Käytämme evästeitä parantaaksemme käyttökokemustanne, analysoidaksemme sivuston käyttöä ja tarjotaksemme personoitua sisältöä.
Opas
Lyhytaikainen vuokraus Costa del Solilla
Lyhytaikaisen vuokrauksen mahdollisuudesta päättävät kolme erillistä tahoa: Andalusian säännöt ja sen matkailurekisteri, kyseisen kunnan mahdolliset rajoitukset sekä 3. huhtikuuta 2025 alkaen asunto-osakeyhteisön suostumus kolmen viidesosan enemmistöllä silloin, kun toiminta aloitetaan uutena.
Ostatte asunnon vuokrataksenne sitä lyhytaikaisesti ja saatte vasta sen jälkeen tietää, ettei se ole sallittua.
Miten asiat todella ovat
Lyhytaikaisen vuokrauksen mahdollisuudesta päättävät kolme erillistä tahoa: Andalusian säännöt ja sen matkailurekisteri, kyseisen kunnan mahdolliset rajoitukset sekä 3. huhtikuuta 2025 alkaen asunto-osakeyhteisön suostumus kolmen viidesosan enemmistöllä silloin, kun toiminta aloitetaan uutena.
Mikä muuttaa sitä
Uusi sääntö koskee omistajia, jotka aloittavat lyhytaikaisen vuokrauksen uutena toimintana. Aiemmin olemassa olleita tilanteita voidaan lain mukaan arvioida eri tavalla, ja siirtymäkauden tapaukset kuuluvat oppaaseen, eivät etusivulle. Jos rakennuksessa ei sallita lyhytaikaista vuokrausta, voitte vuokrata asunnon pitkäaikaisesti, mutta ette Airbnb:n tai Bookingin kautta. Andalusia ilmoittaa myös, ettei sen matkailurekisteri salli rekisteröintiä kunnissa, jotka ovat ottaneet käyttöön omia rajoituksiaan.
Miten toimimme sen suhteen
Jälleenmyyntiasunnossa perehdymme yhteisön sääntöihin ja asianajaja tarkistaa ne. Uudiskohteessa kysymme rakennuttajalta etukäteen, onko asia otettu huomioon. Ennen varausta tarkistamme, onko suunnittelemanne vuokraus todella mahdollista ja voidaanko se rekisteröidä asianmukaisesti.
30 sekunnissa
3 April 2025 lähtien osakasyhteisön on aktiivisesti äänestettävä 3/5-enemmistöllä uuden lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sallimisesta rakennuksessa. Sitä ennen sääntö oli päinvastainen: vuokraus oli sallittua, elleivät omistajat äänestäneet sen kieltämisestä. Tämä on todellinen ja ajankohtainen riski, ei vanhaa tietoa.
Miksi kahdella samankaltaisella huoneistolla voi olla vastakkaiset vastaukset?
Mikään kiinteistön hinta, koko tai viimeistely ei kerro, voidaanko sitä laillisesti vuokrata matkailijoille. Kolme toisistaan riippumatonta viranomaista päättää asiasta, ja kaikkien kolmen on vastattava kyllä.Aluehallinto ylläpitää matkailijarekisteriä eli VUT-järjestelmää. Helmikuussa 2025 tehdyn uudistuksen jälkeen kiinteistöllä on oltava myös voimassa oleva kunnallinen lupa tai matkailukäytön salliva käyttötarkoituksen muutosilmoitus, ennen kuin alueellinen rekisteröinti voidaan edes jättää. 3. huhtikuuta 2025 lähtien sovelletaan kolmatta ehtoa: oman omistajayhteisönne on äänestettävä uuden matkailuvuokraustoiminnan aktiivisen hyväksymisen puolesta rakennuksessa kolmen viidesosan enemmistöllä sekä omistajista että osuuksista. Ennen tätä päivää oletus oli päinvastainen: yhteisön oli äänestettävä toiminnan kieltämisestä, ja vaikeneminen tarkoitti vuokrauksen olevan sallittua. Nyt vaikeneminen tarkoittaa päinvastaista.
