西班牙裝修牌照：何時需要建築工程牌照？
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任何涉及結構、外牆或建築面積的西班牙裝修工程，在開工前均須取得大型建築工程牌照，並由建築師簽署工程項目。純粹外觀上的同類更換工程，通常只需提交事前通知。若略過工程實際所需的牌照，問題不會只由施工者承擔。作為新業主，您會承接這項責任。
您的翻新工程屬小型還是大型？
西班牙將翻新工程分為兩個牌照級別，而適用的級別會決定其他所有事項，包括誰可以提交申請、是否必須由建築師簽署，以及需時多久。小型工程牌照涵蓋美容或維修級別的工程，例如重新鋪設地磚、髹漆、更換浴室，以及其他在現有牆壁範圍內進行的類似改動。大型工程牌照則涵蓋結構改動、擴建、加建泳池或更改用途。在市政廳開始審批前，必須先由建築師制定並簽署完整工程方案。即使文件程序並不簡單，實際判斷方法卻很直接：工程是否涉及任何結構部分，例如承重牆、建築外殼或屋頂？是否改變建築面積？是否改變該空間在法律上的用途？只要其中任何一項答案為是，便屬於大型工程。若答案明確為否，而工程只是現有牆壁範圍內純粹美容性質、同類替換的改動，通常便屬於小型工程。在許多城鎮，這類工程可透過事前通知處理，即向市政廳作簡單通知，而不必提交完整牌照申請並等待審批。
| 小型工程美容工程，同類替換 | 大型工程結構、擴建、泳池 | |
|---|---|---|
| 涉及結構、外牆或建築面積 | 否 | 是 |
| 誰簽署工程方案 | 業主或代理顧問，通常無需建築師 | 建築師，幾乎總是需要 |
| 如何申請 | 事前通知，許多城鎮適用 | 正式工程牌照申請 |
| 市政廳審批 | 簡單核查，而非完整牌照審查 | 工程開始前進行完整技術審查 |
翻新工程可以先按小型工程開始，中途轉為大型工程嗎？可以，而且這是業主在無意中而非蓄意下，最常導致出現無牌照工程的方式之一。如果工程範圍擴大至涉及結構部件、外牆或建築面積，工程便已轉為大型工程，並需要另行取得由建築師簽署的牌照，即使您最初已就原定的較小工程範圍正確提交通知，亦是如此。
在西班牙，工程牌照實際費用是多少？
小型工程本身的通知或牌照費通常介乎200至800歐元，另加ICIO，即市政建築稅，通常按申報工程預算的3至4%徵收。大型工程牌照費通常約為參考預算的3至3.5%，該參考預算由建築師在其工程方案中申報。這項百分比費用須另加建築師的設計費，而不是取代該費用。本頁研究並未整理出任何一個指定 Costa del Sol 城鎮的單一最新費用表，例如比較馬貝拉本身的條例與埃斯特波納的條例。以下範圍是一般性及綜合數字，並非任何一間市政廳公布的費用表，因此請將其視為規劃參考。在確定翻新預算前，請向相關市政廳、您的建築師或代理顧問索取確實報價。
| 小型工程牌照或通知費由市政廳訂定的固定費用 | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO建築稅，小型或大型工程適用申報工程預算的3-4% | 預算的3-4% |
| 大型工程牌照費參考預算的約3-3.5% | 預算的約3-3.5% |
以實際金額說明這些百分比：一項50.000歐元的浴室及廚房翻新工程，沒有結構改動，屬明確的小型工程，牌照費約為200至800歐元，另加約1.500至2.000歐元的ICIO，牌照相關總成本約為1.700至2.800歐元。一項300.000歐元的別墅擴建工程，包括新建泳池，屬明確的大型工程，單是牌照費約為9.000至10.500歐元，尚未計算建築師的設計費，以及下一節所述的數月辦理時間。以上兩個數字均按照上述一般百分比範圍作示例推算，並非取自任何特定項目的實際賬單。
翻新工程牌照需時多久才能批出？
兩個獨立來源就相同兩個級別提供了不同的時間範圍，因此本頁列出的是幅度，而非勉強採用一個看似精確但不可靠的數字。請將任何一個範圍的最快時間視為有利情況，而非承諾：市政府實際處理申請的速度，取決於其本身的工作量，以及提交的文件是否完整。
第0週約8個月
- 小型工程，實際範圍2至12週
- 大型工程，實際範圍2至8個月
| 來源 | 小型工程 | 大型工程 |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2至6週 | 2至6個月，視乎複雜程度及市政府而定 |
| TerretaSpain | 1至3個月 | 3至6個月，有時延至8個月 |
| 作規劃之用的實際時間範圍 | 2至12週 | 2至8個月 |
