Oppaat

Näin ostat kiinteistön Costa del Solilta

Kirjoittaja Samuel Špreňar, ostajien neuvonantaja Costa del SolillaPäivitetty 2026-08

30 sekunnissa

Valitsette ensimmäisestä valikoimasta, katsotte parhaat kohteet yhdellä matkalla ja teette varauksen. Asianajajanne tarkistaa kiinteistön, hankkii NIE-numeronne ja valmistelee sopimukset. Allekirjoitatte kauppakirjan notaarilla ja saatte avaimet. Ette maksa meille mistään tästä.

1
Ensimmäinen puhelu ja ensimmäinen valikoima arvioitavaksi
2
Katselumatka: yhdestä kolmeen päivää rannikolla
3
Lakimiehenne, valtakirja ja varaus
4
Oikeudellinen tarkistus, NIE ja sitova sopimus
5
Kauppakirja notaarilla ja avaimet
6
Seuraava vuosi: laskut, verot ja hallinnointi

Hinnan päälle9 ja 13 %Jälleenmyyntikohteesta uudiskohteeseen. Rahaosiossa näkyvät kaikki erät.

Varauksesta avaimiin, jälleenmyynti1-3 kuukauttaOikeudellinen tarkistus määrittää aikataulun.

Uudiskohteesta avaimiin2 kuukaudesta 3 vuoteenAvaimet käteen -kunto on nopein vaihtoehto. Ennakkokohteen aikataulu ulottuu valmistumispäivään asti.

Mitä ostaja maksaa meille0 €Ei palkkiota, ennakkomaksua eikä ostamisen yhteydessä maksettavaa maksua.

Kauppa alusta loppuun

Kuinka kauan kiinteistön ostaminen Costa del Solilta kestää?

Jälleenmyyntikohteen ostaminen kestää varauksesta avainten saamiseen yleensä yhdestä kolmeen kuukautta, kun taas uudiskohteen ostaminen kestää kahdesta kuukaudesta kolmeen vuoteen. Varausta edeltää kohteen etsiminen, ja se osuus on Teidän vastuullanne: joillekin ostajille se kestää päiviä, toisille kuukausia. Uudiskohteessa odotatte myös rakennuksen valmistumista, etteivät ainoastaan asiakirjat valmistuisi.Teidän osuutenne on pieni, ja sen laajuus riippuu Teistä: joillekin ostajille riittää muutama puhelu, kun taas toiset soittavat paljon enemmän, minkä lisäksi tarvitaan vähintään yksi matka rannikolle ja muutama allekirjoitus. Jos käytätte valtakirjaa, sen allekirjoittaminen on yksi näistä allekirjoituksista.Alla oleva aikajana näyttää koko prosessin. Seuraavassa osiossa sama prosessi esitetään vaihe vaiheelta. Jokainen vaihe sisältää linkin sivulle, jolla on lisätietoja.

ValmisteluVaiheet 1-4
Keskustelette puhelimitse siitä, miten haluatte käyttää kiinteistöä. Lähetämme sen jälkeen ensimmäisen valikoiman keskustelua varten. Reaktionne perusteella teemme toisen valikoiman ja tarkistamme asiat, joita ilmoitus ei koskaan näytä. Järjestämme vakavasti kiinnostavista kohteista video- tai live-esittelyt.
Aikanne
Päivistä viikkoihin, Teistä riippuen. Jotkut ostajat tarvitsevat muutaman puhelun, toiset paljon enemmän.
MatkaVaiheet 5 ja 6
Vietätte rannikolla yhdestä kolmeen päivää. Näette päivässä viidestä kahdeksaan kiinteistöä. Esittelemme alueita katselujen välillä. Sen jälkeen päätätte. Määräaikaa ei ole.
Aikanne
Jotkut asiakkaat päättävät heti. Jotkut käyttävät kuukausia ja palaavat kaksi tai kolme kertaa ennen varmistumistaan.
Ennen sitoutumistaVaiheet 7 ja 8
Voimme suositella riippumatonta lakimiestä tai voitte käyttää omaanne. Allekirjoitatte valtakirjan, jos haluatte, että paperiasiat hoidetaan ilman paluulentoa. Tämän jälkeen varaatte kiinteistön.
Aikanne
Voitte tavata lakimiehen henkilökohtaisesti tai videopuhelussa. Varauksen voi allekirjoittaa kotoa käsin.
Oikeudellinen vaiheVaiheet 9-11
Lakimiehenne tarkistaa kiinteistön ja hakee Teille NIE-numeron. NIE on ulkomaalaisille tarkoitettu espanjalainen tunnistenumero. Espanjalaisen pankkitilin voi avata ennen ostamista tai sen jälkeen, joten sen ei tarvitse olla olemassa ennen kauppaa. Lakimiehenne ja rakennuttajan on myös tarkistettava rahojenne alkuperä. Tämän jälkeen allekirjoitatte sitovan sopimuksen. Uudiskohteessa kyseessä on rakennuttajan kanssa sovittu maksusuunnitelma. Jälleenmyyntikohteessa kyseessä on arras. Arras on sitova käsirahasopimus.
Aikanne
Tässä vaiheessa kuluu suurin osa omasta ajastanne. Keräätte ja lähetätte asiakirjat, jotka osoittavat rahojenne alkuperän.
ValmistuminenVaiheet 12-14
Maksatte maksuaikataulun mukaisesti. Uudiskohteessa valmis kiinteistö tarkastetaan, ja jokainen puute sekä keskeneräinen työ merkitään luetteloon. Luetteloa kutsutaan snagging-listaksi. Monet rakennuttajat tekevät tarkastuksen vasta omistusoikeuden vahvistavan kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, joten sitä ei aina tehdä ennen notaaria. Kauppakirja allekirjoitetaan notaarilla, ja saatte avaimet.
Aikanne
Yksi tapaaminen notaarilla. Osallistutte itse tai lakimiehenne osallistuu puolestanne valtakirjan nojalla. Myyjäpuoli on myös edustettuna, notaari johtaa allekirjoitustilaisuuden, ja yleensä mekin olemme paikalla.
Oston jälkeenVaiheet 15
Lakimiehenne järjestää käyttöliittymät ja vakuutuksen sekä hoitaa veroihin liittyvät velvoitteet, mukaan lukien vuosittaisen kiinteistöveron. Jos haluatte jonkun huolehtivan kiinteistöstä poissa ollessanne, hoidamme itse kiinteistöjen hallinnoinnin ja vuokrauksen.
Aikanne
Hyvin vähän. Lakimiehenne järjestää suurimman osan asioista, ja me pysymme yhteyshenkilönänne.

Yksi luettelon ulkopuolinen asia ratkaisee oman aikataulunne, ja se riippuu ostamastanne kohteesta eikä prosessista: jälleenmyyntikohde mitataan kuukausissa ja uudiskohde voi mitata vuosissa. Molemmat luvut ovat tämän sivun yläosassa ja alempana olevassa vertailussa.

Mitä tapahtuu järjestyksessä ensimmäisestä puhelusta avaimiin?

Ensimmäinen puhelu koskee sitä, miten käytätte kiinteistöä. Viimeinen vaihe on kauppakirja notaarilla ja avaimet. Välissä on neljä etsintävaihetta, kaksi rannikolla, kaksi ennen sitoutumista, kolme oikeudellista vaihetta, kolme kaupantekoon johtavaa vaihetta ja yksi kaupanteon jälkeistä vuotta varten.

Koko prosessi, 15 vaihetta

Valmistautuminen
Ensimmäinen puhelu20-60 minuuttiaKeskustelemme siitä, miten aiotte käyttää kiinteistöä ja mitä suunnittelette tulevaisuutta varten sen ympärillä. Budjetti on toinen kysymys, koska pelkkä luku ei kerro, mitä katuja kannattaa harkita. Selitämme samalla puhelulla, miten koko ostoprosessi toimii, ja vastaamme kaikkiin kysymyksiinne.Asunnon etsintä Mitä ostaminen maksaa
Ensimmäinen valikoima ja sitä seuraava puheluTunneista päiviinEtsimme koko markkinoilta emmekä vain omasta valikoimastamme, koska tämän rannikon välittäjät jakavat ilmoituksensa ja hinta on sama kaikilla välittäjillä. Valikoima on tarkoitettu keskustelua varten: kuusi tai kaksikymmentä kohdetta sen mukaan, mitä pyysitte. Sen jälkeen käytävä puhelu antaa Teille mahdollisuuden reagoida ja kertoo meille, mitä on muutettava.Asunnon etsintä Houkutusilmoitukset
Toinen valikoima ja asiat, joita ilmoitus ei koskaan näytäPäivätToinen valikoima on suppeampi, ja tässä vaiheessa tarkistamme asiat, joita ilmoitus ei koskaan näytä: ilmansuunnan, todellisen melun, tarkan sijainnin sekä asuinkohteen ja sen ympäristön. Varmistamme myös, että kohde on edelleen myynnissä ja mikä sen todellinen hinta on tänään. Suurin osa ensimmäisestä listasta karsiutuu tässä vaiheessa, ja itse portaalista löytämänne kohde tarkistetaan samalla tavalla.Ilmoituksen tarkistus Tulva-alueet
Video- tai live-esittelyt ennen lentojen varaamistaPäivien kuluessaKun toinen valikoima sisältää Teitä vakavasti kiinnostavan kohteen, ajamme sen luo. Näette maiseman, melun, todellisen kävelymatkan rannalle ja rakennuksen kunnon. Saatte live-puhelun tai kuvatun esittelyn, jonka voitte katsoa kahdesti, joten ette käytä matkaa kohteeseen, jonka kamera olisi voinut karsia.Videonäytöt Kosteus ja rakennuslaatu
Matka
Katselukierros, viidestä kahdeksaan asuntoa päivässä1-3 päivääYhden tai kolmen päivän ajan noudatatte järjestämäämme täydellistä ohjelmaa. Matkustatte autossamme tai halutessanne omassanne. Ohjelma sisältää myös näytösten väliset alueet, jotta ymmärrätte, missä kukin asunto sijaitsee, ettekä näe vain sen sisätiloja. Suunnitelmaa muutetaan päivän aikana, jos jokin kohde osoittautuu sopimattomaksi, kuten yleensä käykin.Katselumatkat Melu
Päätös ilman siihen liittyviä velvoitteitaViikoista kuukausiinNopea päätös ei ole virhe, ja monet ostajat päättävät paikan päällä, kun sopiva asunto on heidän edessään. Virhe on päättää painostettuna, sillä sunnuntainen kotilento ei ole syy valita asuntoa. Myös kuukausien harkinta on täysin normaalia, samoin paluu toiselle katselukäynnille, ja joskus rehellinen vastaus on, ettei tämä ole oikea vuosi.Ostajien yleiset virheet
Ennen sitoutumista
Oma asianajajanne ja valtakirja halutessanneYksi tapaaminen, yleensä verkossaVoimme suositella riippumatonta asianajajaa tai voitte käyttää omaanne. Kummassakin tapauksessa te maksatte asianajajalle, ja hän työskentelee teille, ei myyjälle tai rakennuttajalle. Kanssamme työskentelevä toimisto veloittaa noin 1 % hinnasta, arvonlisävero mukaan lukien. Valtakirja on toinen tässä tehtävä päätös, eikä kyse ole vain allekirjoittamisesta: sen avulla asianajajanne voi hakea NIE-numeronne ja avata pankkitilinne. Nämä ovat kaksi asiaa, jotka ovat aidosti hankalia hoitaa itse ulkomailta. Suosittelemamme asianajaja nimeää laatimassaan valtakirjassa yleensä useita henkilöitä toimistostaan, myös avustajia, joten joku on aina käytettävissä, kun allekirjoitusta tarvitaan. Paikallisilla asianajajilla on ammatillinen vastuuvakuutus, eikä kukaan heistä toimi ilman ennakkovahvistustanne.Oikeudellisen tarkastuksen koordinointi Valtakirja
Varaus ja ehdot, joilla saatte rahanne takaisinPäivätVaraus poistaa asunnon markkinoilta lyhyeksi ajaksi, ja maksatte summan, joka on pieni suhteessa kauppahintaan. Se on koko prosessin ainoa maksu takausjärjestelmän ulkopuolella. Ennen rahojen siirtämistä sopimuksessa ilmoitetaan täsmällisesti, mitkä löydökset oikeuttavat saamaan rahan takaisin. Jälleenmyyntikohteessa kyse on oikeudellisessa tarkastuksessa havaituista seikoista: velasta, rasitteesta, rekisteröimättömästä muutoksesta tai puuttuvasta luvasta.Neuvottelu Varaussopimus
Oikeudelliset asiat
Oikeudellinen tarkastus on se, mistä maksatte2-4 viikkoaOikeudellinen tarkastus kattaa omistajuuden, rasitteet ja velat, rakennuksen vastaavuuden asiakirjoihinsa, taloyhteisön säännöt sekä sen, voiko asuntoa ylipäätään vuokrata matkailijoille. Notaari ei tee tätä työtä, ja tässä vaiheessa kauppa voidaan keskeyttää.Oikeudellisen tarkastuksen koordinointi Mitä asianajaja tarkastaa
NIE, pankkitili ja muut paperityötSamanaikaisesti, pääosin valtakirjallaAsianajajanne hakee NIE-numeroanne, ja tämä tapahtuu samanaikaisesti oikeudellisen tarkastuksen kanssa, ei sen jälkeen. NIE on ulkomaalaisen espanjalainen tunnistenumero. Ette voi ostaa asuntoa, maksaa veroa tai allekirjoittaa asiakirjaa notaarilla ilman sitä. Espanjalainen pankkitili voidaan avata ennen kauppaa tai sen jälkeen, joten sen ei tarvitse olla olemassa ennen ostamista.NIE ja paperityöt Espanjalainen pankkitili
Sitova sopimus ja sen kaksi mahdollista muotoaViikkoja varauksen jälkeenUudiskohteessa kyse on rakennuttajan sopimuksesta ja maksusuunnitelmasta. Nimenne on oltava pankkitakauksen piirissä jokaisen ennen rakennuksen valmistumista suorittamanne maksun osalta. Jälleenmyyntikohteessa kyse on arras-järjestelmän mukaisesta yksityisestä käsirahasopimuksesta. Sen suuruus on yleensä 10-20 % hinnasta. Sopimus sisältää seuraamuksen osapuolelle, joka vetäytyy kaupasta.Oikeustarkastuksen koordinointi Kauppasopimus
Luovutus
Maksut ja odotusaika, josta ei aina kerrotaKuukausista vuosiin uudiskohteessaUudiskohteessa tämä on pisin vaihe, ja maksukalenteri vaihtelee aidosti rakennuttajakohtaisesti. Jotkut ottavat vain sopimusmaksun ja loppusumman valmistumisen yhteydessä. Toiset haluavat yhden tai kaksi välimaksua. Kuukausimaksuja käytetään, mutta harvoin. Asianajajanne varmistaa, että jokainen maksu suoritetaan ajoissa oikealle tilille. Pankin vaatimustenmukaisuustarkastus voi kestää päiviä, ja väliin jäänyt notaariaika voi maksaa viikkoja.Kaupan loppuunsaattamisen koordinointi Pankkitakaukset
Tarkastuslista ja rakennuttajan korjausvelvollisuusEnnen kauppakirjaa tai sen jälkeenTarkastuksessa valmis uudiskohde käydään läpi virheiden ja keskeneräisten töiden varalta. Jokainen kohta kirjataan ja valokuvataan, minkä jälkeen lista toimitetaan rakennuttajalle korjattavaksi. Emme tee tarkastusta itse, vaan järjestämme ulkopuolisen tarkastusyrityksen, jolla on ammatillinen vastuuvakuutus raportistaan. Tarkastus on vapaaehtoinen, ja monet rakennuttajat tekevät oman tarkastusprosessinsa vasta omistusoikeuden vahvistavan asiakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Siksi tarkastus ei aina tapahdu ennen loppusumman maksamista. Jälleenmyyntikohteessa tarkastuslistaa ei ole. Sen sijaan tulemme kanssanne viimeiselle läpikäynnille ennen omistusoikeuden vahvistavaa asiakirjaa tarkastamaan asunnon kunnon ja sen, että irtaimisto vastaa luetteloa.Uudiskohteen luovutustarkastus Tekninen tarkastus
Notaari, loppusumma ja avaimetYksi allekirjoitusNotaari vahvistaa molempien osapuolten henkilöllisyyden ja oikeustoimikelpoisuuden. Hän pyytää oman rekisteriotteensa varmistaakseen, että myyjä todella omistaa asunnon. Hän laatii julkisen asiakirjan, lukee sen ääneen ennen allekirjoituksia ja toimittaa sen kiinteistörekisteriin samana päivänä. Hän ei arvioi, onko asunto hyvä sijoitus tai tarkista taloyhteisön velkoja ja lupia. Siksi vaiheet 9-13 ovat olemassa.Kaupan loppuunsaattamisen koordinointi Notaari
Oston jälkeen
Seuraava vuosi, jota ei usein suunnitellaKäynnissäAsianajajanne siirtää käyttöliittymät ja vakuutukset nimiinne sekä hoitaa veroasiat: vuotuisen kiinteistöveron, muut omistamiseen liittyvät verot ja ulkomailla asuvan veroilmoituksen. Jos haluatte jonkun huolehtivan asunnosta poissa ollessanne, hoidamme itse kiinteistönhallinnan ja lyhytaikaiset vuokraukset sen sijaan, että ohjaisimme teidät kolmannelle osapuolelle. Tässä vaiheessa ulkomailla omistamisesta tulee joko helppoa tai se aiheuttaa työtä, jota ette suunnitelleet.Jälkihoito Kiinteistönhallinta Vuosittaiset kulut

