Espanjassa sijaitsevan kohteen juridisen ennakkotarkastuksen koordinointi
Emme tee juridista työtä, ja sanomme sen tarkoituksella suoraan: espanjalaisen kohteen juridisen ennakkotarkastuksen tekee riippumaton lakimies, joka edustaa Teitä, ei meitä eikä myyjää. Me koordinoimme siihen liittyvät asiat, jotta varausopimus luetaan ennen rahojenne siirtymistä, asiakirjat todella päätyvät lakimiehelle, määräajoista pidetään kiinni ja tiedätte jatkuvasti, mitkä asiat ovat vielä avoinna. Tarkastus kestää yleensä 2-4 viikkoa varauksesta lähtien, emmekä ennen sen valmistumista suosittele, että allekirjoitatte mitään.
Kuka tekee tarkastuksen ja ketä kukin heistä edustaa
Espanjalaisen oston juridisiin asioihin osallistuu kolme osapuolta, ja ensin on hyödyllistä selvittää, ketä kukin heistä edustaa. Yksi edustaa Teitä. Yksi ei edusta ketään. Yksi olemme me, emmekä ole asianajotoimisto.Asiantuntijat vastaavat erityisosaamisesta. Me varmistamme, että kaikki liittyy yhteen: seuraava oikea asia tehdään oikeassa järjestyksessä eikä mikään jää odottamaan asiakirjaa, jota kukaan ei ole pyytänyt.Suosittelemme juridiseen ennakkotarkastukseen tavallisesti Malaga Solicitorsia, joka on Costa del Solilla toimiva riippumaton espanjalainen asianajotoimisto (Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.:n toimisto, NIF B93659845). Asianajaja edustaa Teitä, ei Arevontia eikä myyjää, ja asioitte paikallisen asianajajan kanssa, joka tuntee paikalliset viranomaiset ja kiinteistörekisterin. Voitte tietenkin valita oman asianajajanne milloin tahansa. Emme saa toimistolta palkkiota tai muuta etua tästä suosituksesta.
| Mitä tehdään | Kuka sen hoitaa | Mitä tämä merkitsee Teille |
|---|---|---|
| Ennen varausta | ||
| Lakimiehen esittely | Arevont | Suosittelemme yleensä Malaga Solicitors -toimistoa emmekä saa suosituksesta välityspalkkiota. Jos haluatte käyttää mieluummin omaa espanjalaista lakimiestänne, voitte tehdä niin, eikä mikään muu tällä sivulla muutu. |
| Varausopimuksen läpikäynti | Asianajajanne | Varaus on ainoa maksu, joka tehdään takausjärjestelmän ulkopuolella, joten sopimuksessa on ilmoitettava selkeästi, mitä käsirahalle tapahtuu, jos tarkastuksessa löytyy ongelma. Lakimies lukee sopimuksen ennen rahojen siirtymistä, ei sen jälkeen. |
| Rakennuttajan tarkastaminen yrityksenä | Arevont | Selvitämme, onko kyseessä vakiintunut rakennuttaja, jonka kanssa olemme työskennelleet, vai uusi toimija, jolla ei vielä ole näyttöjä, sekä kaiken todellisen hyvän ja huonon kokemuksen, jota meillä tai ostajillamme on ollut. Jos kokemusta ei ole, sanomme sen mieluummin suoraan kuin teeskentelemme muuta. |
| During the due diligence | ||
| Varsinainen juridinen ennakkotarkastus | Asianajajanne | Omistusoikeus, rasitteet ja velat, rakennuksen lainmukaisuus ja luvat, yhteisön säännöt sekä käyttöä ja vuokraamista koskevat rajoitukset. Tämä on juridista työtä, jota emme tee. |
| Pankkitakauksen tarkistaminen | Asianajajanne | Uudiskohteen osalta varmistamme, että vaiheittaisia maksujanne kattava pankkitakaus on voimassa ja myönnetty Teidän nimissänne eikä rakennuttajalle kuuluva ryhmäkohtainen takaus. |
| Asiakirjojen hankkiminen myyjän puolelta | Arevont | Pyydämme rakennuttajalta, myyjän edustajalta ja yhteisön hallinnoijalta lakimiehen tarvitsemat asiakirjat. Tässä kohtaa juridinen tarkastus todella usein pysähtyy, eikä kyse ole juridisesta ongelmasta. |
| Määräajoista kiinni pitäminen | Arevont | Mitä seuraavaksi on tapahduttava ja milloin. Kun tarvitsemme Teiltä jotain, ilmoitamme siitä etukäteen emmekä vasta kyseisenä päivänä. |
| Tarkastuksessa ilmenneiden asioiden merkityksen selvittäminen oston kannalta | Arevont, asianajajanne kanssa | Lakimies kertoo juridisen tilanteen. Me kerromme, mitä se merkitsee juuri tämän kohteen ostamisen kannalta, myös silloin, kun suosituksena on keskeyttää prosessi. |
| Allekirjoitus ja sen jälkeen | ||
| Allekirjoitus notaarin luona | Notaari | Viranomainen, joka vahvistaa osapuolten henkilöllisyyden, allekirjoituksen asianmukaisuuden ja virallisen kauppakirjan oikeellisuuden. Hän ei ole neuvonantajanne eikä kenenkään puolella. |
| Pidä rahat loppuunsaattamiseen asti | Asianajajanne | Jälleenmyyntiasunnossa loppuosa kauppahinnasta on yleensä asianajajanne asiakasvaratilillä, erillisellä valvotulla tilillä, ja se siirtyy myyjälle vasta notaarin luona. |
| Siirron jälkeinen hallinto | Asianajajanne | Omistusoikeuden siirron jälkeiset asiakirjat, käyttöliittymien siirrot ja vuosittaiset verovelvoitteet. Toimimme edelleen yhteyshenkilönänne täällä rannikolla. |
Saako suosittelemansa asianajajan hankkimisesta palkkion?Emme. Emme saa suosittelemaltamme toimistolta palkkiota emmekä muutakaan korvausta. Sama kysymys kannattaa esittää mille tahansa välitysliikkeelle, koska suosittelusta maksavalla asianajajalla on eturistiriita. Eturistiriita voi saada hänet vaikenemaan ongelmasta, jonka pitäisi estää kaupan tekeminen. Luotettava välitysliike vastaa kysymykseen suoraan.