1
Alueellinen rekisteröinti (VUT)
Who decidesAndalusian aluehallinto
What it grantsRekisteröity matkailuvuokrauksen numero
If noEi lainmukaista lyhytaikaista vuokrausta lainkaan, riippumatta kahdesta muusta ehdosta.
2
Kunnan lupa tai käyttötarkoituksen muutos
Who decidesKunta, Decreto-ley 1/2025 lähtien
What it grantsVahvistaa, että kiinteistön käyttötarkoitus voidaan muuttaa matkailuvuokrausta varten
If noAlueellista rekisteröintiä ei voida edes jättää.
3
Yhteisön äänestys, 3/5 enemmistö
Who decidesOmistajayhteisönne, 3. huhtikuuta 2025 alkaen
What it grantsAntaa luvan rakennuksen UUDELLE matkailuvuokraustoiminnalle
If noVuokraus on estetty rakennustasolla, vaikka alue ja kaupungintalo molemmat sallivat sen.
Yksikin EI missä tahansa vaiheessa pysäyttää koko suunnitelman riippumatta siitä, mitä kaksi muuta päättivät.
Onko kyse uudesta riskistä vai jostakin, jota on sovellettu aina?
Omistajayhteisön äänestys on aidosti uusi asia, ei sääntö, joka olisi ollut voimassa aina ja jäänyt vain huomaamatta. Ennen 3. huhtikuuta 2025 yhteisön oli aktiivisesti äänestettävä matkailuvuokrauksen kieltämisestä. Jos tällaista äänestystä ei järjestetty, vuokraus oli yksinkertaisesti sallittua. Tuosta päivämäärästä lähtien laki kääntää oletuksen päinvastaiseksi: yhteisön on nyt aktiivisesti äänestettävä sen sallimisesta samalla kolmen viidesosan enemmistöllä. Rakennus, jossa asiaa ei koskaan käsitellä, on nyt oletusarvoisesti rakennus, jossa uusi matkailuvuokraus ei ole sallittua, eikä rakennus, jossa se hiljaisesti olisi sallittua.Kiinteistön, joka toimi jo lainmukaisesti matkailuvuokrauskohteena ennen 3. huhtikuuta 2025, ymmärretään yleensä jatkavan niiden sääntöjen nojalla, joiden perusteella toiminta aloitettiin. Uutta äänestystä ei tarvitse soveltaa siihen takautuvasti. Tämä näkemys perustuu johdonmukaiseen oikeudelliseen kommentaariin, ei tässä yhteydessä artikla artiklalta tarkistettuun ensisijaiseen tekstiin. Pyytäkää omaa asianajajaanne vahvistamaan asia tietyn rakennuksen osalta ennen siihen tukeutumista, erityisesti jos myynnissä on jälleenmyyntiasunto, jonka ilmoitetaan omaavan aiemman vuokraushistorian.
Ennen 3. huhtikuuta 20253. huhtikuuta 2025 alkaen
Yhteisö, joka ei koskaan käsitellyt matkailuvuokrausta, salli sen käytännössä oletusarvoisesti.
Hiljaisuus merkitsee nyt päinvastaista: UUSI matkailuvuokraustoiminta on estetty, elleivät omistajat aktiivisesti äänestä sen sallimisen puolesta 3/5:n enemmistöllä.
Yhteisön ainoa todellinen toimivalta oli äänestää vuokrauksen kieltämisestä, mitä useimmat eivät koskaan viitsineet tehdä.
Yhteisö tekee nyt ratkaisevan päätöksen kumpaan suuntaan tahansa, ja myyjän väite siitä, ettei yhteisöllä ole vastalausetta, on vahvistettava varsinaisilla pöytäkirjoilla eikä oletuksella.
