Avainten luovutus Espanjassa asuntoa ostettaessa
30 sekunnissa
Kaupan loppuunsaattaminen on yksi tapaaminen notaarin luona. Siellä allekirjoitatte kauppakirjan ja maksatte loppuosan kauppahinnasta. Avainten pitäisi vaihtaa omistajaa vasta sen jälkeen, kun olette tarkastanut huoneiston ja kirjannut kaikki puutteet. Ei koskaan ennen sitä.
Loppuunsaattaminen, järjestys
- Ennen tapaamistaKohde tarkastettu sovitun kunnon mukaisestiKaikki puutteet merkitään ensin kirjalliseen, päivättyyn luetteloon.
- NotaarillaHenkilöllisyys varmistettu, kauppakirja luettu
- SamanaikaisestiSaldo maksettu
- SamanaikaisestiKauppakirja tehty
- Samassa tapaamisessaAvaimet luovutettuVasta edellä mainitun tarkastuksen jälkeen, ei koskaan ennen sitä.
- Samana päivänäKauppakirja rekisteröitäväksiLähetetään sähköisesti kiinteistörekisteriin. Täydellinen kirjaus tehdään myöhemmin.
Keitä on paikalla kaupan loppuunsaattamispäivänä ja mitä he tekevät?
Paikalla on enintään neljä osapuolta, ja vain yksi heistä suojaa teitä. Espanjalainen notaari todistaa allekirjoituksen ja muuttaa kaupan julkiseksi asiakirjaksi, mutta ei tarkista, onko kiinteistö järkevä hankinta. Kaupan loppuunsaattaminen, allekirjoituspäivä, kestää yleensä vähemmän aikaa kuin ihmiset odottavat. Notaari lukee asiakirjan olennaiset ehdot ääneen ja vahvistaa osapuolten sekä mahdollisten valtakirjojen haltijoiden henkilöllisyyden. Loppusumma maksetaan, asiakirja allekirjoitetaan ja avaimet vaihtavat omistajaa. Useimpia ulkomaisia ostajia ei yllätä menettely. Heidät yllättää se, kuka huoneessa suojaa heitä ja kuka ei.
- NotaariViranomainen, ei kenenkään asialla
- Mitä he tekevät
- Vahvistaa henkilöllisyyden, tarkistaa rekisterimerkinnän uudelleen sillä hetkellä ja antaa kauppakirjalle lainmukaisen muodon.
- Mitä he EIVÄT tee
- Neuvotella kummankaan osapuolen puolesta tai arvioida, onko osto hyvä ratkaisu.
- Kuka maksaa heille
- Määritetään valtion vahvistaman maksutaulukon mukaan. Tavallisesti ostaja maksaa sen tavan mukaan, tai lainanantaja maksaa sen asuntolainan yhteydessä.
- AsianajajanneTe, ja vain Te
- Mitä he tekevät
- Vahvistaa, että oikeudellinen tarkastus on edelleen voimassa, selittää kauppakirjan ja voi allekirjoittaa puolestanne valtakirjan nojalla.
- Mitä he EIVÄT tee
- Toimia myyjän tai pankin puolesta missään vaiheessa tai hyväksyä suullinen lupaus kirjallisen sijaan.
- Kuka maksaa heille
- Te, yleensä noin ~1 % hinnasta.
- Myyjä tai rakennuttajan edustajaMyyjän puoli
- Mitä he tekevät
- Allekirjoittaa ja luovuttaa kiinteistön sekä avaimet.
- Mitä he EIVÄT tee
- Luvata mitään sellaista, mitä sopimuksessa ei jo luvattu.
- Kuka maksaa heille
- Omat kulunsa. Uudiskohteessa tämä kulu sisältyy jo maksamaanne hintaan.
- PankkiJos asuntolaina on
- Mitä he tekevät
- Lähettää edustajan allekirjoittamaan laina-asiakirjan kaupanteon yhteydessä ja vapauttaa varat tuolloin.
- Mitä he EIVÄT tee
- Vapauta varat ennen kauppakirjan allekirjoitusta.
- Kuka maksaa heille
- Te itse, lainan järjestelykuluina.
Tarkistaako notaari, onko kiinteistö hintansa arvoinen?Ei. Notaari vahvistaa henkilöllisyyden, tarkistaa rekisterimerkinnän uudelleen kyseisellä hetkellä ja antaa kauppakirjalle lainvoimaisen muodon. Se, onko hinta kohtuullinen, onko rakennus kunnossa ja onko yhteisöllä velkoja, ovat erillisiä kysymyksiä. Asianajajanne ja kuntotarkastaja vastaavat näihin kysymyksiin etukäteen, eivätkä notaari kaupantekopäivänä.
