賣家去世時：遺產物業或中斷的交易
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本頁涵蓋兩種不同情況。購買已屬於遺產的物業屬於一般購買，但需要更多文件，亦有更多人士必須同意。如果賣家在您簽署後去世，合約不會被取消。繼承人接受遺產後，便會取代賣家的位置。
物業「屬於遺產」是甚麼意思？
herencia yacente是指由某人去世至其遺產由繼承人正式接受及分割期間的遺產，這是法律上的術語。在此期間，物業在法律上仍屬於已去世的人。尚未有人以法律承認的方式取代其位置，代表遺產簽署文件。這是暫時狀態，並不代表物業永久不能出售。
買家的假設西班牙公證實務允許的做法
- herencia yacente中的物業必須待遺產完全處理完畢後才可出售
- 物業可以在同一程序中出售。西班牙公證實務將此稱為unidad de acto：繼承人正式接受及分割遺產，並在同一次協調安排的公證人預約中簽署買賣文件。他們不一定要先等候另一個較早的登記程序完成。
- 一名繼承人可代表所有其他人簽署
- 如要完成物業的整項出售，則不能由一名繼承人單獨簽署。出售屬於未分割遺產的資產，一般需要以下三者之一：所有繼承人共同同意、遺囑中指定且獲授予足夠廣泛權力的遺囑執行人（albacea），或在繼承人無法行事或無法達成共識時，由法院委任的管理人。
- 向遺產購買物業必定比向在世業主購買更慢
- 通常如此，但並非必然。一個組織妥善的遺產，如有清晰遺囑、繼承人互相合作，且文件已經備妥，交易速度可以接近正常水平。拖慢進度的是繼承人之間的分歧，或尚未申請的文件，而不是herencia yacente這個身份本身。
賣家是否必須告訴我，物業是從遺產中出售？實際上，是的。完成交易所需的文件有所不同，而您的律師無論如何都會要求提供這些文件，包括死亡證明、遺囑或declaración de herederos，以及證明每名有權出售的人均已同意的文件。如果賣家一方迴避這個問題，他們只是在拖延一場交易完成前必須進行的對話。
誰獲授權代表遺產簽署買賣文件？
由遺產安排擔任該職位的人，而可能性只有三種。繼承人已接受遺產並共同簽署，或遺囑指定了一名擁有足夠廣泛出售權力的遺囑執行人，或法院已委任一名管理人，因為前兩種安排均無法採用。適用哪一種，是文件所反映的事實，而不是任何人可以自行選擇的安排。在您到達公證人面前之前，這一點便應已確定。對買家而言，實際結果是，向您提供物業的人可能並不是法律上可以把物業出售給您的人。親屬一直代為管理物業，或一名繼承人代表數名繼承人行事，並不會僅因如此便獲得授權。證明授權的是文件：escritura de aceptación y adjudicación、遺囑中授予遺囑執行人出售權力的條款，或委任管理人的法院命令。付款訂金前，請詢問三種安排中哪一種適用，並要求查看證明相關安排的文件。
- Option 1所有繼承人共同處理最常見的途徑：已有有效遺囑或繼承人聲明，且繼承人同意出售。
- 誰人
- 每位繼承人
- 如何證明
- 簽署或授權書由每位繼承人單獨提供
- 需時多久
- Fastest如所有人迅速同意
- Option 2遺囑執行人（executor）遺囑指定一名權力足以包括出售事宜的遺囑執行人。
- 誰人
- 指定的遺囑執行人
- 如何證明
- 遺囑的確切措辭
- 需時多久
- Medium
- Option 3法院指定的管理人沒有遺囑執行人，或繼承人之間無法達成協議。
- 誰人
- 法院指定的管理人
- 如何證明
- 法院命令
- 需時多久
- Slowest
這是我們對西班牙無主遺產法律實務的理解，經多個來源核對，而不是僅閱讀一篇原始法律文本所得的結論。在您依賴任何賣方所聲稱的簽署權限前，請先向獨立律師確認確切途徑，以及證明該權限的文件。