Sekä asianajajanne että rakennuttaja joutuvat tarkistamaan rahojenne alkuperän. Tämä on rahanpesun vastainen sääntö, joka koskee jokaista ostajaa. Osoitatte, miten saitte rahat: palkkalaskelmilla, jos kyse on palkasta, osakkeenomistajien päätöksellä, jos kyse on osingoista, perintöasiakirjalla tai myymänne asunnon kauppakirjalla.Suosittelemamme asianajaja esittää nämä asiakirjat asianmukaisesti ja järjestää tarvittavat käännökset. Tavalliset asiakirjat, kuten palkkalaskelma tai osakkeenomistajien päätös, eivät tarvitse auktorisoitua käännöstä. Rakennuttajat pyytävät yleensä alkuperäiskielisen asiakirjan sekä englannin- tai espanjankielisen kopion.Työ ei pääty notaariin. Laskut, vakuutukset ja veroilmoitukset jatkuvat joka vuosi, ja veroasiat hoitaa asianajajanne, emme me. Jäljelle jää joku huolehtimaan asunnosta poissa ollessanne, ja tämän osan hoidamme itse.

Kaupan jälkeinen palvelu Kohteen hallinnointi

Asiakirjaluettelo on se osa, joka vie teiltä todellista aikaa, ja useimmat viivästykset alkavat siitä. Asianajajanne esittelee asiakirjat ja järjestää niiden mahdolliset käännökset. Kerromme, mitä asiakirjoja kumpikin osapuoli pyytää, ja seuraamme puuttuvia asiakirjoja, jotta asia etenee.

Mitä asiakirjoja kummankin osapuolen on toimitettava?

Paperityöt jakautuvat kahteen osaan, ja molemmat etenevät samanaikaisesti. Ensimmäinen koskee teitä: passianne, NIE-numeroanne, valtakirjaa, jos käytätte sellaista, sekä asiakirjoja, jotka osoittavat rahanne alkuperän. Toinen koskee kolmea sopimusta: varausta, sen jälkeen yksityistä kauppasopimusta ja lopuksi kauppakirjaa notaarilla. Asianajajanne lukee tai valmistelee lähes kaiken. Allekirjoitatte henkilökohtaisesti valtakirjan ja sopimukset, ja halutessanne asianajaja voi allekirjoittaa sopimukset puolestanne valtakirjan nojalla.

NIE, numero jota ilman ette voi ostaa

NIE on ulkomaalaisen espanjalainen tunnistenumero, ettekä voi ostaa kiinteistöä, maksaa veroa tai allekirjoittaa asiakirjoja notaarilla ilman sitä. Saamanne asiakirja ei ole kortti, vaan yksi paperi, jossa ilmoitetaan numero, nimenne täsmälleen siinä muodossa kuin se on passissanne sekä sen myöntänyt viranomainen. Numero ei vanhene koskaan. Sen jälkeen lähes kaikki Espanjan hallinnolliset asiat hoidetaan sen avulla. Kaupan veron ilmoittaminen, vuosittainen kiinteistövero ja ulkomailla asuvan veroilmoitus. Pankkitili, sähkö- ja vesisopimukset, omistajayhteisö ja vakuutus. Myös kaikki vuokrasopimukset, jotka allekirjoitatte. Jokainen nimetty omistaja tarvitsee oman numeronsa. Käytännössä asianajajanne hakee sitä valtakirjalla samalla, kun oikeudellinen tarkastus on käynnissä. Jos haette sitä itse, tarvitsette ajanvarauksen, oikean lomakkeen, oikean maksukoodin ja oikeat liiteasiakirjat. Kummassakin tapauksessa odotusaika mitataan viikoissa, ei päivissä.

Viranomaismaksu9,84 €Maksatte tämän itse vain, jos haette numeroa itse. Yleensä asianajajanne hoitaa asian osana omaa palkkiotaan. (Policia Nacional)

Todellinen odotusaikaViikkoja, ei päiviäSiksi se hoidetaan oikeudellisen tarkastuksen rinnalla eikä sen jälkeen.

Kuinka kauan numero on voimassaSe ei vanhene koskaanYksi paperi, ei kortti eikä valokuvallinen henkilöllisyystodistus.

NIE

Espanjalainen pankkitili

Voitte avata sen ennen kauppaa tai sen jälkeen, ja asianajajanne hoitaa avaamisen valtakirjalla, jos ette mieluummin asioi konttorissa. Pankin on selvitettävä kaksi asiaa, eikä muulla ole juuri merkitystä: kuka olette ja mistä rahanne ovat peräisin. Kauppahinta ei yleensä kulje lainkaan oman tilinne kautta. Jälleenmyyntikohteessa se kulkee asianajajanne asiakasvaratilin kautta ja uudiskohteessa rakennuttajan suojatulle tilille. Tilin varsinainen tarkoitus liittyy kymmeneen seuraavaan vuoteen, ja tässä on useimmat ulkomaiset ostajat yllättävä seikka: Espanjassa toistuvat laskut veloitetaan tililtä suoraveloituksena sen sijaan, että maksaisitte ne itse kuukausittain. Sähkö, vesi, yhteisömaksu, vakuutus ja kiinteistövero vähennetään tililtä, joten tili on sitä varten, että Espanjan järjestelmän mukaiset maksut voidaan veloittaa siltä.

Milloin voitte avata senEnnen kauppaa tai sen jälkeenKauppahinta ei yleensä kulje lainkaan sen kautta.

Siihen asti, kun tiliä voi käyttää1 - 5 päivää

Espanjan laskujen maksaminenSuoraveloituksella, ei itse maksamallaSähkö, vesi, yhteisömaksu, vakuutus ja kiinteistövero veloitetaan tililtä.

Espanjalainen pankkitili

Valtakirja

Sen ansiosta asianajajanne voi hakea NIE-tunnuksen, avata pankkitilinne ja allekirjoittaa asiakirjat notaarilla, kun olette kotona. Näin kaupanteko hoituu yhden matkan sijaan kolmella matkalla. Valtakirja ei velvoita teitä mihinkään kauppaan, ja voitte peruuttaa sen milloin tahansa ennen sen käyttämistä. Siinä on yksilöitävä toimet, joita varten se on annettu, koska yhtä vaihetta varten laadittu sanamuoto voidaan hylätä toisessa vaiheessa. Jos allekirjoitatte sen Espanjan ulkopuolella, siihen tarvitaan apostille, joka on kansainvälinen varmennusleima ja tekee asiakirjasta oikeudellisesti pätevän toisessa maassa. Suosittelemiemme asianajajien laatimassa valtakirjassa nimetään yleensä useita henkilöitä heidän toimistostaan, myös avustajia, jotta joku on aina käytettävissä, kun allekirjoitusta tarvitaan lyhyellä varoitusajalla. Ennen kuin huolestutte toimivallan luovuttamisesta on hyvä tietää kaksi asiaa: täällä asianajajilla on ammatillinen vastuuvakuutus, eikä kukaan heistä toimi valtakirjan perusteella vahvistamatta asiaa ensin kanssanne.

Missä voit allekirjoittaa senKolme reittiä

Jos allekirjoitat sen Espanjan ulkopuolellaApostille ja käännös

Voitte peruuttaa senMilloin tahansaJos valtakirja jää käyttämättä eikä sitä peruuteta, sitä voi käyttää edelleen sen haltija.

Valtakirja

Sanat siinä järjestyksessä kuin kohtaatte ne

Espanjalaiset kiinteistökaupan termit määritellään kääntämisen sijaan yksi luotettava virke kerrallaan. Alla olevat kymmenen ovat termejä, jotka ostaja kohtaa ensimmäisinä. Täydellinen sanasto järjestää kaikki termit sen mukaan, missä vaiheessa kauppaa kohtaatte ne. Se merkitsee myös sanat, jotka näyttävät tšekkiläisiltä sanoilta mutta tarkoittavat jotain muuta, koska juuri ne tulevat kalliiksi. Espanjalainen notaari tarkistaa huomattavasti vähemmän kuin tšekkiläinen ostaja olettaa. Nota simple on tiedoksi tarkoitettu asiakirja, ei todiste täydellisestä omistusoikeudesta. Espanjalainen käsiraha puolestaan on seuraamuksellinen käsiraha, ei osamaksu, jonka voisitte peruuttaa menettämättä mitään.

nota simpleNota simple on Espanjan kiinteistörekisterin selkokielinen ote, josta ilmenee kiinteistön omistaja ja siihen rekisteröidyt rasitteet, ja se on ensimmäinen asiakirja, jonka asianajajanne lukee ennen kuin maksatte mitään.
KäsirahaContrato de arras on ostajan ja myyjän oikeudellisen tarkistuksen jälkeen allekirjoittama yksityinen kauppasopimus. Se on ensimmäinen asiakirja, joka sitoo molempia osapuolia oikeudellisesti, ja siinä määritellään peruutuksesta aiheutuvat kulut. Notaari ei osallistu sen laatimiseen.
AsiointitoimistoGestoría on espanjalainen asiakirja-asioita hoitava toimisto, joka jättää asioita valtion viranomaisille puolestanne, eikä sille ole yhtä ainoaa tšekkiläistä vastinetta.
Kaupanteon loppuunsaattaminenKaupan loppuunsaattaminen on päivä, jolloin loppuosa hinnasta maksetaan, kauppakirja allekirjoitetaan ja kiinteistöstä tulee omanne, ja uudiskohteessa kyseinen päivämäärä voi muuttua.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación on uudiskohteen käyttöönottolupa, joka tarvitaan ennen kuin kohteessa voidaan laillisesti asua ja se voidaan liittää vesi-, sähkö- ja muihin verkkoihin.
Puutelistojen tarkastusSnagging tarkoittaa valmiin uudiskohteen tarkastamista vikojen ja keskeneräisten töiden varalta. Puutteet kirjataan ja luovutetaan rakennuttajalle korjattaviksi.
Seguro DecenalSeguro Decenal on pakollinen kymmenvuotinen vakuutus, joka kattaa uuden rakennuksen rakenteelliset virheet.
IBIIBI on vuosittainen espanjalainen kiinteistövero, jonka kiinteistön omistaja maksaa kaupungintalolle.
Modelo 210Modelo 210 on espanjalainen veroilmoituslomake, jonka ulkomailla asuva omistaja jättää, ja se on maksettava, vaikka kiinteistöä ei koskaan vuokrattaisi.
ArvonnousuveroPlusvalía on kunnan perimä vero kiinteistön maa-arvon noususta, ja se kuuluu myyjän eikä ostajan maksettavaksi.

Sanasto

Kaupantekopäivä itsessään on lyhyt, ja sen lyhyenä pitävä työ tehdään ennen sitä. Asianajajanne ajoittaa maksut ja vahvistaa asiakirjojen olevan täydelliset; me pidämme osapuolet etenemässä kohti samaa päivämäärää ja olemme yleensä kanssanne notaarilla.

Mitä vetäytyminen maksaa kussakin vaiheessa?

Espanjassa ei ole peruutusaikaa, joten mielenmuutos maksaa täsmälleen sen, mitä jo allekirjoittamanne asiakirja määrää. Tilanteita on neljä, eivätkä ne ole samanarvoisia.

Ennen kuin allekirjoitat mitään: Ei yhtään mitäänSopimusta ei ole eikä kukaan ole saanut maksua. Kuukausien kuluminen tai päätös siitä, ettei tämä ole oikea vuosi, ei maksa Teille mitään.
Varaussopimuksen jälkeen: 6 000 - 11 000 €Menetätte käsirahan, ellei sopimuksessa määrätä, että tietty havainto oikeuttaa saamaan sen takaisin. Mikään laki ei määrää, mitä sopimuksen on sisällettävä, joten sen sanamuoto on koko suojanne.
Arras-sopimuksen jälkeen: Koko käsirahaKäsiraha on yleensä 10 - 20 % hinnasta. Arras penitenciales -ehdoissa vetäytyvä myyjä palauttaa käsirahan kaksinkertaisena ja vetäytyvä ostaja menettää sen. Tämä on se tyyppi, jonka perusteella kumpi tahansa osapuoli voi peruuttaa kaupan etukäteen määritellyllä hinnalla.
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen: Omistatte senKaupan loppuun saattamisen jälkeen ei voi enää vetäytyä kaupasta. Jäljelle jää vaade: jälleenmyyntikohteessa piileviä virheitä koskeva vaade tai uudisrakennuksessa takuuvaade.
Jos uudiskohdetta ei luovuteta: Rahat takaisin lakisääteisine korkoineenVaade esitetään takuun myöntäneelle pankille tai vakuutusyhtiölle ilman oikeudenkäyntiä. Korko lasketaan kunkin maksun päivämäärästä luvattuun luovutuspäivään asti. Vaade on esitettävä takuun itsensä sisältämässä määräajassa.
Jos toinen osapuoli on syyllinen jälleenmyyntikohteessa: Virallinen vaatimus, sitten oikeusprosessiJälleenmyyntikohteen käsirahan takana ei ole takausta, joten menettely etenee alla kuvatulla tavalla.

Varaussopimus kannattaa lukea sen kokoa tarkemmin: koko ostossa halvin vaihe korjata virheet on silloin, kun ne ovat vielä ennen rahan siirtymistä.

Varaussopimus Kauppasopimus Varausmaksun takaisin saaminen

Varaussopimus

Se poistaa kiinteistön markkinoilta muutamaksi viikoksi oikeudellisen tarkistuksen ajaksi, ja se on ensimmäinen lähettämänne rahasumma. Espanjan laissa ei säädetä, mitä varaussopimuksen on sisällettävä. Juuri siksi se on luettava tarkasti, koska saamanne suoja perustuu siihen, mitä joku on kirjoittanut sopimukseen. Neljä ehtoa ratkaisee asian.

KiinteistöTäydellisen osoitteen tai kiinteistötunnuksen perusteella, ei koskaan sen asunnon, jonka näimme tiistaina.
Summa ja tili, jolle se maksetaanParhaassa tapauksessa summa maksetaan oman asianajajanne asiakasvaratilille. Jos se maksetaan myyjälle, välitystoimistolle tai rakennuttajalle, mikä on tavallista, tilin nimen on vastattava täsmälleen sopimuksessa mainittua osapuolta. Pysähtykää, jos kyseessä on tuntemattoman henkilön yksityinen tili, käteismaksupyyntö tai yritystili maassa, jolla ei ole mitään tekemistä kaupan kanssa.
MääräpäiväIlman sitä varaus voi jatkua epämääräisesti niin, ettei kukaan tiedä varmasti, onko se edelleen voimassa.
Selvitykset, jotka palauttavat rahasiJälleenmyyntikohteessa kyse on oikeudellisessa tarkistuksessa ilmenneistä veloista, rasitteista, rekisteröimättömistä muutoksista tai puuttuvista luvista.

