Kiinteistön myynti Espanjassa: verot ja myyntikulut
30 sekunnissa
Myynti ulkomailla asuvana tarkoittaa kolmea erillistä maksua. Ostaja pidättää 3 % hinnasta kaupanteon yhteydessä. Todellisesta voitosta maksettava vero on kiinteä 19 %. Myös kunnallinen plusvalía-vero on maksettava, ja siitä voi lain mukaan tulla ostajan vastuulla oleva, kun myyjä asuu ulkomailla.
| Myyntihinta | 500.000 € |
|---|---|
| Ennakonpidätys kaupanteossa3 % hinnasta | 15.000 € |
| Luovutusvoittovero19 % todellisesta voitosta | Settled after filing |
| Plusvalía municipalEnintään 30 % maan arvonnoususta | Settled after filing |
Mitkä ovat kolme erillistä maksua, ja miksi ne sekoitetaan toisiinsa?
Jokaiseen ulkomailla asuvan tekemään myyntiin liittyy samat kolme maksua, ja kutakin niistä koskevat eri säännöt ja määräajat. 3 %:n ennakonpidätyksen sekoittaminen 19 %:n verolaskuun on yleisin väärinkäsitys. Ennakonpidätys on ENNAKKO, ei vero. Nämä kaksi vastaavat toisiaan harvoin.
| Maksu | Verokanta | Kuka maksaa |
|---|---|---|
| 3 % pidätys (Modelo 211) | 3 % sovitusta myyntihinnasta. | OSTAJA pidättää summan kaupanteon yhteydessä ja maksaa sen suoraan veroviranomaiselle riippumatta siitä, joudutteko lopulta maksamaan mitään. |
| Luovutusvoittovero (Modelo 210) | 19 % todellisesta voitosta, kiinteästi, sama kaikille muualla kuin Espanjassa asuville. | Myyjä maksaa, ja määrästä vähennetään jo pidätetty 3 %: palautus, jos pidätys oli liian suuri, tai lisämaksu, jos se oli liian pieni. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Enintään 30 %. Paikallinen ayuntamiento vahvistaa veron, joka lasketaan perustasta käyttäen sitä kahdesta menetelmästä, jolla saadaan pienempi tulos. | Lain mukaan myyjä, mutta kunta voi vaatia OSTAJAA maksamaan veron sijaismaksajana, kun myyjä asuu muualla kuin Espanjassa. Tämä on sääntö, jota useimmat myyjät eivät osaa odottaa. |
Miten 3 prosentin ennakonpidätys toimii ja milloin saatte sen takaisin?
Kaupanteon yhteydessä ostajan on lain mukaan pidätettävä 3 % sovitusta hinnasta ja maksettava se veroviranomaiselle kuukauden kuluessa Modelo 211 -lomaketta käyttäen. Tämä tapahtuu riippumatta myyntinne lopputuloksesta. Jopa myyjältä, joka ei saanut kaupasta voittoa tai kärsi tappiota, pidätetään notaarin luona 3 % myyntihinnasta.Teillä on tällöin neljä kuukautta kauppapäivästä aikaa jättää Modelo 210. Siinä ilmoitetaan todellinen luovutusvoitto ja täsmäytetään se pidätettyyn määrään. Jos todellisesta voitostanne maksettava 19 %:n vero on pienempi kuin jo pidätetty 3 %, mikä on tavallista useita vuosia omistetun kiinteistön ja nousevien markkinoiden tapauksessa, saatte erotuksen takaisin. Jos vero on suurempi, maksatte puuttuvan osuuden samalla ilmoituksella.
3 %:n pidätys
- Kaupan lopussaOstaja pidättää 3 %Lopputuloksesta riippumatta.
- 1 kuukauden kuluessaOstajan jättämä Modelo 211Maksetaan veroviranomaiselle.
- 4 kuukauden kuluessaIlmoitatte Modelo 210Todellisen voiton ilmoittaminen ja sen täsmäyttäminen.
- Ilmoituksen jälkeenPalautus tai lisämaksu selvitettyPalautus, jos 19 % voitosta on pienempi kuin pidätetty 3 %.