如多名繼承人中只有部分人希望出售，會怎樣？出售整項物業通常需要所有人同意，因此一名拒絕的繼承人便可以阻止或延遲出售。其餘繼承人隨後有兩個進展緩慢的法律選項：向法院申請分割共有遺產，或直接與不願配合的繼承人協商。買方律師無法加快任何一個選項。這就是為何在您支付預訂款前，及早確認所有繼承人均同意至關重要。
從遺產購買物業需要哪些額外文件？
除一般二手物業所需的一切文件外，還需要五份文件。每份文件均證明由死亡事件至您簽署的整條鏈中的一個環節。只有每個環節均具備，整條鏈才有效：死亡事實、是否有遺囑、繼承人接受繼承、已提交遺產稅申報，以及土地註冊處已登記繼承人為業主。請將這五份文件視為一個整體，而非簡單清單，因為中間任何一處出現缺口，均會令出售受阻，不論其他部分多麼完整。尚未正式接受繼承的繼承人不能出售物業。尚未登記繼承人的土地註冊處，不會登記由他們作出的轉讓。即使安達盧西亞的寬減措施令您無須繳款，稅項申報仍是獨立的關卡，因為土地註冊處只要求已提交自行評估申報，而不要求已有款項交收。您的律師會在安排完成交易前，而不是之後，收集全部五份文件。
- 死亡證明書（certificado de defunción）這是其後每份文件的起點，也是您的律師首先確認已以正式且最新形式存在的文件。
- 最後遺囑證明書（certificado de actos de última voluntad）確認哪一份遺囑（如有）是有效的最後遺囑，並排除有人錯誤或出於不當意圖使用較早版本的可能。
- 遺囑本身，或無遺囑繼承人聲明（declaración de herederos abintestato）確定誰是法定繼承人。如沒有遺囑，這是另一項公證或司法程序，也是造成延誤的主要原因之一。
- 接受及分配遺產的escritura繼承人正式接受繼承的公證契據。這份文件賦予他們作為業主出售物業的權限。
- 每位尚未持有NIE的繼承人各一個NIE沒有NIE，任何外籍繼承人均不能在接受繼承契據中列名，亦不能簽署其後的出售文件。
遺產是否也需要像任何其他賣方一樣提供社區欠款證明？是，要求相同。遺產並不獲豁免於任何其他賣方均須提供的第9.1.e條證明。無論賣方是遺產還是在世人士，已繼承的社區欠款均以相同方式核查。
實際上，從遺產購買物業為何較慢？
拖慢流程的是整條鏈，而不是遺產身份本身。無主遺產並不會僅因存在而拖慢任何事情。真正耗時之處在於每個步驟都必須完成，下一步才能開始，而由死亡事件至您簽署之間有四至五個步驟。沒有人可以縮短這個程序。因此，從遺產購買物業通常以月計，而非以星期計。還有四件事可能令交易進一步變慢，因此值得及早詢問，因為您可以在作出承諾前逐一核查。繼承人居於不同國家，或彼此意見不合，是最常見的問題。跨境收集簽名及 NIE，確實需要數週時間，而真正的爭議可能會令交易無法進行，而不只是延遲交易。如沒有遺囑，便必須先辦理 declaración de herederos。土地註冊處在收到遺產稅自行評估申報前，完全不會採取任何行動。此外，由法院委任的管理人，明顯比另外兩種簽署途徑更慢，因為法院必須批准委任及出售條款。
由去世至完成交易
- 死亡遺產成為 herencia yacente就簽署而言，尚未有人取代死者的位置。
- 承接受益繼承人透過 escritura de aceptación y adjudicación 接受繼承這正是賦予他們出售權限的文件。
- ISD 申報已提交遺產稅自行評估申報即使安達盧西亞的 bonificación 意味着無須繳稅，仍然必須辦理。
- 註冊登記土地註冊處先登記繼承人，然後登記出售未提交稅務申報便不會繼續辦理。