Voinko käyttää omaa asianajajaani?Kyllä, missä vaiheessa tahansa. Suosittelemme toimistoa, jonka kanssa työskentelemme, koska olemme tehneet yhteistyötä vuosia ja koordinointi sujuu paremmin. Valinta on kuitenkin Teidän, ja asianajaja toimii joka tapauksessa Teidän puolestanne. Emme suosittele turvautumaan rakennuttajan tai myyjän edustajan ehdottamaan asianajajaan, koska heidän etunsa on kaupan päätökseen saattaminen.
Notaari ei ole asianajajanne
Tämä on yleisin väärinkäsitys, jonka ulkomaiset ostajat tuovat espanjalaiseen kiinteistökauppaan. Se kannattaa selvittää ennen kaikkea muuta, koska se ratkaisee, kuka Teitä tosiasiassa suojaa.Notaari on julkinen virkamies. Hän tarkistaa kauppakirjan laillisuuden ja rekisterin tilanteen allekirjoitushetkellä, eikä hän edusta ketään. Asianajaja edustaa Teitä ja tekee tarkistukset ennen kuin olette sitoutunut kauppaan. Kyse on kahdesta toisistaan riippumattomasta tarkistuksesta, jotka tehdään kahtena eri ajankohtana ja palvelevat kahta eri tarkoitusta. Tarvitsette molemmat, eikä kumpikaan korvaa toista.
Mitä yleensä oletetaanNäin se toimii Espanjassa
- Notaari tarkistaa kaupan puolestani
- Notaari vahvistaa henkilöllisyyden, allekirjoituksen asianmukaisen tekemisen ja julkisen kauppakirjan oikeellisuuden sekä tarkistaa uudelleen omistajuuden ja sillä hetkellä voimassa olevan rekisterimerkinnän. Se on todellinen tarkistus. Se ei kuitenkaan ole sama asia kuin asianajajanne puolestanne viikkoja aiemmin tekemä juridinen ennakkotarkastus, jolloin kaupasta vetäytyminen oli vielä mahdollista.
- Notaari on eräänlainen juridinen neuvonantaja
- Espanjassa notaari ei ole oikeudellinen neuvonantaja eikä kummankaan osapuolen edustaja. Tämä sekoitetaan usein kotimaassanne, joten asia on syytä sanoa selkeästi.
- Kotimainen asianajaja voi hoitaa tämän
- Tarvitsette Espanjan asianajajan, joka tuntee Espanjan lain. Voitte ottaa kotimaisen asianajajanne mukaan hänen rinnalleen, mutta rehellisesti sanottuna siitä on yleensä vähän hyötyä ja se usein hidastaa asioita. Tuntiveloitukseen perustuvat asianajajat nostavat esiin seikkoja, jotka Espanjan järjestelmä on ratkaissut jo kauan sitten, ja kysyvät sen jälkeen espanjalaiselta asianajajalta, miten asia täällä toimii.
- Kiinteistönvälittäjä sanoi jo, että kaikki on kunnossa
- Myyjän puolelta saatu vastaus on tietoa, ei varmistus. Se voi hyvinkin olla oikea. Kyse ei silti ole tarkistuksesta, jonka oikeellisuudesta kukaan vastaisi.
- Suullisesti luvattu toteutetaan
- Suullinen lupaus ei merkitse täällä mitään, ellei sitä ole kirjattu. Asianajaja käy jokaisen ehdon kanssanne läpi, ja ratkaisevaa on se, mitä sopimuksessa lukee.
Ja sitten asia, jonka lähes kukaan ei sano ääneen. Täällä ongelmat eivät yleensä johdu petoksista. Ne johtuvat keskeneräisistä asiakirjoista: laajennuksesta, jota ei ole koskaan rekisteröity, puuttuvasta licencia de primera ocupación -asiakirjasta tai kohteeseen liittyvästä yhtiövastikerästistä. Juuri näitä tarkistuksessa etsitään, minkä vuoksi tarkistus on epäglamourinen ja kestää viikkoja yhden iltapäivän sijaan.