Mitä käsiraha antaa TeilleMuutaman viikon pois markkinoiltaTai noin 1 % hinnasta kalliimmassa kiinteistössä.

Mikä suojaa sitäVain sanamuotoKatso, mikä suojaa rahojanne

Varaussopimus

Arras-sopimus ja sen kolme tyyppiä

Tämä on ensimmäinen sopimus, joka sitoo molempia osapuolia oikeudellisesti, ja se on yksityinen: ostaja ja myyjä allekirjoittavat sen keskenään viikkoja ennen kuin kukaan menee notaarille. Jälleenmyyntikohteessa se on contrato de arras, ja käsiraha on yleensä 10 - 20 % hinnasta. Espanjan lainsäädäntö tunnustaa kolme tyyppiä, ja peruutuksen kustannukset vaihtelevat tyypin mukaan. Siksi sopimuksessa on ilmoitettava, mikä tyyppi on kyseessä. Jos asiaa ei ole mainittu, sovelletaan tulkintaa, joka ei anna Teille mahdollisuutta vetäytyä pelkän käsirahan menettämistä vastaan. Uudiskohteessa asiakirjaa kutsutaan yleensä vain yksityiseksi kauppasopimukseksi. Siviililain arras-säännöt eivät normaalisti koske sitä, ellei sopimuksessa nimenomaisesti vedota niihin, ja sitoumus on suurempi: ennen avainten valmistumista maksetaan yleensä 20 - 40 % hinnasta. Tässä vaihtoehdossa rahaa siirtyy jo ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä on kohta, johon ostajat ovat vähiten valmistautuneita, joten lukekaa uudiskohteita käsittelevän osion huomautus ennen kuin lähetätte mitään.

Lain mukaiset arras-tyypit3Penitenciales, confirmatorias, penales. Vain yksi niistä antaa mahdollisuuden vetäytyä käsirahan hinnalla. (BOE)

Uudiskohde ennen avainten valmistumista20 to 40 %Osuus hinnasta käteisenä. Asuntolaina kattaa nämä maksut harvoin.

Kauppasopimus

Saatavan käsirahan takaisin saaminen

Oikeus saada rahanne ja rahojen tosiasiallinen periminen ovat kaksi eri asiaa. Uudiskohteen taattu maksuvaatimus esitetään suoraan takuun antaneelle pankille tai vakuutusyhtiölle ilman oikeudenkäyntiä. Kaikki muu alkaa virallisella vaatimuksella, joka lähetetään burofax-palveluna. Se on Espanjassa käytetty varmennettu kirje, koska se todistaa, mitä vaadittiin ja milloin. Todisteella on merkitystä: henkilökohtainen saatava vanhenee viiden vuoden kuluttua, ja vain virallinen vaatimus pysäyttää määräajan ja aloittaa sen uudelleen. Sähköposti tai puhelu ei tee kumpaakaan, vaikka viesti olisi kuinka selkeä. Vaatimuksen jälkeen asia etenee summan mukaiseen oikeusmenettelyyn. Jos toinen osapuoli on virallisesti maksukyvytön, tavallinen menettely ei enää sovellu, vaan saatava käsitellään osana maksukyvyttömyysmenettelyä.

Saatavan vanhentumisaika5 vuottaPäivästä, jona sitä voitiin ensimmäisen kerran vaatia. (BOE)

Mitä burofax tekeeSe käynnistää ajan uudelleen

Mihin nopeampi oikeusmenettely päättyy15 000 €(BOE)

Riidanalaista velkaa koskienEi ylärajaa

Varauskäsirahan takaisin saaminen

Koko ostossa halvin vaihe korjata virheet on ennen rahan siirtymistä. Asianajajanne tarkistaa varaussopimuksen ja vastaa siitä; käymme sen kanssanne läpi ja vaadimme palautusehtojen kirjaamista ennen allekirjoitustanne.

Mitä notaarilla tapahtuu ja mitä viette sieltä mukananne?

Kaupanteko on yksi tapaaminen, ja siihen mennessä jokainen päätös on jo tehty. Siellä tarkistetaan henkilöllisyys, luetaan kauppakirja, suoritetaan maksu ja tehdään rekisteröinti. Sieltä viette mukananne rekisteröidyn omistusoikeuden, avaimet ja uudiskohteessa luettelon asioista, jotka kehittäjän on vielä korjattava.

Notaari ja se, mitä hän ei tee

Espanjalainen notaari todistaa allekirjoituksen ja muuttaa kaupan julkiseksi kauppakirjaksi, mutta ei tarkista, onko kiinteistö hyvä sijoitus. Kaupantekopäivänä hänen tehtävänsä ovat täsmälliset. Hän vahvistaa molempien osapuolten henkilöllisyyden ja oikeustoimikelpoisuuden passin ja NIE-tunnuksen perusteella. Hän pyytää oman otteensa rekisteristä varmistaakseen, että myyjä todella omistaa kiinteistön ja että tarkistamanne rasitteet ovat edelleen ainoat. Hän laatii kauppakirjan ja lukee sen ääneen ennen allekirjoituksia. Hän merkitsee hinnan ilmoitetun suuruisena. Lisäksi hän toimittaa kauppakirjan sähköisesti kiinteistörekisteriin samana päivänä. Itse tapaaminen on lyhyt. Hän ei tarkista yhteisön velkoja, lupia, rakennusasiakirjoja tai sitä, onko hinta järkevä, eikä tämä ole laiminlyönti: nämä asiat kuuluvat asianajajallenne. Hänen palkkionsa perustuu valtion vahvistamaan asteikkoon, josta ei voi neuvotella, ja maksatte sen, koska kauppakirja koskee teidän kiinteistöänne. Asuntolaina tuo lainaa varten toisen kauppakirjan. Vuoden 2019 asuntolain uudistuksen jälkeen pankki maksaa kyseisen toisen kauppakirjan notaari- ja rekisterikulut. Jos ette lue espanjaa, pyytäkää auktorisoitu tulkki sen sijaan, että luottaisitte siihen, joka sattuu olemaan huoneessa.

Notaarin palkkioasteikko0,2 to 0,5 %Osuus hinnasta, joka pienenee hinnan noustessa. Valtion vahvistama, eikä siitä voi neuvotella. (Consejo General del Notariado)

Kiinteistörekisteri tämän lisäksiabout 60 %Osuus notaarin palkkiosta. Ostaja näkee nämä kaksi päätöslaskelmassa yhtenä rivinä.

Oman asianajajanne palkkioNoin 1 %, ALV sisältyyKatso, mitä asianajaja tarkistaa

Notaari

Kaksi rekisteriä, ei yksi

Espanjassa samasta kiinteistöstä pidetään kahta erillistä rekisteriä, eivätkä ne aina vastaa toisiaan. Registro de la Propiedad kertoo omistajan ja kiinteistöön kohdistuvat rasitteet. Catastro kuvaa kiinteistön ja sisältää arvon, jonka perusteella vero lasketaan. Kaikkien käyttämä ote on nota simple, joka saadaan omistusrekisteristä, ja se on ensimmäinen asiakirja, joka luetaan jokaisessa kaupassa. Te ette koskaan tilaa sitä itse: asianajajanne hankkii sen ja lähettää sen teille. Se näyttää rekisteröidyt asuntolainat, ulosmittaukset ja rasitteet, mutta ei rekisteröimätöntä laajennusta, ilmoittamatta jätettyä käyttötarkoituksen muutosta tai rajaa, josta naapuri on eri mieltä. Ero näiden kahden rekisterin välillä, useimmiten pinta-alassa, on tavallista eikä poikkeuksellista.

Nota simple verkossa10,91 €Virallinen kustannus veroineen. Asianajajanne hankkii sen, ette te. (Colegio de Registradores)

Mitä se ei todistaMoitteeton omistusoikeusSe näyttää, mitä on rekisteröity. Rekisteröimätön laajennus tai rajariita ei näy siinä missään.

Kiinteistörekisteri

Kaupan päätöspäivä ja avaimet

Kaupan loppuunsaattaminen on yksi tapaaminen: kauppakirja allekirjoitetaan, loppuosa hinnasta maksetaan ja kiinteistöstä tulee omanne. Avaimet luovutetaan silloin, kyseisenä päivänä. Uudiskohteessa kannattaa tarkastaa kiinteistö ennen tapaamista ja kirjata kaikki viat ja keskeneräiset työt päivämäärineen ja valokuvineen. Tämä on puuteluettelo, joka toimitetaan rakennuttajalle korjattavaksi. Emme tee tarkastusta itse, mutta järjestämme sen. Tarkastuksen tekee ulkopuolinen tarkastusyritys, jolla on ammatillinen vastuuvakuutus omaa raporttiaan varten. Tulemme mukaan avainten luovutukseen tarkistamaan irtaimistoluettelon ja kiinteistön lopullisen kunnon. Tarkastus on vapaaehtoinen, ja se voidaan tehdä ennen notaaria eikä vasta sen jälkeen. Älkää muuttako asuntoon ennen kuin ensimmäisen käyttöönoton lupa on myönnetty.

Milloin avaimet luovutetaanNotaarilla, kauppakirjan allekirjoituspäivänäEnnakkotarkastus on vapaaehtoinen ja erittäin suositeltava.

Varauksesta avaimiinJälleenmyyntikohteessa kuukausia, uudiskohteessa vuosiaKatso uudiskohde tai jälleenmyyntikohde

Avainten luovutus

Tämän osan viralliset lähteetPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Virheet ja luotettavan tahon valinta

Mitkä virheet maksavat ostajille eniten?

Täällä kalliit virheet ovat harvoin paperivirheitä. Ne ovat toisesta maasta käsin ilman paikallistuntemusta tehtyjä päätöksiä. Kuusi virhettä toistuu niin usein, että voimme luetella ne suoraan.

Kuusi virhettä, joita näemme jatkuvasti

Jokainen näistä on vältettävissä, ja jokainen niistä tapahtuu silti tällä rannikolla viikoittain.

Vain pyyntihinnan budjetointiTodellinen kokonaissumma on hinta ja sen päälle tulevat kustannukset. Alla olevassa rahaosiossa kerrotaan tarkalleen, mitä ne ovat.
Olettaminen, että notaari tarkistaa kiinteistönNotaari tarkistaa kauppakirjan ja henkilöllisyydet, ei sitä, onko kiinteistö hyvä ostos. Tämä työ kuuluu omalle asianajajallenne.
Myyjäosapuolen asianajajan käyttäminenMyyjäosapuolen asianajaja työskentelee myyjän hyväksi. Hakekaa oma asianajajanne tai voimme suositella riippumatonta asianajajaa.
Varaussopimuksen allekirjoittaminen lukematta rahojen palautusehtojaVarausmaksu on ainoa maksu, joka jää suojausjärjestelmien ulkopuolelle. Ehdot, joiden perusteella se palautetaan Teille, on kirjattava sopimukseen ennen rahojen siirtämistä.
Päätöksenteko paineen allaNopea päätöksenteko on täysin mahdollista, ja monet ostajat päättävät heti. Päätöksen tekeminen siksi, että paluulento on sunnuntaina, on kallis vaihtoehto.
Kaiken tekeminen yksinEtte voi tietää, missä asuinalueella on talvisin outo haju tai mikä alue on oikeusriidassa oman isännöitsijänsä tai rakennuttajansa kanssa. Ette voi tietää, mitkä rakennuttajat ovat hankalia luovutuksen jälkeen. Täällä asuva ja tätä päivittäin tekevä henkilö tietää. Suurin osa siitä, mitä saatte työskennellessänne kanssamme, on juuri tämä tietämys.

Ostajien yleiset virheet

Miten erotatte ostajan edustajan myyntiorganisaatiosta?

Välitysliikettä ei voi tarkistaa rekisteristä, koska hyvien välitysliikkeiden rekisteriä ei ole. Sen sijaan voitte seurata, miten se toimii kahden ensimmäisen viikon aikana, ja merkit ovat yhdenmukaiset. Ostajan edustaja vastaa kysymyksiin, joita olisi helpompi väistää, kertoo kiinteistön ongelmista ja mukautuu, kun muutatte mieltänne. Myyntiorganisaatio painostaa. Alla olevat tarkistukset ovat niitä, jotka haluaisimme ostajan tekevän meistä.

He kertovat, kun esittelemänsä kohde on heidän oma kohteensaAlueen välitysliikkeet jakavat kohteita keskenään, joten suurin osa Teille lähetetyistä kohteista kuuluu jollekin toiselle ja muutama välitysliikkeelle itselleen. Kumpikaan ei ole ongelma. Ongelma on se, jos Teille ei kerrota, kumpi on kyseessä. Omassa kohteessaan välitysliike edustaa myyjää ja myy kohdetta Teille samanaikaisesti.
Voitte kysyä, mitä he ansaitsevat tietystä kohteesta, ja he vastaavatPalkkio ei ole sama jokaisessa kohteessa, joten kysymys on aiheellinen ja vastaus voidaan tarkistaa suhteessa Teille ilmoitettuun hintaan. Välitysliike, joka pitää kysymystä epäkohteliaana, on kertonut Teille jotakin. Se, joka vastaa suoraan, on kertonut vielä enemmän.
He suosittelevat riippumatonta asianajajaa eivätkä vaadi käyttämään tiettyä asianajajaaOikeanlainen menettely on suositus, josta voitte kieltäytyä: tässä on toimisto, jonka kanssa työskentelemme, tässä sen veloittama hinta, ja voitte käyttää omaa asianajajaanne. Välitysliike, joka työskentelee vain yhden asianajajan kanssa tai vihjaa, ettette oikeastaan tarvitse asianajajaa, järjestää tarkastuksen omia etujaan silmällä pitäen.
Nopea ensimmäinen valikoima on normaalia, painostaminen eiEnsimmäinen valikoima voi saapua nopeasti, ja se on hyvä merkki: sen tarkoitus on näyttää Teille markkinat, ja sitä on tarkoitus keskustella ja muuttaa. Ratkaisevaa on se, mitä seuraavaksi tapahtuu. Välitysliike, joka painostaa yhden kohteen suhteen tai ohjaa Teitä jatkuvasti takaisin samaan kohteeseen, myy. Se, joka rajaa listaa yhdessä kanssanne ja mukautuu, kun muutatte mieltänne, etsii.
Voitte esittää hankalia kysymyksiä ilman kitkaaOnko hinta liian korkea. Onko alue todella niin rauhallinen kuin miltä se näyttää. Ostaisivatko he itse kohteen. Onko rakennuttajan kanssa vaikea toimia luovutuksen jälkeen. Vastaukset ovat vähemmän tärkeitä kuin se, muuttaako kysyminen keskustelun ilmapiiriä.
Kysykää työn ja kohteen huonoista puolistaKaksi kysymystä. Mitä heidän hoitamissaan kaupoissa on mennyt pieleen, sillä vuosia alalla toiminut henkilö on varmasti kohdannut ongelmia ja osaa kuvata niitä. Ja mikä tässä tietyssä kohteessa on huonoa, sillä jokaisessa kohteessa on jotakin: melu, suuntaus, portaat, yhteisö tai jälleenmyyntinäkymät. Välitysliike, joka ei pysty nimeämään yhtäkään haittapuolta, ei joko tunne kohdetta tai myy sitä.
Kysykää, etsivätkö he koko markkinoilta vai vain omasta kohdevalikoimastaanVälitysliike, joka etsii vain hallussaan olevista kohteista, valitsee vain murto-osasta budjetillanne saatavilla olevista kohteista. Hinta on joka tapauksessa sama, koska myyntipuoli maksaa palkkion.
Kysykää, ovatko he koskaan kehottaneet ostajaa olemaan ostamattaTäsmällistä vastausta perusteluineen on vaikea keksiä. Täydellinen vastaamatta jättäminen on jo itsessään vastaus.
Kysykää, saavatko he asianajajalta tai tarkastajalta suosittelupalkkionJos saavat, suositus on mielipiteen sijaan tuote. Meidän vastauksemme on ei molempiin, ja voitte esittää saman kysymyksen mille tahansa välitysliikkeelle.

