Costa del Sol 的新建物業或二手物業
差異不只是物業是否全新。稅項、付款時間表、保養、等候時間及議價空間都會有所不同。兩者沒有哪一種較好，只是適合不同的計劃。
三種，而不是兩種
人們常說「樓花或二手物業」，彷彿只有兩個選項。在 Costa del Sol，其實有三種，而中間的一種是大多數買家未有考慮的選擇。
- Off-plan在建築物落成前，甚至有時在開工前，向發展商購買。您會隨着工程進度分期付款，而等候時間就是較低入場價格及單位選擇所需付出的代價。
- 新建物業，現樓在完成交易前後購入同一個項目。其稅務處理方式與樓花相同，等候時間幾乎消失，但可選單位只剩下尚未售出的部分。這往往是合理的中間選擇。
- 二手物業向現有業主購買。稅項不同，取得鎖匙的時間大幅縮短，沒有保養，也是唯一能買到數十年前已建成地址的途徑。
稅項及付款時間表是首兩項一併考慮的因素：就稅務而言，無論您是從地基尚未開挖的項目，還是在項目完成交易前一週購入，新建物業始終都是新建物業。
稅項差異比表面看來小
這是大多數比較首先列出的數字，也是最常被誤解的數字。購買新建物業時，您須支付 10 % IVA 加 1.2 % AJD，稅項合共為 11.2 %。購買二手物業時，您只須按 7 % 支付單一項轉讓稅 ITP。稅項相差四個百分點，聽起來似乎足以作出決定。但事實並非如此，因為稅項並不是置業的全部成本。加上律師、公證人、土地註冊處及其他較小額的費用後，新建物業的全包成本約為樓價的 13 %，二手物業則約為 9 %。
人們比較的是甚麼真正決定選擇的是甚麼
- 稅項為 11.2 % 對 7 %
- 全包成本約為 13 % 對約 9 %，而且兩者都是以本身已經不同的樓價作百分比計算。
- 稅項較低的一方勝出
- 需要重新裝修廚房、浴室及冷氣的二手物業，總成本可能高於您因稅項而放棄的新建物業。
- 稅項是主要變數
- 物業狀況、位置，以及交樓後所需的開支，對總成本的影響遠超稅項的四個百分點。
因此不要只按稅項作選擇。請計算每項具體物業的全包成本，包括取得鎖匙後需要進行的工程，然後比較這兩個數字。
付款方式及付款時間
付款時間表是大多數買家最先感受到的實際差異，因為它決定您需要多少現金，以及何時需要支付。
| 階段 | 新建物業 | 二手物業 |
|---|---|---|
| 預留 | 通常為 6.000 至 11.000 €，由項目決定。 | 通常為 6.000 至 11.000 €，較昂貴的物業則可高達樓價的 1 %。 |
| 簽署合約時 | 通常為樓價的 20 至 40 %，另加 IVA。 | 通常令總付款額達樓價的 10 至 20 %。 |
| 等待期間 | 其後的付款按項目本身的時間表進行。有些項目會在建造期間分期收款，另一些則會再收取一筆款項，並在完成交易時收取餘額。 | 沒有付款。您只需等候在公證人面前協定的完成交易日期。 |
| 在公證人處 | 餘額於完成交易及轉讓業權時支付。 | 餘額於簽署契約時支付。 |
值得預先規劃的後果是：購買新建物業時，您可能需要在早期投入大部分自有資金，甚至早在數月或數年前，屆時您仍未有任何可使用或出租的物業。購買二手物業時，資金較遲才流出，但流動速度較快。
之後涵蓋哪些保障
這是差異最鮮明的一項，也是人們往往要到出現問題時才會注意到的一項。新建物業享有法定保養責任：結構十年、裝置三年、裝修飾面一年。二手物業則沒有這些保障。賣方只會就其知悉並隱瞞的隱蔽瑕疵承擔責任，而證明這一點遠比提出保養索償困難。
這並不代表二手物業是較差的選擇，而是代表技術驗樓對其中一方不可或缺，對另一方則只屬便利措施。對於較舊物業，由建築師或驗樓師進行的檢驗，是您唯一可以取得的保養保障。
空間，以及優質地段所在
兩項取捨朝相反方向發展，而兩者共同決定的置業選擇，比稅項所決定的更多。
- 二手物業通常提供較大的室內空間較舊的公寓通常建得更寬敞。新建物業會將較大比例的面積用於露台及項目的共用設施，因此以相同預算，您往往會得到較少的室內平方米，但有較多的室外空間。
- 新建物業通常帶來較低的日常使用成本較高的能源效益評級、符合現行標準的隔熱及裝置，會反映在帳單上，也代表您未來多年都毋須更換相關設備。
- 最佳海濱地段都是二手物業最接近水邊的土地早在數十年前已經開發。大部分新項目位於A7以內陸一側。臨海第一排的新建物業確實存在，但數量極少，價格亦相應較高。