Viralliset lähteet
Voiko lakimies allekirjoittaa puolestani notaarilla?Kyllä, asianmukaisella valtakirjalla. Tämä on yksi syy siihen, miksi valtakirja kannattaa järjestää ajoissa täällä ollessanne eikä viimeisellä viikolla kotimaastanne käsin. Kaupan loppuunsaattamispäivän kulku kuvataan luovutuspalvelun yhteydessä.
Missä rahanne on tarkistuksen ajan
Ulkomaiset ostajat kysyvät tätä varhain, ja aivan aiheesta. Kotimaastanne tuttu notaarin hallinnoima sulkutili ei ole täällä käytössä siinä muodossa. Järjestely toimii eri tavalla, ei huonommin.Jälleenmyyntiasunnossa lähetätte yleensä rahat asianajajanne asiakasvaratilille, ja asianajaja luovuttaa ne myyjälle vasta notaarin luona, kun kauppakirja allekirjoitetaan. Espanjalaiset asianajajat säilyttävät asiakasvarat erillisellä valvotulla tilillä, eivät omalla käyttötilillään.Uudiskohteen yhteydessä rakennuttaja ei voi käyttää rahojanne vapaasti. Maksunne menevät lain nojalla kyseistä rakennushanketta varten avatulle erityiselle suojatulle tilille, ja jokaisen maksun on oltava pankkitakauksen kattama. Asianajaja varmistaa tämän ennen kuin ensimmäinen euro lähtee varauksen jälkeen.
- UudiskohdeSuojattu rakennustili, johon liittyy nimenne asetettu pankkitakaus, joka kattaa jokaisen erämaksun. Rakennuttaja voi nostaa varoja tililtä vain lain ja sopimuksen sääntöjen mukaisesti.
- JälleenmyyntiasuntoAsianajajanne erillinen ja valvottu asiakasvaratili. Myyjä saa rahat notaarilla, ei sitä ennen.
- VarausAinoa maksu, joka jää takausjärjestelmän ulkopuolelle. Juuri siksi sen tulisi olla pieni ja sopimuksessa tulee määrittää sen palauttamisen ehdot.
- Kukaan ei selitä maksujärjestystäPieni käsiraha maksetaan usein ennen pankkitakauksen järjestämistä, ja se on normaalia. Suojattava osa on yksityinen kauppasopimus, jonka yhteydessä suuret erämaksut alkavat. Ennen niiden maksamista asianajaja vahvistaa, että voimassa oleva takaus on olemassa ja asetettu nimenne.
Kyse ei ole ainoastaan siitä, minne lähetätte rahat. Ennen jokaista merkittävää maksua asianajaja tarkistaa, miksi lähetätte rahat, kenelle ja millä ehdoilla. Tämä on tärkeää, koska näillä markkinoilla tosiasiassa tapahtuva petos on arkista eikä dramaattista: kohde, jota myyjällä ei ole oikeutta myydä, omistajaksi tekeytyvä henkilö, väärennetty valtakirja tai sähköposti, jossa ilmoitetaan pankkitietojen muuttuneen. Kaikkiin näihin sovellettava sääntö on yksinkertainen. Älkää koskaan maksako kenellekään tarkistamatta asiaa ensin asianajajaltanne tai meiltä.
Mitä rahoilleni tapahtuu, jos rakennuttaja ei koskaan saa rakennusta valmiiksi?Sitä varten pankkitakaus on olemassa, ja siksi asianajaja varmistaa sen ennen jokaisen erämaksun suorittamista. On myös hyvä tietää, ettei suoja rajoitu rakennuttajan maksukyvyttömyyteen. Jos rakennustyö jatkuu sopimuksessa ilmoitettua valmistumispäivää pidempään, sama takaus on voimassa. Asianajaja kertoo tarkasti, mitä takauksen sanamuoto kattaa Teidän yksikkönne osalta.
Sopimus kohteesta, jota emme löytäneet Teille
Teillä saattaa jo olla hallussanne varauslomake, arras-sopimus tai rakennuttajan vakiomuotoinen kauppasopimus kohteesta, jolla ei ole mitään tekemistä kanssamme. Lähettäkää se silti. Teidän ei tarvitse olla asiakkaamme, eikä meidän tarvitse osallistua kauppaan.Emme ole asianajajia, joten emme kerro, onko asiakirja pätevä. Olemme ihmisiä, jotka lukevat näitä sopimuksia jatkuvasti ostajan näkökulmasta. Se on eri asia, ja siitä on hyötyä.
- Mitä varten luemme senMitä käsirahallenne tapahtuu, jos oikeudellisessa tarkistuksessa löytyy jotain. Mihin määräajat tosiasiassa sitovat teidät. Mitä vetäytyminen maksaa teille ja koskeeko sama kustannus toista osapuolta. Uudiskohteen kohdalla se, mainitaanko pankkitakaus lainkaan ja kenen nimissä se on.