Miksi ilmoitukset johtavat harhaan ja miten asia korjataan

Tämän rannikon välitysliikkeet jakavat saman kohdevalikoiman, joten sama asunto on usein kymmenien toimistojen ilmoituksissa, joskus eri hinnoilla. Loppujen lopuksi hinta on yleensä sama riippumatta siitä, mistä ostatte, mutta ei aina: välitysliike voi ilmoittaa oman kohteensa hieman korkeammalla hinnalla, koska se ansaitsee enemmän omasta ilmoituksestaan. Osa ilmoituksista koskee jo myytyjä kohteita, jotka pysyvät silti verkossa. Joissakin on kuvia toisesta asunnosta tai niissä yhdistetään parhaimman uudiskohteen havainnekuvia vanhempaan jälleenmyyntikohteeseen, jolloin kiinteistö näyttää paremmalta kuin se on. Ette voi selvittää tätä toisesta maasta käsin, eikä Teidän tarvitsekaan. Tätä varten ostajan edustaja on olemassa. Tunnemme asuinalueet, yhteisöjen isännöitsijät, naapurit ja alueet, ja tiedämme, missä rakennuksissa on ongelmia, joista missään ilmoituksessa ei koskaan mainita. Jokainen kiinteistö, jonka lähetämme Teille, on ensin tarkistettu todellisuutta vasten riippumatta siitä, kuka sitä mainostaa.

Syötti-ilmoitukset

Kuinka paljon neuvotteluvaraa on?

Neuvotteluvaraa on vähemmän kuin useimmat ostajat odottavat. Tälle rannikolle oikein hinnoiteltu kiinteistö myydään yleensä lähes ilman alennusta, ja aidosti hyvät kohteet menevät pyyntihinnalla. Ylihinnoitellussa kiinteistössä on todellista neuvotteluvaraa. Hintaan vaikuttaa se, kuinka voimakkaasti painostatte, vaan se, kuinka kauan kohde on ollut myynnissä, miksi myyjä myy ja perustuiko pyyntihinta todellisiin vertailukauppoihin vai toiveajatteluun. Tämä työ tehdään ennen tarjousta, ja se on suurin syy siihen, että tarjous osuu kohdalleen. Teemme saman työn jokaisen puolestanne tekemämme tarjouksen yhteydessä: tiedämme, millä hinnalla vastaavat kohteet on myyty, ja tiedämme, milloin pyyntihinta perustuu toiveajatteluun.

Tavanomainen aloitustarjous, oikein hinnoiteltu jälleenmyyntikohde: about 5 %Tämä on aloituspyyntö eikä todennäköinen lopputulos. Oikein hinnoitellusta kohteesta lopulta sovittu alennus on usein lähes olematon. Kyse on alueen yleisestä markkinakäytännöstä, ei säännöstä.
Oikein hinnoiteltu kohde: Tuskin lainkaan alennustaParhaat kohteet myydään pyyntihintaan, ja ne menevät nopeasti.
Ylihinnoiteltu kohde: Paljon enemmän tilaaMäärä riippuu myyjän tilanteesta ja siitä, kuinka kauan kohde on ollut myynnissä.
Uudiskohteessa: Ehdoista hinnan sijaanTutustukaa artikkeliin Pitäisikö Teidän ostaa uudisrakennus vai jälleenmyyntikohde, jossa kerrotaan, mitä kumpikin vaihtoehto mahdollistaa.

Espanja julkaisee toteutuneita myyntihintoja: notaarien ja kiinteistörekisterin kauppatiedot ovat julkisia, ja kansalliset tilastot kiinteistöjen myyntihinnoista perustuvat niihin. Mikään julkinen lähde ei kuitenkaan kerro yhden tietyn ilmoituksen pyyntihinnan ja toteutuneen myyntihinnan suhdetta, vaikka juuri sitä ostaja haluaa verrata. Siksi yllä olevat luvut kuvaavat tämän rannikon yleistä markkinakäytäntöä eivätkä ole tilasto, jota voisi tarkistaa jokaisen kiinteistön osalta.

Neuvottelu Yleiset ostajien virheet

Mitä tämä kaikki maksaa teille?

Ei mitään. Ei maksua, kuukausiveloitusta eikä prosenttiosuutta kaupanteon yhteydessä. Saamme palkkiomme provisiosta, jonka myyjä tai kehittäjä maksaa jo. Provisio sisältyy pyyntihintaan riippumatta siitä, edustaako teitä kukaan.

Ostaja
0 €Ei palkkiota, ennakkomaksua eikä oston yhteydessä suoritettavaa maksua.
Rakennuttaja tai myyjä
Uudiskohde2,5-6 %
Jälleenmyynti1,5-4 %
Kuka maksaa senJo sisältyy hintaanMyyntiosapuoli maksaa sen riippumatta siitä, ostatteko kauttamme vai suoraan.
Arevont
Osa tästä välityspalkkiostaJos ette osta mitään, kukaan ei maksa meille mitään.

Välityspalkkio peritään riippumatta siitä, olemmeko mukana vai emme, koska se sisältyy myyjän pyytämään hintaan. Muuttuu vain se, työskenteleekö kaupanteossa joku Teidän etunne mukaisesti silloin, kun palkkio maksetaan.Maksatte kahdesta asiasta, joista kumpikaan ei kuulu meille: riippumattomasta asianajajasta ja teknisestä tarkastuksesta silloin, kun kiinteistö sitä tarvitsee. Emme saa kummastakaan suosittelupalkkiota. Voitte myös käyttää omaa asianajajaanne.

Miten meille maksetaan Miksi edustamme ostajia

Kenelle välittäjä työskenteleeIlmoituksessa oleva välittäjä työskentelee myyjälle, ja hänen tehtävänsä on saavuttaa myyjän haluama lopputulos. Ostajan edustaja työskentelee teille. Etsimme koko markkinoilta, myös muiden välitysliikkeiden valikoimista. Tarkistamme kiinteistön suhteessa etuunne, emme kaupan tekemiseen. Neuvottelemme puolestanne, emme myyjän puolesta. Välityspalkkio sisältyy pyyntihintaan joka tapauksessa, joten oman edustajan käyttäminen ei nosta maksamaanne hintaa.

Kolme tilannetta ja niiden kustannukset teilleLähes jokaiseen tämän rannikon kauppaan liittyy välityspalkkio riippumatta siitä, edustaako teitä joku. Myyjä sopi siitä oman välitysliikkeensä kanssa ennen kuin ilmestyitte, ja se maksetaan kauppahinnasta sen sijaan, että se lisättäisiin hintaan. Edustettuna oleminen muuttaa tämän olemassa olevan palkkion jakamista, ei mitään muuta.

Tulette ilman edustajaa: Kiinteistön hintaKoko palkkio jää yleensä myyjän puolesta toimivalle välitysliikkeelle.
Me edustamme Teitä: Sama hinta ilman lisäkulujaMyyjän puolesta toimiva välitysliike maksaa meille kuuluvan osuuden samasta palkkiosta.
Päätätte olla ostamatta: Ei mitäänPalkkiota ei synny, joten kukaan ei saa mitään. Ei hausta, esittelyistä eikä käytetystä ajasta.
Joka tapauksessa hinta on sama: Kehittäjä tai myyjä määrittääUudisrakennuksen hinta on sama riippumatta siitä, miten tulette sen luo. Jälleenmyyntikohteiden osalta alueen välitysliikkeet jakavat kohdetietonsa, joten samaan kohteeseen ja samaan hintaan pääsee usean välitysliikkeen kautta.

Mitä muualla tällä rannikolla tapahtuu ja mitä me teemme toisin

Ostajalta perittävä palkkio myyjän maksaman palkkion lisäksiJotkin alueen välitysliikkeet toimivat näin. Me emme koskaan peri ostajalta maksua, eikä missään ole toista palkkiota. On hyvä tietää tällaisen käytännön olemassaolosta ennen kuin allekirjoitatte mitään kenenkään kanssa.
Asianajajalta, välittäjältä tai tarkastajalta saatava suosittelupalkkioEmme peri palkkiota tai muuta korvausta asianajotoimiston tai muun asiantuntijan suosittelemisesta. Voitte käyttää omaa asianajajaanne missä vaiheessa tahansa.
Tietyn hankkeen asuntojen myynnistä saatavat volyymibonuksetMeillä ei ole niitä eikä tiettyihin hankkeisiin liittyviä myyntitavoitteita, joten meidän ei tarvitse ohjata Teitä mihinkään tiettyyn hankkeeseen.
Maksu, josta saatte tietää vasta lopussaMaksumme ei ole sama jokaisessa kohteessa, koska se riippuu tarjouksesta ja sen taustalla olevasta järjestelystä. Kysykää, mitä ansaitsemme tietystä kohteesta, niin kerromme sen.

Oikeudenmukainen kysymys tämän kaiken taustalla on, ratkaiseeko palkkiomme suuruus sen, mitä suosittelemme. Ei ratkaise, ja tässä syy. Pysymme kanssanne myös kaupanteon jälkeen. Suuri osa asiakkaistamme tulee suositusten kautta. Kerromme, kun mielestämme kiinteistö ei ole pyyntihinnan arvoinen. Ja suosittelemme jälleenmyyntikohdetta, joka tuottaa meille vähemmän, kun se on parempi kiinteistö.

Suoraa puhetta

Tämä prosessi ei sovi jokaiseen budjettiin eikä jokaiselle ostajalle

Alle 200 000 €:n budjetilla emme etsisi lainkaan Costa del Solilta. Välillä 200 000 € ja 250 000 € valikoima on rajallinen, ja Costa Blanca on usein järkevämpi vaihtoehto.Noin 300 000 €:sta alkaen valikoimaan alkaa sisältyä niitä asioita, joiden vuoksi ihmiset tulevat, mutta summa on edelleen aidosti sisäänpääsyn tasoa eikä mukava budjetti: sillä summalla ette saa merinäköalaa kävelymatkan päästä rannasta. Sanoisimme tämän mieluummin Googlella löytämällänne sivulla kuin puhelimessa.Jos kiinteistöä käytetään vain kaksi viikkoa vuodessa eikä mihinkään muuhun, kustannukset ovat suuremmat kuin ihmiset odottavat. Tämä johtuu yhteisömaksusta, veroilmoituksista ja käyttökustannuksista.Joillekin ostajille vastaus on ei. Olemme sanoneet tämän ihmisille ja menettäneet kaupan.Tämän oppaan viisitoista vaihetta kuvaavat meidän prosessiamme, eivätkä ne ole lakisääteisiä vaatimuksia. Muut välitysliikkeet toimivat eri tavalla. Teemme osan näistä vaiheista, koska pidämme niitä hyödyllisinä, emme siksi, että joku vaatisi niitä. Voitte ostaa espanjalaisen kiinteistön myös ilman välitysliikettä, joka hoitaisi näitä asioita puolestanne.Ainoa vaihe, jota ei järkevästi voi ohittaa, on vaihe 9.

Tämän osan viralliset lähteetDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Raha

Mitä maksatte hinnan päälle ja mitä veroa sovelletaan?

Varautukaa 8 to 13 %:n lisäkustannuksiin hinnan päälle. Näiden kahden luvun ero johtuu lähes kokonaan ostoverosta, ja sovellettava vero riippuu ainoastaan siitä, kuka myy.

13 %Kiinteistön hinta

Uudiskohde

9 %Kiinteistön hinta

Jälleenmyynti

Terrakotanvärinen osa on kustannus, joka lisätään kiinteistön hintaan. Molemmat palkit kuvaavat samaa kiinteistöä.

Mitä ostaminen maksaa hinnan lisäksi

Uudiskohteessa kokonaiskustannus on lähempänä 13 %:a ja jälleenmyyntikohteessa lähempänä 9 %:a. Summa sisältää hankintaveron, notaarin, kiinteistörekisterin ja oman asianajajanne palkkion. Luettelon notaari- ja rekisterikulut koskevat kiinteistön kauppakirjaa, ja ostaja maksaa ne. Jos otatte lainaa, lainalla on oma kauppakirjansa, jonka notaari- ja rekisterikulut pankki maksaa. Vero on suurin kuluerä, ja kaikki muu on siihen verrattuna pientä. Prosenttiosuus pienenee hieman hinnan noustessa, koska notaarin ja rekisterin palkkioasteikot eivät ole suhteellisia. Ostajat yllättyvät usein kahdesta asiasta. Uudiskohteen vaiheittaiset maksut edellyttävät 20 - 40 % hinnasta käteisenä kauan ennen avainten valmistumista, ja asuntolaina kattaa nämä maksut harvoin. Lisäksi kulut on maksettava euroina päivinä, joihin ette voi vaikuttaa, joten ne on sisällytettävä varojensiirtosuunnitelmaan eikä jätettävä vain muistin varaan.

Hinnan lisäksi, uudiskohdenoin 13 %

Hinnan lisäksi, jälleenmyyntikohdenoin 9 %

NIE ja käännökset~150 €Kustannusmallimme yhdistetty kuluerä: muutaman euron valtionmaksu hakijaa kohden sekä käännökset ja hakemuksen käsittely.

Liittymien siirto ja kytkentä~600 €

Mitä ostaminen maksaa

Mitä varainsiirtoveroa sovelletaan

Maksatte jommankumman kahdesta verosta, ja myyjä päättää, kumpi niistä soveltuu. Yksityisen omistajan jälleenmyynnistä maksetaan varainsiirtovero. Rakennuttajan uudiskohteesta maksetaan arvonlisävero sekä asiakirjaveron kauppakirjasta. Valor de referencia on viitearvo, jonka Espanja määrittää kiinteistölle, ja jälleenmyynnin varainsiirtovero lasketaan sen perusteella aina, kun se on korkeampi kuin maksamanne hinta. Siksi hinnan ilmoittaminen todellista alempana ei hyödytä lainkaan: valtio määrittää vähimmäisarvon. Lukemanne alennetut verokannat koskevat lähes koskaan muualla kuin Espanjassa asuvaa toisen kodin ostajaa. Asianajajanne huolehtii ilmoituksen tekemisestä määräajassa kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen.

ITP, jälleenmyynti yksityiseltä omistajalta7 %(BOE)

IVA ja AJD, uudiskohde11,2 %(BOE)

Veropohjan viitearvo vuodesta2022(BOE)

Matkalla ilmoitettavat käteisvarat10 000 €(BOE)

Verot ja kulut

Paljonko ensimmäinen vuosi maksaa kaikkineen?

Kukaan ei kokoa ostajan haluamaa lukua eli koko ensimmäistä vuotta oston sijaan. Jokainen alla oleva luku on jo julkaistu tällä sivulla tai sen oppaissa. Kyseessä on koottu esimerkki ja laskelma, ei tarjous.

Hinnan lisäksi, uudisrakennus: noin 13 %Vero, notaari, maarekisteri ja oma asianajajanne.
Hinnan lisäksi, jälleenmyyntikohde: noin 9 %Sama luettelo, mutta pienempi varainsiirtovero.
Omat kalusteet, kaksio: 1 000 - 15 000 €Toimittajan julkaisemissa paketeissa kohde kalustetaan asumista varten. Uudisrakennus luovutetaan tyhjänä, jopa valaisimia myöten. Vuokraustason kalustaminen on eri ja kalliimpi kokonaisuus, joka käsitellään vuokrausta koskevassa osiossa.
Mitä 1 % valuutanvaihtomarginaali maksaa: 4 000 €Kohteessa, jonka hinta on 400 000 €, ja enemmän kuin kaikki kauppaan liittyvät siirtomaksut yhteensä. Katso, kuinka paljon pankin marginaali on
Ensimmäinen vuosi: kiinteistövero, yhtiövastike ja vakuutus: 1 600 ja 7 800 €Sivun alempana esitettyjen kolmen vuosittaisen summan yhteenlaskettu määrä. Sähkö, vesi ja internet tulevat tämän lisäksi ja riippuvat siitä, kuinka paljon oleskelette kohteessa.

