Costa del Sol 住宅單位的濕度
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Costa del Sol 的潮濕問題通常不是漏水，而是凝結水：溫暖潮濕的空氣遇上空置住宅單位內的寒冷表面及薄牆。這就是為何這裏的潮濕季節是十一月至二月，而不是八月。這亦解釋了為何五月仍完美無瑕的住宅單位，到了翌年一月可能會有霉味。
房間內側室外
- 溫暖潮濕的室內空氣
- 這是房間一側。這裏的水分含量超過寒冷牆壁所能承受的程度。
- 牆壁無隔熱單層牆
- 其內側表面在冬夜寒冷至足以低於露點。
- 露點
- 空氣接觸寒冷表面時，水分以凝結水而非漏水的形式釋放出來的溫度點。
- 室外
- 較涼的夜間空氣。這才是牆壁內側表面變冷的真正原因。
為何這裏的潮濕季節是冬季而非夏季？
買家預期八月天氣炎熱、海水溫暖，屆時應會出現潮濕問題。已公布的數據卻顯示相反情況。這些是 AEMET 就 Málaga Airport 發布的正常值，測量期為 1981 至 2010 年。數據解釋了為何長期關閉的住宅單位在十一月至二月期間容易受潮。
| 月份 | 平均相對濕度 | 對長期關閉的住宅單位有何影響 |
|---|---|---|
| 十一月至一月 | 71 至 72 % | 最糟糕的組合：室外空氣潮濕，室內牆壁冰冷，沒有暖氣，也沒有人開窗。這時天花角落及衣櫃後方就會出現霉菌。 |
| 二月至三月 | 67 至 68 % | 夜間仍然潮濕寒冷。十二月造成的損害通常在現在才被最先到訪的人發現。 |
| 四月至五月 | 59 至 63 % | 單位逐漸乾燥，牆壁也暖和起來。這也是最多人進行視察物業的時候，正因如此，視察物業對潮濕問題所能告訴您的，其實非常有限。 |
| 六月至七月 | 58 % | 這個海岸全年最乾燥的月份。空調在降溫的同時也會除去水分，因此有人居住的夏季單位會保持乾燥。 |
| 八月至九月 | 61 至 65 % | 濕度會隨海水溫度上升，但仍低於冬季數值。人們記憶中的「潮濕八月」，其實是高溫加上濕度，而不是濕度的最高水平。 |
| 十月 | 70 % | 轉捩點。秋雨來臨，建築物降溫，潮濕季節再次開始。應該在這個月份為單位作好準備，而不是等到十二月。 |
八月
- 平均濕度
- 61 至 65 %
- 牆面
- 溫暖，接近空氣溫度
- 建築物使用情況
- 有人居住，使用空調
- 事情經過
- 乾燥：空調在降溫時會除去水分
一月
- 平均濕度
- 71 至 72 %
- 牆面
- 寒冷，通常低於露點
- 建築物使用情況
- 空置，沒有供暖
- 事情經過
- 最寒冷的表面出現凝結
海岸真的比西班牙內陸更潮濕嗎？是，但數字低於互聯網所說的水平。馬拉加機場全年平均濕度為 65 %，十二月接近 72 % 的峰值，相比之下內陸數值乾燥得多。海岸的問題並不是極端濕度，而是溫和潮濕的冬季，配合為夏季而設計的建築物，再加上會以另一種方式侵蝕物料的空氣鹽分。
您所面對的是哪一類潮濕問題？
這四類潮濕問題看起來相似，但實際上並不是同一個問題。處理方法不同，費用也不一定由同一人承擔。幾乎所有沿海地區的潮濕問題，都屬於以下第一類。
- 凝結最常見的類型
- 出現位置
- 天花角落、寒冷的外牆、家具後方、衣櫃內部。
- 外觀
- 黑色斑點狀霉菌、早上玻璃上的水滴，以及空置單位內的霉味。
- 通常由誰支付
- 您。這是由空氣及溫度造成，而不是建築物缺陷；通風加上供暖通常就能解決問題。
