Usein kysyttyjä kysymyksiä kiinteistön ostamisesta Espanjassa
Näin vastaamme puhelimessa, samoin sanoin. Kaksikymmentäneljä kysymystä, joita ulkomaiset ostajat esittävät useimmiten, ryhmiteltynä sen mukaan, minkä parissa työskentelette, ei aakkosjärjestyksessä. Jokaisen vastauksen lopussa on linkki sivulle, jolla aihe käsitellään perusteellisesti.
- uudiskohteen ostohinnan päälle noin
- 13 %
- jälleenmyyntiasunnon ostohinnan päälle noin
- 9 %
- suunnilleen tämän osuuden arvosta pankki rahoittaa ulkomailla asuvan ostajan tapauksessa
- 50 %
- kuinka monta kertaa Espanjassa on käytävä
- 1×
Miten ostaminen Espanjassa käytännössä toimii ja kuinka kauan se kestää?
Valmiin kiinteistön kohdalla varauksesta avainten saamiseen kuluu muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen, ja uudiskohteeseen voi kulua vielä kaksi vuotta lisää. Yksi matka riittää ja kaksi on parempi, koska lähes kaikki vaiheet voidaan allekirjoittaa valtakirjalla.Miten koko ostoprosessi toimii ja kuinka kauan se kestää?
Valmiin kiinteistön kohdalla varauksesta avainten saamiseen kannattaa yleensä varata useita viikkoja tai useita kuukausia. Uudiskohteen kohdalla aika riippuu hankkeen vaiheesta. Voitte ostaa valmiin huoneiston, mutta myös kohteen, joka valmistuu seuraavien kahden vuoden aikana. Kuvaamme edellä koko prosessin valinnasta ja juridisista tarkistuksista notaarille etenemiseen.
Kuinka monta kertaa minun on käytävä Espanjassa?
Yksi kerta riittää ja kaksi on parempi. Koko prosessi voidaan hoitaa etänä valtakirjalla, mutta toivomme silti, että käytte paikan päällä ainakin kerran.
Voinko ostaa asunnon, vaikka en asu Espanjassa?
Kyllä. Kiinteistön omistaminen ja Espanjan oleskeluoikeus ovat kaksi eri asiaa. Voitte omistaa kiinteistön ulkomailla asuvana, ja suuri osa prosessista voidaan hoitaa valtakirjalla.
Tarvitsenko NIE:n ja espanjalaisen pankkitilin kiinteistön ostamista varten?
Tarvitsette NIE:n. Espanjalainen pankkitili on käytännössä erittäin hyödyllinen. NIE on ulkomaalaisen henkilötunnistenumero, jota tarvitsette ostoa, veroja ja muita kiinteistöön liittyviä asioita varten. Järjestämme sen asianajajan kanssa hyvissä ajoin, sillä sen odottaminen juuri ennen allekirjoitusta vaikeuttaisi ostoa tarpeettomasti.
Kenen pitäisi omistaa asunto?
Te itse, molemmat puolisot tai joku muu perheenne ja taloudellisen tilanteenne mukaan. Yhtä oikeaa vastausta ei ole. Omistusjärjestely voi myöhemmin vaikuttaa perintöön, veroihin ja myyntiin, joten tästä on parempi päättää asianajajan ja veroasiantuntijan kanssa ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista, ei notaarin luona. Jos ostatte pariskuntana, teillä on lapsia, omistatte Espanjassa huomattavaa omaisuutta tai harkitsette ostamista yhtiön kautta, kertokaa siitä asianajajalle heti alussa.
Mitä ostaminen maksaa hinnan lisäksi?
Uudiskohteen hinnan päälle tulee noin 13 % ja jälleenmyyntiasunnon päälle noin 9 %. Jos tarvitsette asuntolainan ulkomailla asuvana, varautukaa lainaamaan noin puolet pankin määrittämästä arvosta sen sijaan, että odottaisitte saavanne 70 tai 80 %.Kuinka paljon osto maksaa minulle yhteensä kiinteistön hinnan lisäksi?