Lukekaa tämä kolmena erillisenä rahantarpeena yhden luvun sijaan: hinnan päälle tulevat kustannukset, jotka tarvitaan notaarilla; kalusteet, jotka tarvitaan ensimmäisinä viikkoina; sekä jatkuvat kustannukset, jotka alkavat heti eivätkä lopu. Prosenttiosuus laskee hieman hinnan noustessa, ja vastikemaksu vaihtelee eniten kahden samanlaiselta näyttävän asunnon välillä.

Mitä ostaminen maksaa Kustannuslaskuri Kalustus ja sisustaminen Vuosittaiset kustannukset

Kalusteet ja tyhjänä luovutettava uudiskohde

Espanjalainen uudiskohde luovutetaan täysin tyhjänä, valaisimia myöten. Jälleenmyyntikohde myydään yleensä kalustettuna, mutta kalusteista neuvotellaan varausvaiheessa, ja kaikki päivättyyn irtaimistoluetteloon kirjaamatta jäävä yleensä katoaa ennen luovutusta. Kalusteiden tuominen Tšekistä on yleensä huono ajatus.

Vuodevaatteet, jos vuokraat sen matkailijoille2 sarjaaYksi käytössä oleva ja yksi varakappale jokaista vuodetta kohden. Kolme sarjaa on käytäntö, ei laki.

Neuvomme kalustamisen kustannuksista0 €

Kalusteet ja kalustaminen

Paljonko voitte lainata ja miten raha siirtyy Espanjaan?

Kaksi kysymystä ratkaisee, mihin teillä todella on varaa: kuinka paljon espanjalainen pankki lainaa ulkomailla asuvalle ja mitä valuuttakurssi ottaa matkalla. Jälkimmäinen on suurempi luku ja se, jonka ostajat jättävät huomiotta.

Asuntolaina ulkomailla asuvana

Espanjalainen pankki lainaa muualla kuin Espanjassa asuvalle enintään 60-70 % hinnasta. Tämä tarkoittaa, että tarvitsette ennen lisäkuluja 30-40 % käteisenä. Aitoa vakituista asuntoa ostava EU-kansalainen voi joskus saada tätäkin suuremman lainan. Pankki arvioi itse kiinteistön ja myöntää lainaa arviointiarvosta ja hinnasta alemman perusteella. Sovittua hintaa alempi arvio on ongelma Teille, ei myyjälle. Vuodesta 2019 lähtien Teille on annettava kaksi vakiomuotoista tietolomaketta ja harkinta-aika ennen minkään allekirjoittamista. Vapaa notaarin valinta on myös lakisääteinen oikeutenne asuntolainassa. Huomioitavaa on kaksi asiaa. Kiinteänä myyty vaihtuvakorkoinen laina käyttäytyy hyvin eri tavalla kiinteän korkojakson päätyttyä. Lisäksi asiakirja, joka vaatii apostillen tavallisen käännöksen sijaan, on tavallisin syy siihen, että asian käsittely jää viikoiksi kesken.

Laina-arvo, EU:n ulkopuolinen asukas60 - 70 %

Laina-arvo, EU:n ulkopuolella50 - 60 %

Kiinteä korko 20 vuodeksi3,8 - 5,2 %Markkinakatsaus. Korot muuttuvat.

Harkinta-aika ennen allekirjoittamista10 päivää(BOE)

Asuntolaina

Rahansiirrot ja valuuttakurssi

Osto ei koostu yhdestä vaan useista kuukausien tai vuosien aikana tehtävistä siirroista, ja valuuttakurssi maksaa paljon enemmän kuin kaikki siirtomaksut yhteensä. Termiinisopimuksella valuuttakurssi voidaan lukita etukäteen ennen talletukseen liittyvää maksua, ja se on sitova velvoite eikä valinnainen vakuutus: jos kurssi muuttuu vastakkaiseen suuntaan, olette silti sitoutunut. Kolme käytännön riskiä. Varauksen maksaminen kortilla, jolloin muuntaminen tapahtuu kurssilla, josta kukaan ei sopinut, ja lisäksi peritään käteisnostomaksu. Rahan lähettäminen tilille, joka ei ole sopimuksessa ilmoitettu tili. Lisäksi siirron jättäminen viimeiselle viikolle, jolloin vaatimustenmukaisuustarkastus ja varojen alkuperän todistaminen vievät kumpikin oman aikansa. Muuntakaa myös verot, kalusteet ja ensimmäisen vuoden käyttökulut, sillä kaikki ovat euromääräisiä velvoitteita päivinä, joita ette hallitse.

Erilliset siirrot yhdessä ostossa4 - 8

Tavallisen pankin marginaali3 - 4 %Sisältyy kurssiin, ei maksuun.

Mitä 1 %:n marginaali maksaa4 000 €Kohteen hinta on 400 000 €.

Mitä saamme valuutanvaihdosta0 €

Kruunujen vaihtaminen euroiksi

Mikä suojaa rahojanne ennen kuin omistatte mitään?

Espanjassa ei ole notaarin hallinnoimaa sulkutiliä, joten rahojanne suojaa toinen kahdesta järjestelmästä sen mukaan, mitä ostatte, ja yksi maksu jää molempien ulkopuolelle.

Millä tilillä rahasi ovat

Uudiskohteessa maksunne menevät lain suojaamalle rakennustilille, ja saatte vastineeksi takuutodistuksen. Jälleenmyyntikohteessa maksut menevät oman asianajajanne asiakasvaratilille erilleen toimiston varoista, ja ne vapautetaan notaarin luona. Varaus on ainoa maksu, jota kumpikaan järjestelmä ei kata. Siksi sen tulee olla pieni ja sen palautusehto on tärkeämpi kuin sen suuruus. Saatte takuutodistuksen allekirjoittaessanne yksityisen kauppasopimuksen, ennen kuin yksikään vaiheittainen maksu lähtee tililtä. Jos se luvataan myöhemmin, suunnittelemanne maksu ei vielä ole suojattu.

Uudiskohde, suojattu tiliLain edellyttämä

Jälleenmyyntikohde, missä rahat odottavatAsiakasvaratili

Jos rakennuttaja ei toimita kohdettaRahat takaisin korkoineen

Kuinka monta maksua jää molempien ulkopuolelle1Varaus. Pitäkää se pienenä ja vaatikaa palautusehto kirjallisena.

Miten rahasi on suojattu

Pankkitakaus ja todistuksen lukeminen

Jokainen rakennuttajalle ennen rakennuksen valmistumista suorittamanne maksu on katettava takuulla tai vakuutuksella, joka on myönnetty henkilökohtaisesti Teille. Lukekaa todistuksesta neljä asiaa. Oma nimenne edunsaajana. Taattu määrä, mukaan lukien jo maksamanne vero. Myöntäjä, jonka on oltava pankki tai vakuutusyhtiö, ei koskaan rakennuttaja. Lisäksi toimituspäivä, johon asti korko kertyy. Todistus, jossa nimetään rakennuskohde Teidän sijaanne, on tämän rannikon tavallisin puute. Ennen todistuksen päivittämistä maksetut rahat ovat suojaamattomia siihen asti, kunnes asiakirjat on saatettu ajan tasalle. Tämä ei ole valmiin rakennuksen takuu, joka on kokonaan erillinen asia.

Kenen nimissä se onOmissa nimissäsi(BOE)

Mitä sen on katettavaKoko summa

Kuka voi myöntää senPankki tai vakuutusyhtiöEi koskaan rakennuttaja itse.

Vahvistettu muoto voimassa alkaen2015

Pankkitakaukset

Asiakasvaratili ja siihen kohdistuva petos

Espanjalaisen asianajajan on pidettävä rahasi erillään toimiston varoista, eikä hän saa käyttää niitä ilman kirjallista valtuutustasi. Kaupan loppuvaiheessa todellinen riski ei ole säännön pettäminen vaan petollinen sähköposti, jossa ilmoitetaan tilinumeron muuttuneen. Vahvistakaa kaikki muutokset puhelimitse numerosta, joka Teillä oli jo ennestään.

AsiakasvaratiliPidetään erillään(BOE)

Miten väärinkäsittely luokitellaanVakava tai erittäin vakava

Kuka vastaa vakuutusvelvollisuudestaMenettelyohjeetKysykää vakuutusturvan määrästä, älkää siitä, onko vakuutusturvaa.

Asianajajan asiakasvaratili

Kannattaako teidän ostaa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta?

Lähes jokaisen yhden loma-asunnon ostajan kohdalla vastaus on ei. Yhtiö lisää ilmoitusvelvollisuuksia, verottaa omaa käyttöänne, vaikeuttaa myyntiä eikä alenna ostoveroa.

Henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta

Yhtiö ei säästä ostoverossa, ja yhden loma-asunnon tapauksessa se yleensä päättää keskustelun. Jos käytätte kiinteistöä itse, siitä voidaan verottaa vuokrana, jonka yhtiön olisi pitänyt periä Teiltä. Osakkeet lasketaan edelleen mukaan varallisuusveroon yhtiön taseen perusteella arvostettuina. Tosiasiallinen edunsaaja on ilmoitettava yhtiötä perustettaessa ja jälleen joka vuosi. Myös lepäävän yhtiön on annettava ilmoitukset, vaikka ilmoitettavaa ei olisi. Tämä vaikuttaa myös siihen, mitä voitte tehdä myöhemmin. Yhtiömuotoinen vuokranantaja sitoutuu pitkässä vuokrasopimuksessa seitsemäksi vuodeksi viiden sijaan. Osakkeiden myynti kiinteistön sijaan on monimutkaisempi liiketoimi, joka vaatii oman asiantuntijansa. Yhtiö voi olla järkevä todellisessa liiketoiminnassa, joka omistaa useita kiinteistöjä. Se on eri keskustelu veroneuvojan, ei välitysliikkeen, kanssa.

Yrityksen säästämä varainsiirtovero0 €Vero on sama kummassakin tapauksessa.

Yhteisövero vuokratuloista25 %

Passiivinen yhtiö vuosittain500 - 1 000 €

Yhteistyöhaluttomien lainkäyttöalueiden maksu3 %Tšekki ja Puola eivät ole tällä listalla.

Ostaminen yhtiön kautta

Tämän osan viralliset lähteetReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Mikä voi mennä pieleen

Mitä riippumaton asianajaja tarkistaa ja missä järjestyksessä?

Tästä te maksatte, eikä tätä oppaan yhtä vaihetta voi järkevästi ohittaa. Riippumaton asianajaja tekee noin viisitoista tarkistusta ja kertoo sitten, kannattaako jatkaa.

Viisitoista tarkistusta

Tarkistukset tehdään neljässä ryhmässä. Kuka omistaa kiinteistön ja mitä siihen kohdistuu omistajarekisterin perusteella. Mikä rakennus on lain mukaan: rakennuslupa, ensimmäisen käyttöönoton lupa sekä se, kuvaavatko rekisteri ja Catastro samaa siellä olevaa kiinteistöä. Mitä kiinteistö on velkaa: yhteisömaksu, hallinnoijan velkatodistus ja kiinteistövero. Lisäksi mitä voitte tehdä sillä: yhteisön säännöt ja se, sallitaanko matkailuvuokraus lainkaan. Yksikin ei-vastaus rakennuksen laillisuutta koskevassa ketjussa katkaisee koko ketjun. Tällöin osto keskeytetään eikä hintaa neuvotella uudelleen. Yksityisen, yksittäisen myyjän tiedonantovelvollisuus on vähäisempi kuin välitysliikkeellä, mikä tekee tarkistuksesta entistä tärkeämmän.

Luettelon tarkistukset15

Kauanko se kestää viikkoina2 - 4

Asianajajan kustannukset~1 %Hinnasta, ALV mukaan lukien.

Mitä asianajotoimistolle maksamme0 €

Mitä asianajaja tarkistaa

Energiatehokkuustodistus

Jokaisella kiinteistöllä on oltava voimassa oleva todistus ennen kuin se voidaan ilmoittaa myyntiin tai vuokralle, ja myyjän, ei Teidän, on toimitettava se. Vain pätevä teknikko voi myöntää sen. Notaarikin voi silti allekirjoittaa ilman todistusta, jos luovutte siitä kirjallisesti kauppakirjassa. Puuttuva todistus on siis asia, josta on kysyttävä, ei este.

Todistus on voimassa10 vuotta(BOE)

Heikoimmalla luokituksella5 vuotta

Todistuksen kustannukset50 - 300 €

Kapea poikkeus50 m²Erillinen rakennus, jonka pinta-ala alittaa kyseisen rajan.

Energiatehokkuustodistukset

Teidän ei tarvitse valita asianajajaa sokkona eikä etsiä sellaista itse. Koordinoimme tarkastuksen, pidämme sen etenemässä ja muunnamme saadut tiedot selitykseksi siitä, mitä ne tarkoittavat juuri tämän kiinteistön kannalta. Te maksatte asianajajalle, ja hän työskentelee teitä varten.

Mitä jos rakennus tai maa ei ole sitä, miltä näyttää?

Täällä kalleimmat ongelmat eivät ole seinissä vaan niiden taustalla olevissa asiakirjoissa: rakennus tai laajennus, jota ei ole koskaan luvitettu, tai maa, joka ei ole rakennuskelpoista myyjän väitteiden mukaisesti.

Luvaton rakennus ja purkamisen määräajan kuluminen

Tavallisella kaupunki- tai maaseutualueella oikeus määrätä purkamisesta vanhentuu kuuden vuoden jälkeen, minkä jälkeen rakennukselle voidaan hakea AFO-statusta. AFO ei ole laillistaminen: se merkitsee, että määräaika on kulunut umpeen, ja asia voidaan ottaa myöhemmin uudelleen käsittelyyn, jos maa osoittautuu suojelluksi alueeksi. Suojellulla tai rannikkoalueella määräaika ei ala lainkaan, joten purkaminen on mahdollista määräämättömästi. Tällä on kaksi käytännön seurausta. Luotonantajat suhtautuvat AFO-kiinteistöön varovaisesti, joten asuntolainan ehdot voivat poiketa tavallisen oston ehdoista tai laina voidaan evätä. Lisäksi avoin valvonta-asia kaupungintalolla ei näy missään rekisteriotteessa. Jonkun on kysyttävä asiasta suoraan kaupungintalolta. Se kuuluu lainopilliseen tarkistukseen eikä sitä voi tehdä pelkän myynti-ilmoituksen perusteella.

Tavallisella maalla6 vuottaSen jälkeen viranomainen ei enää voi määrätä rakennusta purettavaksi. (BOJA)

Suojellulla tai rannikkoalueellaEi määräaikaa

Luvattomat rakennukset

Lasitettu terassi, uima-allas, lisähuone

Muutoin lailliseen kotiin tehty ilmoittamaton lisäys voidaan yleensä korjata, mutta se tulee esiin, kun rekisteri, Catastro ja todellinen rakennus eivät vastaa toisiaan. Tietojen korjaaminen on menettely, jonka jonkun on hoidettava, ja se voi tuoda maksettavaksi useiden vuosien takautuvan kiinteistöveron. Luotonantaja arvostaa rekisteröidyt neliömetrit, joten ilmoittamatonta laajennusta ei rahoiteta.

Palautuva kiinteistövero oikaisun jälkeen4 vuotta(BOE)

Luvattomat laajennukset

Rannikkomaata, maaseutumaata ja kaivoja

Rantaviivasta sisämaahan ulottuu suojavyöhyke, jonka rakennusrajoitukset eivät koskaan vanhene. Andalusian maaseutualueella urbanizable on kaavoitusasema, ei lupaus siitä, että tontille koskaan saa rakentaa. Vettä pumppaava kaivo ei todista kaivon olevan laillinen.