Miksi tarkastus tehdään ennen allekirjoitusta eikä sen jälkeen?
Koska allekirjoitettuanne ja maksettuanne olette menettäneet neuvotteluvoiman, jonka ansiosta tarkastus kannatti tehdä. Väärässä järjestyksessä tehty kaupan loppuunsaattaminen näyttää ulospäin samalta: allekirjoitus ja avainnippu. Ero on siinä, kenelle riski kuuluu sillä hetkellä, kun jokin osoittautuu virheelliseksi. Kaikki tiivistyy kolmeen vaiheeseen, jotka tehdään oikeassa järjestyksessä.
- Kiinteistö tarkistetaan sovittua vastaavaksiJälleenmyyntiasunnon kohdalla tämä tarkoittaa, että varmistetaan kunnon vastaavan sopimusta ja että luettelossa mainitut asiat, kuten kodinkoneet, huonekalut ja kalusteet, ovat edelleen paikallaan. Uudiskohteen kohdalla kyse on snagging-tarkastuksesta. Sen ajankohta riippuu rakennuttajasta: joissakin hankkeissa se tehdään ennen omistusoikeuden siirtymistä, toisissa sen jälkeen.
- Virheet kirjataan luetteloonSuullinen vakuutus siitä, että jokin korjataan "ensi viikolla", ei allekirjoituksen jälkeen merkitse mitään. Virheluettelo, joka on päivätty ja toimitettu toiselle osapuolelle ennen kaupan loppuunsaattamista, muuttaa riidan sovituksi luetteloksi vielä avoinna olevista asioista.
- Vasta sitten kauppakirja, loppumaksu ja avaimetAllekirjoitus ja maksu tapahtuvat yhdessä, ja avainten tulee seurata samassa tapaamisessa. Jos järjestys käännetään, ostaja on jo menettänyt neuvotteluvoiman, jonka vuoksi toinen vaihe kannatti tehdä.
Mikään yksittäinen laki ei määrää tätä täsmällistä järjestystä pakolliseksi. Se on kuitenkin vakiintunutta ja asianmukaista käytäntöä, ja varaus- sekä kauppasopimuksissa tulee määrätä siitä nimenomaisesti. Sopimus, jossa järjestyksestä ei sanota mitään, jättää Teidät luottamaan hyväntahtoisuuteen asiakirjan sijaan.
Entä jos virhe havaitaan vasta sen jälkeen, kun avaimet on jo luovutettu?Jälleenmyyntiasunnon kohdalla keskustelu on vaikeampi kuin uudiskohteen kohdalla. Jälleenmyyntiasuntoon liittyy lähes olematon takuu, lukuun ottamatta vaatimusta myyjän tienneen ja salaaman piilevän virheen perusteella. Uudiskohteeseen jäljempänä kuvatut lakisääteiset takuut edelleen soveltuvat riippumatta siitä, milloin virhe löydetään, omien määräaikojensa puitteissa.
Mikä takuu Teillä on, kun avaimet ovat hallussanne?
Uudiskohteella on kolme erillistä takuuaikaa, jotka alkavat valmistumispäivästä ja kestävät itse rakenteiden osalta enintään 10 vuotta. Jälleenmyyntikohteessa takuuta on tuskin lainkaan, lukuun ottamatta suppeaa vaatimusta viasta, jonka myyjä tiesi ja salasi. Tämä on merkittävin oikeudellinen ero näiden kahden ostotyypin välillä, ja se ratkaisee, kuinka huolellisesti valmistumista edeltävä tarkastus kannattaa tehdä.
Luovutuspäivä10 vuoden kuluttua
- Viimeistelyt: maalaus, laatoitus, puutyöt1 vuosi
- Asennukset ja asumiskelpoisuus3 vuotta
- Rakenteet: perustukset, palkit, kantavat seinät10 vuotta
UudiskohdeJälleenmyyntiasunto
- Kymmenen vuoden takuu rakennuksen rakenteelliseen turvallisuuteen vaikuttavien virheiden varalta: perustukset, palkit ja kantavat seinät.
