Costa del Sol 是否有一個適用於整個地區的 IBI 稅率，讓我可以直接據此編列預算？

沒有。稅率由法定下限 0.4% 起，最高一般為 1.1%；在人口超過 100.000 的市鎮則可達 1.3%，而每個市鎮均自行設定稅率。請務必列明具體市鎮，不要以整個海岸地區的平均值代替。

如果物業全年空置，IBI 會停止收取嗎？

不會。無論物業是否有人使用，每位業主都須繳交，物業空置並不獲豁免。

我可以從哪些項目扣除 IBI？

可以，如果您將物業出租：IBI 是歐盟或歐洲經濟區居民租金收入稅可扣除的成本之一。如果您純粹將物業保留作第二居所，IBI 則沒有這種抵銷作用；它只是一項年度成本，並且會納入不出租物業業主的另一項推算收入計算。

如果我居住在海外，只是忘記付款，會發生甚麼事？

附加費按逾期程度計算，介乎 5% 至 20%；長期不付款更可能導致對物業或您的銀行戶口作出正式扣押。在買入物業時從西班牙銀行戶口設定直接扣賬，是正正針對這項風險的實際解決方法。

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IBI 是甚麼？您每年實際要支付多少？

30 秒內了解

所有業主均須繳交 IBI，包括非居民及空置物業。稅額按地籍價值乘以各市政廳設定的稅率計算，稅率介乎 0.4% 至 1.1%，較大型城鎮則可達 1.3%。Costa del Sol 並沒有單一稅率。

IBI 究竟是甚麼？誰必須繳交？

IBI，即 Impuesto sobre Bienes Inmuebles，是西班牙每年徵收的市政物業稅，由物業所在的市政廳向所有業主每年徵收，概不例外。即使非居民在該年從未踏足西班牙，也必須繳交。空置地皮的業主也必須繳交。外國人持有物業或物業空置，均沒有豁免。Costa del Sol 許多市政廳並不直接徵收 IBI，而是委託 Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga，即馬拉加省徵收局 PRP Malaga 代為徵收。

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您的實際 IBI 稅單如何計算？

IBI 的計算方式是地籍價值乘以 tipo de gravamen，即市政稅率。地籍價值是由 Catastro 設定的行政估值，Catastro 是國家土地註冊處機構，並非市場價格或您實際支付的價格。地籍價值通常遠低於市場價值，而且只會按市鎮定期修訂：Marbella 最近一次全面地籍檢討的日期為 2012 年，這表示當地估值可能遠遠落後於實際市場超過十年。稅率由各市鎮每年在法律訂明的全國範圍內設定：城市物業的下限為 0.4%，一般上限為 1.1%，人口超過 100.000 的市鎮則可提高至 1.3%。兩幢完全相同的別墅，僅因位於不同市鎮，採用不同稅率及不同且可能已過時的地籍估值，便可能產生大相逕庭的 IBI 稅單。

示例：地籍價值 150.000 €（行政估值，並非市場價格）
Benahavis，法定下限地籍價值的 0.4%	600 €
Mijas地籍價值的 0.483%	725 €
Marbella地籍價值的 0.65%	975 €

該稅率只代表總額的一半：作為計算基礎的地籍價值本身可能已多年未更新，而兩個數字亦會因市鎮而異。

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逐個市鎮而言，實際 IBI 稅率是多少？

並不存在單一的「Costa del Sol IBI 稅率」。必須逐個市鎮查核，而稅率範圍由法定下限向上延伸。

市鎮	城市 IBI 稅率	備註
Benahavis	0.4%	至少自 2012 年起已確認維持穩定的法定下限。鄉郊 0.6%，BICES 1%。
San Roque	0.47%	涵蓋 Sotogrande、Alcaidesa 及 San Roque 市鎮本身。鄉郊土地亦適用相同稅率。
Mijas	0.483%	根據 2026 年 Ministerio de Hacienda 數據。鄉郊 0.63%，BICES 1.3%。
Marbella	0.65%	這是每位引用官方數據的彙整者所列出的現行稅率，應視為目前數字，而非固定稅率。