Rannikon suojavyöhyke100 metriäJulkisesta merirajasta sisämaahan, eikä se vanhene. (MITECO)

Erillistalon vähimmäistontti2,5 ha

Laillistettu kaivo, enintään7 000 m³ vuodessaTilavuusmittarilla.

Rannikko- ja maaseutumaata

Mitä voitte periä myyjältä?

Osa ostamastanne kuuluu myyjälle: hänen velkansa osakasyhteisölle, perillisilleen tai vuokralaiselleen. Kaikki kolme voidaan tarkistaa ennen kuin maksatte mitään.

Asunnon mukana perittävät yhteisövelat

Vastaatte itse kiinteistöllä myyjän maksamatta jättämistä yhteisömaksuista kuluvan vuoden ja sitä edeltävien kolmen kalenterivuoden osalta. Velka kohdistuu asuntoon eikä sen synnyttäneeseen henkilöön, joten se seuraa asuntoa. Sen pysäyttää yksi asiakirja: yhteisön hallinnoijan antama todistus siitä, että tili on kunnossa. Notaari ei voi hyväksyä kauppakirjaa ilman sitä, ellette nimenomaisesti luovu vaatimuksesta. Luopuminen poistaa tarkistuksen, ei vastuuta, joten siihen ei ole hyvää syytä. Lisäksi on kaksi riskiä. Pankin myymä takaisin otettu asunto ei automaattisesti ole velaton. Suuremman rakennusalueen sisällä oleva rakennus voi myös kuulua kahteen yhteisöön, joilla on kaksi talousarviota, joten yksi todistus ei aina kata molempia.

Velka, jonka voitte periä3 vuottaLisäksi kuluva vuosi. (BOE)

VelkatodistusKylläNotaari tarvitsee sen, ellette luovu siitä.

Miten taloyhteisö perii velanErityinen oikeudenkäyntimenettely

Taloyhteisön velat

Jos myyjä kuolee ennen sitä tai sen aikana

Kuolinpesästä ostaminen on tavallinen kauppa, jossa on enemmän asiakirjoja ja enemmän suostumuksensa tarvitsijoita. Jos myyjä kuolee allekirjoitettuasi sopimuksen, sopimus ei peruunnu, vaan perilliset astuvat hänen tilalleen hyväksyttyään perinnön. Yksi perillinen ei voi allekirjoittaa kaikkien puolesta.

Kuka voi allekirjoittaa kuolinpesän puolesta3 reittiäKaikki perilliset, nimetty testamentin toimeenpanija tai tuomioistuimen määräämä pesänhoitaja.

Pysyykö sopimuksesi voimassaKyllä

Rekisteröintiveron esteKyllä, myös veron ollessa 0(BOE)

Jos myyjä kuolee

Ostatte asunnon, jossa on jo vuokralainen

Otatte voimassa olevan vuokrasopimuksen vastuullenne sen jäljellä olevaksi vähimmäisvuokra-ajaksi edellisen omistajan sopimin ehdoin, riippumatta siitä, onko sopimus rekisteröity. Ette voi korottaa vuokraa omistajan vaihtumisen vuoksi. Vuokralaisella voi myös olla lakisääteinen oikeus ostaa asunto ennen Teitä, ja tämän ilmoituksen laiminlyönti voi estää kauppanne rekisteröinnin.

Perimänne vuokra-aika5 tai 7 vuottaSeitsemän vuotta, jos edellinen vuokranantaja oli yritys. (BOE)

Ilmoitus etuosto-oikeudesta luopumisesta30 päivää

Vuokrattu asunto

Miten maaperä, ilma ja rakennus voivat vaikuttaa teihin?

Neljä tiettyyn osoitteeseen liittyvää asiaa voidaan tarkistaa työpöydän äärestä ennen lentoanne, eikä yksikään niistä näy ilmoituksessa: tulviiko alue, miltä siellä kuulostaa elokuussa, miksi siellä on kosteaa tammikuussa ja kuka on teille korjausvelvollinen sen jälkeen.

Tulva-alueet ja kymmenen minuutin tarkistus

Noin 8 % espanjalaisista asunnoista sijaitsee kartoitetulla tulva-alueella, ja yksittäisen osoitteen tarkistaminen valtion karttapalvelussa ei maksa mitään. Etsitte osoitteen, ja kartan väritys kertoo, sijaitseeko kohde tutkitulla tulva-alueella ja millä todennäköisyydellä. Kaksi rajoitusta on hyvä tuntea. Kartat kattavat vain tutkitut vesiuomat, joten pieni katettu puro tai kaupunkien hulevesiviemäri ei välttämättä näy lainkaan. Rankkasateen aikana tukkeutunut sadevesiviemäri ei myöskään ole oikeudellisessa mielessä tulva. Ensisijaisen virtausalueen sisällä sijaitseminen on tavallista tulvakartoitusta tiukempi luokka, johon liittyy tiukempia rakentamisen ja uudelleenrakentamisen rajoituksia. Kansallinen järjestelmä korvaa poikkeukselliset tulvat vain voimassa olevan, maksetun vakuutuksen perusteella, ei koskaan menetettyjä vuokratuloja, eikä espanjalaisen myyjän tarvitse ilmoittaa tulvariskistä. Oikeudellinen tarkistus ei sisällä tulvakartan tarkistamista, ellei joku sitä erikseen pyydä. Siksi se on omalla tarkistuslistallamme ennen tarjousta eikä sen jälkeen.

Espanjalaiset kodit kartoitetulla alueella~8 %

Keskisuuren todennäköisyyden alue1 % vuodessaYli kolmenkymmenen vuoden omistusaikana vähintään yhden tällaisen tapahtuman todennäköisyys on noin 26 %.

Yhden osoitteen tarkistaminenMaksutonJulkisessa SNCZI-karttapalvelussa. (MITECO)

Mitä kansallinen järjestelmä korvaaVain voimassa olevan vakuutuksen lisäksiKatso kotivakuutus

Tulva-alueet

Melu, joka on kausiluonteista ja osoitekohtaista

Suurin osa täällä esiintyvästä melusta on ennakoitavissa ennen ostoa, koska lähteet ovat kausiluonteisia ja useat niistä on merkitty julkisiin rekistereihin. Rantabaari on helmikuussa hiljainen ja elokuussa toiminnassa joka ilta. Moottoritien lähellä ratkaisevaa on näköyhteys eikä etäisyys. Alla olevat raja-arvot ovat säädösten mukaisia eivätkä minkään yksittäisen kiinteistön mittaustuloksia.

Ulkona päiväsaikaan65 dBAAsuinalue, ennestään kaupungistunut alue. (BOJA)

Ulkona yöaikaan55 dBA

Omassa makuuhuoneessanne yöaikaan35 dBA

Yö alkaa kello23:00

Melu

Kosteus ja miksi se on talviongelma

Tällä rannikolla kosteus on yleensä kondensaatiota, jossa lämmin kostea ilma kohtaa kylmät pinnat tyhjillään olevassa lämmittämättömässä asunnossa, eikä vuotoa. Kosteuskausi kestää siis marraskuusta helmikuuhun, ei elokuussa, minkä vuoksi sitä kesällä etsivät ostajat eivät löydä mitään. Äskettäin maalattu asunto voi peittää ongelman sen sijaan, että se korjaisi sen.

Malagan kosteus, vuosikeskiarvo65 %

Sateisin kuukausi on joulukuu72 %Kesäkuussa ja heinäkuussa vastaava luku on viisikymmentäkahdeksan prosenttia.

Kosteuseristys rakennusmääräyksissä vuodesta2006Vanhemmissa rakennuksissa ei usein ole minkäänlaista estettä. (BOE)

Kosteus ja rakentamisen laatu

Vika muuton jälkeen

Uudisrakennukseen liittyy kolme takuuaikaa, ja kustakin vastaa eri joukko rakennushankkeen toteuttajia. Rakenteellinen takuu perustuu pakolliseen vakuutukseen, joka liittyy rakennukseen eikä yritykseen. Siksi se säilyy, vaikka rakennusliike lopettaisi toimintansa. Kun jotain ilmenee, hyödyllinen toimintatapa on arkinen. Ilmoittakaa viasta kirjallisesti, päivättynä ja valokuvin, rakennuttajalle sekä taloyhteisön isännöitsijälle, jos kyse on yhteisestä rakennusosasta. Vaatimuksen määräaika alkaa vahingon ilmetessä, ei silloin kun ehditte tehdä valituksen. Jälleenmyyntikohteeseen liittyy tähän verrattuna lähes olematon suoja: tiukkaan määräaikaan sidottu virhevastuu piilevistä virheistä, jonka kulumista ei voi keskeyttää kirjeen lähettämisellä ja joka koskee vain asiaa, jonka myyjä tiesi ja jonka hän salasi.

Rakenteet uudisrakennuksessa10 vuottaAsennuksille kolme vuotta ja viimeistelylle yksi vuosi. (BOE)

Vaatimuksen esittäminen vian ilmetessä2 vuotta

Kymmenen vuoden takuun taustallaPakollinen vakuutus

Piilevät virheet jälleenmyyntikohteessa6 kuukauttaLuovutuksesta lähtien, eikä määräaikaa voi keskeyttää. (BOE)

Rakennusvirheet

Miltä tahallinen petos näyttää täällä?

Tahallinen petos on täällä harvinaista eikä hienovaraista. Se ilmenee neljällä tavalla, ja kaikki ne torjutaan samalla periaatteella: kukaan ei saa rahaa tai allekirjoitusta ennen kuin tarkistus on mahdollinen.

Neljä toimintatapaa

Vale-myyjä, joka myy jotain, mitä hänellä ei ole oikeutta myydä, varastettu käsiraha, valevuokraus ja rakentamattomaan kohteeseen liittyvä huijaus, jossa maksueriä kerätään ilman niiden taustalla olevaa takuuta. Vale-myyjät valitsevat kiinteistöjä, jotka ovat olleet pitkään tyhjillään, joiden omistajat asuvat ulkomailla tai jotka on äskettäin peritty mutta joita ei ole päivitetty rekisteriin. Kaikissa kolmessa tapauksessa kukaan paikallinen ei huomaa asiaa. Kaikkia neljää yhdistää sama kaava, ja se on ainoa asia, joka Teidän on muistettava: rahaa tai allekirjoitusta pyydetään ennen kuin tarkistus on mahdollinen. Suojakeinot ovat siis yksinkertaiset. Parhaassa tapauksessa rahat siirretään oman asianajajanne asiakasvaratilille. Jos rahat siirretään sen sijaan myyjälle, välitysliikkeelle tai rakennuttajalle, kuten usein tapahtuu, tilinhaltijan nimen on vastattava täsmälleen sopimuksessa mainittua osapuolta. Kolme asiaa tarkoittaa, että on pysähdyttävä. Yksityinen tili, joka kuuluu jollekin muulle kuin myyjälle. Käteispyyntö. Tai yritystili maassa, jolla ei ole mitään tekemistä kaupan kanssa. Mitään ei makseta ennen asunnon katsomista henkilökohtaisesti tai suorassa videopuhelussa. Samana päivänä tehty tilisiirto voidaan joskus peruuttaa, jos toimitte päivän tai kahden kuluessa. Tämä kannattaa tietää ennen viikonloppua eikä vasta sen jälkeen.

Tahalliset toimintatavat4Vale-myyjä, varastettu käsiraha, valevuokraus ja takuuttomaan rakentamattomaan kohteeseen liittyvä huijaus.

Sellaisen myyminen, mitä ette saa myydä1 - 4 vuottaRikoslakiin perustuva vankeusrangaistus. (BOE)

Kiinteistöhuijaukset

Mikä uudiskohteessa voi mennä pieleen ja kuka maksaa siitä?

Uudiskohteessa kolme asiaa voi mennä pieleen: kehittäjä epäonnistuu, hanke pysähtyy tai päivämäärä siirtyy. Se, mikä näistä on kyseessä, ratkaisee, saatteko rahanne takaisin pankista viikoissa vai odotatteko niitä tuomioistuinmenettelyssä vuosia.

Jos rakennuttaja tulee maksukyvyttömäksi

Rahasi jakautuvat kahteen osaan. Kaikki voimassa olevan takuun kattama palautuu pankilta tai vakuutusyhtiöltä. Kyseessä on eri yrityksen velka, joten se säilyy riippumatta siitä, mitä rakennuttajalle tapahtuu. Kaikesta muusta tulee tavallinen saatava maksukyvyttömyysmenettelyssä, muiden velkojien jälkeen, ilman luvattua määrää tai maksupäivää. Ensimmäiseksi ei siis pidä panikoida, vaan lukea todistukset: mitkä maksut on katettu omissa nimissänne ja koko määrältään. Toiseksi saatava on ilmoitettava maksukyvyttömyysmenettelyn asettamassa määräajassa, sillä määräajan laiminlyönti voi johtaa saatavan täydelliseen menettämiseen. Maksukyvyttömyys on tuomioistuimen toteama tapahtuma, jolla on päivämäärä. Se ei ole sama asia kuin rakennuttajan hitaus, hiljaisuus tai huhut vaikeuksista.

Takuu maksetaanMaksukyvyttömyydestä riippumatta

Ilman takuuta oletteTavallinen velkoja

Maksu, jota takuu ei kataVaraus

Sovellettava lakiRDLeg 1/2020(BOE)

Rakennuttajan maksukyvyttömyys

Jos hanke pysähtyy

Pysähtynyt rakennushanke päätyy yhteen kolmesta vaihtoehdosta, ja valinta ratkaisee, jäättekö odottamaan vai lähdettekö. Jos toinen rakennuttaja ottaa hankkeen hoitaakseen, vanha takuu ei siirry automaattisesti. Lupa voi raueta, jos työt ovat pysähdyksissä, ja sateisten vuodenaikojen ajan paljaaksi jäänyt betoni rapautuu tavoilla, joita asiakirjatarkistus ei paljasta.

Mihin pysähtynyt hanke päätyy3 mahdollista lopputulosta

Jos toinen rakennuttaja saattaa sen loppuunUusi takuu, uusi kierros

Ensimmäinen haettava asiakirjaNota simple

Yhtiövelka puolivalmiista asunnostaSe voi kohdistua kiinteistöön

Keskeneräinen rakennushanke

Jos kaupan päätös viivästyy

Uudisrakennuksessa voitte sopimuksessa ilmoitetun valmistumispäivän jälkeen vaatia rahat takaisin takuusta lakisääteisine korkoineen. Tuomioistuinta ei tarvita, eikä viivästyksen vakavuudesta tarvitse kiistellä. Vain sopimuksessa oleva päivämäärä ratkaisee, ja lisäaika on olemassa vain, jos siitä on määrätty sopimuksessa.

Mikä päivämäärä ratkaiseeSopimus, ei esite

Kattaako takuu viivästyksenKyllä, myös pelkän viivästyksen vuoksi

UudiskohteessaEi vakavuuden arviointia

JälleenmyyntikohteessaSiviililain 1124 artiklaTuomioistuin ratkaisee, onko rikkomus riittävän vakava. (BOE)

Viivästynyt valmistuminen

Jos hanke hiljenee, ensimmäinen kysymys on, missä näistä kolmesta tilanteesta olette. Tarkistamme luvan ja rekisterin uudelleen, vahvistamme, kattavatko takuunne edelleen tekemänne maksut, ja kerromme suoraan, onko parempi odottaa vai vetäytyä.

Tämän osan viralliset lähteetDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Uudiskohde tai jälleenmyynti

Uudiskohde vai jälleenmyynti?

Ostakaa kiinteistö, joka sopii aikatauluunne. Tämä on tärkein ero, jota ette voi muuttaa. Jälleenmyyntikohteen ostaminen kestää kuukausia. Uudiskohde voi viedä vuosia. Muut kohdat ovat valintoja, eivät kiinteitä vastauksia. Vaiheet 1 to 7 ovat samat molemmissa vaihtoehdoissa. Vaiheet 8 to 14 ovat erilaiset.