- 滲入性潮濕從外部
- 出現位置
- 局部斑痕，而非大範圍潮濕：位於窗下、露台下方，或受強勁雨水沖刷的牆面。
- 外觀
- 雨後情況會惡化，亦會慢慢乾透。這是明顯的污漬，而非一般潮濕。
- 通常由誰支付
- 水從哪個部分滲入，便由該部分的擁有人負責：如果是共用屋頂或外牆，通常由業主立案法團負責。
- 上升潮濕從地面
- 出現位置
- 沿牆身底部出現的一條帶狀痕跡。常見於地面層、車庫、儲物室及較舊的房屋。
- 外觀
- 高度一致，鹽分令灰泥剝落，油漆亦從牆面脫落。
- 通常由誰支付
- 您本人。這是建造年代的問題：較舊的建築通常完全沒有防潮層。
- 漏水來自喉管
- 出現位置
- 集中在一個位置，通常位於浴室下方的天花板。
- 外觀
- 一年四季都可能出現。如果斑痕在七月出現，便不是冷凝水。
- 通常由誰支付
- 視乎源頭而定。必須先找出源頭，才能進行修理，而您的保單未必承保尋找源頭的費用。
由建築物共用部分造成的損壞，例如屋頂、上方的共用露台、外牆或共用喉管，應由業主立案法團及其保險負責，而不是由您負責。值得在預留單位前確認這項責任界線，而不是等到預留後才確認。
浴室天花板潮濕，是否代表樓上單位漏水？不一定，這是最常見的錯誤假設。沒有窗戶而抽氣扇效能欠佳的浴室，單靠本身產生的水氣，已足以令天花板角落變黑，這屬於冷凝水。樓上漏水通常會形成明顯的斑痕，任何季節都可能出現，而且往往會留下水位線。在聯絡鄰居前，請連續兩星期每次淋浴後開啟抽氣扇二十分鐘，看看情況是否有變化。
為甚麼西班牙沿海建築容易受潮？
這一切並非施工質素欠佳。這些建築沿用的是為炎熱及陽光而設的建築傳統。然而，這種傳統後來被用於同時擁有潮濕清涼冬季的氣候，而業主又沒有為這種情況作好準備。
- 較舊建築沒有防潮層西班牙的建築規例直到2006年才加入針對防潮的具體規定。該規定涵蓋接觸地面的牆身及地板，以及外牆和屋頂。在此之前建成的建築，地面與牆身之間往往完全沒有隔層，而這正是導致上升潮濕的情況。
- 沒有排水槽的屋頂這裡的平屋頂和露台往往直接從邊緣排水，而不是流入排水槽及落水管。雨水於是沿外牆流下，反覆浸濕牆身底部的同一位置。
- 濺水區的裝飾瓷磚牆身底部的瓷磚帶外觀美觀，卻會把水分困在後方。水一旦進入牆身，防水飾面便會阻止水分向外乾透，因此水分只好向內乾透，進入您的單位。
- 單層玻璃及薄隔熱層冰冷的玻璃和牆身都是容易形成冷凝水的表面。沿海較舊樓宇若仍使用原有的鋁窗框，又沒有隔熱斷橋，每扇窗周圍都會形成冷點。因此，窗框邊緣及過樑位置會最先出現霉菌。
- 露台下的可居住空間臥室上方鋪有瓷磚的露台，實際上就是一個放置家具的平屋頂。其防水層會隨時間老化，排水口亦可能堵塞。一旦失效，下方的天花板通常是最先被人察覺的地方。
- 鹽分及紫外線距離海邊數百米以內，鹽分會侵蝕金屬固定件、鉸鏈、紗窗、欄杆及任何鍍鉻物件。強烈陽光亦會令密封膠、塑膠及戶外布料的損耗速度遠高於中歐。其他地方可使用十年的物料，在這裡兩三年便可能顯得破舊。這是保養方面的事實，而不是缺陷。
哪個建造年代會改變風險？
這是上述所有內容的實際版本。同一條街上兩個價格相同的單位，可能屬於兩個不同建造世代，而受潮風險主要取決於單位所屬的世代。
1960s今天
- 1960至70年代沿海樓宇沒有防潮層
- 1980至90年代住宅發展區法規前建成，建造較佳
- 2000年代，直至危機前質素差異廣泛
- 2010年後新建樓宇已隔熱、通風良好
- CTE防潮標準開始實施
- 2006