Uudiskohteessa ostohinnan päälle kannattaa varata noin 13 % ja jälleenmyyntiasuntoon noin 9 %. Suurin ero on veroissa: uudiskohteesta maksatte 10 % arvonlisäveroa sekä AJD:n Andalusiassa, kun taas jälleenmyyntiasunnon varainsiirtovero on 7 %. Lisäksi maksettaviksi tulevat asianajaja, notaari, kiinteistörekisteri ja useat pienemmät kulut. Voitte laskea koko oston kiinteistön hinnan perusteella sivulla olevalla laskurilla.
Kuinka paljon omia rahojani tarvitsen, jos haluan asuntolainan?
Se riippuu pääasiassa siitä, ostatteko uudiskohteen vai jälleenmyyntiasunnon.Uudiskohdetta varten on hyvä varata noin 20-40 % ostohinnasta ennen hankkeen valmistumista erääntyviä maksuja varten. Tarvitsette myös omia varoja veroihin ja muihin ostokuluihin, kuten 10 %:n arvonlisäveroon ja muihin siirtoon liittyviin kustannuksiin.Jälleenmyyntiasunnon tapauksessa pankilta kannattaa ulkomailla asuvana realistisesti odottaa rahoitusta noin puolelle sen arvosta, jonka pankki itse määrittää kiinteistölle. Teillä on siis oltava loput kauppahinnasta ja kaupankäyntikuluista omia varoja.Jos kiinteistö maksaa 500.000 €, omia käteisvaroja tarvitaan siksi usein enemmän kuin 100.000 tai 150.000 €. Tämän vuoksi järjestämme rahoituksen ennen varausta, emme vasta sen jälkeen, kun olette päättäneet tietystä kiinteistöstä.
Voinko saada asuntolainan EU-kansalaisena?
Kyllä, mutta ulkomailla asuvana älkää automaattisesti odottako, että saisitte rahoitusta 70 tai 80 % hinnasta.Jos tulonne ovat muussa valuutassa kuin euroissa, on realistista odottaa rahoitusta noin 50 % pankin määrittämästä arvosta. Joillekin asiakkaille tarjous voi olla parempi, kun taas toisille se voi olla huonompi heidän tuloistaan, veloistaan, iästään, tulovaluutastaan ja pankista riippuen.On myös tärkeää, että pankki ei laske asuntolainaa kauppahinnasta vaan oman arvionsa perusteella. Jos ostatte asunnon 500.000 eurolla, mutta pankki arvioi kiinteistön arvoksi 470.000 euroa, rahoitus lasketaan 470.000 eurosta.Siksi tarkistamme ennen kiinteistön valitsemista, millaista rahoitusta voitte realistisesti odottaa ja kuinka paljon tarvitsette omia varoja.
Miten siirrän rahaa toisesta valuutasta euroiksi?
Maksatte suurimman osan kaupasta euroissa, joten suuremman summan ollessa kyseessä kannattaa huomioida siirtomaksun lisäksi ennen kaikkea todellinen vaihtokurssi. Voitte siirtää rahat oman pankkinne kautta tai käyttää erikoistunutta valuutanvaihtopalvelua, ja suurempien summien kohdalla tarjouksia kannattaa vertailla. Älkää ennen kaikkea jättäkö siirtoa viime hetkeen. Pankki saattaa pyytää teitä todistamaan rahojen alkuperän tai viivästyttää siirtoa sisäisen tarkistuksen vuoksi. Maksuaikataulun perusteella kerromme teille etukäteen, milloin tarvitsette kunkin summan.
Onko minun todistettava, mistä rahani ovat peräisin?
