Kiinteistön ostamisen verot Espanjassa: ITP, IVA ja AJD
30 sekunnissa
Costa del Solin ostossa maksatte jommankumman kahdesta verosta. Sovellettava vero riippuu ainoastaan siitä, kuka myy. Yksityiseltä omistajalta ostettuun jälleenmyyntikohteeseen sovelletaan ITP-veroa, joka on 7 % hinnasta. Kehittäjältä ostettuun uudiskohteeseen sovelletaan IVA-veroa 10 % sekä AJD-veroa 1,2 %, yhteensä 11,2 %.
Kuka myy kiinteistön teille?
- Yksityinen omistaja, jälleenmyyntiasuntoITP 7 % hinnasta tai viitearvosta, jos se on korkeampi.
- Rakennuttaja, uudiskohdeIVA 10 % ja AJD 1,2 %, yhteensä 11,2 %.
Minkä veron maksatte ja miksi se riippuu myyjästä?
IVA eli Espanjan arvonlisävero on täysin uudesta kodista 10 % hinnasta. Sitä sovelletaan aina, kun myyjänä on rakennuttaja, koska uudiskohteen myynti on arvonlisäverollinen liiketoimi eikä yksityishenkilöiden välinen luovutus.AJD on allekirjoitetusta kauppakirjasta maksettava espanjalainen leimavero, joka on pieni prosenttiosuus hinnasta. Andalusiassa se maksetaan uudiskohteesta IVA:n yhteydessä. Sitä ei koskaan makseta jäljempänä esitetyn jälleenmyyntiasunnon varainsiirtoveron kanssa, vaan ostoon liittyy jompikumpi verolaji, ei koskaan molempia.ITP on jälleenmyyntiasunnon ostamisen yhteydessä maksettava varainsiirtovero, joka on Andalusiassa 7 % hinnasta. Sitä sovelletaan aina, kun myyjänä on yksityishenkilö eikä rakennuttaja, mikä on tavallista käytetyn asunnon kaupassa.
Kuka myyMitä maksatte
- Rakennuttaja, uudiskohdehuoneisto
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, yhteensä 11,2 %. Kansallinen ja alueellinen lainsäädäntö määrää verot, joten niistä ei voi neuvotella.
- Yksityinen omistaja, jälleenmyyntiasunto
- 7 % ITP, joka lasketaan sen mukaan, kumpi on suurempi: sopimanne hinta vai kiinteistön virallinen viitearvo. Lisätietoja alla.
Sovelletaanko teihin koskaan alempia verokantoja, joista olette ehkä lukeneet?
Sekä Espanjan että Andalusian lainsäädännössä julkaistaan otsikkoverokantoja alempia verokantoja, ja aihetta tutkiva ulkomainen ostaja löytää ne. Niitä sovelletaan lähes koskaan loma- tai sijoitusostoksiin. On hyvä tietää, miksi näin on, sen sijaan että toivoisi niiden soveltuvan.Alla esitetyt neljä verokantaa ilmoitetaan siinä muodossa, jossa niistä yleensä puhutaan, eikä niitä ole poimittu suoraan virallisesta lakitekstistä, joten pitäkää niitä suuntaa antavina. Käytännössä tämä ei maksa teille mitään, koska mikään niistä ei ole verokanta, jonka mukaan teidän pitäisi laatia budjetti.
| Alennettu ITP, 6 % tai 3,5 %Vain asukkaille | Alennettu IVA, 4 %Sosiaaliset asunnot | Korkeampi IVA, 21 %Maa ja liiketilat | |
|---|---|---|---|
| Mitä se edellyttää | Asunnosta tulee vivienda habitual -asuntonne eli pääasiallinen ja vakituinen asuntonne, minkä lisäksi sovelletaan arvorajaa. | Varattu virallisesti suojatuille sosiaalisille asunnoille (vivienda de protección oficial). | Sovelletaan tonttiin tai liiketilaan eikä asuinhuoneistoon. |
| Koskeeko tavallista ostajaa | Ei. Costa del Solilta toisen asunnon ostava ulkomailla asuva henkilö ei täytä ehtoja, vaikka ilmoituksessa niin annettaisiin ymmärtää. | Ei. Tätä ei sovelleta tämän rannikon tavanomaisiin uudiskohteisiin. | Tässä ainoassa tapauksessa verokanta on ostajalle korkeampi eikä alempi. |
| Miten toimia | Varautukaa 7 %:iin. Jos välittäjä kertoo alemman verokannan soveltuvan, pyytäkää häneltä kirjallinen vahvistus ja pyytäkää asianajajaa tarkistamaan se. | Jättäkää se huomiotta, ellei asuntoa ole virallisesti nimetty suojelluksi asunnoksi, mikä ilmoitetaan sen omissa asiakirjoissa. | Tarkistakaa, mitä olette ostamassa. Tonttia tai liiketilaa verotetaan eri tavalla kuin asuntoa, eikä ilmoituksessa aina tehdä tätä selväksi. |
Käytännön sääntö on varata jälleenmyyntiasuntoa varten 7 % ja uudiskohdetta varten 11,2 % sekä pitää kaikkia kohtaamiasi alempia lukuja erityistapauksina, joita ei sovelleta Teihin, kunnes asianajaja vahvistaa kirjallisesti toisin.