Uudiskohde

Varauksesta avaimiin2 kuukaudesta 3 vuoteenTämä riippuu rakennustöiden etenemisestä.

Hintaan lisättävät kulutEdellä mainituista luvuista suurempiSuurin osa tästä on veroa: 10 % arvonlisäveroa sekä Andalusian varainsiirtoveron leimaveroa asiakirjasta.

MaksutapaVaiheittain rakennustöiden välitavoitteiden mukaanNimenne asetettu pankkitakaus kattaa jokaisen vaiheittaisen maksun.

Mikä voi mennä pieleenPäivämäärä muuttuuValmis asunto voi myös poiketa piirustuksista. Tarkastuslista ja takuut käsittelevät tätä.

Mistä voitte neuvotellaEhdot hintaa tärkeämmätVoitte neuvotella maksusuunnitelmasta, kalusteista, autopaikasta ja määräajasta.

Saamanne takuutKymmenen vuotta rakenteilleKolme vuotta asennuksille ja yksi vuosi viimeistelylle.

Paras vaihtoehto, jos voitte odottaa rakennuksen valmistumista ja haluatte uuden rakennuksen mukana tulevat takuut.

Jälleenmyyntikohde

Varauksesta avaimiin1-3 kuukauttaAikataulun määrää oikeudellinen tarkastus, ei rakentaminen.

Hintaan lisättävät kulutEdellä mainituista luvuista pienempiAndalusiassa 7 %:n varainsiirtoveroa sovelletaan viitearvoon, jos se on suurempi kuin maksamanne hinta.

MaksutapaVaraus, arras ja sen jälkeen loppusummaArras on 10-20 %. Maksatte loppusumman notaarilla.

Mikä voi mennä pieleenRakennuksen todellinen tilaAsunnolla voi olla velkoja, rekisteröimättömiä muutoksia tai kosteutta, tai taloyhteisöllä voi olla sääntö, jota ette lukeneet.

Mistä voitte neuvotellaHinta ja aikatauluMyyjä on yksi, ja hänellä on syy myydä.

Saamanne takuutMyyjältä ei mitäänSen sijaan saatte rakennuksen, jolla on tarkastettavissa oleva historia.

Paras vaihtoehto, jos tarvitsette asunnon pian ja haluatte mahdollisuuden neuvotella hinnasta.

Kumpikaan vaihtoehto ei ole parempi, emmekä myy kumpaakaan. Aikataulu ratkaisee yleensä. Jos tarvitsette kiinteistön ensi kesänä, hanke, jonka valmistumiseen on kaksi vuotta, ei ole vaihtoehto, vaikka se olisi kuinka hyvä.

Mitä ostaminen maksaa Kustannuslaskuri

Mikä yllättää ostajat eniten

Uudiskohteessa rahanne siirtyvät ennen minkään sopimuksen allekirjoittamista

Maksatte varausmaksun ennen kuin rakennuttajan kanssa on olemassa sopimusta, ja rakennuttajasta riippuen tässä vaiheessa voidaan pyytää enemmänkin kuin varausmaksu. Kerromme tästä etukäteen, mutta olemme silti melkein menettäneet kauppoja juuri tässä vaiheessa: asianajajan sähköposti saapuu ja siinä pyydetään rahaa ennen kuin mitään on allekirjoitettu, jolloin ostajat lamaantuvat. Useimmat olettavat, että kyse on yhden rakennuttajan oudosta menettelystä. Kokemuksemme mukaan näin ei ole: suurin osa tämän rannikon rakennuttajista toimii tällä tavalla, arviolta kahdeksan kymmenestä tai useampi. Julkaistua lukua ei ole, tämä on se, mitä näemme.Poikkeuksesta voidaan joskus neuvotella, ja siihen on harvoin syytä. Jokainen ennen rakennuksen valmistumista suorittamanne maksu on katettava omissa nimissänne olevalla pankkitakauksella. Varaussopimuksessa on ilmoitettava, mitkä havainnot oikeuttavat saamaan rahanne takaisin. Näiden kahden suojan ansiosta mikään ei jää sellaisen riskin varaan, jota takausjärjestelmä ei jo kattaisi. Tämä on yksinkertaisesti alueen tavanomainen menettely. Maksujen tavanomainen rakenne esitetään jäljempänä, ennakkomyyntiä koskevassa osiossa.

Pankkitakaukset Varaussopimus

Teidän ei tarvitse arvioida kyseistä sähköpostia yksin. Asianajajanne tarkistaa takuutodistuksen ja maksua suojaavan sanamuodon; käymme sen kanssanne läpi emmekä anna siirron lähteä lupauksella, että todistus toimitetaan myöhemmin.

Sopiiko uudiskohteen ostaminen sinulle?

Suunnitteluvaiheessa ostaminen ja muuttovalmis kohde eivät ole kaksi riskitasoa, vaan kaksi erilaista riskiä. Uudiskohteessa riski liittyy aikaan ja suoja on asiakirja, joka on luettava. Jälleenmyyntikohteessa riski liittyy itse rakennukseen ja suoja on oikeudellinen tarkastus. Alla olevat seitsemän kysymystä ratkaisevat asian tärkeimmässä järjestyksessä.

Kestääkö kalenterinne odottamisen: 2 kuukaudesta 3 vuoteenTämä on ainoa ero, josta ette voi neuvotella. Jos Teidän on päästävä kohteeseen ensi kesänä, kahden vuoden päästä valmistuva hanke ei ole vaihtoehto, vaikka se olisi kuinka hyvä.
Kenen nimiin takaus on asetettava: Omissa nimissäsiTodistus, jossa nimetään hanke Teidän sijaanne, ei ole suoja. Tarkistakaa se ennen jokaista maksuerää, ei vain kerran alussa.
Maksaako takuu edelleen, jos rakennuttaja laiminlyö velvoitteensa: Maksukyvyttömyydestä riippumattaTaattu raha palautuu pankista. Takaamaton raha muuttuu maksukyvyttömyysmenettelyssä esitettäväksi vaateeksi, jonka määrää tai maksupäivää ei ole luvattu.
Mitä tapahtuu, jos hanke keskeytyy: 3 mahdollista lopputulostaHanke jatkuu, toinen rakennuttaja viimeistelee sen tai se puretaan ja ostajille palautetaan rahat. Uusi rakennuttaja tarkoittaa uutta takausta vanhan sijaan.
Mitä tapahtuu, jos päivämäärä siirtyy: Sopimus, ei esiteVain oman sopimuksenne päivämäärällä on merkitystä, ja sen umpeuduttua voitte esittää vaatimuksen takuun perusteella todistamatta, että viivästys oli vakava.
Mitä uudisrakennus tarjoaa sellaista, mitä jälleenmyyntikohde ei voi tarjota: 10 vuottaAsennuksilla on kolmen vuoden ja viimeistelyllä yhden vuoden takuu, ja rakenteiden kymmenen vuoden suojan takana on pakollinen vakuutus.
Mitä jälleenmyyntikohde tarjoaa sen sijaan: Ei mitäänMyyjä ei anna takuuta, mutta rakennuksella on historia, jonka voitte tarkastaa ja jonka voitte hinnoitella ennen siitä maksamista.

Suunnitteluvaiheessa ostaminen sopii ostajalle, jonka aikataulussa on tilaa ja joka on valmis lukemaan takuutodistuksen ennen jokaista maksua. Muuttovalmis kohde sopii ostajalle, joka tarvitsee kiinteistön pian ja tarkastaisi mieluummin todellisen rakennuksen kuin piirustuksen. Kumpikaan ei ole abstraktisti turvallisempi: suunnitteluvaiheen ostamisesta tekee turvallisen todistus ja jälleenmyyntikohteesta oikeudellinen tarkastus.

Miltä maksuaikataulu yleensä näyttää

Ensin varaus: 6 000 - 11 000 €Maksu suoritetaan ennen rakennuttajan kanssa tehtävää sopimusta, kuten yllä olevassa tietoruudussa selitetään.
Yksityisen rakennuttajan sopimuksessa: around 20 %Arvonlisävero jokaisesta maksusta. Tämä on havaintomme, ei sääntö.
Rakentamisen aikana: Joskus useampia maksueriäJotkin rakennuttajat eivät pyydä sopimuksen jälkeen enää mitään, toiset pyytävät kaksi tai kolme maksuerää.
Valmistumisvaiheessa: around 70 %Loppuosa, yleensä siihen mennessä järjestettynä asuntolainarahoituksella.
Mikä sitoo: Oman sopimuksenne aikatauluJako vaihtelee rakennuttajittain, joten ratkaiseva on sopimus, ei tämä esitystapa.
Kaikki maksut ennen valmistumista: Pankkitakuu kattaaKatso, mikä suojaa rahojanne

Pankkitakaukset Rakennuttajan maksukyvyttömyys Keskeneräinen hanke Valmistumisen viivästyminen

Tämän osan viralliset lähteetLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Sen omistaminen

Paljonko omistaminen maksaa vuosittain?

Neljä laskua saapuu joka vuosi riippumatta siitä, oletteko Espanjassa vai ette: kiinteistövero, vastikemaksu, vakuutus ja ulkomailla asuvan veroilmoitus. Asunnon osalta niiden määrät ovat alla.

Kiinteistövero, IBI400 to 1 000 €Asunnosta vuosittain maksettava kiinteistövero.

Yhteisömaksut900 to 6 000 €Maksetaan omistajayhteisölle vuosittain.

Kotiva vakuutus300 to 800 €Laki ei sitä edellytä. Asuntolainan myöntävä pankki edellyttää.

Sähkö, vesi ja internet kuukaudessa100 to 400 €Oma arviomme tavallisesta asunnosta tai rivitaloasunnosta. Huvilan tai suuren, uima-altaalla, puutarhalla ja ilmastoinnilla varustetun kodin kustannukset ovat olennaisesti suuremmat.

Ulkomailla asuvan vero, EU ja ETA19 %Ilmoitus tehdään kerran vuodessa, vaikka ette koskaan vuokraisi kiinteistöä. (Espanjan verohallinto)

Muualla asuvan vero24 %Sama vero korkeammalla verokannalla.

Mistä veroa peritään1,1 or 2 %Katasteriarvosta, kun ette vuokraa kiinteistöä.

Sähköstä, vedestä ja internetistä maksamanne summa riippuu siitä, kuinka paljon olette paikalla ja millainen kiinteistö on kyseessä. Kukin yllä oleva luku kuuluu johonkin alla olevista oppaista, joissa on täydellinen versio ja lähde, josta tieto on peräisin.

Vuosittaiset kulut Yhteisömaksut Ulkomailla asuvan vero Kotivakuutus Peruspalvelut ja internet

Mitä laskuja, ilmoituksia ja äänestyksiä omistamiseen liittyy?

Luvut ovat yllä. Seuraavaksi kerrotaan, kuka päättää niistä ja mitä vakuutus maksaa tai ei maksa. Lisäksi käsitellään, miten sähkö, vesi ja muut palvelut siirretään nimiinne, sekä kaksi veroa, joita useimpien ostajien ei tarvitse maksaa.

Osakkaiden yhteisö ja sen päätöksenteko

Jäsenyys syntyy automaattisesti, eikä siitä voi kieltäytyä tai maksaa vähemmän jättämällä uima-altaan käyttämättä. Talousarviosta äänestävät omistajat, joten yhtiövastike on usein todellinen ero kahden samannäköisen asunnon välillä. Pyytäkää talousarvio, pöytäkirjat, rahastovarojen saldo ja velkatodistus ennen varausta.

Vähimmäisrahasto10 %Viimeisestä tavanomaisesta talousarviosta. (BOE)

Päätöksen riitauttaminen3 kuukauttaYksi vuosi, jos päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen.

Yhtiövastikkeet

Kotivakuutus ja ehto, joka maksaa Teille

Mikään laki ei velvoita vakuuttamaan espanjalaista asuntoa, mutta jokainen asuntolainanantaja vaatii sitä. Toisen asunnon omistajille kalliiksi käy asumattomuutta koskeva ehto: kun asunto on ollut riittävän pitkään tyhjillään, varkausvakuutuksen voimassaolo yleensä keskeytyy, vaikka palo- ja vesivahingot kuuluvat edelleen vakuutukseen. Alivakuuttaminen käynnistää suhteellisuusperiaatteen, joka pienentää jokaista korvausta.

Onko se pakollinenLain mukaan tarpeetonMikään säädös ei velvoita omistajaa ottamaan vakuutusta. Lainanantaja velvoittaa siihen lainan ehtona. Katso vuosikustannus

Uuden vakuutuksen karenssiaika7 päivää(Vakuutuskorvausten konsortio)

Kotivakuutus

Sähkö, vesi ja internet

Jälleenmyyntikohteessa vaihdatte olemassa olevan liittymän haltijan sen sijaan, että liittäisitte uuden liittymän, mikä kestää päivien eikä kuukausien ajan. Tämä ei koske uudisrakennusta, jossa ensimmäisen liittymän vaatimat luvat voivat kestää kuukausia. Ottakaa luovutukseen mukaan liittymän tunnus, mittarilukemat ja vesiyhtiön tiedot.

Omistajanvaihdokseen tarvittavat asiakirjat6

Mitä jakelija voi veloittaa0 €

Tavallinen kotitalousliittymän hinta2 kaistaaKaksi sopimustehojaksoa.

Espanjalaiset kotitaloudet valokuidun piirissä95,9 %

Käyttöpalvelut ja internet

Veroilmoitus, jonka maksu lankeaa Teille, vaikka asunnossa ei asu kukaan

Maksatte Espanjaan kiinteistöstä veroa joka vuosi riippumatta siitä, onko se vuokrattu vai tyhjillään. Vero perustuu kiinteistörekisteriarvosta laskettuun laskennalliseen tuloon. Kyseessä on yksi lomake. Myöhästyneeseen ilmoitukseen kertyy korkoa ja lisämaksu, joka kasvaa ilmoituksen viivästyessä. Myös ensimmäisen vajaan vuoden vero on maksettava, vaikka omistajat yleensä olettavat maksuvelvollisuuden alkavan vasta seuraavana tammikuuna.

Ilmoitusten jättöaika alkaa1. huhtikuutaEdelliseltä vuodelta, ja se jatkuu seuraavan vuoden joulukuun loppuun. (Verohallinto)

Ulkomailla asuvan vero

Varallisuusvero ja vero, jota ei hyvitetä

Andalusia myöntää alueellisesta varallisuusverosta täyden hyvityksen, joten lähes kaikille ostajille se ei maksa lainkaan. Erillinen kansallinen solidaarisuusvero voi silti koskea huomattavasti suurempaa varallisuutta. Alueellinen hyvitys ei vähennä kyseistä veroa, koska hyvitys koskee ainoastaan tosiasiassa maksamaanne alueellista veroa, ja täysi hyvitys tarkoittaa, että ette maksanut sitä lainkaan.

Yleinen verovapaa vähimmäismäärä700 000 €(BOE)

Vakituinen koti, vain asukkaille300 000 €

Andalusian hyvitys100 %

Kansallinen solidaarisuusvero alkaa tästä3 000 000 €(BOE)

Varallisuusvero

Nämä ovat pieniä tehtäviä, jotka muuttuvat kalliiksi sinä vuonna, jona ne jäävät hoitamatta. Asianajajanne tekee veroilmoituksen, ja me pysymme yhteyshenkilönänne laskuihin, vakuutukseen ja siihen henkilöön nähden, jonka on avattava ovi, kun ette ole täällä.

Tämän osan viralliset lähteetReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Vuokraaminen

Voitteko vuokrata sen ja paljonko se todella tuottaa?

Matkailijoille vuokraaminen edellyttää kolmea lupaa, ei yhtä, ja useimmin esteeksi muodostuvat omat naapurinne. Pitkäaikainen vuokraus on eri järjestelmä, johon liittyy paljon pidempiä sitoumuksia.