- Mitä saatte vastineeksiMistä ehdoista vaatisimme muutoksia, mitä emme allekirjoittaisi sellaisenaan ja onko asiakirja tällä rannikolla tavanomainen vai poikkeuksellinen. Myös silloin, kun vastaus on, ettemme näe siinä mitään kiistan arvoista.
- Mihin vedämme rajanEmme anna oikeudellista lausuntoa emmekä hyväksy mitään allekirjoituksellamme. Jos asiakirja edellyttää juristia, kerromme sen, ja voimme ohjata teidät sellaisen juristin luo, joka on riippumaton sekä meistä että myyjästä.
- Milloin se lähetetäänEnnen kuin raha vaihtaa omistajaa. Kun käsiraha on maksettu, kysymys ei enää ole siitä, mitä voidaan muuttaa, vaan siitä, mitä voidaan vielä saada takaisin. Se on paljon huonompi kysymys esitettäväksi.
Mitä oikeudellinen tarkistus ei kata
Sivu, jossa luetellaan vain tarkistetut asiat, antaa hienovaraisesti ymmärtää, että kaikki on tarkistettu. Näin ei ole, ja puutteet on syytä nimetä, koska jokainen niistä on todellinen tarkistus, jonka tekee joku muu.
Mikä sekoitetaan helpostiKuka sen todella tekee
- Pankin arvio
- Pankin arvioija työskentelee pankille ja arvioi kiinteistön asuntolainaa varten. Vikojen etsiminen ei kuulu hänen tehtäviinsä. Kyseessä ei ole tekninen kuntotarkastus, eikä se korvaa sellaista.
- Rakennuksen kunto
- Kuntotarkastaja tai arkkitehti tarkastaa rakenteet, katon, kosteuden, tekniset asennukset ja uima-altaan sekä kirjaa havaintonsa. Vanhemmissa kiinteistöissä näin havaitaan asiat, jotka muuten tulevat esiin vasta muuton jälkeen.
- Uudiskohteen virheet luovutuksessa
- Luovutuksen yhteydessä laadittava snagging-lista on erillinen tehtävä, jolla on oma aikataulunsa. Joissakin hankkeissa se tehdään ennen omistusoikeuden siirtymistä ja toisissa sen jälkeen, rakennuttajasta riippuen.
- Onko ostos hyvä idea
- Juristi vastaa siihen, onko oikeudellinen asema kunnossa. Se, vastaako hinta sitä, mitä samalla budjetilla saa lähialueelta, ja mitä viereiselle tontille saa rakentaa, kuuluu meidän tehtäviimme.
- Takuu siitä, ettei mikään mene koskaan pieleen
- Suoritettu tarkistus ei ole lupaus. Se kertoo, että tarkistettavissa olleet asiat tarkistettiin ja mitä löydettiin. Kaikki kohdat eivät koske jokaista kiinteistöä, ja juristi tarkistaa kyseisen kaupan kannalta olennaiset asiat.
Mitä lakimies tarkistaa
Tämä on työskentelylistamme. Ensimmäinen ryhmä koskee jokaista kiinteistöä. Toinen tehdään vain uudiskohteelle ensimmäisen lisäksi, ja siinä on yhtä paljon kyse hankkeen taustalla olevasta yrityksestä kuin itse kiinteistöstä.| Mitä tarkistetaan | Miksi käsittelemme sen | Mitä ongelma täällä merkitsisi |
|---|---|---|
| Jokaiselle kiinteistölle | ||
| Omistusoikeus | Kuka kiinteistön todella omistaa ja vastaako rekisterimerkintä sitä henkilöä, joka myy sen. | Ostaisitte henkilöltä, joka ei voi siirtää myymäänsä omaisuutta teille. |
| Rasitteet ja ulosotto | Kiinnitykset, ulosmittaukset ja muut kiinteistöön rekisteröidyt rasitteet. | Myynnin jälkeenkin voimassa oleva rasite kohdistuu kiinteistöön, ei edelliseen omistajaan. |
| Rasitteet ja rajoitukset | Kiinteistöön rekisteröidyt kulkuoikeudet ja muut rajoitukset. | Jokin, jonka oletitte kuuluvan kiinteistöön, osoittautuu yhteiseksi tai rajoitetuksi. |
| Yhtiön velat | Maksamattomat yhteisömaksut ja omistajayhteisöltä ennen allekirjoittamista saatava todistus. | Espanjassa velat seuraavat kiinteistöä, eivät henkilöä. Maksamattomat yhteisömaksut, verot tai sakot voivat siirtyä teille, joskus kymmenientuhansien eurojen suuruisina. |
| IBI ja paikalliset velvoitteet | Vuosittainen kiinteistövero ja asiaankuuluvat paikalliset maksut. | Sama sääntö pätee: velvoite seuraa kiinteistöä. |
| Rekisteri vs. kiinteistörekisteri | Kuvaavatko Registro de la Propiedad ja Catastro samaa kiinteistöä. | Se, että nämä kaksi rekisterimerkintää ovat ristiriidassa, on tavallista ja yleensä korjattavissa, mutta se on paljon halvempaa selvittää ennen allekirjoittamista kuin sen jälkeen. |