這四個數字均已與各相關市鎮的稅率表核對。Marbella 最近一次全面地籍審查於 2012 年進行，而同一來源的歷史數字顯示，稅率本身自當時起亦有所變動。本次未能以 Hacienda 或市政廳的一手來源核實 Estepona、Fuengirola 及 Malaga 市的確切現行稅率，因此本文不將其列為確定數字。

Estepona 是一個獨立且已獲確認的個案，情況有其自身的特點：市政府把2026年的實際 IBI 稅款平均削減約20 percent，但只適用於在當地登記為居民的業主。非居民業主並沒有獲得這項削減，所繳稅款大致與2025年相同。這項減免涉及37.988張收據，總額達6.1 million euros；當地一般住宅單位每年的 IBI 據稱為數百歐元，因此20 percent 的削減大約只相當於一頓豐盛晚餐的費用，並非足以改變生活的金額。另一方面，Fuengirola 正取消已登記的旅遊出租物業以往享有的30 percent IBI 折扣，並在垃圾稅用途上把這些物業重新分類為商業物業，對當地靠租金收入的買家而言，這確實會增加成本。

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IBI 何時到期？如果錯過繳款期限會怎樣？

IBI 由市鎮每年徵收及收取；至於許多 Costa del Sol 市政廳，則由 PRP Malaga 代表其收取。並不存在單一普遍適用的繳款期限：實際期限取決於相關市政廳所採用的收款機構。一般而言，您應預期每年有一至兩個繳款期，通常落在下半年，且有時會分開進行；購買物業時，請直接向該物業所屬市政廳或 PRP Malaga 核實具體日期。

如果您...	事情經過	如何處理
以直接扣賬準時付款	許多市政廳會以小額折扣作為獎勵，折扣由各市鎮自己的條例訂定。	購買時從西班牙銀行戶口設定銀行直接扣賬。
錯過自願繳款期限	將適用附加費，金額視乎延遲付款的時間長短，由 5% 至 20% 不等。	一經發現便立即付款，不要讓欠款繼續拖延。
長時間拖欠未繳	當局可對物業或業主的銀行戶口採取正式扣押措施。	即使身在海外，也應將西班牙稅務機關發出的任何信件視為緊急事項。

直接扣賬折扣機制已確認在全國適用；文中引用的 Madrid 自行計劃只用作說明機制運作方式，其折扣為 5%，每張賬單上限為 70 €。本次未能獨立核實各個所提及 Costa del Sol 市鎮的具體折扣百分比。

對非居民業主而言，直接扣賬很可能是同時節省小額百分比，以及消除錯過繳款期限這項實際風險的最簡單方法，尤其是您原本根本不會收到紙本通知。

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IBI 還會附帶哪些其他小額經常性費用？

大多數市鎮會另行徵收年度垃圾收集費，通常每年為 50 至 180 歐元，具體取決於市鎮及物業類型。在部分市鎮，該費用會併入 IBI 賬單；在其他市鎮則會另行收取，有時更由供水公司而非市政廳負責收取。這些安排因市鎮而異，必須在當地查核，不應假定整個沿岸地區均一樣。屋苑管理費，即 cuota de comunidad，並非稅項，但對位於 comunidad de propietarios 內的任何物業而言，幾乎都是必然產生的費用，金額會因設施水平而大幅不同。該資料庫針對 Sotogrande 的研究指出，當地住宅單位每年費用為 1.500 至 4.000 歐元；這個數字不應理解為整個沿岸地區的普遍水平。

西班牙非居民物業稅

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為甚麼同一張 IBI 稅單會影響兩項不同的稅務計算？

IBI 不僅是一項獨立的年度稅單。對於出租物業的歐盟居民業主而言，它亦是可從西班牙租金收入稅中扣除的成本之一；對於不出租物業的業主而言，則是推算收入計算的其中一項要素。買家預算中作為一項開支列出的同一筆年度 IBI，會在不知不覺間影響另外兩項稅務項目：它會降低出租業主的應課稅利潤，但對純粹將物業作為第二居所的業主則沒有這種抵銷作用。在決定出租物業還是純粹自用之前，清楚了解這一點十分重要，因為同一筆 IBI 在兩種情況下的稅務處理有顯著差異。

