Kauppasopimus Espanjassa sijaitsevaa kiinteistöä ostettaessa
30 sekunnissa
Espanjassa jälleenmyyntikaupassa käytetään arras-sopimusta, jonka vakuusmaksu on 10 to 20 % hinnasta. Espanjan lainsäädäntö tunnustaa kolme arras-sopimustyyppiä, joilla kullakin on erilaiset seuraukset kaupan peruuntuessa. Sopimuksessa on mainittava tyyppi, koska jos siitä ei sanota mitään, oletustyyppi on ostajalle epäedullisin.
| arras-peruutusehtoSiviililain 1454 artikla | Vahvistavat arras-ehdotHiljainen oletussääntö | arras-sakkoehtoHybridi | |
|---|---|---|---|
| Mikä se on | Kiinteähintainen oikeus vetäytyä | Tavallinen osasuoritus | Rangaistus sekä oikeus pakottaa kauppa toteutettavaksi |
| Jos vetäydytte | Menetätte käsirahan | He voivat silti vaatia toteutusta | Maksatte rangaistuksen, mutta kauppa voidaan silti pakottaa toteutettavaksi |
| Jos he vetäytyvät | He palauttavat sen tuplana | Voitte silti vaatia kaupan toteutusta | He maksavat rangaistuksen, mutta kauppa voidaan silti pakottaa toteutettavaksi |
| Valitkaa tämä, jos | Haluatte helpon irtautumisen tunnetulla hinnalla | Kumpikaan osapuoli ei aio vetäytyä | Haluatte ehdon, joka ehkäisee vetäytymistä tehokkaammin kuin tavallinen käsiraha |
Minkä sopimuksen allekirjoitan ja mitä tapahtuu, jos minun on vetäydyttävä?
Allekirjoitatte arras-sopimuksen. Se, mitä tapahtuu, jos peräännytte, riippuu täysin siitä, minkä kolmesta oikeudellisesta tyypistä sopimuksessa mainitaan. Arras-sopimus on jälleenmyyntiasunnossa käytettävä yksityinen käsirahaa koskeva sopimus. Ostaja ja myyjä allekirjoittavat sen ennen notaaria, ja siinä määritellään seuraamus, jos jompikumpi osapuoli peruuttaa kaupan. Käsiraha on varauksen jälkeen maksettava huomattava summa, joka sitoo molemmat osapuolet kauppaan, ja espanjalaisessa käytännössä sitä käsitellään käsirahana eikä osasuorituksena, josta voisi perääntyä. Arras ei ole sama asia kuin tšekkiläinen käsiraha. Sovitusta tyypistä riippuen perääntyminen voi maksaa ostajalle käsirahan ja myyjälle kaksinkertaisen summan. Tämä on ulkomaiselle lukijalle paljon suurempi seuraus kuin sana ”käsiraha” antaa ymmärtää.Siviililain 1454 artiklassa kuvataan tyyppi, jota useimmissa sopimuksissa käytetään: penitenciaaliset arras-ehdot. Jos ostaja vetäytyy, hän menettää käsirahan. Jos myyjä vetäytyy, hänen on palautettava käsiraha kaksinkertaisena. Tämä tyyppi antaa kummallekin osapuolelle mahdollisuuden vetäytyä yksinkertaisesti ennalta määrättyä hintaa vastaan. Lisäksi on olemassa kaksi muuta tyyppiä, jotka toimivat hyvin eri tavoin. Voitte nähdä kaikki kolme tyyppiä kokonaisuudessaan tämän kappaleen vieressä.Jos sopimuksessa ei ilmoiteta, kumpaa tyyppiä sovelletaan, espanjalaisten tuomioistuinten sanotaan yleensä soveltavan oletusarvoisesti vahvistavia arras-ehtoja. Tämä versio EI anna Teille mahdollisuutta vetäytyä yksinkertaisesti käsirahan hinnalla. Tätä oletussääntöä toistetaan laajalti oikeudellisissa kommenteissa. Itse 1454 artikla koskee kuitenkin vain penitenciaalisia arras-ehtoja, eikä siinä ilmoiteta, mitä tapahtuu oletusarvoisesti, jos sopimus on tältä osin hiljainen. Todellista oletussääntöä ei ole vahvistettu virallisen BOE-lakitekstin perusteella. Ostajan kannalta turvallisin lähestymistapa on olettaa, että sovelletaan vahvistavia arras-ehtoja, kunnes asianajaja vahvistaa muuta. Juuri tästä syystä tyypin on oltava sopimuksessa selkeästi ilmaistu lauseena eikä sitä saa jättää oletusten varaan.
