Espanjan ulkomailla asuvien kiinteistövero
30 sekunnissa
Ulkomailla asuva omistaja on velkaa Espanjan veroa kiinteistöstä joka vuosi riippumatta siitä, vuokraatteko sen vai ette, Modelo 210 -lomakkeella: 19 %, jos olette verotuksellisesti asuva EU:ssa tai ETA:ssa, ja 24 %, jos ette ole.
Modelo 210Valtion verohallinto
- Ilmoittajan tyyppi
- EU/ETA-RESIDENTTI
- Veron peruste
- LASKENNALLINEN TULO
- Vähennyskelpoiset kulut
- X XXX,XX €
- Verovuosi
- AAAA
- Ilmoittajan tyyppi. Tämä ruutu ratkaisee verokannan: 19 %, jos se rastitaan tässä, ja muuten 24 %.
- Veron peruste. Laskennallinen tulo ajalta, jolloin ette vuokrannut kiinteistöä, tai todellinen vuokratulo ajalta, jolloin vuokrasitte sen. Ei koskaan molempia samanaikaisesti.
- Vähennyskelpoiset kulut. Vain EU/ETA-alueella asuva verovelvollinen voi käyttää tätä kenttää.
- Verovuosi. Ilmoitettava verovuosi, joka on yksi vuosi ennen ilmoituksen jättämisvuotta.
Mikä aiheuttaa tämän veron ja kuinka suuri se on?
Modelo 210 on espanjalainen veroilmoituslomake, jonka ulkomailla asuva omistaja antaa. Se on annettava, vaikka kiinteistöä ei koskaan vuokrattaisi. Veron aiheuttaa omistaminen, ei vuokraaminen: Espanja määrittää laskennallisen tulon pelkästään asumiseen soveltuvan kiinteistön omistamisen perusteella ja verottaa todellista vuokratuloa erikseen, jos sitä syntyy.Verokanta riippuu siitä, missä maassa olette verotuksellisesti asuva: EU- ja ETA-alueella se on yleisesti 19 % ja kaikkien muiden osalta 24 %. Verokanta kohdistuu eri veropohjiin sen mukaan, vuokrasitteko kiinteistöä vai ette. Mainitsemme verokannan tässä vain lyhyesti, koska se on yksinkertaisesti syy siihen, että velvollisuus ylipäätään syntyy. Täydellinen verokantataulukko, laskennallisen tulon veropohjan prosenttiosuudet ja kulujen vähentämistä koskevat säännöt muodostavat oman laajan kokonaisuutensa.
Vuokrasitteko kiinteistöä missään vaiheessa vuoden aikana?
- Kyllä, osan vuodesta tai koko vuodenIlmoitatte saadun todellisen vuokratulon sen verokannan mukaan, jonka verotuksellinen asuinpaikkanne määrittää.
- Ei, ei koskaan vuokrattuIlmoitatte laskennallisen tulon, joka perustuu asumiseen soveltuvan kiinteistön omistamiseen.
Milloin ilmoitus on annettava?
Ilmoituskalenteri muuttui hiljattain tavalla, jota useimmat kommentaarit, niin tšekinkieliset kuin englanninkielisetkin, eivät ole vielä huomioineet. Aiemmin juuri päättyneeltä vuodelta annettavan ilmoituksen jättöaikaa kuvattiin yhtenä vuoden lopussa olevana määräpäivänä. Nykyään ilmoitusten vastaanotto alkaa aiemmin ja jatkuu suurimman osan seuraavasta vuodesta.
| Tilanne | Mitä ilmoitetaan | Milloin |
|---|---|---|
| Kiinteistöä ei ole vuokrattu, vaan omistaja käyttää sitä tai se on tyhjillään | Modelo 210, laskennallinen tulo, kerran vuodessa. | Verovuotta seuraavan vuoden 1. huhtikuuta ja 31. joulukuuta välisenä aikana. |
| Kiinteistö vuokrattu osan vuotta tai koko vuoden | Modelo 210 vuokratulosta sekä erillinen ilmoitus jokaiselta ajalta, jolloin kiinteistöä ei vuokrattu. | Tämän sivuston oma vuokratuloveroa käsittelevä opas esittelee ilmoitusten jättötiheyden ja tarkan verokannan kattavasti. |
| Omistuksen ensimmäinen vuosi | Laskennallinen tulo lasketaan vain omistusoikeuden siirtymispäivästä alkaen. | Ilmoitus annetaan seuraavana vuonna samassa määräajassa, ja se lasketaan vain osavuodelta. |
| Vuosia myöhässä oleva ilmoitus | Ilmoitus annetaan edelleen Modelo 210 -lomakkeella, ja siihen lisätään viivästyskorko sekä myöhästymismaksu. | Antakaa ilmoitus heti, kun asia havaitaan. Myöhästymismaksu kasvaa ilmoituksen myöhästyessä, joten odottaminen on ainoa asia, joka varmasti pahentaa tilannetta. |
Mitä on oltava jo olemassa, ennen kuin mitään tästä voidaan ilmoittaa?