Kyllä. Suuremmassa kaupankäynnissä pankki ja muut kauppaan osallistuvat tahot pyytävät todennäköisesti teitä todistamaan varojen alkuperän. Jos rahat ovat peräisin yhtiön myynnistä, osingoista, sijoituksista tai muusta monimutkaisemmasta rakenteesta, hankkikaa tarvittavat asiakirjat ennen rahojen siirtämisen aloittamista.
Uudiskohde maksaa noin 13 % enemmän kuin hinta, jälleenmyyntiasunto noin 9 %Sama vastaus kuin tämän ryhmän ensimmäiseen kysymykseen, esitettynä niin, että kahta vaihtoehtoa voi verrata rinnakkain. Suuntaa antavat luvut ovat peräisin kotisivumme omasta kustannuslaskurista.
Käytä laskuria oman hintanne perusteella esimerkin sijaan. Laskuri ottaa kiinteistön hinnan ja laskee koko kaupan kulut eriteltyinä.
| Uudiskohde | Jälleenmyyntiasunto | |
|---|---|---|
| Hinnan päälle yhteensä | noin 13 % | noin 9 % |
| Päävero | ALV 10 % | varainsiirtovero 7 % |
| Andalusian leimavero | AJD | ei peritä |
| Maksetaan myös | juristi, notaari, kiinteistörekisteri ja useita pienempiä kuluja | juristi, notaari, kiinteistörekisteri ja useita pienempiä kuluja |
Missä rahanne ovat todellisuudessa vaarassa ja mikä suojaa niitä?
Vain yhdessä kohdassa: varauksessa, joka on ainoa takuujärjestelmän ulkopuolella suoritettava maksu. Sen jälkeen kaikki on suojattu joko nimenne annetulla pankkitakauksella tai oman asianajajanne päätöksellä siitä, milloin rahat vapautetaan.Miten rahani on suojattu?
Se riippuu siitä, ostatteko uudiskohteen vai jälleenmyyntiasunnon.Uudiskohteessa pankkitakaus on tärkein suoja. Kehittäjälle ennen rakennustöiden valmistumista lähettämänne maksut on suojattava kyseisen maksujärjestelyn mukaisesti, ja ennen rahojen lähettämistä asianajaja tarkistaa tilin, asiakirjat ja kyseiseen maksuun sovellettavan vakuuden. Pankkitakauksen kattamista maksuista saatte vahvistuksen, joka koskee kyseistä summaa ja ostajaa.Jälleenmyyntiasunnossa prosessi järjestetään eri tavalla. Asianajaja valvoo sopimuksia, määräaikoja ja maksutapaa, jotta myyjä saa rahat vasta, kun ne ovat kaupan ehtojen mukaan tosiasiallisesti vapautettavissa.Kyse ei siis ole vain siitä, minne lähetätte rahat. Ennen jokaista merkittävää maksua asianajaja tarkistaa, miksi lähetätte rahat, kenelle ja millä ehdoilla.
Palautetaanko varausmaksu, jos asianajaja löytää ongelman?
Se riippuu varaussopimuksen sanamuodosta ja vaihtelee kehittäjän ja myyjän mukaan. Varausmaksu on ainoa takuujärjestelmän ulkopuolinen maksu, joten sen tulee olla pieni ja sopimuksessa on ilmoitettava selkeästi sen palauttamisen ehdot. Siksi asianajaja lukee sopimuksen ennen rahojen lähettämistä, ei sen jälkeen.
Mitä asianajaja tarkistaa ennen kuin allekirjoitan mitään?
Kuka kiinteistön todella omistaa, onko siihen kohdistuvia asuntolainoja, ulosottomenettelyjä tai muita vastuita, ovatko kiinteistörekisterin tiedot oikein, onko osakkaalla velkaa taloyhtiölle ja vastaako oikeudellinen asema sitä, mitä olette ostamassa. Yksittäisen kiinteistön kohdalla tarkistuksia laajennetaan sen tyypin ja historian mukaan.