業主共同體是否也需要批准工程？
市政府牌照並不是翻新工程可能需要的唯一批准。如果物業位於comunidad de propietarios、住宅大廈或設有共用部分的封閉式住宅區內，根據西班牙法律，外牆、建築物的結構部分及其他共用部分均被視為屬於業主共同體集體所有，即使您對自己的住宅單位持有完整所有權。從市政府角度完全合法的工程，只要涉及其中任何共用部分，仍可能需要業主共同體另行授權。
- 在外牆顯眼位置安裝空調機組根據西班牙法律，牆身本身屬於共用部分，因此市政府不反對並不能單獨解決這個問題。
- 封閉陽台或露台這會改變建築物的外觀，而對此有權表達意見的是業主共同體，而不只是個別業主。
- 更換外牆窗戶或百葉窗顏色、物料及形狀往往由業主共同體自己的規則訂明，這與市政府檢查的事項是另一個問題。
- 任何其他建築物外部配置的改動如工程涉及外牆、結構部分或其他共用部分，請在開工前取得業主共同體的授權，而不是事後才補辦。
省略這個步驟涉及真實且已有訴訟案例的風險，並非理論上的可能性。即使工程已經完成，業主共同體仍可提出訴訟要求拆除工程，而法官亦可命令業主恢復原狀並支付相關費用。就這類改動取得業主共同體按照其章程所訂明的任何所需多數票，是市政府牌照以外的獨立步驟：其中一項批准不能取代另一項。
如果市政府批准我的牌照，是否也代表業主共同體已同意？不代表。這是兩個獨立機構作出的兩項獨立批准，取得其中一項不能取代另一項。市政府牌照涵蓋規劃規則，業主共同體的投票則涵蓋建築物本身的共用部分。在進行任何涉及外部結構或結構部分的工程前，請取得兩項批准。
究竟由誰申請許可證：您還是建築師？
由誰提交申請，以及申請須附帶哪些文件，完全取決於您的翻新工程屬於哪個級別。
| 級別 | 由誰提交 | 需提交甚麼 |
|---|---|---|
| 小型工程 | 通常由業主直接提交，或由代表業主辦理的 gestor 提交 | 向市政府提交事先通知。就這類工程，通常不需要建築師簽署的項目方案。 |
| 大型工程 | 合資格技術人員，幾乎總是建築師，較小規模的工程有時則由建築技術員負責 | 視乎需要提交已簽署的項目方案、設計說明書、圖則及結構計算，並由市政府的城市規劃部門在發出牌照前審核。 |
如果翻新工程從未獲得合法批准，會有甚麼後果？
這是最重要的一點，不論您是計劃自行翻新物業，還是考慮購買可能已經存在前任業主工程的二手物業。任何工程只要沒有取得其工程範圍實際所需的牌照，或在需要大型工程牌照的情況下僅以小型工程通知進行，甚至完全沒有辦理牌照程序，均屬城市規劃違規。即使完工後的工程本身看來沒有問題，這一點仍然成立。非法或未獲牌照批准的工程，不能合法地反映在物業登記冊或契約中，因而造成物業實際狀況與登記法律描述不一致。銀行會根據該登記描述批出貸款，因此，這種不一致正是令二手物業的按揭在轉售時變得複雜或無法辦理的原因，也會令審慎的買家卻步。
- 代價最高二手物業的翻新工程看來已經完工，亦有人居住超出牌照批准範圍的工程，或完全沒有辦理牌照程序的工程，不論外觀是否沒有問題，均屬城市規劃違規。What to do instead簽署任何文件前，請要求您的律師核對建築工程牌照與實際建成狀況是否一致。
- 代價最高「這是前任業主的非法工程，不是我的」使其合法化的責任，或承受不予合法化的後果，會在契約轉到新業主名下的一刻轉移給新業主。業權轉換不會令責任重新計算。What to do instead應將這項風險計入出價，或選擇放棄購買，而不是假設風險會隨賣家一併留下。
- 錯過期限代價高昂多年來市政府一直沒有採取行動這一點可能有影響，但只有在一般時效期屆滿後才 relevant。該期限通常被描述為約四年，但會因自治區而異。它改變的是市政府本身作出處罰的權力，而不是登記不一致已造成的按揭或二手物業問題。What to do instead請直接向市政府取得物業狀況的書面確認，不要只相信賣家所說從未有人提出過這個問題。
如果已施工的工程完全符合地皮現行的規劃規則，有時可以事後透過合資格技術人員提交合法化項目方案，使其合法化。這並非必然無法補救，但完全取決於實際建成的工程是否符合正式申請所需的條件，而且事後辦理正式化比事前申請需要付出真正的金錢及時間。任何二手物業還有一份相關但獨立的文件值得查詢，就是 licencia de primera ocupación，用以確認建成的樓宇符合獲批內容並適合入住。缺少這份文件的物業，在出售或辦理按揭時也可能面對類似困難。安達盧西亞對已存在非法建築的具體規定，包括市政府實際可行使執法權的期限，以及土地分類如何影響有關問題，屬於另一個專題。我們關於西班牙未獲批准擴建的指南，涵蓋在原本合法的物業上進行單一項非法加建，這與超出牌照範圍的翻新工程更為接近；至於完全沒有任何法律依據的整幢非法建築，則另見我們關於非法建築的指南。