Minkä tyyppisiä arras-maksuja pitäisi pyytää?Arras peruuttamisoikeudella, jos haluatte voida vetäytyä kaupasta ennalta tiedossa olevalla hinnalla. Tätä tyyppiä useimmat espanjalaiset kiinteistönvälittäjät ja asianajajat käyttävät myös tottumuksesta. Käytännössä pyydätte yleensä vain asianajajaanne vahvistamaan, että termi on sopimuksessa, ette pyydä mitään poikkeuksellista.
Onko uudiskohde erilainen?
Kyllä. Uudiskohteen varauksen jälkeistä asiakirjaa kutsutaan yleensä yksityiseksi kauppasopimukseksi (contrato privado de compraventa), ei arras-sopimukseksi. Edellä mainitut siviililain artiklat eivät koske sitä. Jokainen rakennuttajalle ennen rakennuksen valmistumista suorittamanne maksu on rakennusluvan myöntämisestä lähtien katettava nimissänne olevalla pankkitakauksella tai vakuutuksella, jonka on myöntänyt valtuutettu pankki tai vakuutusyhtiö. Jos rakennuttaja ei toimita kohdetta ajoissa, takaus palauttaa jokaisen maksamanne euron lakisääteisine korkoineen. Tämä on erilainen suoja kuin kaksinkertainen käsiraha. Uudiskohteen valmistuminen kestää yleensä 2 kuukaudesta 3 vuoteen hankkeen vaiheesta riippuen.Tällä hetkellä sovellettava laki on Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación -lain ensimmäinen lisäsäännös (disposición adicional primera), sellaisena kuin sitä on muutettu Ley 20/2015 -lailla. Aiempi Ley 57/1968 -laki koski tätä aiemmin, ja siihen viitataan edelleen monissa verkossa olevissa vanhemmissa aineistoissa. Laki kumottiin 1. tammikuuta 2016, ja sen sisältö siirrettiin edellä mainittuun säännökseen. Jos sopimuksessa tai neuvonantajan tekstissä viitataan edelleen vuoden 1968 lakiin, kyseessä on kumottuun lakiin perustuva viittaus. Tämä on syytä huomata eikä olettaa, että kyse olisi harmittomasta lyhenteestä.
| Jälleenmyyntiasunnotarras | UudiskohdeYksityinen kauppasopimus | |
|---|---|---|
| Sovellettava laki | Código Civil, 1454 artikla | LOE, ensimmäinen lisäsäännös |
| Tyypillinen summa tässä vaiheessa | 10 - 20 % hinnasta | Kehittäjän maksuaikataulun mukaan |
| If they cannot deliver | Käsiraha palautetaan kaksinkertaisena, jos arras peruuttamisoikeudella on mainittu | Kaikki maksut palautetaan kokonaisuudessaan korkolain mukaisine korkoineen takauksen perusteella |
| Mitä asianajajasi tarkistaa ensin | Sopimuksessa mainitaan arras-maksujen tyyppi | Nimenomaan maksuillenne annettu todellinen pankkitakaustodistus on olemassa |
Kuinka kauan sopimuksen allekirjoittamisesta avainten saamiseen kestää?