- 您的完成交易在公證人處簽署必須待之前每一個環節完成後才有可能進行。
- 居於海外或彼此意見不合的繼承人向分散於不同國家的多名繼承人收集簽名或 NIE，確實需要數週時間。任何關於是否出售或如何出售的真正分歧，都可能令整個程序停頓，而不只是令進度變慢。
- 沒有遺囑，即必須先辦理 declaración de herederos這會在任何人正式獲確認為繼承人之前，增加一個完整的公證或司法程序，並且是在一般出售本已要求的所有事項之上另行增加。
- 土地註冊處自行設立的稅務關卡，即使應繳稅款為零在遺產稅自行評估申報至少已提交予稅務機關之前，土地註冊處不會將物業登記在繼承人名下，也不會登記其後向您作出的出售。即使 99 % 的安達盧西亞 bonificación 意味着無須繳稅，這項規定仍然適用：關卡在於提交申報，而非繳款。
- 由法院委任的管理人，如有需要三種簽署途徑中明顯最慢的一種，因為法院必須批准委任，並在其後批准出售條款。
在作出承諾前，有沒有方法估算購買遺產物業需要多久？在預留階段無法有把握地估算。這就是為何值得在您支付任何重大款項前，索取及審閱上述文件。具備遺囑、繼承人互相合作，並已備妥文件的遺產，其進度可以接近一般二手物業的時間表。若其中數項欠缺，便無法如此。您無法迴避查明自己實際處於哪一種情況。
如果我們簽署後賣方去世，合約是否仍然有效？
是。這一點令買家感到意外的程度，甚至超過 herencia yacente 的情況，因為這看來應該會令交易終止。根據 Código Civil 第 1257 條，合約對簽署合約的各方及其繼承人均具約束力。已簽署的預留合約或 arras 合約，不會因死者去世而自動取消。接受繼承的繼承人會在該合約下取代死者的位置，包括承擔合約義務。繼承人能否改變主意，取決於合約的寫法。西班牙案例法將 arras 合約視為 confirmatoria，即具約束力及可強制執行，除非合約清楚賦予一方以違約金方式退出的權利。在該項權利下，買家可以放棄訂金，或賣方可以退回雙倍訂金，以退出交易。若合約對此沒有任何規定，一般會被理解為具約束力，而非可選擇履行。
業主去世時，您是否已簽署合約？
- 是合約仍然有效。繼承人接受繼承後，便取代賣方的位置，一般預期會完成交易。
- 否，而且合約沒有提及退出權案例法傾向將其理解為具約束力（confirmatoria），繼承人沒有自動退出的權利。
- 否，而且合約容許以訂金作為退出代價繼承人可以援引同一條款，按照協定的代價退出，而不用被迫完成交易。
上述案例法解讀，是我們查閱的獨立法律資料來源所普遍接受的立場，並不是我們直接閱讀的某一項具體法院裁決。這對您自己的訂金意味着甚麼，往往是更迫切的問題，而答案會在另一個頁面提供，這裏不會重複。這段期間款項存放在哪裏，無論是存於保障制度以外的預留款項，還是已透過律師的客戶帳戶支付的款項，都是款項保障指南所討論的內容。確認誰已取代賣方的位置，以及已簽署的合約是否仍對其具有約束力，是 Arevont 的法律協調服務在您進一步付款前所核查的事項。
如果我只是不想與繼承人處理交易，可以取回訂金嗎？如果合約屬於 confirmatoria，且沒有賦予您 penitential 撤回權，便不會自動取回。您已同意購買，而責任轉移至繼承人身上，並非消失。單純想避免額外程序，本身並不是大多數合約所載明、可讓您退出交易的理由。您的特定合約是否讓您可以退出，應由您的律師根據合約的實際措辭回答，而不是參考這個一般性頁面。
向遺產購買前應索取的資料
除標準二手物業清單外，還應在預留物業前索取的五份文件，而不是等到法律審查期間才發現。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 遺囑；如沒有遺囑，則為 declaración de herederos | 確立誰是合法繼承人，以及遺囑執行人獲授予任何權力的範圍。 | 只以口頭聲稱誰是繼承人，卻沒有出示任何文件。 |