Vuokraus turisteille ja kolme viranomaistahoa

Alueen on rekisteröitävä kiinteistö ja kunnan on sallittava sen käyttö. Sen jälkeen oma asunto-osakeyhteisönne voi kieltää tai rajoittaa turistivuokrausta määräenemmistöllä, ja juuri tämä estää useimpia omistajia. Kiinteistöllä voi olla voimassa oleva rekisteröinti ja myönteinen kunta, mutta vuokraus voidaan silti estää yhteisön päätöksellä. Siksi yhteisön säännöt ja pöytäkirjat kannattaa lukea ennen varauksen tekemistä, ei vasta sen jälkeen. Rekisteröinti on itsessään ilmoitus, johon liittyy ehtoja. Kiinteistön on täytettävä varusteluvaatimukset, mukaan lukien ilmastoinnin tai lämmityksen vaatimukset kaikissa asuinkelpoisissa huoneissa kyseisinä vuodenaikoina. Yhden viikon vuokraamiselle ei ole poikkeusta: ilman lupaa ilmoittaminen on sama rikkomus kuin ympärivuotinen vuokraustoiminta. Edellisen omistajan hallussa ollut rekisteröinti ei aina siirry kiinteistön mukana. Harjoitamme itse lyhytaikaista vuokrausta ja kiinteistönhallintaa, joten voitte kysyä meiltä tietystä kiinteistöstä yleisen kysymyksen sijaan.

Yhteisö voi äänestää sen kumoon3/5Omistajista ja osuuksista. (BOE)

Kansallinen ilmoitusnumero alkaen1 July 2025(Andalusian aluehallinto)

Majoituskapasiteetti, enintään4 per bedroom(BOJA)

Vuokraukseen soveltuva kalustepaketti4 500 to 26 000 €Kaks makuuhuoneen huoneistoon, ja enemmän kuin saman asunnon kalustaminen omaan käyttöön, koska luvanvaraisen vuokrauksen on täytettävä varusteluvaatimukset ja kalusteet kuluvat kovemmassa käytössä.

Lyhytaikainen vuokraus

Pitkäaikainen vuokraus

Pitkä vuokrasuhde sitoo Teitä lain säätämän vähimmäisajan, vaikka sopimuksessa olisi ilmoitettu lyhyempi aika, ja vielä pidempään, jos vuokranantaja on yritys. Vuokraa ei voi korottaa sopimuskauden aikana, ellei sopimuksessa ole siitä määräystä. Jos vuokralainen lakkaa maksamasta, ette voi yksinkertaisesti päättää sopimusta: vain tuomioistuin voi määrätä vuokralaisen poistettavaksi, ja siihen kuluu useita kuukausia. Kiinteistön myynti ei myöskään päätä vuokrasuhdetta.

Vähimmäisaika, yksityinen vuokranantaja5 vuotta(BOE)

Vähimmäisaika, yritys vuokranantajana7 vuotta

Vakuus ja lisätakuu1 + 2 kuukauttaYhteensä enintään kolmen kuukauden vuokra.

Vuokralaisen irtisanomisaika30 päivää

Pitkäaikainen vuokraus

Vuokratulon vero

Tšekissä tai Puolassa verotuksellisesti asuvana maksatte nettotulosta alemman verokannan sallittujen kulujen vähentämisen jälkeen. EU:n ja ETA:n ulkopuolella asuva maksaa bruttovuokrasta korkeamman verokannan ilman vähennyksiä. Molemmat täyttävät saman lomakkeen: neljännesvuosittain vuokrauksen aikana ja vuosittain asunnon ollessa tyhjillään.

EU:ssa ja ETA:ssa asuvat19 %Nettotulosta, sallittujen kulujen jälkeen.

Kaikki muut24 %Bruttovuokrasta ilman vähennyksiä.

Asunnon ollessa tyhjilläänSama vero laskennallisesta tulostaKatso vuosittaiset luvut

Vuokrauksen verot

Mitä se realistisesti tuottaa

Hyvin hoidettu lyhytaikainen vuokraus tuottaa yleensä noin 5 - 9 % bruttona ja pitkäaikainen vuokraus noin 4 - 6 %. Kummankin nettotuotto jää noin 3 - 4,5 prosenttiin, kun hallinnointi, verot ja käyttökulut on vähennetty. Ennen kiinteistön näkemistä ilmoitettu tuotto on arvaus. Nämä ovat markkinaraporttien lukuja, eivät meidän ilmoittamiamme.

Lyhytaikainen vuokraus, bruttotulo5 - 9 %Markkinaraportit, 2026.

Nettotulo, kumpi tahansa reitti3 - 4,5 %Hallinnointi-, vero- ja todellisten käyttökulujen jälkeen.

Hallinnointi jokaisesta varauksesta20 %

Vuokratulot ja tuotto

Tämän osan viralliset lähteetJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Asuminen täällä

Mikä muuttuu, kun asutte täällä vierailun sijaan?

Kiinteistön omistaminen ja täällä asuminen ovat kaksi päätöstä, joihin liittyy kaksi asiakirjakokonaisuutta. Kaikki alla oleva alkaa, kun päätätte viettää kiinteistössä huomattavan paljon aikaa, ja määräajat ovat lyhyempiä kuin ihmiset odottavat.

Tänne muutto, järjestyksessä

Jos olette EU-kansalainen ja aiotte oleskella Espanjassa yli kolme kuukautta, Teidän on rekisteröidyttävä. Kiinteistön omistaminen ei käynnistä tätä velvollisuutta, vaan oleskelu käynnistää sen. Järjestys on tärkeä, ja jokainen vaihe edellyttää edellistä. Ensin osoite, sitten NIE-numero ja sen jälkeen ilmoittautuminen kunnan asukasrekisteriin eli padróniin. Padron on kunnallinen rekisteri, joka todistaa asuinpaikkanne, ja koulut, terveydenhuolto sekä useimmat paikalliset viranomaisasiat perustuvat siihen. Sen jälkeen tulevat oleskelutodistus, terveydenhuolto, perhe, auto ja käyttöpalvelut. EU:n ulkopuolinen kansalainen, joka omistaa täällä kodin, saa silti oleskella 90 päivää 180 päivän aikana. Tätä seurataan nyt digitaalisesti rajalla, eikä tulkinnanvaraa ole. Ei-ansiotoimintaan perustuva viisumi ei salli lainkaan työntekoa, ei myöskään etätyötä ulkomaiselle työnantajalle. Viisumiin liittyy myös varallisuustesti, joka perustuu IPREM-arvoon. IPREM on viite-etuus, jota Espanjan säännöissä käytetään viitetulona. Hakijan on osoitettava itselleen neljä kertaa vuotuinen IPREM ja jokaiselle huollettavalle lisäksi vuotuinen IPREM.

Rekisteröityminen, kun aiotte jäädä3 kuukautta(Kansallinen poliisi)

EU:n ulkopuolinen oleskelu, 180 päivän ajalta90 päivää

IPREM, vuotuinen viitearvo7 200 €Viitearvo, jonka perusteella viisumin varallisuustesti lasketaan.

Pysyvä oleskelu tämän jälkeen5 vuotta

Muutto Espanjaan

Autonne ja ajokorttinne

Ulkomaisilla rekisterikilvillä oleva auto voi olla vierailijan autona rajoitetun ajan, mutta tämän ajan ylittäminen voi johtaa sakkoon ja joskus auton ajokieltoon. Kun Teistä tulee asukas, auto on rekisteröitävä nopeasti Espanjan rekisteriin, vaikka lähteet ovat eri mieltä siitä, kuinka nopeasti. Jos olette omistanut auton riittävän kauan ennen muuttoa, tuontivero voidaan jättää perimättä, ja rahoitettu auto kuuluu rahoitusyhtiölle.

Ulkomailla rekisteröity auto vierailijana6 kuukautta

Asukkaaksi tultua, rekisteröinti uudelleen30 - 60 päivääLähteet ovat eri mieltä. Vahvistakaa asia liikenneviranomaiselta.

Toistaiseksi voimassa oleva lupa, vaihdettavaksi2 vuotta

Auton omistusaika veron välttämiseksi6 kuukautta

Autot ja ajaminen

Muutto koiran kanssa

Noudattakaa vaiheet oikeassa järjestyksessä, koska järjestys ratkaisee kaiken: ensin mikrosiru, sitten rabiesrokotus ja sen jälkeen odotusaika. Jos rokotus annetaan ennen mikrosirua, se mitätöityy ja odotusaika alkaa uudelleen. Tarkistakaa yhteisön säännöt ennen ostamista, koska ne voivat rajoittaa lemmikkien pitämistä ja yhteisten alueiden käyttöä. Tarkistakaa myös lentoyhtiön vaatimukset.

Rokotuksen jälkeinen odotusaika21 päivää

Matkustamisen vähimmäisikä15 viikkoaEspanja ei myönnä sen alittavaa poikkeusta. (MAPA)

Eläimet yhdessä ei-kaupallisessa siirrossa5

Ajaminen Tšekistä2 päivääKaksi pitkää ajopäivää kumpaankin suuntaan ja yöpyminen matkan varrella.

Muutto lemmikkien kanssa

Milloin Espanja alkaa verottaa kaikkea

Teistä tulee Espanjan verotuksellinen asukas, kun oleskelette kalenterivuoden aikana yli 183 päivää. Teistä tulee asukas myös päiväluvusta riippumatta, jos tärkeimmät taloudelliset intressinne tai perheenne ovat täällä. Osavuotta ei ole: yhden testin täyttyessä olette verotuksellinen asukas koko vuoden. Perheeseen perustuva testi jää ostajilta usein huomaamatta.

Päivien lukumäärä183 päivääEnemmän kuin tämä, ei täsmälleen tämä. (BOE)

Alin yhdistetty verokanta19 %

Ylin yhdistetty verokanta47 %

Ulkomaiset varat ilmoitetaan alkaen50 000 €Lajeittain.

Verot, jos asutte Espanjassa

Tämän osan viralliset lähteetPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Myynti ja perintö

Paljonko myyminen myöhemmin maksaa?

Myyjän maksettavaksi tulee kolme kustannusta: kunnallinen vero maan arvonnoususta, luovutusvoittovero ja välityspalkkio. Ulkomailla asuvana ette myöskään saa koko kauppahintaa myyntipäivänä, koska ostaja pidättää osan siitä veroviranomaista varten.

ArvonnousuveroEnintään 30 %Kunnallinen vero maan arvonnoususta. Tämä on enimmäisverokanta. (BOE)

Luovutusvoittovero19 %Sama verokanta kaikille ulkomailla asuville riippumatta siitä, asutteko EU:ssa vai ette. (Espanjan verohallinto)

Pidätetään myynnin yhteydessä3 %Ostaja pidättää tämän osan hinnasta ja maksaa sen veroviranomaiselle ennakkomaksuna Teidän verostanne. (Espanjan verohallinto)

Välityspalkkio1,5 to 4 %Maksaa myyjäosapuoli, joka olette Te myyntipäivänä.

Mikään tästä ei koske teitä kiinteistön omistamisen aikana. Se koskee myyntipäivää, ja kaksi sen osaa yllättää myyjät. Kolme prosenttia on ennakkomaksu, ei lopullinen verolasku. Jos todellinen voittonne on pienempi, saatte erotuksen takaisin, ja määräaika siihen on neljä kuukautta myynnistä. Myös kunnallinen vero maan arvonnoususta voi lain mukaan siirtyä ostajalle, kun myyjä asuu ulkomailla. Siksi ehto on sovittava ennen hinnasta sopimista, ei sen jälkeen. Alla oleva opas käy läpi koko laskelman.

Myynti ja irtautumisen kustannukset

Mitä kiinteistölle tapahtuu kuollessanne?

Espanjalaisesta kiinteistöstä maksetaan Espanjassa veroa omistajan kuollessa, vaikka omistaja ei olisi koskaan asunut täällä. Andalusiassa läheisen perheenjäsenen vero on yleensä nolla, mutta vain siksi, että kolme erillistä verohuojennusta on haettu oikein.

Perintövero ja kolme helpotusta

Puolisolle, lapselle tai vanhemmalle Andalusia tarjoaa kolme helpotusta: suuren sukulaisuuteen perustuvan vähennyksen, lisävähennyksen vakituisesta kodista ja hyvityksen jäljelle jäävästä verosta. Perhekiinteistöstä ei usein jää maksettavaa. Mikään näistä kolmesta ei tule automaattisesti. Jokainen on vaadittava oikein veroilmoituksessa kuuden kuukauden kuluessa kuolemasta. Ainoaa pidennystä on haettava viidenteen kuukauteen mennessä, ei kuudenteen. Käytännössä perilliset tarvitsevat muutakin kuin veroilmoituksen: kuolintodistuksen, viimeisten toiveiden todistuksen sekä testamentin tai perillisiä koskevan ilmoituksen. Jokaiselle tarvitaan NIE-numero. Lisäksi tarvitaan perinnön vastaanottamista koskeva notaarin vahvistama asiakirja, ennen kuin kiinteistörekisteri merkitsee kiinteistön heidän nimiinsä. Euroopan lainsäädäntö antaa mahdollisuuden valita, minkä maan perintölakia sovelletaan siihen, kuka perii. Valinta vaikuttaa perijään, ei siihen, verottaako Espanja perintöä.

Lähisukulaisuuteen perustuva vähennysEnintään 1 000 000 €(Lainsäädäntöasetus 1/2018)

Hyvitys jäljelle jäävästä verosta99 %

Vakituisen asunnon vähennys100 %Arvorajaan asti, jonka jälkeen se pienenee.

Ilmoituksen määräaika kuolemasta6 kuukauttaYksi jatko, haettava viidenteen kuukauteen mennessä. (BOE)

Perintö ja Tšekin kanssa tehty sopimus

Tämän osan viralliset lähteetAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Mistä yksityiskohdat löytyvät

Missä yksityiskohdat ovat vaihe vaiheelta

Jokainen yllä oleva vaihe johtaa yhdelle näistä sivuista. Ne on ryhmitelty oston vaiheen mukaan, jolloin tarvitsette niitä, ei aakkosjärjestykseen. Tämä on sama järjestys kuin viisitoista vaihetta.

Näin ostoprosessi toimiiAsiakirjat ja allekirjoitukset, vaiheet 7 to 14 yksityiskohtaisesti.

Raha ja verotMitä hinnan lisäksi maksetaan, kuinka paljon tšekkiläinen ostaja voi lainata ja miten rahat turvataan prosessin aikana.

Mikä voi mennä pieleenJokaisella sivulla selitetään yksi ongelma ja kerrotaan, mitä Teidän kannattaa tarkistaa ennen kuin se ilmenee.

VuokraaminenSelvittäkää, saatteko vuokrata kiinteistön, kuka sen saa vuokrata ja kuinka paljon se voi todellisuudessa tuottaa.

Kun omistat senNäitä ovat laskut, yhteisömaksut, vakuutukset ja veroilmoitukset, jotka alkavat avainten saamisen jälkeen.

Espanjassa asuminenTämä osio on ostajille, jotka asuvat Espanjassa eivätkä ainoastaan vieraile siellä. Se käsittelee oleskeluoikeutta, autoja, koiria ja muuttoa.

ViiteNämä ovat espanjalaiset kiinteistökaupan sanat, joihin törmäätte siinä järjestyksessä kuin ne tulevat vastaan.

Sanasto

Valmistelussa oleviksi merkityillä sivuilla on jo rakenne, URL-osoite ja paikka tässä kartassa. Ne odottavat tekstiä.

Mihin seuraavaksi

Katsotteko jo tiettyä kiinteistöä?

Lähettäkää se meille. Saatte vastauksen kyseisestä kiinteistöstä, ei vain prosessista. Kiinteistön ei tarvitse olla luettelostamme. Kehittäjän, toisen välitysliikkeen tai portaalin ilmoituksessa oleva kiinteistö saa samat tarkistukset.

Aiheeseen liittyvät

Katsotteko tiettyä kiinteistöä?

Lähettäkää kiinteistö meille