- Tällaista lakisääteistä takuuta ei ole. Myyjä vastaa ainoastaan piilevistä virheistä, joista hän tiesi ja jotka hän salasi kaupantekohetkellä. Kyseessä on suppea vaatimus, jota on vaikea todistaa.
- Kolmen vuoden takuu sellaisten asennusten tai rakennusosien virheiden varalta, jotka rikkovat asumiskelpoisuutta, turvallisuutta tai toimivuutta koskevia vaatimuksia.
- Ei sovellu. Omistatte kaupan loppuunsaattamisen hetkellä kiinteistössä olevan sellaisena kuin se on, ikä ja kuluminen mukaan lukien.
- Yhden vuoden takuu viimeistelyvirheiden, kuten maalaus-, laatoitus- ja puusepäntöiden virheiden varalta, rakennuttajan vastuulla.
- Ei sovellu samasta syystä.
- Kahden vuoden määräaika vaatimuksen esittämiselle korvattavan virheen ilmetessä. Aika lasketaan virheen ilmenemisestä, ei kaupan loppuunsaattamisesta.
- Tässä vastaava vaatimus koskee piilevää virhettä, josta myyjä tiesi. Tämä on seikka, joka teidän olisi todistettava, ei automaattisesti kulkeva takuuaika.
Tämä käytännön seuraus perustuu suoraan lakiin, ei mielipiteeseen. Jälleenmyyntiasunnon kohdalla teitä suojaava työ tehdään ennen allekirjoitusta, koska sen jälkeen suojan varaan jää hyvin vähän. Uudiskohteen takuut ovat olemassa joka tapauksessa, mutta nekin edellyttävät, että virhe dokumentoidaan. Juuri sitä varten tehdään snagging-tarkastus ja laaditaan kirjallinen luettelo.
Kuka vastaa uudiskohteen kymmenen vuoden takuusta?Kaikki rakennusprosessiin osallistuvat tahot, yleensä rakennuttaja, urakoitsija ja tekniset asiantuntijat, ovat lain mukaan yhteisvastuussa rakenteellisista virheistä kymmenen vuoden ajan. Asianajajanne selvittää täsmälleen, ketä vastaan vaatimus on esitettävä tietyn virheen vuoksi, koska vastuussa voi samanaikaisesti olla useampi osapuoli.
Onko teidän oltava Espanjassa oman kauppanne loppuunsaattamista varten?
Ei. Jos asianajajallanne on siihen valtuuttava valtakirja, hän voi allekirjoittaa kauppakirjan puolestanne, ja kauppa voidaan saattaa loppuun ilman, että olette maassa. Tämä on yksi hyödyllisimmistä Espanjan käytännön mahdollistamista asioista ja yksi ensimmäistä kertaa ostavien vähiten ymmärtämistä. Alla esitettyjen kolmen vaihtoehdon välillä valitseminen on henkilökohtainen päätös, ei ammatillinen suositus.
- Option 1Osallistu paikan päälläNäette kiinteistön ja tilat itse sinä päivänä, jona siitä tulee peruuttamattomasti teidän omaisuuttanne.
- Matkat Espanjaan
- Yksi tätä päivää varten
- Allekirjoittaja
- Te itse
- Huomioitavaa
- Vain tavanomaiset matkajärjestelyt
- Option 2SuositeltuValtakirjaAsianajajanne hoitaa koko toimituksen puolestanne.
- Matkat Espanjaan
- Nolla tätä vaihetta varten
- Allekirjoittaja
- Asianajajanne
- Huomioitavaa
- Valtakirjassa on mainittava nimenomaisesti kaupan loppuunsaattaminen
- Option 3Hybridi videopuhelullaSeuraatte toimitusta etänä, kun asianajajanne allekirjoittaa samalla valtakirjalla.
- Matkat Espanjaan
- Nolla, mutta seuraatte
- Allekirjoittaja
- Asianajajanne
- Huomioitavaa
- Edellyttää edelleen samaa valtakirjaa kuin täysi valtuutus
Mitä on vahvistettava ennen kuin pidätte kiinteistöä luovutettuna?