| 每名繼承人簽署的書面一致授權，或委任管理人的法院命令 | 確認在您面前簽署文件的人，確實有權出售整項物業。 | 只有一名繼承人單獨簽署，或聲稱「其他人都同意」，卻沒有任何書面證明。 |
| 遺產稅自行評估申報已提交的證明 | 土地註冊處不會在沒有這份文件的情況下登記買賣，即使應繳稅款為零，因此這會直接影響您的完成交易時間表。 | 完全沒有提及申報，或以為稅款為零便毋須提交申報。 |
| 每名並非西班牙居民的繼承人各自持有一個 NIE | 外籍繼承人沒有 NIE，便不能在遺產承接契據中列名，也不能簽署買賣文件。 | 身在海外且尚未開始辦理相關手續的繼承人，往往要到接近預定完成交易日期時才被發現。 |
| 社區欠款證明，與任何其他二手物業的要求相同 | 遺產並不獲豁免於第 9.1.e 條的規定，而不論賣方是誰，繼承而來的社區欠款都會以相同方式核查。 | 以為遺產的狀況會以某種方式改變欠款追溯期規則。 |
已處理妥當的遺產，與仍在整理中的遺產
無論哪種情況，都是同一項物業和相同的法律程序。不同之處在於，您介入前已有多少工作完成。| 遺產尚未處理妥當 | 遺產已處理妥當 | |
|---|---|---|
| 誰可簽署 | 在確認繼承人並取得其同意，或由法院委任人士之前，情況並不明確。 | 已有指定的 albacea，或所有繼承人均已一致同意並準備簽署。 |
| 文件已備妥 | 在您自己的交易期間收集，實際上會增加數星期時間。 | 死亡證、遺囑、遺產承接契據及 NIE 均已備妥。 |
| 報稅狀況 | 尚未提交，因此土地註冊處不會在沒有這份文件的情況下繼續辦理。 | 已提交，無論是否欠稅，均適用的其中一道關卡已經通過。 |
| 相對一般二手物業的實際時間表 | 明顯較長，而且難以預先估計。 | 接近一般二手物業的時間表。 |
這只是一般情況，並非對您特定遺產的判定
這兩種情況均不罕見，不應視為異常，也不會自動構成放棄購買的理由。重要的是及早查明有哪些文件、誰有權簽署，以及稅務申報是否已提交，並在支付預留訂金前，而不是付款後，完成查核。對於涉及遺產的任何交易，我們會在 Arevont 的法律協調流程中協助索取這些文件。我們不會確定誰是合法繼承人、不會批准法院委任的遺產管理人，也不會取代負責處理該等事務的獨立律師。
關於賣方去世的常見問題
- 向遺產購買物業是否本質上比向在世業主購買風險更高？
- 不，並非如此。無論由誰出售，物業本身、社區位置及樓宇的合法性均會以相同方式核查。不同之處在於行政程序：確認誰有權簽署，以及收集幾份額外文件。這是程序風險，而非物業風險。
- 如果我已經支付訂金，之後才得知賣方已去世，我首先應該怎樣做？
- 請您的律師確認遺產的狀況、是否有遺囑，以及誰是繼承人。不要假定交易已告吹，或會按原定時間表進行。根據第1257條，合約幾乎肯定仍然有效。改變的是現在由誰作為合約另一方，以及他們能多快採取行動。
- 安達盧西亞99%的遺產稅減免，是否意味著遺產在出售物業給我之前無須提交任何文件？
- 不是，這是一個常見且代價高昂的假設。減免會降低應繳稅款，近親的稅款通常可減至零，但不會取消提交自行評稅申報的要求。土地註冊處的稅務關卡要求的是提交申報，而不是繳稅，因此即使稅款為零，仍須在您的購買交易可以登記之前提交申報。
- 繼承人可以在正式接受遺產前出售物業嗎？
- 一般而言不可以。接受遺產正是賦予他們出售物業的法律權利。因此，接受遺產和出售物業通常會安排在同一次公證人預約中完成，而不是相隔數月作為兩宗獨立交易處理。