Tarvitsenko oman lakimiehen?
Kyllä. Riippumaton lakimies, joka edustaa Teitä eikä rakennuttajaa tai myyjää. Lakimies tarkistaa ennen ostopäätöstänne kiinteistön omistusoikeuden, velat, panttioikeudet, luvat, sopimukset ja oikeudellisen aseman. Emme työllistä lakimiehiä emmekä saa heiltä palkkioita suositteluista. Annamme Teille useita vaihtoehtoja, ja voitte valita itse.
Mitä tapahtuu, jos rakennuttaja ei saa hanketta valmiiksi?
Lain mukaan jokainen ennen rakennuksen valmistumista suoritettava maksu on katettava Teidän nimissänne annetulla pankkitakauksella. Lakimiehenne tarkistaa takauksen täsmällisen sanamuodon asuntoanne varten ennen maksun lähettämistä ja kertoo Teille tarkasti, mitä se kattaa.
Voinko periä edellisen omistajan velat?
Jotkin kiinteistöön liittyvät velat ja vastuut voivat siirtyä uuden omistajan kannettaviksi, joten tarkistamme ennen ostoa myyjän lisäksi myös itse kiinteistön. Lakimies tarkistaa muun muassa sen tilanteen taloyhtiössä ja hankkii tarvittavat todistukset ennen allekirjoittamista.
Neljä ostajille kallista oletustaKaikkiin näihin vastataan kattavasti edellä olevissa kysymyksissä. Yhdessä ne muodostavat neljä asiaa, jotka ulkomaiset ostajat ymmärtävät useimmiten väärin ennen kuin kukaan on lukenut sopimusta.
Mitä ostajat olettavatMikä pitää oikeasti paikkansa
- Jokainen maksu on suojattu
- Varausmaksu on ainoa takausjärjestelmän ulkopuolella suoritettava maksu. Siksi sen on oltava pieni ja siksi sen palauttamisen ehdot määrittävä sopimus on luettava ennen rahojen siirtoa, ei sen jälkeen.
- Rakennuttaja kantaa keskeneräisen kohteen riskin
- Vain jos asiakirjat ovat kunnossa. Jokainen ennen kohteen valmistumista suoritettava maksu on katettava teidän nimissänne annetulla pankkitakauksella, ja juristinne tarkistaa juuri teidän huoneistoanne koskevan tarkan sanamuodon ennen kuin mitään lähetetään.
- Asuntolaina kattaa 70-80 prosenttia
- Ei ulkomailla asuvalle, jonka tulot maksetaan muussa valuutassa kuin euroissa. Varautukaa siihen, että pankki rahoittaa noin puolet itse määrittämästään arvosta, ja huomioikaa, että pankki myöntää lainaa oman arvionsa eikä sovitun kauppahinnan perusteella.
- Ei vuokratuloja, ei Espanjan veroa
- Ilmoitus on silti tehtävä. Modelo 210, ulkomailla asuvien laskennallisten tulojen vero, koskee tyhjillään olevaa kiinteistöä, ja useimmat omistajat saavat tietää tästä liian myöhään.
Voitteko vuokrata kiinteistön turisteille?
Ei automaattisesti. Se riippuu kyseisestä kiinteistöstä, kunnasta ja taloyhtiön omista säännöistä. Siksi asia tarkistetaan ennen varaamista eikä vasta jälkikäteen.Voinko vuokrata kiinteistön turisteille lyhytaikaisesti?
Ei automaattisesti. Se riippuu kyseisestä kiinteistöstä, kunnasta, taloyhtiön säännöistä ja matkailumajoitusta koskevista voimassa olevista määräyksistä. Siksi tarkistamme ennen varausta, onko lyhytaikainen vuokraaminen mahdollista, jos vuokraaminen on yksi syy kiinteistön ostamiseen.
Mitä omistaminen maksaa vuosittain?