Vaikuttaako huhtikuussa 2025 voimaan tullut yhteisön äänestyssääntö omistajaan, joka jo vuokraa huoneistoaan?Johdonmukaisissa oikeudellisissa tulkinnoissa kiinteistön, joka toimi jo laillisesti matkailuvuokrauksena ennen 3. huhtikuuta 2025, katsotaan jatkavan nykyisen perustansa mukaisesti ilman, että uusi päätös vaikuttaisi siihen takautuvasti. Tässä oppaassa tätä ei ole tarkistettu erikseen ensisijaisesta säädöstekstistä artikla artiklalta. Asianajajan tulee vahvistaa asia tietyn rakennuksen osalta ennen kuin luotatte siihen, erityisesti jos jälleenmyyntiasunnon ilmoituksessa väitetään sillä olevan aiempaa vuokraushistoriaa, jota ette ole nähneet dokumentoituna.
Rajoittavatko jotkin kaupungit tätä vielä enemmän alueen ja yhteisön lisäksi?
Málaga on mennyt alueellisia sääntöjä pidemmälle. Elokuussa 2025 viimeistelty kaavamuutos estää pysyvästi uudet matkailuvuokrauksen rekisteröinnit 43 nimetyllä asuinalueella, mukaan lukien historiallinen keskusta ja useita keskustan kaupunginosia. Näillä alueilla matkailuhuoneistot muodostavat jo yli 8 prosenttia asunnoista. Erillinen koko kaupunkia koskeva moratorio, joka kieltää uuden hotelli- tai matkailuvuokrausluvan myöntämisen asuinrakennusmaalle, hyväksyttiin lopullisesti 16. heinäkuuta 2026. Se on voimassa kolme vuotta tai siihen asti, kun kaupunki saa kaupunkisuunnitelmansa uudelleen laadittua. Ennen näitä toimenpiteitä lainmukaisesti rekisteröity matkailuvuokraus jatkuu, jos se täyttää edelleen tavanomaiset asumiskelpoisuutta, turvallisuutta ja verotusta koskevat velvoitteensa.Se, onko jokin muu Costa del Solin kaupunki ottanut käyttöön vastaavan rajoituksen, on tarkistettava kaupunki kerrallaan. Málagan esimerkistä ei voida tehdä oletuksia. Tässä oppaassa ei ole vahvistettua tietoa Marbellaa koskevasta rajoituksesta. Tämä on eri asia kuin sen vahvistaminen, ettei Marbellassa ole lainkaan rajoituksia: rehellinen vastaus on, että asiaa ei ole varmennettu eikä ratkaistu. Kaupungintalo tai paikallinen asianajaja voi antaa tietyn osoitteen nykytilanteesta tiedon, johon voitte tukeutua.
Mitä tämä merkitsee vuokratulon verotuksen kannalta, kun vuokraus on todella mahdollista?
Se, onko vuokraaminen lain mukaan mahdollista, ja se, miten tuloja verotetaan, ovat kaksi eri kysymystä. Vain jälkimmäinen riippuu omasta verotuksellisesta asuinpaikastanne. EU:ssa tai ETA:ssa asuva verovelvollinen maksaa NETTOVUOKRATULOSTA 19 % vähennettyään siihen aidosti liittyvät kulut. Muualla kuin EU:ssa tai ETA:ssa asuva verovelvollinen maksaa BRUTTOTULOSTA 24 % ilman kuluvähennyksiä vakiintuneen säännön mukaan. Vuoden 2025 tuomioistuimen päätös ulottaisi kuluvähennykset myös EU:n ulkopuolella asuviin. Valtio on kuitenkin valittanut päätöksestä, eikä veroviranomaisen käytäntö ole muuttunut. Suurempi, vähennysoikeudeton määrä koskee käytännössä tätä ryhmää tällä hetkellä.Mikään tästä ei ole merkityksellistä, ennen kuin kolme ensimmäistä edellytystä on täytetty. Ennen kuin suosittelemme tai varaamme kiinteistön nimenomaan sen vuokrauspotentiaalin vuoksi, tarkistamme sen todellisen VUT-aseman tai kelpoisuuden, asiaankuuluvat kunnalliset säännöt sekä omistajayhteisön omat pöytäkirjat ja kannan matkailuvuokraukseen. Emme yksinkertaisesti luota myynti-ilmoituksen tai välittäjän sanaan. Emme myöskään pidä osoituksena sitä, että edellinen omistaja vuokrasi huoneistoa, että tekin saisitte vuokrata sitä. Ratkaisevat säännöt ovat muuttuneet sen jälkeen, kun monet tällaiset aiemmat järjestelyt aloitettiin.