我購買後才發現的非法工程，會否由我負責，即使不是我興建的？會。西班牙法律不會因業權轉手，就重新計算使工程合法化的義務或不予合法化的後果。這是本節最重要的一點：問題由目前擁有物業的人承擔，而不是由當初興建工程的人承擔。
Costa del Sol 的每個市政府，對同一項翻新工程的處理方式都一樣嗎？
一般的小型及大型工程區分，以及上文所述的業主立案法團同意規定，均適用於全國。具體牌照類別、事先通知途徑的適用範圍及費用表，則由每個安達盧西亞市政府根據自身的地方條例制定，並在區域規劃框架內執行。原則上，同樣規模的翻新工程在不同市鎮可能會以略有不同的方式處理，例如一個市鎮可較快透過事先通知辦理，鄰近的另一個 Costa del Sol 市鎮則可能要求更完整的牌照程序。不要假設某個市鎮過往項目的時間表會完全適用於另一個市鎮。在承諾翻新預算前，向相關市政府確認確切的牌照類別及費用，正是 Arevont 的法律協調服務會與您的律師一同進行的核查，而不是根據這類一般指南自行猜測。
確定翻新預算前須確認的事項
五項資料，應在第一張發票前核實，而不是事後才發現。| 備妥 | 為何重要 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 市政府就工程屬於小型還是大型工程所作的書面答覆 | 錯誤的假設，是未獲牌照工程最常見的成因。 | 只因其他地方有看似相似的項目，便猜測工程級別。 |
| 凡涉及外牆或共用部分，均須取得業主立案法團的書面授權 | 市政府牌照並不涵蓋這一點。兩項批准彼此獨立。 | 以為只要取得合法的市政府牌照便已足夠。 |
| 購買二手物業前，核對現有建築工程牌照與實際建成狀況是否一致 | 契據轉手的一刻，未有記錄的工程便會成為新業主的問題。 | 「是上一手業主做的，不是我做的」：這個說法沒有法律依據。 |
| 建築師本身的設計費，須與牌照費分開預算，適用於任何大型工程項目 | 牌照費只是實際總成本其中一項。 | 單憑牌照費百分比為項目定價。 |
| 詢問物業是否具備licencia de primera ocupación，而不只是查問其翻新歷史 | 因同樣涉及未獲批准的工程，缺少這份文件的物業日後可能難以出售或申請按揭。 | 從不提出查詢，因為聽起來像只是技術細節。 |
本頁無法以單一數字確定的事項
先清楚說明一項限制。本頁沒有查閱任何個別市政廳本身的地方規例，也未有確認任何一個指定Costa del Sol市鎮目前適用的單一收費表、ICIO百分比或小型工程固定費用。以下範圍屬一般參考。實際適用的是您所屬市政廳的數字，值得以書面方式向其索取。業主共同體批准外部工程所需的確切投票多數門檻，同樣未能以一個普遍適用的數字確定。西班牙資料顯示，某些情況由業主共同體本身的章程規管，另一些情況則由一般法定多數規則規管。每個業主共同體的實際內部規章均須逐一核查。無牌照建造違例所涉及約四年的追訴時效，一般被列作概括數字，並被理解為會因自治區而異。對於已經存在的非法建築，實際適用的安達盧西亞具體時限，已在我們有關非法建築及未獲批准擴建的指南中另行說明並附有資料來源，因此本頁不會將其重述為一個已確定的單一數字。
最常見的裝修許可證問題
- 在comunicacion previa完成處理前，我可以開始進行外觀翻新工程嗎？
- 這取決於相關市政廳對通知程序的具體安排，在查核前不應假定答案必然是可以或不可以。有些市鎮會視完整提交的comunicacion previa為已清除開工障礙；另一些則要求先取得簡短確認。安排任何工程前，請向市政廳或您的gestor確認具體答案。
- licencia de obra menor是否有時需要建築師簽署？
- 通常不需要。小型工程類別主要涵蓋外觀及同類更換工程，業主或gestor一般可以直接作出通知。如果以這種方式開始的項目後來涉及任何結構部分，便已進入大型工程範疇，屆時需要由建築師簽署項目。
- 如果工程完全在我自己的住宅單位內進行，我是否需要業主共同體批准？
- 通常不需要，只要工程沒有觸及任何共用部分，例如外牆、承重結構或貫穿住宅單位的公共裝置。純粹內部及非結構性的改動，一般由業主自行決定。一旦工程涉及外部或結構部分，不論改動看來多麼輕微，便須考慮業主共同體的批准問題。
