西班牙物業的能源證書
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每項西班牙物業在刊登出售或出租廣告前，均必須具備有效的能源證書。證書會將建築物評為 A 至 G 級，有效期為十年（G 級則為五年），費用為 50 至 300 €。這是由賣方提供的文件，不是由您提供。
證書評估的是甚麼？
這個字母並不表示您個人會花多少錢支付電費，因為這取決於物業的實際使用方式。字母只顯示建築物在設計及建造時具備的能源效益。在這個沿海地區，與較寒冷的氣候相比，較低的評級對供暖及降溫費用的影響較小。不過，它仍然會產生實際影響：根據法律，物業的每一則廣告及每一個刊登平台都必須列明該評級。
能源效益證書A 至 G 評級標籤
- 能源評級
- [A-G]
- 能源消耗量
- [XXX] 千瓦時/平方米 年
- CO2 emissions
- [XX] 公斤 CO2/平方米/年
- 有效期
- [DD/MM/AAAA]
- 能源評級. 法律規定每一則廣告必須顯示的單一字母。
- 能源消耗量. 理論數值，根據建築物本身計算，而非您的家庭實際賬單。
- CO2 emissions. 以與能源數值相同的方式計算。
- 有效期. 自簽發日起有效 10 年，G 級評級則為 5 年。
法律上究竟何時必須具備，何時則不需要？
在任何出售或出租物業的廣告刊登之前，無論出租期限長短，都必須具備該證書。這項規定於2021年收緊。過往，短期出租或度假出租如每年出租少於四個月，則可獲豁免。這項豁免現已不再適用。現時，在任何平台刊登廣告的度假出租物業，都必須具備與長期出租或出售物業相同的有效證書。現時仍有少數真正適用的豁免情況，但範圍十分狹窄。這些豁免並不是普遍逃避規定的方法。
您是否以任何形式出售或出租該物業？
- 出售必須具備，物業甚至在刊登廣告之前也不能缺少。
- 長期出租必須具備，一律如此。要求與出售相同。
- 短期出租或度假出租，無論期限長短自2021年起必須具備。過往少於四個月的豁免已不再適用。
- 兩者皆非：少於50平方米的獨立建築物，或購入後拆卸的物業只有在該等狹窄的豁免情況下才不需要。
截至17 August 2026的立場，內容取自 Real Decreto 390/2021 第2及3.2條，並直接對照 BOE 原文核查。數個獨立的第二手資料均確認取消少於四個月的豁免安排，並一致描述同一項變更。我們沒有在 BOE 原文中逐條閱讀本條文。
全新且從未有人居住的物業，在出售之前是否仍然需要該證書？需要。新建物業會在開發過程中取得證書。開發商的技術團隊會安排辦理。您應在收到其他完成交易文件時一併收到該證書，作為買家不需要另行辦理。
誰負責簽發，賣家又如何取得？
只有 técnico competente（合資格技術人員），例如建築師、技術建築師或具備適當資格的工程師，才可以簽發該證書。業主不能直接安排或登記。以下每個步驟都必須由該技術人員辦理。Arevont 的法律協調團隊會在簽署前收集賣家的證書，與 nota simple 及法團欠款證明一樣，列為標準文件之一。這樣，我們便會在您依賴該證書之前，先核實其有效性及登記狀況，而不是到公證人面前才發現證書欠缺。
- 實地視察技術人員會親自視察物業，視察日期不得早於證書簽發前三個月。
- Where
- 物業本身
- 計算結果建造方式、隔熱、窗戶及已安裝的系統，會轉換為 A 至 G 級評級。
- 向地區登記處電子提交在安達盧西亞，則提交至 Registro de Certificados Energéticos de Andalucía。
- Where
- Agencia Andaluza de la Energía
- Watch out
- 只有負責認證的技術人員可以提交，業主絕不能直接提交。
如果賣家沒有有效證書，會有甚麼後果？
出售不會自動被阻止。如果買家已獲清楚告知證書欠缺或已過期，並在契據內以書面放棄這項要求，公證人仍可批准契據。賣家面對有關當局的自身風險則不會消失：根據該規例所涉及的更廣泛城市發展及消費者保障規則，未能持有或提供有效證書屬違法行為，並可能被罰款。多個獨立來源通常將罰款描述為300至6.000歐元不等。我們尚未根據相關法律原文核實確實罰款金額，因此請由律師確認，不要將此視為承諾。到了這個後期階段，欠缺證書與其說是法律工具，不如說更適合作為警示訊號。您應該詢問證書為何欠缺，以及該物業過往是否曾經有證書。如果賣家不願提供，請以處理任何正常交易本應備妥的欠缺文件的方式處理。