Nämä asiat on tarkistettava riippumatta siitä, oletteko paikalla henkilökohtaisesti vai tukeudutteko asianajajanne raporttiin. Mikään näistä ei ole palvelutarjous. Näihin kaupan loppuunsaattamisen kuuluu lain mukaan.| Mitä on vahvistettava | Why it matters | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Ennen allekirjoitusta | ||
| Kohde vastaa sovittua kuntoa | Ostat kohteen sellaisena kuin se oli hinnasta sovittaessa, et sellaisena kuin se sattuu olemaan edellisen asukkaan muutettua pois. | Ennen kaupan loppuunsaattamista tehdystä tarkastuksesta ei ole kirjallista merkintää, tai sen sijaan on annettu suullinen vakuutus. |
| Päivätty luettelo puutteista on olemassa, jos jokin on vialla | Tämä asiakirja muuttaa sovitun avoimien asioiden luettelon myöhemmin todistettavaksi asiaksi sen sijaan, että kyse olisi todisteettomasta riidasta. | Mitään ei ole kirjallisesti, ja luvataan, että asia järjestyy "myöhemmin". |
| Uudiskohteessa kaupan loppuunsaattamistodistus ja ensikäyttölupa ovat olemassa | Kohteessa ei voida laillisesti asua tai kytkeä kunnallistekniikkaa ilman licencia de primera ocupación -lupaa, ja se saadaan yleensä vasta rakennustyön lopussa. | Muuttopäivä luvataan ennen kummankaan asiakirjan myöntämistä. |
| Itse tapaamisessa | ||
| Kaikki avaimet ja kulkukortit ovat tallessa | Porttien ympäröimässä kohteessa annetaan usein enemmän kortteja ja kaukosäätimiä kuin niitä luovutuspäivänä ojennetaan. | Vain yksi avain, eikä vahvistusta siitä, kuinka monta niitä kaikkiaan on. |
| Mittarit luetaan ja lukemat kirjataan päivämäärineen | Tässä vaiheessa syntyy yleensä kiista siitä, kuka käytti mitäkin kaupan loppuunsaattamisen jälkeen. | Lukemaa ei oteta päivänä, jolloin kauppa saatetaan loppuun, joten ensimmäinen lasku on molemmille osapuolille arvaus. |
| Loppusumma maksetaan samalla hetkellä, kun kauppakirja allekirjoitetaan | Tämä mekanismi tekee kaupasta turvallisen: rahat ja avaimet vaihtavat omistajaa samanaikaisesti, eikä etukäteen luoteta pelkkään lupaukseen. | Pyyntö luovuttaa varoja ennen tapaamista joko uudiskohteen takuujärjestelmän ulkopuolella tai jälleenmyyntiasunnon kohdalla asianajajanne asiakasvaratilin ulkopuolella. |
| Seuraavina päivinä | ||
| Kauppakirja todella toimitetaan rekisteröitäväksi | Kauppakirjan allekirjoittaminen notaarin luona ei päätä paperityötä. Vero on maksettava ja kauppakirja toimitettava kiinteistörekisteriin ennen kuin kohde merkitään virallisesti nimiinne. | Kukaan ei pysty viikkoja myöhemmin vahvistamaan, että rekisteröity kappale on palautunut. Tämä on lakimiehenne tehtävä seurata, ja siitä kannattaa kysyä suoraan. |
| IBI ja yhteisömaksu jaetaan myyntivuodelta | Molemmat laskutetaan ajanjaksoilta eikä päiviltä, joten osa vuoden aikana jo maksetusta summasta kuuluu ostajalle ja osa myyjälle. | Suullinen toteamus, että "kaikki on järjestyksessä", ilman summia. Pyytäkää lakimiestänne näyttämään jako. |
Kaupan loppuunsaattaminen ostoprosessissa
Koko ostoprosessissa on viisitoista vaihetta ensimmäisestä puhelusta avainten saamiseen. Kaupan loppuunsaattaminen muodostaa niistä kolme viimeistä sitovaa sopimusta seuraavan odotusajan jälkeen.Vaiheet 13, 14 ja 15/15
- LopputarkastusEnnen loppuunsaattamistaKohde tarkastetaan sovittua kuntoa vasten ja uudiskohteessa puutteet kirjataan korjattaviksi. Tämä vaihe käsitellään jäljempänä yksityiskohtaisesti.
- Notaari ja avaimetLoppuunsaattamispäiväJulkinen kauppakirja allekirjoitetaan, loppusumma maksetaan ja kohteesta tulee teidän. Avaimet pitäisi luovuttaa samassa tapaamisessa, kun tarkastus ja mahdollinen puuteluettelo on jo käsitelty.
- Loppuun viennin jälkeenHeti alustaKauppakirjasta on vielä maksettava verot ja se on rekisteröitävä, liittymät on siirrettävä ja vuotuiset verovelvoitteet otettava hoitoon. Mikään näistä ei pääty poistuessanne notaarin toimistosta.