Kyllä, ja asia on syytä ottaa vakavasti eikä pitää sitä vain pienenä tekstinä. Yhteisön äänestys, joka tuli voimaan 3. huhtikuuta 2025, on todellinen rakenteellinen muutos: rakennuksessa, jossa matkailuvuokrausta ei koskaan käsitelty, sen salliminen oli aiemmin oletusarvo. Nyt oletusarvona on sen estäminen. Tämän lisäksi kunnallisen luvan vaatimus tuli joitakin viikkoja aiemmin, ja Málagan kaupungin oma koko kaupunkia koskeva uusien lupien moratorio hyväksyttiin 16. heinäkuuta 2026 kolmeksi vuodeksi. Kiinteistön vuokrauspotentiaalia ei enää voida olettaa sen perusteella, mitä lähellä sijaitsevassa samankaltaiselta näyttävässä huoneistossa tehdään.Tämä on yleistä tietoa Andalusian ja kansallisten sääntöjen tämänhetkisestä toiminnasta, ei tae tietyn kiinteistön osalta. Kaksi edellä mainituista seikoista perustuu johdonmukaiseen oikeudelliseen kommentaariin eikä tässä yhteydessä tehtyyn artikla artiklalta suoritettuun ensisijaisen tekstin tarkistukseen. Asianajaja vahvistaa ajantasaisen tilanteen ennen kuin sitoudutte ostoon sen vuokratulojen vuoksi. Arevont tarkistaa kiinteistön VUT-aseman, sen kunnan omat säännöt ja omistajayhteisön kannan ennen kuin suosittelee sitä tähän tarkoitukseen. Emme veloita lisämaksua siitä, että vastaus on kielteinen, kun se sitä on.
Jos myyjä näyttää minulle voimassa olevan VUT-rekisteröintinumeron, ratkaiseeko se asian?
Se vahvistaa alueellisen rekisteröinnin olemassaolon, mikä on yksi kolmesta edellytyksestä, ei kaikkia niitä. Se ei yksinään vahvista, että yhteisö sallii toiminnan tällä hetkellä tai ettei kyseiseen osoitteeseen ole sittemmin sovellettu uutta kunnallista rajoitusta. Pyytäkää rekisteröintinumeron lisäksi nähtäväksi yhteisön omat pöytäkirjat, joissa asiaa käsitellään.
Voiko omistajayhteisö perua päätöksen, jolla matkailuvuokraus on jo sallittu?
Huhtikuun 3. päivänä 2025 tehty uudistus koskee UUTTA lupaa. Johdonmukaisen oikeudellisen kommentaarin mukaan kiinteistö, joka toimi lainmukaisesti jo ennen kyseistä päivämäärää, jatkaa nykyisen perustansa nojalla eikä uutta äänestystä tarvita. Yhteisön yleinen toimivalta säännellä tai rajoittaa jo olemassa olevaa toimintaa on erillinen oikeudellinen kysymys kuin uutta lupaa koskeva äänestys itsessään. Tietyn rakennuksen osalta asia kannattaa vahvistuttaa asianajajalla sen sijaan, että tekisitte oletuksia kumpaankaan suuntaan.
Ratkaiseeko huoneiston ostaminen rakennuksesta, jossa yhteisö on jo äänestänyt puolesta, asian lopullisesti?
Se kertoo yhteisötason tämänhetkisestä tilanteesta, ei pysyvästä ratkaisusta. Yhteisö voi tarkistaa omia sääntöjään ajan mittaan, eikä alueellinen rekisteröinti tai kunnallinen lupa poista tätä mahdollisuutta. Pitäkää puolesta annettua äänestystulosta ostohetkellä vahvistettuna nykytilanteena, ei kiinteänä takuuna koko omistuksenne ajaksi.
Kolme muuta huolta
okupas
Luvattomat asukkaat valtaavat huoneistosi, kun olette palanneet kotimaahanne, ettekä saa heitä poistettua vuosiin.