西班牙的雙重課稅：捷克及波蘭業主實際須繳付甚麼
30 秒內了解
西班牙首先就您的租金收入、出售所得及遺產課稅，原因很簡單，就是該物業位於西班牙。就租金收入及出售而言，條約會防止您被徵稅兩次。至於遺產，則不存在這類條約。
哪個國家首先就您的西班牙物業課稅？
一項規則便能令其餘內容更簡單。就房地產而言，捷克與西班牙、波蘭與西班牙的稅務條約，與世界上幾乎所有稅務條約一樣，均賦予物業實際所在國家首先就該物業產生的收入及收益徵稅的權利。無論您居於何處，西班牙都會首先就西班牙租金收入、西班牙物業出售所得及西班牙遺產課稅。因此，您的居住国 Czechia 或 Poland 在您于当地申报全球收入时，便须处理这笔已缴税的收入。此时，税务协定的机制，即抵免您已经缴付的税款，才真正发挥作用；以下各节将说明两个制度实际存在的差异。
您的租金收入在两地如何征税？
即使您不出租该房产，Spain 仍会向您征税。由于该房产可供您自用，便会适用「推定收入」规则，每年按同样的 19% 税率通过 Modelo 210 征税。这会令一个常见的实际误解落空：不出租房产，并不代表无需考虑 Spanish 税项。
在居住国一方，Poland 税务居民会将 Spanish 租金收入作为全球收入的一部分申报，然后就同一笔收入的 Poland 税项，抵免已经缴付的 Spanish 税款。这是一种抵免机制，已直接在资料来源中确认。Czech 税务居民同样须就全球收入纳税，也有针对外国来源收入的协定宽免；但 Czech-Spain 协定适用于房地产租金收入时，具体采用抵免还是免税的方法，本次查阅未能确认。向 Czech 业主说明时，应表述为「存在宽免，确切机制需由您自己的会计师确认」，而非将任何一方说法当作既定事实。本页仅说明税率至足以展示协定机制。确切税率表、推定收入计算基础及完整申报日历，均属于另一份指南的全部主题。
資料來源
如果我从不出租该房产，仍需在 Spain 申报任何税项吗？需要。无论您实际上是否出租该房产，推定收入规则均适用，申报方式相同，均通过 Modelo 210；对于 EU/EEA 居民，税率同样为 19%。由于房产空置而略过申报，是一种确实常见的错误。
出售时，税单会如何处理？
作为 EU/EEA 居民，Czech 和 Polish 卖家均须就资本增值缴付 19% 税款，资本增值即售价减去购置成本及可扣除费用。不同资料对于该 19% 税率现时是否适用于所有非居民，还是在某些表述中仍与较高的非 EU 税率并存，意见并不一致；无论如何，Czech 或 Polish 卖家作为 EU 公民，适用的税率均为 19%，这是值得依据的数字。完成交易时，买方依法必须扣留售价的 3%，并在 30 日内直接缴交 Spanish 税务机关，作为保障您最终资本增值税款的保证金。这会直接影响您在公證人处实际收到并存入账户的金额，而不只是您最终的税单，因此在同意售价前了解这一点十分重要。
| 步骤 | 事情經過 | 载于何处 |
|---|---|---|
| 公證人处，完成交易时 | 买方扣留售价的 3%，并在 30 日内缴交税务机关。 | Modelo 211 |
| 其后，您自行申报 | 您须自行提交资本增值申报表。如果实际资本增值的 19% 少于已扣留的 3%，您可申请退回差额；如果金额较高，则须缴付余额。 | Modelo 210 |
| 在居住国，提交年度申报表时 | Poland：您申报资本增值，并抵免已经缴付的 Spanish 税款，机制与租金收入的全球收入申报相同。Czechia：您申报资本增值，协定宽免确实存在，但本次查阅未能确认该特定协定所采用的具体方法。 | 居住国税务申报表 |
是否有协定可避免您的继承人被双重征税？
没有。这是本页最重要的单一事实，也令大多数 Czech 和 Polish 买家感到意外：Spain 尚未与 Czechia 或 Poland 签署遗产税协定。Spain 的遗产税协定网络仅涵盖三个国家：France、Greece 及 Sweden。上述有关收入及资本增值的协定宽免完全不适用于继承。无论如何，继承您 Spanish 房产的 Czech 或 Polish 继承人，均须由 Spain 就该项 Spanish 资产征税，税项依据房产所在地区的区域规则计算；此外，Czechia 或 Poland 也可能就同一项继承适用其本国的遗产税规则，而没有任何旨在防止双重征税的双边机制。
| 宽免 | 作用 | 条件 |
|---|---|---|
| 亲属关系扣减，I至II组 | 将遗产的应税价值最高减少 1.000.000 EUR。 | 配偶、子女、孙辈、父母或祖父母。 |
| 惯常居所扣减 | 按死者自住住宅價值計算，可獲99%的固定減免，不設上限。 | 僅限該物業是死者的慣常居所，且繼承人於其後三年內持有該物業。 |
| 99%稅額減免 | 在套用上述減免後，將原應繳稅款再扣減99%。 | 適用於第I至II組，依據安達盧西亞的地區法例。 |