- 新建物業讓您自行選擇項目施工期間，您通常可以選擇物料、表面裝飾及顏色，部分發展商亦會為您移動間隔牆。二手物業按現狀購入，如要改動便需要翻新。
多久才能取得鎖匙
二手物業由預留至取得鎖匙，通常需時一至三個月。新建物業則完全取決於項目進度：接近完成時購入，時間可以幾乎一樣短；從奠基階段購入，則可能需要兩至三年。等待新建物業完成並非毫無意義，但在此期間您擁有的是一份合約，而非物業。如果您需要在明年夏季使用物業，這一點本身便足以決定選擇。
可以議價的地方
新建物業二手物業
- 價格折扣屬於例外情況。
- 價格通常可以協商，但並非總是如此。
- 改動的通常是付款時間表、更好的裝修配備，以及部分額外服務。
- 可以改動的是價格、完成交易日期、裝修配備，以及交易的其他條款。
- 最理想的情況通常是項目已完成，而發展商希望清售最後幾個單位。
- 關鍵在於賣方有多大出售意願，而這正是買家單靠自己無法看出的事情。
經過近年強勁增長後，市場正在放緩，因此部分發展商比以往更願意討論價格。這是提出要求的理由，卻不是預期獲得折扣的理由。
哪一種適合您
這不是評分制度，而是各種情況下最直接的答案。
以下情況下，新建物業是較簡單的選擇以下情況下，二手物業是較簡單的選擇
- 您希望採用現代標準，不需重新處理任何部分，並享有保養保障。
- 您希望數月內而不是數年後取得鎖匙。
- 您希望日常開支較低，並享有最佳能源效益評級。
- 您希望在海岸條件所允許的情況下，盡量接近海灘。
- 您希望泳池、健身室、水療設施或共享工作空間成為發展項目的一部分。
- 您希望以相同預算換取室內更多平方米的面積。
- 您不介意等待，並希望自行選擇間隔及裝修物料。
- 相比接受他人的選擇，您寧願按自己的品味翻新物業。
- 您希望未來數年毋須在維修上投入大筆開支。
- 您希望置身於成熟的社區，享有已成長的綠化景觀，以及真正居住在當地的鄰居。
各自要查甚麼
兩者的風險模式不同，因此法律盡職審查的內容亦不一樣。
| 關於新建物業 | 二手物業 | 為何重要 |
|---|---|---|
| 發展商、土地、許可證及合約文件。 | 產權、費用、執法命令，以及欠業主立案法團的款項。 | 附於物業的債務可能會隨物業轉嫁給您；沒有牌照的項目則可能陷入停滯。 |
| 以您的名義就您的特定付款發出的銀行擔保。 | 任何建築工程的合法性，以及任何未有登記的擴建部分。 | 真正會造成金錢損失的正是這兩方面，而且兩者均可事先查核。 |
| 完成交易日期，以及合約對延期的規定。 | 社區章程，尤其是如果您打算出租該物業。 | 延誤完成交易會浪費時間；租賃限制則可能令您失去購買該物業的理由。 |
人們想作的比較，其實是錯誤的比較
網上幾乎每個版本的這個問題，答案都是一張稅率表，因為稅項是唯一對所有人都相同的數字。但這也是最不重要的數字。出問題的交易，並不是因為有人支付了11.2 %而不是7 %。出問題的原因，是一項二手物業需要進行價值四萬歐元、但沒有人計入預算的工程；或者有人根據視覺效果購買了一個樓花住宅單位，結果發現單位朝北，正對着山坡；又或者有人為出租而購買物業，但社區早已投票限制出租。因此，我們不會抽象地回答這個問題。我們會比較兩項具體物業，計算所有費用，包括交樓後各自需要進行的事項，並告訴您我們會購買哪一項。
常見問題
- 同一項目內的樓花，是否比已完成的新建物業便宜？
- 通常是，而折扣就是您因等待及承擔建築風險而獲得的回報。隨着項目逐步售出並完成交易，餘下住宅單位的定價通常會高於首批單位。
- 我可以就樓花購買申請按揭嗎？
- 可以，但不是現在。銀行大約會在完成交易前兩個月批出貸款，因此提早申請並無作用。這也是為甚麼新建物業的分期訂金必須來自您自己的資金。
- 購買新建物業是否要同時支付IVA及ITP兩種稅項？
- 不用。物業要麼是首次轉讓，需支付IVA加AJD；要麼是後續轉讓，需支付ITP。兩者從不會同時適用。
- 如果發展商未能完成工程，會發生甚麼事？
- 您在完成交易前支付的每筆款項，都必須由以您名義出具的銀行擔保作保障，並按法定利息退回款項。您的律師會在任何款項支付前，核對該銀行擔保的確切措辭。
- 二手物業是否一定按每平方米計算較便宜？
- 不是。在鄰近海邊的地方，二手物業往往反而是兩者之中較昂貴的一項，因為當地土地很久以前已經開發，而二手物業是購買該地段的唯一方式。