Miksi verolasku voi olla suurempi kuin 7 prosenttia maksamastanne hinnasta?
valor de referencia on Espanjan kiinteistölle vahvistama viitearvo, ja jälleenmyyntiasunnon varainsiirtovero lasketaan sen perusteella aina, kun se on maksamaanne hintaa suurempi. 1. tammikuuta 2022 lähtien ITP:n veroperuste on lain mukaan näistä kahdesta suurempi luku, ei yksinkertaisesti sopimukseen merkitty hinta.Sen tarkoituksena on estää ostajaa ja myyjää ilmoittamasta todellista hintaa pienempää hintaa verolaskun pienentämiseksi. Rehellisen ostajan kannalta, joka on sopinut kohtuullisen hinnan, vaikutus on yksinkertainen ja automaattinen: jos Catastron oma viitearvo on sovittua hintaa suurempi, vero määräytyy sen sijaan viitearvon perusteella.
Mitä ostajat olettavatvalor de referencia -arvon merkitys
- Vero on 7 % sopimukseen merkitystä hinnasta
- Se on 7 % suuremmasta näistä: sopimushinnasta tai viitearvosta. Luvut ovat yleensä lähellä toisiaan, mutta joskus eivät.
- Alempi sovittu hinta tarkoittaa pienempää verolaskua
- Vain viitearvon alarajaan asti. Sen alapuolella vero pysyy samana sopimuksen sisällöstä riippumatta, minkä vuoksi hinnan ilmoittaminen todellista pienempänä ei tuota muuta kuin riskejä.
| Sopimanne hinta | Viitearvo | |
|---|---|---|
| Perusluku | 400.000 € | 430.000 € |
| Maksettava ITP7 % perusteesta | 28.000 € | 30.100 € |
Voinko riitauttaa viitearvon, jos pidän sitä virheellisenä?Kyllä, maksamanne veron kautta: voitte maksaa ITP:n viitearvon perusteella ja riitauttaa sen sitten virallisesti tai joissakin tapauksissa pyytää oikaisua. Teidän on osoitettava todellisen markkina-arvon olevan alempi. Tämä on asianajajan hoidettava menettely, ei lomake, jonka täytätte itse. Asia kannattaa ottaa esiin ennen kaupan loppuunsaattamista, jos luvut poikkeavat toisistaan huomattavasti, ei vasta sen jälkeen, kun olette jo maksanut.
Mitä tapahtuu, jos tuotte kauppahinnan käteisenä itse?
Lähes kenenkään espanjalaista kiinteistöä ostavan ei pitäisi kuljettaa käteistä rajan yli, eikä syy ole vain käytännöllinen. Espanja pitää tietyn rajan ylittävää käteisvarojen siirtoa asiana, joka on ilmoitettava etukäteen erikseen kaikista tiedoista, joita pankkinne tai asianajajanne pyytää rahojen alkuperästä.Ulkomaisen ostajan tilanteeseen sovelletaan Espanjan lainsäädäntöä, ei EU:n asetusta, johon useimmissa artikkeleissa viitataan. EU:n sääntö (Reglamento 2018/1672) koskee ainoastaan EU:n ulkorajaa. EU:hun saavuttaessa tai sieltä poistuttaessa vähintään 10.000 € käteisvarat on ilmoitettava automaattisesti, jos kuljetatte niitä itse, tai pyydettäessä, jos ne kulkevat ilman saattajaa. Siirtyminen Czechiasta Espanjaan ei ylitä EU:n ulkorajaa, joten kyseistä asetusta ei sovelleta tähän matkaan.Sovellettava sääntö on suoraan Espanjan lainsäädännössä: Ley 10/2010:n ja Orden ETD/1217/2022:n mukaan vähintään 10.000 €:n suuruisesta henkilökohtaisesta rahansiirrosta kansallisella tai EU:n sisäisellä matkalla ilmoitetaan lomakkeella Modelo S-1, joka jätetään etukäteen aina, kun rajanylityspaikalla ei ole tullipistettä. Erillinen, korkeampi 100.000 €:n raja koskee ainoastaan kokonaan Espanjan sisällä tapahtuvia siirtoja, eikä sitä sovelleta Czechian ja Espanjan väliseen matkaan.