該時期預期情況
- 1960及1970年代沿海屋苑
- 早期旅遊業發展期間快速建成。通常沒有防潮層、單層玻璃、隔熱層極少，平屋頂亦曾多次修補，而共用喉管也同樣老舊。許多樓宇一直由屋苑業主妥善維護，狀況良好的並無大礙。真正的問題是屋苑曾投入多少維修費用，而答案會記錄在會議紀錄中。
- 1980及1990年代城市屋苑
- 典型的Costa del Sol二手物業。建造質素較佳，但仍是在防潮及隔熱規例出台前建成。常見問題包括可居住房間上方的露台防水層、迎風面牆腳，以及窗框邊緣。請詢問哪些部分曾經更換，以及在何時更換。
- 2000年代，直至危機前
- 這段期間快速建成了大量樓宇，質素差異很大。2007年起竣工的樓宇應按照現行規範設計，該規範對地面、外牆及屋頂訂立了不同的防潮要求。建築牌照年份比出售年份更重要。
- 2010年後新建樓宇
- 雙層玻璃、隔熱斷橋、隔熱層、機械通風及內置的防潮標準。這裏的潮濕通常屬於缺陷，而非正常狀況。這表示根據保養條款，責任由他人承擔，而不是由您處理。
- 最近翻修的公寓
- 任何年代的物業都必須最仔細查看。新油漆及新鋪設的地磚可能代表真正改善，也可能掩蓋問題。請留意一致高度上被油漆覆蓋的修補痕跡、只有一幅牆加裝的新石膏板、遮掩某些東西的封閉部分，以及與裝修表面不相稱的氣味。請詢問曾修理甚麼，並索取發票。
- 多年來一直空置的物業
- 與以上所有情況都不同。沒有通風、沒有暖氣，而且多個冬季往往沒有維修，冷凝水造成的損壞會隨時間累積。這類問題通常可以修理，也是討價還價的真正理由。這亦解釋了物業最初為何看似價格吸引。
身處另一個國家，您如何令空置的公寓保持乾爽？
一間由十月至六月關閉的度假屋，與您五月視察物業時看到的樓宇並不相同。以下措施都可行、成本低廉，而且大部分都可以在最後一天探訪時設置。
- 配備濕度控制器的除濕機，而非定時器將其設定為只在空氣濕度超過指定水平時運行，目標維持在40至60%。將排水管接駁至排污管，這樣便無需有人清空水箱。
- 可遙距讀取的濕度計一個記錄溫度及濕度並將數據傳送至您手機的廉價感應器。對於不在場的業主而言，這是最值得安裝的單一設備。
- 讓空氣流動保持室內門打開，衣櫃門微微打開，並將家具遠離外牆。空氣停滯的地方便會滋生霉菌。
- 不要讓公寓整個冬季密封且沒有暖氣維持低度背景暖氣的費用，低於日後維修的成本。如無法做到，除濕機便需要持續接通電源。
- 有人必須開窗在冬季期間，數次讓公寓通風，每次十分鐘至十五分鐘。這是唯一無法自動化的一環。
- 離開前妥善準備不要排走任何日後需要使用的水，並保持電力接通。為節省少量固定費用而關掉電源，正是令除濕機停止運作的原因。
以上措施都不需要付費服務，而我們更希望您親自處理，也不希望您購買不需要的東西。付費服務所增加的是一個人：有人進入物業、打開窗戶、不需清空任何東西、讀取濕度計，並在二月而非七月告知您有問題。
除濕機是否足夠，還是需要進行樓宇工程？對於狀況尚佳的公寓，如有冷凝水問題，通風加上除濕機，再保持表面溫暖，大多數情況下便能解決。除濕機無法阻止水分從室外或地面滲入。如果雨後同一位置的痕跡不斷重現，或牆身底部形成帶狀污痕，並且灰泥含有鹽分，那便是樓宇問題。抽乾空氣只會將問題掩蓋。
二十分鐘視察物業可看到的情況
視察物業時帶上這份清單，或將它交給代您視察物業的人。您唯一需要的設備是一支手機電筒。衣櫃及天花角落所透露的資訊，比露台景觀更多。| 查看位置 | 為何查看那裏 | 不良迹象的表現 |
|---|---|---|