| Rakennuksen laillisuus | Vastaako siellä oleva rakennus sitä, mille lupa on myönnetty, ja onko muutokset rekisteröity. | Rekisteröimätön laajennus on yksi yleisimmistä löydöksistä, ja se vaikuttaa jälleenmyyntiasuntoon, asuntolainaan ja joskus myös käyttöliittymiin. |
| licencia de primera ocupación | Kiinteistön ensimmäinen käyttöönottolupa. | Ilman sitä kiinteistössä ei voi laillisesti asua eikä sitä voi liittää käyttöpalveluihin, ja sen myyminen eteenpäin on paljon vaikeampaa. |
| Yhteisön säännöt ja vuokraus | comunidad-säännöt, voimassa olevat vuokrasopimukset sekä tämän kiinteistön ja kunnan käyttöä ja vuokrausta koskevat säännöt. | Kiinteistö voi olla täysin laillinen ostaa ja silti sellainen, jossa lyhytaikaista loma-asuntojen vuokrausta rajoitetaan. Jos vuokraus on yksi oston syistä, tämä kohta ratkaisee, onko hankinnassa edelleen järkeä. |
| Myös uudiskohteelle | ||
| Rakennuttaja | Kuka hankkeen takana on ja mitä he ovat aiemmin tosiasiassa saaneet valmiiksi. | Tällä rannikolla monet rakennuttajat ovat uusia, ja joillekin tämä on ensimmäinen hanke. Tämä on hyvä tietää ennen sitoutumista, ei vasta sen jälkeen. |
| Rakennuslupa | Rakennuslupa, joka mahdollistaa rakentamisen laillisen aloittamisen ja jatkamisen. | Ilman asianmukaisia lupia aloitettu rakentaminen on koko tämän luettelon pahin tapaus. |
| Maan käyttötarkoitusluokitus | Tontti on suelo urbano, eli se on luokiteltu kaupunkialueeksi ja rakennuskelpoiseksi. | Suojeltu tai maaseutumaaksi luokiteltu maa on eri hankinta kuin se, jota Teille myydään. |
| Pankkitakaus | Voimassa oleva takuu tai vakuutus, joka kattaa kaikki suorittamanne vaiheittaiset maksut ja joka on myönnetty Teidän nimellenne. | Tämä on suoja, joka palauttaa rahanne, jos hanke epäonnistuu. Asianajajanne pyytää henkilökohtaista, Teidän nimellenne laadittua todistusta, ei rakennuttajan ryhmävakuutusta. |
| Kaupan loppuunsaattamispäivä sopimuksessa | Milloin hankkeen on määrä tulla hyväksytyksi ja tukeeko dokumentaatio tätä päivämäärää. | Takuu koskee myös tilannetta, jossa rakentaminen jatkuu sopimuksessanne ilmoitetun päivämäärän yli. Siksi sopimukseen kirjattu päivämäärä on tärkeämpi kuin esitteessä ilmoitettu. |
| Loppukatselmus ja käyttöönottolupa | Rakentamisen lopussa: töiden valmistumistodistus ja ensimmäisen käyttöönoton lupa. | Niiden avulla valmis rakennus muuttuu sellaiseksi, jossa voitte laillisesti asua ja joka voidaan liittää vesi- ja sähköverkkoon. Ne saadaan vasta aivan lopussa, missä uudiskohteiden viivästykset yleensä syntyvät. |
Missä vaiheessa asianajaja osallistuu kauppaan
Koko ostoprosessi kestää viisitoista vaihetta ensimmäisestä puhelusta avainten saamiseen. Neljä niistä käsitellään tällä sivulla: asianajajan tapaaminen ja valtakirjan järjestäminen, varaus, itse tarkastus sekä sitä seuraava sitova sopimus. Järjestyksellä on suurempi merkitys kuin miltä näyttää, sillä tarkastus tehdään varauksen jälkeen, ei ennen sitä.Vaiheet 7, 8, 9 ja 11/15
- Tapaaminen juristin kanssa ja valtakirjaAina kun se on järkevääHalutessanne esittelemme Teidät riippumattomalle asianajajalle jo täällä ollessanne. Voitte käsitellä hänen kanssaan henkilökohtaisesti oikeudellisia tai verotukseen liittyviä kysymyksiä: miten ostaa, kannattaako kiinteistö omistaa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta sekä mitä tahansa tilanteeseenne liittyvää. Myös se, kenen nimiin kiinteistö hankitaan, kuuluu tähän keskusteluun asianajajan ja veroasiantuntijan kanssa, koska asia voi myöhemmin vaikuttaa perintöön, veroihin ja myyntiin. Jos päätätte edetä, voitte allekirjoittaa valtakirjan notaarin luona samalla kertaa. Teidän ei tarvitse vielä olla ostamassa. Valtakirja voidaan valmistella hyvissä ajoin etukäteen, ja se helpottaa muuta prosessia huomattavasti. Sen voi allekirjoittaa myös kotimaassanne, mutta tämä merkitsee yleensä lisämuodollisuuksia, apostillea ja käännöstä.