- Käteisen siirto 10 000 € tai enemmänWho decidesSen haltijaWhat it grantsAiheuttaa veronIf noEi ilmoitettavaa
- Jätä Modelo S-1 etukäteenWho decidesTe ennen matkaaWhat it grantsLaillinen, ilmoitettu siirtoIf noTakavarikko ja sakko
- Varmistakaa käteismaksun yläraja lakimieheltänneWho decidesAsianajajanneWhat it grantsTälle maksulle ei ole ylärajaaIf noVaarannatte sellaisen ylärajan rikkomisen, jota kukaan ei ole vahvistanut teille
Yksi sääntö on syytä tuoda esiin varmana toteamisen sijaan: Espanja rajoittaa myös sitä, kuinka suuren osan kauppahinnasta voi maksaa käteisellä Ley 7/2012:n 7 artiklan, sellaisena kuin sitä on muutettu, nojalla. Yleisen kuvauksen mukaan raja on 1.000 €, jos liiketoimintaan osallistuu yritys, tai 10.000 €, jos maksaja on ulkomailla asuva yksityishenkilö. Emme ole tarkistaneet tätä lukua virallisesta BOE:n lakitekstistä, joten pitäkää sitä vahvana merkkinä siitä, että suurta käteismaksua rajoitetaan, ja varmistakaa tarkka luku asianajajaltanne ennen kuin tukeudutte siihen.
Lähteet
Onko minun silti ilmoitettava jotain, jos siirrän rahat pankin kautta enkä kuljeta niitä mukanani?Pankkisiirto ei ole käteisvarojen siirto, eikä Modelo S-1 koske sitä. Pankkinne kysyy silti varojen alkuperästä osana tavanomaisia rahanpesun vastaisia tarkistuksia. Kyse on eri asiasta kuin se, johon tässä osiossa vastataan, ja jota UKK-sivulla käsitellään kysymyksen "Täytyykö minun todistaa, mistä rahani ovat peräisin?" alla. Pankkisiirto on myös tämän sivuston suosittelema tapa: tutustukaa valuutansiirto-oppaaseen.
Mitä on varmistettava ennen näihin verokantoihin tukeutumista
Neljä asiaa, jotka tarkistetaan juuri teidän liiketoimenne perusteella, ei julkaistun verokannan perusteella.| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Kiinteistön valor de referencia | Catastro julkaisee tiedon, ja lakimiehenne voi tarkistaa sen ennen kuin allekirjoitatte mitään. Se kertoo, sovelletaanko 7 %:n verokantaa sopimaanne hintaan vai sitä korkeampaan lukuun. | Kukaan ei ole tarkistanut asiaa, tai on luvattu "hoitaa se myöhemmin". |
| Kirjallinen vahvistus sovellettavasta verolajista | Se, onko myyjänä rakennuttaja (IVA ja AJD) vai yksityinen omistaja (ITP), vaikuttaa itsestään selvältä, mutta toisinaan näin ei ole. Esimerkiksi näin voi olla kyseessä jälleenmyyntiasunto, joka on alkuperäisen rakennuttajan omistama ja jossa on edelleen myymätön uudiskohteen asunto. | Oletus, joka perustuu siihen, miten asuntoa markkinoidaan, eikä siihen, kuka sopimuksessa nimetään myyjäksi. |
| Miten aiotte siirtää kauppavarat | Pankkisiirto poistaa Modelo S-1:tä koskevan kysymyksen kokonaan. Jos suunnitelmaan liittyy käteistä, ilmoitusvelvollisuus ja maksujen yläraja on otettava esiin nyt, ei vasta sen jälkeen, kun olette jo ylittäneet rajan. | Ei muuta suunnitelmaa kuin "tuon rahat mukanani tullessani". |
| Koskevatko varallisuusvero tai ulkomailla asuvien tulovero teitä lainkaan | Molemmat ovat olemassa, molemmat ovat erillisiä edellä käsitellystä ostoverosta, ja molemmilla on oma sivunsa: varallisuusvero ja ulkomailla asuvien tulovero. | Vaikeneminen tai oletus, että ostaminen on ainoa verotettava tapahtuma. |
Pankkisiirto käteisen kuljettamisen sijaan
Kaksi tapaa, joilla kauppavarat voivat saapua fyysisesti, ja vain toinen niistä välttää ilmoituksen.| Käteinen | Pankkisiirto | |