| 公寓內部 | ||
| 天花角位，尤其是浴室及睡房 | 這是房間最寒冷及通風最差的位置。 | 帶黑點的霉菌，或某個角位的白漆顏色與其他位置略有不同。 |
| 面向室外的牆，以及北面 | 這裏一直最寒冷，受到的陽光亦最少。 | 灰泥摸起來冰冷潮濕，有斑點，或油漆隆起形成細小水泡。 |
| 窗洞側面、過樑及窗台底部 | 舊式鋁窗框會形成冷點，亦為水分提供滲入途徑。 | 窗邊有霉菌、窗台下有水漬、密封膠老化，或玻璃邊緣有冷凝水痕跡。 |
| 牆身底部40厘米及踢腳線 | 上升潮氣總會在固定高度出現。 | 一條變色或鹽漬帶、剝落的灰泥，或只有一幅牆更換過踢腳線。 |
| 有人打開窗戶前的氣味 | 這是您能作出的最可靠檢查。 | 物業在視察物業前已通風及清潔，卻仍有霉味，或使用了濃烈的空氣清新劑。 |
| 人們不會打開的地方 | ||
| 衣櫃後面及內部 | 寒冷的外牆旁空氣不流通，是霉菌滋生的典型位置。 | 背板或存放的布料上有霉菌，或衣櫃無法移動。 |
| 洗手盆下方及浴缸檢修板內 | 緩慢滲漏通常發生在無人查看的地方。 | 刨花板膨脹、有水漬，或櫃底看起來可疑地簇新。 |
| 露台正下方的天花 | 房間上方的露台，其實就是鋪了瓦的平屋頂。 | 該幅天花上有任何水漬、沿線出現的任何髮絲裂縫，或只在該處髹上的新油漆。 |
| 儲物室及車房 | 位於地下、沒有供暖及通風，這是建築物中最惡劣的情況。 | 存放物品上有霉菌、有潮濕水位線、金屬生鏽，或角落已經有抽濕機運作。 |
| 室外及公共區域 | ||
| 外牆底部及任何鋪設瓷磚的防濺帶 | 這裏是屋頂雨水落下的地方，也是水分無法乾透的地方。 | 反覆修補、沒有排水槽的屋簷邊下方有水漬，或牆腳的瓦片受損。 |
| 露台排水口、防水上翻位及門檻處的瓦片 | 防水層通常在邊緣及排水口失效，而不是在中間位置。 | 排水口堵塞、瓦片與門檻處於同一水平，或以矽膠代替適當的收口做法。 |
| 屋苑過去三年的會議紀錄 | 屋頂、露台及外牆工程都會在這些會議上表決及付款。 | 紀錄提及反覆出現的潮濕問題、遭延期的屋頂維修，或被否決的特別徵費。 |
| 已維修項目及發票 | 真正的維修會有文件作證。掩蓋問題則不會。 | 近期無人能解釋的重新裝修，而且完全沒有相關文件。 |
公用部分或您自己的住宅單位內的潮濕問題
同一面牆上的同一處污漬，視乎水源所在，可能代表截然不同的帳單。您應在預留物業前，而不是成為業主後，先查明原因。| 大廈公用部分 | 您的住宅單位 | |
|---|---|---|
| 常見原因 | 屋頂、上方的露台（如屬共用）、外牆、共用水管、共用排水管，以及擋土牆。 | 冷凝水、您自己的水管、您自己的露台、您自己的窗戶，以及您自己的通風習慣。 |
| 由誰付款 | 由業主組織透過管理費或特別徵費支付。西班牙物業法要求業主組織進行維修公用部分所需的工程。 | 除非屬於仍在保養期內的建造瑕疵，或屬於您自己保單的索償，否則由您負責。 |
| 購買前如何查明 | 最近三次年度業主大會的會議記錄、業主組織的賬目，以及直接向管理人詢問計劃中的工程。 | 上述視察物業清單，以及對您認真考慮的物業進行技術檢查。 |
| 可能出現的問題 | 工程已獲同意但尚未集資，或由您完成交易後才收取的徵費支付。請具體詢問哪些工程已獲批准但尚未付款。 | 以掩蓋真正持續原因的表面修補，最終會成為您的問題。 |