- VarausKun löydätte oikean kohteenVaraus poistaa kiinteistön markkinoilta ja pitää sen varattuna Teille, kun asianajaja tekee juridisen tarkastuksen. Varausopimuksessa on ilmoitettava ehdot selkeästi, mukaan lukien se, mitä käsirahalle tapahtuu, jos tarkastuksessa löytyy ongelma. Kyse ei ole siitä, että olisimme voineet varmistaa kaiken ennen varausta. Juuri siksi juridinen tarkastus tehdään sen jälkeen.New buildVarausopimus rakennuttajan kanssa. Summa riippuu hankkeesta.ResaleVarauskäsiraha ja sovitut ehdot. Tässä vaiheessa sovitaan myös hinnasta, määräajoista ja mahdollisista kalusteista.
- Juridinen tarkastusYleensä 2-4 viikkoaVarauksen jälkeen alkaa yksityiskohtainen tarkastus. Riippumaton asianajaja tutkii kiinteistön juridisen aseman ja kaupan ehdot ennen kuin suosittelee Teitä jatkamaan. Kiinteistön tyypistä riippuen tarkastukseen kuuluvat omistusoikeus, rasitteet ja velat, rakennuksen laillisuus ja luvat, yhteisön velat, comunidad-säännöt, käyttöä tai vuokrausta koskevat rajoitukset, asiaankuuluvat verot ja dokumentaatio. Se, mikä yleensä tekee prosessista tarpeettoman pitkän, ei ole juridinen työ. Viivästykset johtuvat saapumatta jääneistä asiakirjoista, joiden hankkimista me seuraamme.New buildRakennuttaja, maa-alue ja hanke, luvat ja hyväksynnät, sopimusasiakirjat sekä olennaiset pankkitakaukset.ResaleOmistajarekisteri, rasitteet ja velat, dokumentaatio, muutosten laillisuus, omistajayhteisöön liittyvät velvoitteet ja muut olennaiset rajoitukset.
- Sitova sopimusOnnistuneen tarkastuksen jälkeenVasta tässä vaiheessa laaditaan sopimus, jossa määritellään kaupan loppuunsaattamisen ehdot, määräajat, maksut ja sopimuksen noudattamatta jättämisen seuraukset. Emme suosittele etenemistä tähän vaiheeseen ilman loppuun suoritettua juridista tarkastusta. Aiemmin sovitut asiat tulee kirjata sopimukseen, ja niiden vahvistaminen kuuluu asianajajallenne.New buildRakennuttaja määrittelee maksuaikataulun. Se voi sisältää useita maksuja rakentamisen aikana tai suuremman osuuden vasta kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. Tarkka rakenne riippuu hankkeesta.ResaleTyypillisesti arras-sopimus ja lisäkäsiraha. Ehdot, mukaan lukien vetäytymisen seuraukset, ilmoitetaan itse sopimuksessa.
Oikeudelliset asiat, kaksi eri lähestymistapaa
Sama kauppa, sama lainsäädäntö ja sama asianajajan työ, mutta lähestymistapa on kaksi eri tavalla.| Itse | Arevontin kanssa | |
|---|---|---|
| Kuka suosittelee Teille asianajajaa | He suosittelevat yhteistyöasianajajaa. | Suosittelemme riippumatonta asianajotoimistoa tai voitte käyttää omaa asianajajaanne. |
| Mitä suosittelu heille merkitsee | Ette voi tietää, maksaako kyseinen asianajaja suosittelupalkkiota. | Emme saa mitään suosittelemaltamme asianajotoimistolta, ja ilmoitamme tästä aina avoimesti, kun kysytte. |
| Mikä on heidän tehtävänsä? | Heidän tehtävänään on myydä tietty huoneisto. | Meidän tehtävänämme on selvittää, onko sen ostaminen järkevää. |
| Kuka hoitaa paperityöt? | Te hoidatte ne toisesta maasta, vieraalla kielellä ja vastapuolena myyjä, jolla ei ole mitään syytä kiirehtiä. | Me hoidamme ne paikan päällä rannikolla silloin, kun siitä on apua. Suurin osa juridisen tarkastuksen viivästyksistä johtuu asiakirjoista, joita ei ole saapunut. |
| Kieli | Viestintä tapahtuu yleensä espanjaksi tai englanniksi. | Opastamme Teidät koko prosessin läpi ja luemme espanjankieliset asiakirjat puolestanne. |
| Kun tarkastuksessa löytyy jotain | Sen henkilön, joka selittää Teille, mitä asia tarkoittaa, on myös saatettava kauppa päätökseen. | Kerromme Teille, jos huoneisto on huono valinta, ja miksi. Vaikka menettäisimme sen vuoksi kaupan. |
| Loppuun viennin jälkeen | Kun kauppa on saatettu päätökseen, heidän tehtävänsä yleensä päättyy. | Pysymme rinnallanne vielä senkin jälkeen, kun saatte avaimet. |
Kokouksen päätös, josta kukaan ei maininnut, 495.000 € maksavassa huoneistossa Mijaksessa
Huoneisto sopi budjettiin ja siihen käyttötarkoitukseen, jonka asiakas oli sille suunnitellut, ja lyhytaikainen vuokraus kuului suunnitelmaan. Huoneisto oli jo varattu ja käsiraha maksettu. Tämä tapaus osoittaa, miksi juridinen ennakkotarkastus tehdään varauksen jälkeen ja miksi varausopimuksen sanamuodolla on niin suuri merkitys.- Mitä asiakas oli ostamassaBudjettiin ja suunniteltuun käyttötarkoitukseen sopiva huoneisto, jonka ostamisen yhtenä syynä oli lyhytaikainen vuokraus. Huoneisto oli jo varattu ja varauksen yhteydessä maksettu käsiraha.