Ensinnäkin NIE, koska ilman sitä ette voi tehdä mitään Espanjan veroilmoitusta. Laki ei edellytä espanjalaista pankkitiliä itse ilmoituksen tekemiseen, mutta käytännössä useimmat omistajat maksavat sen kautta. Tilin avaaminen vasta ensimmäisen ilmoituksen määräajan ollessa jo lähellä on juuri sellainen vältettävissä oleva viime hetken kiire, joka kannattaa estää.NIE:n hankkiminen ajoissa ei ole pelkästään kaupan loppuunsaattamiseen liittyvä tehtävä. Sen pitäminen sellaisena on yleisin yksittäinen syy siihen, että ensimmäinen ilmoitus jää kokonaan tekemättä eikä vain myöhästy.
- Onko Teillä NIE?Who decidesTe tai edustajanneWhat it grantsLomakkeisiin tarvittava numeroIf noIlmoitusta ei voi tehdä
- Onko Teillä kiinteistötunnus?Who decidesIBI-kuitissaWhat it grantsLaskennallisen tulon perusteIf noIlmoitusta ei voi laskea
- Teettekö ilmoituksen itse vai edustajan kautta?Who decidesTeidän valintanneWhat it grantsKumpikin johtaa pätevään ilmoitukseenIf noEi järjestetty, ei ilmoitettu
Arevontin NIE- ja hallintopalvelu auttaa ajoittamaan tämän muun kaupan etenemisen mukaan sen sijaan, että asia jätettäisiin määräajan lähestymiseen.
Sovelletaanko samaa asuinpaikkaan perustuvaa jakoa, kun myytte kiinteistön?
Ei, ja tämä on tärkeää tietää juuri siksi, että se poikkeaa edellä kuvatusta mallista. Espanjalaisen kiinteistön myynnistä maksettava luovutusvoittovero on kaikille ulkomailla asuville kiinteästi 19 %, riippumatta siitä, ovatko he EU:n tai ETA:n alueelta. Kiinteistön omistamisesta ja vuokraamisesta saatavan tulon verotus jakautuu asuinpaikan perusteella, mutta myyntiverotus ei.
Mitä tuloverotuksen malli merkitseeMiten myyntiä koskeva tilanne on
- EU:n tai ETA:n ulkopuolinen myyjä maksaa korkeamman verokannan, 24 %:n mallin mukaisesti
- Luovutusvoiton verokanta on jokaiselle ulkomailla asuvalle 19 % asuinpaikasta riippumatta. Vain kiinteistön omistamisesta ja vuokraamisesta saatavan tulon verotus jakautuu EU:n tai ETA:n aseman perusteella.