IBI, vastike, jätehuolto, vakuutukset, käyttöpalvelut ja espanjalainen veroilmoitus myös sellaisena vuonna, jona ette vuokraa kiinteistöä lainkaan. Vastike selittää yleensä sen, miksi kahden samankaltaisen asunnon omistaminen maksaa eri määrän.Mitä maksan vuosittain?
IBI, taloyhtiön vastikkeet, jätemaksut, vakuutukset, sähkö ja vesi sekä ulkomailla asuville myös Espanjan verovelvoitteet. Taloyhtiön vastikkeet muodostavat usein suurimman eron hinnaltaan samankaltaisten asuntojen välillä, joten näytämme yksittäisen kiinteistön todelliset vuosikustannukset yhden yleisen summan sijaan.
Maksanko veroja Espanjaan, vaikka en vuokraisi kiinteistöä?
Kyllä. Modelo 210 on ulkomailla asuvien laskennallisista tuloista maksettava vero. Omalla kielellänne se ei selitä juuri mitään, ja useimmat omistajat saavat tietää tästä liian myöhään.
Entä jos minun täytyy myydä kiinteistö kahden tai kolmen vuoden kuluttua?
Voitte myydä kiinteistön milloin tahansa. Kysymys on siitä, millä hinnalla ja kuinka nopeasti. Kiinteistöt, joissa on jotakin, mitä tulevat ostajatkin haluavat, myydään helpoimmin uudelleen: hyvä mikrosijainti, näkymä, oikea ilmansuunta, palveluiden saavutettavuus jalan tai laadukas rakennushanke. Siksi emme ostaessa tarkastele ainoastaan sitä, pidättekö kiinteistöstä tänään, vaan myös sitä, kenelle lopulta myytte sen. Kun myytte ulkomailla asuvana, varautukaa myös myyntiin liittyviin kuluihin ja veroihin.
Säilyykö kiinteistö suvussa?
Kyllä, ja tämän voi valmistella etukäteen. Espanjassa sovelletaan perintöveroa, mutta Andalusia tarjoaa lähiomaisille huomattavia verohuojennuksia. Testamentissanne voitte myös määrätä, että perintöön sovelletaan oman maanne lainsäädäntöä, ja lyhyt espanjankielinen testamentti voi säästää perheeltänne kuukausien paperityön.
Onko ostaminen vuokraamista parempi, ja sopiiko tämä rannikko budjettiinne?
Jos tulette kerran vuodessa kahdeksi viikoksi, vuokraaminen on yksinkertaisempaa. Jos tulette useita kertoja vuodessa, omistaminen alkaa olla järkevää eri tavalla, ja jos itse kiinteistöön käytettävissä oleva summa on alle noin 250.000 euroa, kertoisimme teille, että Costa Blanca on todennäköisesti parempi vaihtoehto.Tekeekö kiinteistön ostaminen minusta Espanjan verovelvollisen?
Ei. Pelkkä kiinteistön omistaminen ei tee Teistä Espanjan verovelvollista. Verotuksellinen asuinpaikka arvioidaan todellisen tilanteenne perusteella, mukaan lukien Espanjassa viettämänne aika sekä taloudellisten ja henkilökohtaisten etujenne keskus. Jos haluatte viettää täällä suuremman osan vuodesta tai muuttaa pysyvästi, keskustelkaa verotuksellisesta asuinpaikastanne neuvonantajan kanssa ennen muuttoa. Se voi vaikuttaa siihen, miten Espanja verottaa Espanjan ulkopuolisia tulojanne ja varojanne.
Kannattaako ostaa vai vuokrata?