Jälleenmyyntikohteessa koko matka varauksesta avainten saamiseen kestää yleensä 1 - 3 kuukautta. Arras-sopimus allekirjoitetaan yleensä tämän ajanjakson puolivälissä, kun lainmukainen due diligence -tarkastus, joka itsessään kestää noin 2 - 4 viikkoa, on jo hyväksytysti suoritettu. Uudiskohteessa sama matka kestää paljon pidempään, 2 kuukaudesta 3 vuoteen, koska se riippuu hankkeen etenemisestä eikä kiinteästä kalenterista.Asianajajan suorittama sopimuksen tarkastus ennen allekirjoittamista maksaa yleensä noin ~1 % hinnasta kummassakin menettelyssä. Tämä on pieni kustannus verrattuna siihen, mikä on vaarassa: asiakirja ratkaisee, palautetaanko käsirahanne lainkaan ja palautetaanko se kaksinkertaisena.
Mikä tässä vaiheessa voi mennä pieleen ja miten asianajaja havaitsee sen ensimmäisenä?
Lähes mikään tässä vaiheessa pieleen menevä ei ole epätavallista. Yleensä kyse on yhdestä lyhyen luettelon tavallisista virheistä. Jokainen niistä on helppo havaita ennen allekirjoittamista ja kallis korjata sen jälkeen.
- Suurin riskiSopimuksessa ei koskaan mainita, minkä tyyppisiä arras-maksuja sovelletaanSen tulkitaan yleensä tarkoittavan vahvistavia arras-maksuja, jolloin kaupasta ei voi yksinkertaisesti vetäytyä käsirahan hinnalla.What to do insteadVahvistakaa, että tekstissä on sana "penitenciales" tai haluamanne tyyppi.
- Tästä kannattaa pitää kiinniKäsiraha maksetaan suoraan myyjän omalle tililleJos myyjä on jo käyttänyt rahat, tuomioistuimen päätös käsirahan maksamisesta kaksinkertaisena ei tarkoita samaa kuin että saisitte rahat takaisin.What to do insteadPyytäkää sen sijaan asiakas- tai sulkutiliä, etenkin koska myyjä saattaa joutua palauttamaan käsirahan kaksinkertaisena.
- Suurin riskiUudiskohteen pankkitakauksen kuvataan olevan "automaattinen heti maksun jälkeen"Takauksen on oltava olemassa juuri teidän maksujanne varten, nimellenne annettuna, rakennusluvan myöntämisestä lähtien. Kyse ei ole pelkästään yhtiön yleisestä lupauksesta.What to do insteadPyytäkää henkilökohtainen todistus. Älkää hyväksykö markkinointiväittämää siitä, että takausjärjestelmä on olemassa.
- Tästä kannattaa pitää kiinniKaupan loppuunsaattamisen määräajasta ei seuraa mitään, jos sitä ei noudatetaPäivämäärä, johon ei liity mitään seuraamusta, ei ole todellinen suoja kummallakaan tavalla. Se on vain toive.What to do insteadVarmistakaa, että sopimuksessa määrätään, mitä rahoille ja kaupalle tapahtuu, jos sovittu päivämäärä siirtyy.
Mitä on varmistettava ennen sitovan sopimuksen allekirjoittamista
Viisi asiaa. Asianajajan tulee tarkistaa nämä eikä vain lukea niitä kerran ja luottaa niihin, koska tämä sopimus määrittää kaupasta vetäytymisen todelliset seuraukset.- Mikä arras-tyyppi jälleenmyyntiasunnon yhteydessä mainitaanSanan "penitenciales" tai muun vastaavan selkeän maininnan käsirahasta luopumisoikeudesta on oltava tekstissä, eikä sitä saa jättää vain oletuksen varaan. Huonossa versiossa puhutaan arras-järjestelystä yleisesti eikä nimetä sen tyyppiä.
- Missä käsiraha todella säilytetäänAsiakas- tai sulkutili tarjoaa vahvemman aseman kuin suoraan myyjän henkilökohtaiselle tilille maksetut varat, erityisesti jos myyjän on myöhemmin palautettava ne kaksinkertaisina. Huonossa versiossa ei nimetä tiliä lainkaan, vaan siinä sanotaan vain "maksettu myyjälle".