| 如何處理 | 在預留物業前，要求以書面列明任何計劃中的工程及任何已批准的徵費。您的律師會按標準程序查核業主組織欠款。 | 取得維修報價，或要求在完成交易前進行維修，並在事後檢查。 |
比照片顯示更為老舊的物業
這是我們親身處理過的個案，也是我們把這些內容記錄下來的原因。視察時，物業實際上比物業廣告照片所顯示的老舊得多。照片並沒有造假，都是實景，只是照片一向如此：展示經過仔細清潔、打光及取景的房間。物業老化的痕跡，會出現在相機刻意避開的地方；而在這個海岸地區，潮濕也會出現在同樣的位置：牆腳、窗框邊緣、衣櫃背面及儲物室。這正是您在登機前，應找人帶着電筒站在物業內查看的全部理由。
我們不會告訴您的事
維修需要多少費用。我們不會刊登以歐元計算的牆身乾燥、牆腳重新批盪或露台防水費用，因為合理價格範圍非常廣，而我們若提供中間數字，也只是在猜測。請根據書面檢查報告取得報價，這樣得出的數字才是真實可靠的。潮濕會否影響價格，以及影響多少。實際上，潮濕往往會影響價格，而幅度取決於賣方所知的情況、您的報告內容，以及物業已刊登出售多久。我們不會在此列出平均數字，因為虛構的百分比比完全沒有百分比更糟。我們不會親自進行檢查。技術檢查是由合資格人士提供的獨立轉介服務。您剛才讀到的內容，刻意是讓您在花錢聘請任何人之前，可以免費自行完成的版本。還有一些情況並非任何人的過錯。鹽分、陽光及潮濕的冬季，只是這種氣候的自然現象。這裏的物料老化較快，空置的住宅單位比有人居住的單位更容易出現問題，而寒冷的一月住宅單位出現少量冷凝水，是物理現象而非缺陷。大廈並非建造不佳，只是為夏季而建，而您當時視察它們的季節正是夏季。
有關潮濕及建築質素的常見問題
- 發展商說潮濕是冷凝水而非缺陷。由誰作決定？
- 最終由技術專家作決定，而實際上，先取得書面報告的一方通常處於較有利位置。新建物業的保養期為：結構十年、裝置三年，以及飾面一年。只有當潮濕問題源於建造缺陷時，才屬於這些保養期的涵蓋範圍。因住宅單位的使用及通風方式造成的冷凝水則不在此列。這就是為甚麼附有照片及日期的獨立檢查，比爭辯更有用，也正是首年 snagging 期限如此重要的原因。
- 角落的黑色霉菌危險嗎？
- 這是健康問題，而不是建築緊急事故。霉菌孢子可能令哮喘、過敏及呼吸問題惡化，兒童及長者受到的影響更大。請先清理霉菌，再處理成因，因為單靠清理，霉菌每年冬季都會再次出現。如果家中有人患有哮喘，請把持續的潮濕問題視為不應購買的理由，而不是一項小工程。
- 如果我在五月視察住宅單位，怎樣知道它是否有潮濕問題？
- 請查看那些會保留證據的地方：衣櫃背面、天花角落、牆腳、儲物室，以及露台下方的天花。潮濕留下的痕跡，即使經過乾燥的春季仍會存在，而這些位置恰好出現新油漆，本身就是警號。然後請以書面提出兩個問題：這裏過去是否曾處理潮濕問題，以及業主組織最近在屋頂、露台或外牆上花費了多少。
- 我可以要求賣方在完成交易前處理潮濕問題嗎？
- 可以，而這通常對雙方都是較好的結果。請確保找出成因，而不是只在污漬上重新髹漆。以書面協議列明將進行甚麼工程及由誰負責，並在您簽署前而不是簽署後安排檢查。如果工程未能及時完成，另一個方案是根據實際報價調整價格，而不是採用一個整數。
- 新建物業可以避免這類問題嗎？
- 不能，但它們的情況會好得多。自2006年起，建築規範已要求採取防潮措施，而2010年後的大廈均已配備雙層玻璃、隔熱及通風設備，因此出現冷凝水的可能性大幅降低。如果真的出現問題，通常會是有责任方负责的缺陷。新建物業不能防止封閉的住宅單位在冬季變得潮濕，而這部分仍由您負責。