Jos tulette kerran vuodessa kahdeksi viikoksi ja kiinteistö olisi muuten tyhjillään loppuvuoden, vuokraaminen voi olla yksinkertaisempaa.Kun kuitenkin tulette tänne useita kertoja vuodessa tai vietätte Costa del Solilla pidemmän osan vuodesta, kiinteistön omistaminen alkaa olla paljon järkevämpää. Teidän ei tarvitse etsiä vapaana olevaa vuokra-asuntoa joka kerta, huolehtia kausihinnoista tai vaihtaa asuntoa toiseen. Saavutte vain pienen matkalaukun kanssa, ja kaikki muu odottaa jo kotonanne.Tämä korostuu entisestään, jos matkustatte koiran tai lasten kanssa tai haluatte tulla useiksi viikoiksi tai kuukausiksi. Hyviä pidempiaikaisia vuokra-asuntoja ei aina ole helppo löytää, ja sesonkiaikana ne voivat olla erittäin kalliita.Jos vuokraatte kiinteistön lainmukaisesti silloin, kun ette käytä sitä, vuokratulot voivat kattaa merkittävän osan vuosittaisista omistuskuluista. Hyvin valitun kiinteistön myötä ette maksa ainoastaan lomakäyttöön tarkoitetusta paikasta, vaan omistatte toisen kodin, joka voi tuottaa tuloja osan vuodesta.Siksi keskitymme täällä säännöllisesti käyvien asiakkaiden kanssa yleensä enemmän siihen, milloin ostaminen alkaa olla järkevää, kuin siihen, onko se ylipäätään järkevää.
Costa del Sol vai Costa Blanca?
Se riippuu pääasiassa budjetistanne ja siitä, mitä odotatte Espanjalta.Costa Blanca on yleensä edullisempi, ja samalla budjetilla voitte ostaa sieltä huomattavasti enemmän. Costa del Sol on kalliimpi, mutta se tarjoaa vahvemman ympärivuotisen elämäntyylin, kansainvälisen infrastruktuurin, Malagan lentoaseman, golfia, kouluja, terveydenhuoltoa ja suuren kansainvälisen yhteisön.Jos käytettävissänne on itse kiinteistöön alle noin 250.000 euroa, sanoisimme suoraan, ettemme todennäköisesti keskittyisi Costa del Soliin. Valikoima tällä hinnalla on hyvin rajallinen, ja sama budjetti voi olla huomattavasti järkevämpi Costa Blancalla.Noin 300.000 eurosta alkaen Costa del Solilla alkaa löytyä todellisia vaihtoehtoja, mutta kaikki riippuu edelleen sijainnista, etäisyydestä merelle, kiinteistön kunnosta sekä näköalaa tai vuokraamista koskevista vaatimuksista.
Mitä ansaitsemme ostoksestanne?
Kehittäjä tai myyjä maksaa palkkion, ja se sisältyy jo heidän hinnastoonsa, joten ostaja ei maksa meille mitään ylimääräistä. Emme työllistä suosittelemimme lakimiehiä emmekä ota heiltä myöskään palkkiota.Pidempi vastaus löytyy täällä yhdeltä sivulta eikä haitarivalikosta, koska nämä ovat kysymyksiä, jotka ratkaisevat, luotatteko mihinkään muuhun tällä sivustolla, ja ne ansaitsevat enemmän kuin neljä lausetta.
Kaksikymmentä minuuttia puhelimessa antaa vastaukset kysymyksiin, joihin yleinen usein kysyttyjen kysymysten osio ei pysty vastaamaan
Lähes jokaiseen tämän sivun kysymykseen on erilainen vastaus, kun kyseessä on tietty kiinteistö tietyssä kaupungissa, ja juuri sitä vastausta tarvitsette. Käytämme puhelussa samoja sanoja, mutta puhelun aikana ne sovelletaan Teidän kiinteistöönne.Kaksikymmentä minuuttia, ei sitoumuksia, ja voitte ottaa mukaan mistä tahansa löytämänne kiinteistön. Jos edessänne on jo kohteen ilmoitus, lähettäkää se meille sen sijaan, niin saatte vastauksen juuri kyseisestä kiinteistöstä yleisten tietojen sijaan.