尋找破產申請、查封或承建商糾紛的跡象。這些因素合起來可以解釋大部分停工項目。市政廳可以確認許可證是否已失效，以及是否已申請新的許可。綜合兩方面資料，通常可以查明真正原因，而不是停留在傳聞層面。
- 即使樓宇看來大致已完成，購入停工項目中的單位是否仍然等同再次購入「樓花」？
- 在法律及財務上，是的。只要您購入的物業尚未連同入住牌照及已簽署的契據一併交付，便屬於這種情況。若許可證已失效或土地註冊狀況尚未解決，即使從道路上看樓宇已完成90%，距離合法交付仍可能相差數年，這正是樓宇外觀不能取代查核清單的原因。
- 如果我已經簽訂合約，而項目沉寂了一段時間但沒有發生任何正式程序，我是否應該等到正式提出破產申請後才採取行動？
- 不用。您不需要等到正式提出破產申請，便可以查核自己的情況：確認您的保證證書仍然有效，檢查合約上的完成交易日期是否已經屆滿，然後決定對您而言等待還是索償較為合理。如果您的款項沒有保證，正式提出申請會改變處理程序；但對於已有保證的款項，採取行動並不以正式申請為先決條件。