|---|---|---|
| Ilmoitusvelvollisuus | Modelo S-1, jätettävä etukäteen, yli 10.000 € henkilöä kohden. | Ei mitään erityistä siirtoon |
| Maksukattoriski | Saattaa olla rajoitettu matalan raja-arvon ylittävältä osalta Ley 7/2012:n 7 artiklan nojalla. Varmistakaa asia lakimieheltänne. | Ei sovellu, sillä siirto ei ole käteismaksu. |
| Varojen alkuperän todistaminen | Vaikeampi asia: käteisestä ei sen saapuessa ole enää omaa dokumentoitua jälkeä. | Tiliotteissa näkyvä jälki, joka on jo sekä oman pankkisi että espanjalaisen pankin hallussa. |
| Matkan käytännön riski | Suuren käteissumman kuljettaminen Euroopan halki joko ilmoittamatta tai ilmoitettuna. | Ei muuta kuin tavanomainen matkustusriski. |
Kurssi, ei laskusi
Kaikki edellä mainitut verokannat ovat voimassa elokuussa 2026. Tarkistimme ne suoraan Andalusian ja kansallisesta verolainsäädännöstä emmekä kopioineet niitä kommentaarista. Vahvistimme ne myös Andalusian vuoden 2026 talousarviolaista, joka ei muuttanut 7 %:n ITP-verokantaa eikä 1,2 %:n AJD-verokantaa. Andalusia määrittää omat ITP- ja AJD-verokantansa kansallisen kehyksen puitteissa. Sama osto eri autonomisella alueella voi olla eri alueellisen verokannan alainen, vaikka taustalla oleva kansallinen laki olisi sama.Tämä on yleistä tietoa veron soveltamisesta, ei laskelma siitä, kuinka paljon Teidän henkilökohtaisesti tulee maksaa. Viitearvo, tarkka kaupan loppuunsaattamispäivä ja kaikki ostoonne liittyvät erityisolosuhteet kuuluvat asianajajanne kirjalliseen neuvontaan, eivät julkaistuun oppaaseen. Yksi luku, käteismaksun yläraja, on nimenomaisesti merkitty vahvistamattomaksi eikä esitetty lopullisena: älkää luottako lukuun, ennen kuin oma asianajajanne on vahvistanut sen.Jotkin aiheet käsitellään omissa oppaissaan: ostokuluja käsittelevä opas kattaa kaikki kulut, mukaan lukien notaari-, rekisteri- ja asianajajapalkkiot. Vuosittaisia kuluja käsittelevä opas kattaa IBI:n ja ulkomailla asuvan ilmoituksen, joka tehdään kaupan loppuunsaattamista seuraavana vuonna. Varallisuusvero- ja perintövero-oppaat käsittelevät nämä kaksi erillistä verokysymystä kokonaisuudessaan.
Yleisimmät verokysymykset
- Mitä veroa sovelletaan, jos ostan myymättömän asunnon pankilta enkä rakennuttajalta?
- Ratkaisevaa on se, kuka myy kiinteistön Teille lain mukaan, ei se, miten sitä markkinoidaan. Takavarikoituja uudiskohteita hallussaan pitävä pankki tai rahasto myy yleensä yrityksenä. Tämä voi tarkoittaa, että IVA:tä sovelletaan edelleen, vaikka kauppa näyttää jälleenmyyntiasunnon kaupalta. Tällaiset tapaukset tarkistuslistan on tarkoitus havaita ennen kaupan loppuunsaattamista, ei sen jälkeen.
- Muuttuuko verokanta, jos ostan espanjalaisen yhtiön kautta henkilökohtaisen ostoksen sijaan?
- Ostovero (ITP tai IVA sekä AJD) lasketaan samalla tavalla riippumatta siitä, kuka ostaja on. Kun ostajana on yhtiö, muuttuu kokonaan eri asioiden joukko: jatkuva yhteisövero, vuosittaiset ilmoitukset ja tulevan myynnin verotus. Näitä verrataan yhtiön kautta ostamista käsittelevässä oppaassa.
- Onko AJD-verokanta sama kaikkialla Espanjassa?
- Ei. AJD, kuten ITP, on kansallisen kehyksen puitteissa alueellisesti määritettävä verokanta, joten eri autonominen alue voi asettaa eri prosenttiosuuden. Edellä mainittu 1,2 % koskee nimenomaisesti Andalusiaa ja on sen elokuussa 2026 voimassa oleva verokanta.