Yleistä tietoa, ei teidän kauppakirja-aineistonne
Tämä on yleistä tietoa siitä, miten kaupan loppuunsaattaminen toimii Espanjan lainsäädännön mukaan. Tiedot ovat ajantasaiset 17. elokuuta 2026, ja ne perustuvat lähdetekstiin eivätkä blogista kopioituun sisältöön. Kyse ei ole oikeudellisesta neuvonnasta, joka koskisi teidän ostoanne. Tässä kuvatut takuuajat, notaarin tehtävä ja tapahtumien järjestys edustavat yleistä käytäntöä. Juuri teidän kohteenne asiakirjat ja oma sopimuksenne ratkaisevat todellisuudessa kauppanne ehdot.Mikään tässä ei kuvaa palvelua, eikä mikään siinä lupaa, että joku osallistuisi kaupan loppuunsaattamiseen puolestanne. Se, järjestetäänkö tällainen osallistuminen ja kuka sen järjestää, on erillinen kysymys, jota käsitellään omassa oppaassaan.Kaupan loppuunsaattamista koskevat säännöt ja vakiintunut käytäntö voivat vaihdella notaarin, rakennuttajan ja kohteen tyypin mukaan, ja itse lakia muutetaan aika ajoin. Riippumaton lakimies vahvistaa, mitä teidän ostoanne koskee, ennen kuin allekirjoitatte mitään.
Usein kysyttyä avainten luovutuksesta
- Kuinka kauan yksityisen sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen kaupan loppuunsaattaminen tapahtuu?
- Jälleenmyyntiasunnon kohdalla yleensä yhdestä kolmeen kuukautta. Uudiskohteen kohdalla ajankohta riippuu rakennusvaiheesta: usein noin kaksi kuukautta, jos rakennus on lähes valmis, ja noin kolme vuotta, jos rakentaminen aloitetaan perustuksista. Kumpaakaan aikaa ei ole vahvistettu laissa. Molemmat perustuvat siihen, miten tämän rannikon sopimukset yleensä laaditaan.
- Voiko myyjä kieltäytyä luovuttamasta avaimia sovittuna ajankohtana?
- Kauppasopimuksessa avainten luovutus tulisi sitoa samaan ajankohtaan kuin allekirjoitus ja loppusumman maksu. Jos tästä ei sanota nimenomaisesti, kyseessä on puute, joka kannattaa pyytää asianajajaa korjaamaan ennen allekirjoittamista. Älkää yksinkertaisesti olettako, että se tapahtuu joka tapauksessa.
- Onko snagging-luettelo sama asia kuin kymmenen vuoden takuu?
- Ei. Snagging on kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä tehtävä käytännön tarkastus, jossa keskeneräiset tai virheelliset työt havaitaan silloin, kun niiden korjaamista on vielä mahdollista vaatia. Kymmenen vuoden takuu on erillinen lakisääteinen oikeus Ley de Ordenación de la Edificación -lain nojalla. Se on voimassa riippumatta siitä, mitä snagging-tarkastuksessa havaittiin, ja se kattaa nimenomaan rakenteelliset, ei kosmeettiset, virheet.
- Mitä tapahtuu, jos rakennuttaja ei ole hankkinut ensimmäisen käyttöönoton lupaa luvattuun päivämäärään mennessä?
- Ilman sitä asuntoa ei saa lain mukaan ottaa käyttöön eikä liittää yleishyödyllisiin verkkoihin, riippumatta siitä, mitä esitteessä sanottiin muuttopäivästä. Kyse on sopimus- ja lupakysymyksestä, ei takuukysymyksestä. Kannattaa varmistaa, että lupa on olemassa, eikä vain sitä, että rakennus näyttää valmiilta.
- Sisältyykö jälleenmyyntiasuntoon koskaan minkäänlaista takuuta?
- Vain rajallinen sellainen: myyjää vastaan esitettävä vaatimus piilevästä virheestä, joka oli olemassa kaupantekohetkellä ja jonka myyjä tiesi mutta salasi. Kyseessä on todellinen oikeus, mutta se on paljon vaikeampi osoittaa kuin lakisääteinen takuuaika. Juuri siksi kaupantekoa edeltävä tarkastus on jälleenmyyntiasunnon kohdalla tärkeämpi kuin uudiskohteen kohdalla.