Mitä on varmistettava ennen kuin oletatte ilmoituksen olevan hoidettu
Kolme asiaa, jotka on tarkistettava kerran vuodessa olettamisen sijaan.| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Kuka vastaa ilmoituksen tekemisestä nimeltä mainittuna | Jonkun on valmisteltava ja toimitettava tämä ilmoitus joka vuosi. Kyse ei ole laskusta, joka saapuu itsestään. Useimmat ilmoituksen laiminlyöneet omistajat eivät yksinkertaisesti koskaan varmistaneet, kuka asian hoitaa. | Vuosi kaupan loppuunsaattamisen jälkeen ei ole nimettyä henkilöä tai yritystä, joka vastaisi ilmoituksen tekemisestä. |
| Onko ensimmäinen, osittainen vuosi ilmoitettu | Vuoden aikana osittain loppuunsaatettu kauppa edellyttää kyseiseltä vuodelta edelleen aikaan suhteutettua ilmoitusta. Tämä ilmoitus unohtuu omistajilta kaikkein todennäköisimmin kokonaan, koska itse kaupan loppuunsaattaminen ei tuo sitä esiin. | Oletus siitä, että velvoite alkaa seuraavana tammikuuna eikä kaupan loppuunsaattamispäivänä. |
| Onko NIE ja tarvittaessa espanjalainen tili hankittu | Laskennallisen tulon ilmoitusta tai vuokraustoimintaa koskevaa ilmoitusta ei voida tehdä ilman NIE:tä. Asian jättäminen määräajan lähestymiseen on yleisin vältettävissä oleva viivästys. | NIE-hakemusta ei aloitettu riittävän ajoissa. |
Yleiskuva velvoitteesta, ei oma ilmoituksenne
Löysimme ilmoitusjakson muutoksen (Orden HAC/623/2026) suoraan Agencia Tributarian omilta sivuilta 17. elokuuta 2026. Kyseessä on todellinen ja tuore muutos, jota useimmat tätä aihetta koskevat kommentit eivät ole vielä huomioineet. Pidämme verokannan itsessään tässä tarkoituksella lyhyenä: täsmälliset prosenttiosuudet, laskennallisen tulon peruste sekä kulujen vähentämistä koskevat säännöt käsitellään kattavasti ja lähteisiin perustuen erillisessä vuokrausverotusta koskevassa oppaassa. Tämän taulukon toistaminen tässä vaarantaisi vain sen, että tiedot ajan mittaan eroaisivat toisistaan.Tämä on yleistä tietoa siitä, milloin ja miksi velvollisuus on olemassa. Se ei ole laskelma henkilökohtaisesti maksettavasta määrästä, eikä se korvaa sen varmistamista, kuka tekee ilmoituksen puolestanne. Arevont ei ole veroneuvoja eikä tee tätä ilmoitusta.Jätämme tarkoituksella tietyt asiat erillisiin oppaisiin: tarkka veroprosenttitaulukko, laskennallisen tulon perustana olevat prosenttiosuudet ja kulujen vähennyskelpoisuus kuuluvat vuokratulojen vero-oppaaseen. Luovutusvoiton veroprosentti ja myynnin yhteydessä pidätettävä 3 % kuuluvat myyntiä ja kaupasta poistumisen kustannuksia käsittelevään oppaaseen. Espanjan verotukselliseksi asukkaaksi ryhtymisellä on oma erillinen oppaansa, sillä se korvaa koko tämän järjestelmän toisella järjestelmällä.
Usein kysyttyjä kysymyksiä ulkomailla asuvien verotuksesta
- Mitä tapahtuu, jos tämä ilmoitus jää kokonaan tekemättä muutamaksi vuodeksi?
- Velvollisuus ei poistu. Olette edelleen velkaa tekemättä jääneen ilmoituksen perusteella määräytyvän veron sekä koron ja lisämaksun, joka kasvaa mitä kauemmin ilmoitus on tekemättä. Espanjan veroviranomainen voi puuttua asiaan jälkikäteen, kun laiminlyönti havaitaan, esimerkiksi myöhemmän myynnin yhteydessä. Myöhässä mutta oma-aloitteisesti, ennen viranomaisen yhteydenottoa, tehty ilmoitus käsitellään lievemmin kuin kiinnijääminen. Tämä on käytännön peruste ilmoittaa unohtunut vuosi sen sijaan, että toivoisitte asian jäävän huomaamatta.
- Muuttaako yhtiön kautta omistaminen jotakin tässä?
- Se muuttaa koko verojärjestelmää, ei ainoastaan veroprosenttia. Espanjalaista kiinteistöä omistavaa yhtiötä verotetaan yleensä yhtiöverotusta koskevien sääntöjen eikä edellä kuvatun henkilöverotuksen mukaan, ja sillä on omat ilmoitusvelvollisuutensa. Jos yhtiö sijaitsee tietyllä yhteistyöhaluttomaksi luokitellulla lainkäyttöalueella, siihen sovelletaan lisäksi erillistä erityistä kiinteistöveroa. Kyseessä on täysin erilainen vertailu.
- Onko laskennalliseen tuloon perustuva vero edelleen maksettava kiinteistöstä, joka ei sovellu asumiseen tai jota remontoidaan?
- Yleensä kyllä, sillä velvollisuus liittyy asumiskelpoiseen kaupunkikiinteistöön, ei siihen, voisiko siellä oleskella remontin aikana. Kiinteistö, joka on aidosti asumiskelvoton, on erityinen ja dokumentoitava poikkeus, josta kannattaa keskustella veroneuvojan kanssa sen sijaan, että tekisitte oletuksia. Kyseessä ei ole yleinen sääntö, jonka voisi ilmoittaa pätevän suuntaan tai toiseen.