- Mitä löysimmeYhdessä asianajajan kanssa havaitsimme, että omistajayhteisön kokous oli määrä pitää pian varauksen jälkeen ja että esityslistalla oli äänestys lyhytaikaisesta vuokrauksesta. Se, oliko ostossa ylipäätään järkeä, aiottiin ratkaista tiedolla, jota ei ollut missään ilmoituksessa.
- Mitä teimmeSuosittelimme, ettei prosessia yksinkertaisesti jatkettaisi vain siksi, että huoneisto oli jo varattu. Odotimme äänestyksen tulosta.
- Mitä tapahtuiÄänestyksessä ei sallittu sitä, mihin asiakas oli luottanut, joten suosittelimme, ettei kauppaa jatkettaisi. Varauksen yhteydessä maksettu käsiraha palautettiin, ja hän vetäytyi kaupasta.
Asiakas ei ainoastaan välttänyt huonoa ostosta. Hän ei myöskään menettänyt varauksen yhteydessä maksettua käsirahaa.
Paljonko se maksaa Teille?
- Ostaja0 €Koordinointimme on maksutonta. Emme peri maksua missään vaiheessa ostoprosessia emmekä siinä tapauksessa, että päätätte olla ostamatta.
- AsianajajaTe maksatte suoraan asianajotoimistolle. Suosittelemamme asianajotoimisto veloittaa noin 1 % kauppahinnasta arvonlisävero mukaan lukien, ja se kattaa koko työn tuntiveloituksen sijaan.
- Asianajajan suositusEmme mitään. Emme saa asianajotoimistolta palkkiota tai muuta etua sen suosittelemisesta.
Asianajajan palkkio on Teidän kulunne, ei meidän, ja se on yksi harvoista espanjalaisen kiinteistökaupan kuluista, jotka voidaan aidosti ennakoida. Noin 1 %:n palkkio arvonlisävero mukaan lukien merkitsee noin 3.500 €:n kulua 350.000 €:n kaupasta, noin 5.000 €:n kulua 500.000 €:n kaupasta ja noin 10.000 €:n kulua 1.000.000 €:n kaupasta. Koska palkkio perustuu kauppahinnan osuuteen eikä tuntiveloitukseen, monimutkaiseksi osoittautuva tarkistus ei muutu suuremmaksi laskuksi.Tällä palkkiolla saa muutakin kuin tarkistuksen. Suosittelemmamme yritys hoitaa NIE:n, espanjalaisen pankkitilin, sähkön ja veden, kotivakuutuksen, turistivuokrausluvan, jos aiotte vuokrata kohteen, sekä myöhemmin vuosittaiset ulkomailla asuvien ja vuokratulojen veroilmoitukset. Saatte yhden luotettavan yhteyshenkilön lähes kaikkeen, mitä täällä tarvitsette, viiden sijaan.Oma koordinointimme on maksutonta, ja se pysyy maksuttomana, vaikka päättäisitte olla ostamatta. Emme veloita etsinnästä, esittelyistä tai käyttämästämme ajasta. Ainoa poikkeus on myyjälle tai rakennuttajalle jo maksettu varausmaksu. Tiedätte ennen maksamista, palautetaanko se ja millä ehdoilla.
Emme saa palkkiota tai muuta korvausta asianajotoimiston suosittelemisesta. Kysykää tästä myös muilta asianajotoimistoilta. Heidän vastauksensa kertoo, millaisia he ovat.
Mihin juridinen tarkastus ei pysty
Suoritettu tarkastus ei ole takuu. Se kertoo, mitä voitiin varmistaa, mitä varmistettiin ja mitä löydettiin. Kaikki kohdat eivät koske jokaista huoneistoa, ja asianajaja tarkistaa kyseisen kaupan kannalta olennaiset asiat.Varaus ei tarkoita, että kaikki olisi jo tarkistettu. Emme voi varmistaa kaikkea ennen varausta, minkä vuoksi tarkastus tehdään sen jälkeen ja varausopimuksessa on määriteltävä, mitä käsirahallenne tapahtuu, jos tarkastuksessa löytyy ongelma. Se, palautetaanko käsiraha, riippuu sopimuksen sanamuodosta, ja käytännöt vaihtelevat rakennuttajan ja myyjän mukaan. Kukaan ei voi luvata Teille etukäteen, että se palautetaan.Tarkistamme kaiken tarkistettavissa olevan, kerromme Teille, mitä löysimme ja mitä se tarkoittaa kaupan kannalta, ja jos jokin olennainen asia ei kestä tarkastelua, suosittelemme, ettei kauppaa jatketa, vaikka olisitte jo päättäneet ostaa. Olemme toimineet näin myös kaupoissa, joista olisimme saaneet palkkion.Tälle sivulle on myös asetettava rajat. Espanjan säännöt muuttuvat, ja ne vaihtelevat paikkakunnan, huoneiston tyypin ja käyttötavan mukaan. Pitäkää tätä lukemaanne periaatteiden selityksenä, ei oman ostoksenne tarkastuksen korvikkeena. Kauppaanne sovelletaan kaupantekohetkellä voimassa olevia sääntöjä sekä kyseisen huoneiston asiakirjoja.