- 簽署前先詢問賣家完全沒有證書可供出示該物業可能從未有過證書，或證書已經過期What to do instead詢問原因，並將其視為與其他文件一樣的欠缺文件
- 對您風險低有人要求您放棄這項要求，以便更快簽署買家以書面放棄該要求後，公證人仍可批准契據What to do instead請注意，您的豁免並不會免除賣方自身被罰款的風險
- 簽署前先詢問短期出租物業的廣告沒有顯示評分自2021年起，每個度假出租物業的廣告都需要這項證書。少於四個月的豁免已不再適用。What to do instead在預訂或刊登同一單位的廣告前索取
確切的罰款金額以一個範圍列出，這是多個獨立來源一致報道的結果，而不是直接從相關法律原文讀取的數字。請讓律師確認這些金額，不要將其視為確切數字。
如果我放棄取得證書的要求，以便更快完成買賣簽署，這項豁免也會保障賣方免被罰款嗎？不會。買方在契據中記錄的豁免，只會影響公證人是否繼續進行簽署。這不會影響賣方因一開始沒有有效證書而須向監管機構承擔的自身法律責任。這是賣方與國家之間的另一項事宜。
對於沿海度假屋而言，評分欠佳真的重要嗎？
這是有關法律要求的一般資料，截至 17 August 2026 為止有效。我們根據 Real Decreto 390/2021 本身在 BOE 刊載的法規文本，核對其中直接列明的要求、有效期及豁免。至於罰款幅度及 2021 年的豁免變更，我們參考了多個獨立的次級資料來源；上述資料來源均已標明，而非當作確定事實呈現。這並非針對任何特定物業的法律意見。實際上，在這裡，評級欠佳的影響比在較寒冷的氣候下小。在溫和的地中海沿岸，供暖及製冷只佔住宅實際運行成本較小的部分，沒有必要假裝情況並非如此。但無論氣候如何，證書仍然具有法律作用。每則廣告都必須顯示證書，簽署前必須已經取得證書，而缺少證書也是值得查問的一項事項，應與網站更完整的律師檢查清單指南所涵蓋的其他文件一併查核。Arevont不會簽發證書，也不是認證技術人員。法律協調團隊會在您簽署任何文件前，免費收集及核查賣方的證書，作為多份文件其中之一。
有關能源證書的常見問題
- 如果賣方沒有證書，簽發新證書實際需要多長時間？
- 技術人員一經預約，通常只需數天而非數星期。流程包括一次現場視察，然後進行計算及電子提交。較常見的延誤是尋找及預約技術人員，而不是認證程序本身。
- 能源評級良好真的會提高物業的售價嗎？
- 沒有可靠的已公布數字，能夠單獨反映這項因素在Costa del Sol的具體影響，杜撰一個數字反而比承認沒有資料更糟糕。我們可以確定的是，法律現在要求每則廣告都顯示評級。因此，這成為重視比較的買方在聯絡代理前便能看到的另一項資料。
- 如果我只是考慮購買某項物業，在尚未擁有它之前，可以取得能源證書嗎？
- 不可以。證書屬於該物業。證書由目前擁有或出售該物業的人安排，而不是由潛在買方安排。如果物業廣告沒有顯示證書，值得向賣方一方提出。您在此期間不能自行取得證書。
- 評級字母在整個西班牙是否相同，還是安達盧西亞採用不同的級別？
- A至G的級別及其背後的方法由Real Decreto 390/2021在全國統一訂定。在安達盧西亞，兩者的適用方式與西班牙其他地區相同。唯一的地區差異，是證書提交至哪個登記處。在安達盧西亞，證書會提交至Agencia Andaluza de la Energía的專屬系統。
- 即使評級目前尚未造成問題，日後評級欠佳會成為真正的問題嗎？
- 有可能，但需要較長時間。多個業界消息來源均持續報告一項由歐盟推動的趨勢，儘管這項趨勢目前尚未在西班牙法律中獲得確認。這項趨勢顯示，物業若要在 2030 年進入市場，可能需要最低 E 級評級，並於 2033 年提高至 D 級。請將此視為值得關注的趨勢，而非已獲確認的西班牙規定。這並不代表 G 級物業在某個特定日期便無法出售。另一項已報告自 August 2025 起生效的變更，要求進行正式按揭估值（tasación）時必須持有有效證書。這是評級欠佳或缺失可能早於 2030 年產生影響的較直接原因。我們同樣指出，這項資料來自業界報告，而非法律本身。