這裡有一項歐盟層面的規則，原因有所不同：歐盟《繼承規例》650/2012決定由哪個國家的繼承法，而不是稅法，管轄您的遺產如何依法分配，並可能影響相關文書手續。該規例本身不會防止雙重課稅，這亦是與上述所有內容分開的問題。完整的西班牙遺產稅程序、申報期限、法律選擇問題及計算示例，全部內容均屬於另一份獨立指南的主題。本頁補充的是該指南未有涵蓋的一項事實：條約缺口本身，以及為何這代表上述減免是單方面措施，且只適用於西班牙一方。
那麼，我的繼承人真的可能就同一項物業，被西班牙及捷克或波蘭雙重徵稅嗎？這正是坦誠而言仍未解決的風險。西班牙會在本國一方，利用上述地區性減免，就該筆遺產徵稅。至於捷克或波蘭其後是否會再次就同一筆遺產徵稅，以及兩國任何一方是否有自行提供的單方面減免，以抵銷已繳付的外國遺產稅，本次研究均未能確認。這需要由您所在國家的指定遺產稅專家處理，而不是靠猜測。
每年實際申報涉及哪些事項？
擁有西班牙租金收入或出售西班牙物業的捷克或波蘭業主，確實需要考慮兩份報稅申請，而不是一個會自動對賬的程序。西班牙一方包括租金或視同收入的Modelo 210，以及出售物業時另行處理的申報，還有公證人的3%扣留文件。本國一方則是您通常提交的年度報稅表，必須包括同一筆源自西班牙的收入或收益，並在當地主動申請條約稅額抵免。兩方都不會代您處理。西班牙不會自動通知捷克或波蘭稅務機關您已繳付的稅款，而您本國的報稅表也不會自動得知相關資料。每年只要適用，您或您的會計師都必須在兩方自行申請該項減免。
這正是西班牙稅務代理與您本國的會計師協作，以處理兩國協調工作的原因，而不是由您自行從兩套不同語言的文件中拼湊出完整程序。
在您的西班牙物業產生兩筆稅單前，應先安排妥當的事項
在首次收到租金或首次出售前先備妥五項資料，而不是到了申報期限才發現需要這些資料。| 備妥 | 為何重要 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 一名指定的西班牙一方會計師，代您提交Modelo 210 | 19%的淨稅率取決於您申報實際可扣除開支；遺漏這些開支便會導致多繳稅款。 | 自行提交一次，然後希望每年採用相同方式都能奏效。 |
| 一名本國的指定會計師或稅務顧問，處理同一筆收入或收益 | 條約稅額抵免不會自動適用；您必須在本國報稅表中主動申請。 | 假設西班牙與您的本國會自行互相對賬稅款。 |
| 清楚確定該物業應被視為出租，還是空置 | 兩者均在西班牙按相同稅率徵稅，但適用不同規則及不同申報程序。 | 「我們其實沒有出租，所以不用申報」正是錯誤的假設。 |
| 關於申報上一年度租金收入的1至20月申報期提示 | 錯過期限屬於合規失誤，而不是輕微延誤。 | 在期限過後才得知申報期限。 |
| 鑑於上述條約缺口，及早尋求遺產規劃意見 | 遺產稅沒有雙邊解決方案，因此必須預先規劃，而不是待有人去世後才處理。 | 留待真正需要時才處理，屆時已再沒有任何規劃空間。 |
這裡真正未解決的問題
本次研究未能根據捷克與西班牙條約的原文，確認該條約就租金收入及資本收益所採用的減免方法，即稅額抵免或豁免。任何人若要斷言其中一種解釋已確定，均須先直接查閱條約，或諮詢捷克稅務顧問。在申請本國稅收抵免時，用以證明已繳納西班牙稅款的確切方式，即證明書還是 Modelo 210 收據，兩國均未確認。捷克或波蘭是否設有本國門檻，達到該門檻便會觸發另一項外國資產申報義務，也同樣未獲確認。這是另一個問題，與收入或收益本身不同。最重要的是：本次研究並未查明捷克或波蘭各自本國單方面就已繳納的外國遺產稅提供的減免條文。鑑於兩國之間完全沒有遺產稅協定，這是最值得在買家依賴任何一方保障前，找指定專業人士填補的唯一重大空白。
最常見的雙重課稅問題
- 居住在捷克或波蘭而非西班牙，會否改變任何西班牙方面的稅率？
- 不會。西班牙物業位於西班牙，因此西班牙會就該物業徵稅，所有歐盟或歐洲經濟區居民均適用相同稅率，不論居住在哪個歐盟國家。捷克業主與波蘭業主之間的差異，在於其後在本國一方如何處理，而不是西班牙本身收取多少稅款。
- 如果我已在西班牙繳稅，仍然需要在本國申報相同收入嗎？
- 需要。捷克和波蘭均會就居民的全球收入徵稅，因此同一筆源自西班牙的收入或收益也必須在您的本國報稅表中申報。訂立協定正是為了讓您在本國取得已繳西班牙稅款的抵免，但前提是您確實提出申請。
- 出售時扣除的 3%，是否就是我的最終資本增值稅？
- 不是，把它當作最終稅款是常見錯誤。這是一項保證金，會先從應付稅款中預扣。其後您須自行提交報稅表：如果實際 19% 收益所產生的稅款低於已扣除的金額，您可申請退回差額；如果較高，便須補繳餘款。
- 西班牙遺囑可以避免遺產雙重課稅問題嗎？
- 西班牙遺囑可協助您的家人在親人去世後避免數月的額外文書工作，亦可讓您選擇由哪個國家的繼承法管轄遺產。不過，遺囑本身並不能解決上述稅務問題：兩國之間沒有任何相關協定，因此無論有沒有遺囑，兩方面的稅務風險都需要獨立尋求專業意見。