Usein kysyttyä juridisesta ennakkotarkastuksesta
- Tehdäänkö juridinen tarkastus ennen varausta vai sen jälkeen?
- Sen jälkeen. Varaus poistaa huoneiston markkinoilta, jotta asianajaja voi tehdä yksityiskohtaisen tarkastuksen ilman, että joku muu ostaa sen sillä välin. Varaus ei tarkoita, että ostaisitte huoneiston tietämättä sen tilanteesta, vaan Teitä suojaa varausopimus: siinä on määriteltävä, mitä käsirahalle tapahtuu, jos tarkastuksessa löytyy vakava ongelma.
- Kuinka kauan juridinen tarkastus kestää?
- Yleensä 2-4 viikkoa varauksesta. Aikataulua venyttää lähes koskaan muu kuin juridinen työ. Kyse on asiakirjoista, joita ei ole saapunut myyjältä, rakennuttajalta tai omistajayhteisön hallinnoijalta, ja niiden perään kysyminen kuuluu ennemmin meille kuin juristille.
- Palautetaanko varauksen yhteydessä maksettu käsiraha, jos asianajaja löytää ongelman?
- Se riippuu varausopimuksen sanamuodosta ja vaihtelee rakennuttajan ja myyjän mukaan. Varausmaksu on ainoa takausjärjestelmän ulkopuolella suoritettava maksu, joten sen tulisi olla pieni ja sopimuksessa on ilmoitettava selkeästi sen palauttamisen ehdot. Siksi lakimies lukee sopimuksen ennen kuin rahat siirtyvät, ei vasta sen jälkeen.
- Voinko periä edellisen omistajan velat?
- Jotkin kiinteistöön liittyvät velat ja velvoitteet voivat siirtyä uudelle omistajalle, minkä vuoksi tarkistus koskee kiinteistöä eikä ainoastaan myyjää. Espanjassa velat seuraavat kiinteistöä eivätkä henkilöä, joten maksamattomat yhteisömaksut, verot tai sakot voivat siirtyä Teidän vastuullenne. Lakimies tarkistaa tilanteen yhteisöltä ja pyytää tarvittavat todistukset ennen allekirjoittamista.
- Tarvitsenko oman lakimiehen, vai riittääkö Teidän lakimiehenne?
- Tarvitsette riippumattoman lakimiehen, joka edustaa Teitä eikä rakennuttajaa tai myyjää. Suosittelemme yleensä Malaga Solicitors -yritystä, joka on riippumaton espanjalainen asianajotoimisto Costa del Solilla, emmekä saa siitä palkkiota. Voitte vaihtoehtoisesti käyttää omaa espanjalaista lakimiestänne, ja lakimies toimii joka tapauksessa Teidän puolestanne.
- Kenen nimiin kiinteistö tulisi rekisteröidä?
- Teidän nimiinne, molempien puolisoiden nimiin tai jollakin muulla tavalla perhe- ja taloudellisen tilanteenne mukaan. Yhtä ainoaa oikeaa vastausta ei ole. Kiinteistön omistusrakenne voi myöhemmin vaikuttaa perintöön, veroihin ja myyntiin, joten siitä on parempi päättää lakimiehen ja veroasiantuntijan kanssa ennen kauppasopimusta eikä vasta notaarin luona. Jos ostatte pariskuntana, Teillä on lapsia, omistatte Espanjassa merkittävää varallisuutta tai harkitsette ostamista yrityksen kautta, kertokaa siitä lakimiehelle heti alussa.
- Onko minun matkustettava Espanjaan lakiasioiden vuoksi?
- Ei itse tarkistusta varten. Valtakirjalla asianajaja voi hoitaa suurimman osan prosessista, mukaan lukien allekirjoituksen notaarilla. Haluaisimme silti mieluummin, että kävisitte täällä ainakin kerran. Valtakirja on helpompi järjestää täällä ollessanne kuin kotimaastanne käsin, jolloin siihen liittyy yleensä ylimääräisiä muodollisuuksia, apostille ja käännös.
- Paljonko juridinen tarkistus maksaa ja kuka maksaa sen?
- Te maksatte sen suoraan asianajotoimistolle, ette meidän kauttamme. Suosittelemamme toimisto veloittaa noin 1 % kauppahinnasta arvonlisäveroineen, ja tämä kattaa koko työn, ei ainoastaan tarkistusta. Emme saa siitä osuutta.