- Pankkitakaustodistus uudiskohteessaSiinä on nimettävä asuntonne ja yksittäiset maksunne, jotka valtuutettu pankki tai vakuutusyhtiö on myöntänyt, eikä kyseessä saa olla vain yleinen yritysesite takauksista. Huono versio on markkinointilause, jonka mukaan "kaikki maksut on taattu", ilman liitteenä olevaa todistusta.
- Kaupan loppuunsaattamisen määräaika ja sen ylittämisen seurauksetMolemmissa vaihtoehdoissa on ilmoitettava, mitä varoille ja kaupalle tapahtuu, jos sovittu päivämäärä jää saavuttamatta, eikä vain sitä, mitä tapahtuu, jos jompikumpi osapuoli yksinkertaisesti muuttaa mielensä. Huonossa versiossa on päivämäärä, mutta ei mitään siihen liitettyä seuraamusta, jos sitä ei noudateta.
- Mitä jälleenmyyntiasuntoon sisältyy kirjallisestiKiinteät kalusteet, kodinkoneet ja kaikki, minkä myynti-ilmoitus antoi ymmärtää kuuluvan kauppaan, mutta mikä ei automaattisesti siirry escrituraan. Tämä on viimeinen asiakirja ennen notaariä, jossa puuttuvan kohteen lisääminen on vielä edullista. Huonossa versiossa sanotaan vain "sellaisena kuin nähty", eikä mitään eritellä.
Tämä selittää lainsäädäntöä, ei Teidän sopimustanne.
Tämä on yleistä tietoa Espanjan sopimusoikeudesta sellaisena kuin se oli 17. elokuuta 2026. Tieto on luettu alkuperäislähteestä, eikä sitä ole kopioitu kommenteista. Kyse ei ole edessänne olevaa asiakirjaa koskevasta oikeudellisesta neuvonnasta. Sen, mitä arras-tyyppiä sovelletaan, onko pankkitakaustodistus aito ja voimassa sekä mitä määräajan ylittäminen todella maksaa, voi arvioida vain riippumaton juristi, joka lukee juuri Teidän sopimuksenne.Me emme kirjoita tätä sopimusta emmekä ole sen osapuoli. Varmistamme, että juristi lukee sen ennen allekirjoittamistanne. Varmistamme myös, että arras-tyyppi tai takaustodistus on nimetty ja tarkistettu tosiasia eikä vain kaikkien toisistaan tekemä oletus.
Usein kysyttyä kauppasopimuksesta
- Onko arras-sopimus sama kuin notaarin luona allekirjoitettava escritura?
- Ei ole. arras-sopimus on ostajan ja myyjän välinen yksityinen asiakirja. Se allekirjoitetaan ennen notaarivaihetta ilman notaarin läsnäoloa. Julkinen asiakirja, escritura pública, allekirjoitetaan myöhemmin notaarin toimistossa, ja juuri se siirtää omistusoikeuden. arras-sopimus määrittää ehdot, jotka notaarin tapaamisessa myöhemmin toteutetaan.
- Mitä arras-käsirahalle tapahtuu, jos kauppa raukeaa syystä, johon kumpikaan osapuoli ei voi vaikuttaa?
- Se riippuu siitä, mitä sopimuksessa itsessään sanotaan kyseisestä tilanteesta. Juuri siksi hyvin laadittu arras-sopimus käsittelee muutakin kuin tilanteita, joissa "ostaja muuttaa mielensä" tai "myyjä muuttaa mielensä". Kummankin osapuolen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolinen syy, kuten asuntolainan epääminen ostajan toiminnasta riippumattomista syistä, ansaitsee oman erityisen ehtonsa sen sijaan, että asia jätettäisiin yleisen penitenciales-oletussäännön varaan.
- Voinko neuvotella tässä vaiheessa maksettavasta prosenttiosuudesta kauppahinnasta?
- Kyllä, 10 - 20 % on yleinen vaihteluväli, ei kiinteä sääntö. Ostaja ja myyjä sopivat tarkasta määrästä keskenään. Pienempi määrä vähentää riskiä, jos Teidän on vetäydyttävä penitenciales-säännön nojalla. Myyjä voi pyytää suurempaa määrää, jos hän pitää sitä vahvempana sitoutumisen osoituksena.