非居民租金收入稅

買入前應確認物業 IBI 的事項

完成交易前值得與律師確定的六項事項，而不是等到第一張稅單寄到後才處理。

備妥	為何重要	不理想的答案會是甚麼
具體市鎮目前的城市 IBI 稅率，而不是整個海岸地區的平均值	法定下限為 0.4%，每個市鎮自行設定稅率，最高可達 1.1%；在人口較多的市鎮則可達 1.3%。	「這裏的 IBI 通常約為百分之零點五」，卻沒有說明實際是哪個市鎮。
物業本身的地籍價值及其上次修訂年份	IBI 及非居民推算收入稅均以此數字為基礎，而不是以您實際支付的價格為基礎。	假設地籍價值與成交價格相符。
垃圾收集費是否已納入 IBI 稅單，還是另行收取	這因市鎮而異，有時會透過水費單收取，而不是由市政廳收取。	只為 IBI 預留預算，結果卻被第二張稅單嚇了一跳。
實際收取稅單的是誰：市政廳本身，還是 PRP Malaga	這決定了查詢或逾期付款問題最終應在哪裏獲得處理。	聯絡錯誤的辦事處，並在附加費累積期間浪費時間。
從西班牙銀行戶口設定直接扣賬	這是非居民業主避免錯過付款期限的實際方法，尤其是在您根本不會收到紙本通知的情況下，而且還可能獲得小額折扣。	依賴郵件，但郵件未能及時送達布拉格或華沙的地址。
市鎮目前提供的任何只適用於 empadronado 的折扣	Estepona 2026 年約 20% 的減免只適用於在當地登記的業主，並非適用於該市鎮的所有業主。	假設標題所列的折扣率也適用於非居民的您。

西班牙非居民物業稅

坦白說

這些數字尚未確定的部分

Estepona、Fuengirola 及 Malaga city 的確切現行城市 IBI 稅率，仍需透過第一手來源再次確認，例如 Hacienda 的表格或市政廳本身的財政條例。至於 Benahavis、San Roque 及 Mijas，則已根據官方稅率表核實。因此，上述按市鎮列出的表格沒有包括這些市鎮的數據，而不是刊載彙整網站推測的數字。並不存在全國統一的 IBI 付款期限日期。實際日期確實取決於由哪個機構收取，是由市政廳自行收取、PRP Malaga，還是其他省級機構收取。因此，買入物業時，請向物業所屬的市政廳確認具體月份，不要假設整個海岸地區都有同一日期。在本次查核中，只有 Marbella 的地籍價值修訂年份，即 2012 年，獲得確認。無論買家身處其他任何地方，都應請律師調取該具體物業的地籍參考價值及其修訂年份，因為這兩者均會影響 IBI 及推算收入稅的稅基。本次未有根據 Costa del Sol 各指定市鎮當時有效的財政條例，獨立重新核實確切的 1.1% 或 2% 推算收入門檻規則，以及每個指定市鎮適用的直接扣賬折扣百分比或分期付款計劃。

IBI 稅最常見問題

Costa del Sol 是否有一個適用於整個地區的 IBI 稅率，讓我可以直接據此編列預算？: 沒有。稅率由法定下限 0.4% 起，最高一般為 1.1%；在人口超過 100.000 的市鎮則可達 1.3%，而每個市鎮均自行設定稅率。請務必列明具體市鎮，不要以整個海岸地區的平均值代替。
如果物業全年空置，IBI 會停止收取嗎？: 不會。無論物業是否有人使用，每位業主都須繳交，物業空置並不獲豁免。
我可以從哪些項目扣除 IBI？: 可以，如果您將物業出租：IBI 是歐盟或歐洲經濟區居民租金收入稅可扣除的成本之一。如果您純粹將物業保留作第二居所，IBI 則沒有這種抵銷作用；它只是一項年度成本，並且會納入不出租物業業主的另一項推算收入計算。
如果我居住在海外，只是忘記付款，會發生甚麼事？: 附加費按逾期程度計算，介乎 5% 至 20%；長期不付款更可能導致對物業或您的銀行戶口作出正式扣押。在買入物業時從西班牙銀行戶口設定直接扣賬，是正正針對這項風險的實際解決方法。

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