Neljän kuukauden määräaika ja täsmäytys ovat juuri sellaisia ilmoitusasioita, jotka Arevont antaa riippumattoman lakimiehen hoidettaviksi sen sijaan, että käsittelisi ne itse. Arevont ei hoida verotusasioita, eikä tätä ilmoitusta pidä jättää viime tinkaan.
Mitä plusvalía municipal -verotus tarkoittaa?
plusvalía on kunnallinen vero, joka kohdistuu kiinteistön maa-alueen arvonnousuun, ja se kuuluu myyjän eikä ostajan maksettavaksi. Käytännössä kustannus voi kuitenkin tulla ostajan maksettavaksi kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä: jos myyjä ei asu Espanjassa, kunta voi määrätä ostajan toissijaiseksi verovelvolliseksi, kuten jäljempänä selostetaan kokonaisuudessaan. Verolla ei ole mitään tekemistä rakennuksen tai todellisen voittonne kanssa: se kohdistuu ainoastaan sen alla olevan MAAN arvonnousuun kunnan laskemalla tavalla niiden vuosien aikana, jotka omistitte kiinteistön.Vuoden 2021 uudistuksen jälkeen vanhaa kiinteää laskentakaavaa, jonka perusteella veroa saatettiin periä jopa tappiollisesta kaupasta, ei enää sovelleta. Valitsette kahdesta laskentamenetelmästä sen, joka antaa pienemmän tuloksen. Menetelmässä käytetään kiinteistörekisterin mukaista maa-alueen arvoa, joka kerrotaan omistusajan perusteella määritetyllä kertoimella ja jonka enimmäismäärä on 30 %, kun paikallista verokantaa sovelletaan. Todellinen menetelmä perustuu osto- ja myyntihintojen väliseen todelliseen arvonnousuun. Jos arvo ei noussut lainkaan, veroviranomaisen oma uudistus vahvistaa, ettei kummankaan menetelmän perusteella ole maksettavaa.
Nousiko maa-alueen arvo omistusaikananne?
- KylläMaksettava sen mukaan, kumpi kahdesta menetelmästä antaa pienemmän summan, kuitenkin enintään 30 %, kun paikallista verokantaa sovelletaan.
- Ei tai ette voi näyttää sitäKummankaan menetelmän perusteella ei ole maksettavaa, kuten vuoden 2021 uudistus vahvistaa.
Myyjien oletuksetMitä vuoden 2021 uudistus muutti
- plusvalía on aina maksettava kaupasta
- Sitä maksetaan vain, jos maa-alueen arvo on noussut. Jos myytte tappiolla tai samaan maa-alueen arvoon, jolla ostitte sen, mitään ei tarvitse maksaa, kunhan pystytte osoittamaan asian.
- Sen maksaa aina myyjä, poikkeuksia ei ole
- Lain mukaan vastuu kuuluu myyjälle, mutta jos myyjä ei asu Espanjassa, kunta voi määrätä ostajan toissijaiseksi verovelvolliseksi. Käytännössä tämä tarkoittaa, että summa pidätetään usein kauppahinnasta kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä sen sijaan, että se laskutettaisiin erikseen jälkikäteen.
Mitä välitys- ja lakipalvelut maksavat myyntikaupassa?
Verotuksen lisäksi on kaksi muuta kuluerää, eikä kumpikaan niistä ole vero: ne ovat markkinoilla tavanomaisia maksuja, aivan kuten ostajan puolella. Myyntitapa vaikuttaa molempiin.
- Option 1YksinedustusYksi välitysliike, yksi toimeksiantosopimus.
- Kustannus
- 1,5-4 %
- Nopeus
- Riippuu kyseisen välitysliikkeen ostajaverkostosta
- Tavoittavuus
- Kyseisen toimiston oma verkosto
- Option 2Multi-agencyUseat välittäjät markkinoivat sitä yhtä aikaa.
- Kustannus
- 1,5-4 %
- Nopeus
- Usein nopeampaa, vähemmän henkilökohtaista palvelua
- Tavoittavuus
- Kolmesta laajin kattavuus
- Option 3Yksityinen myyntiEi välittäjää lainkaan.
- Kustannus
- 0 €, ei välityspalkkiota
- Nopeus
- Yleensä hitaampaa
- Tavoittavuus
- Vain oma verkostosi ja portaalisi
- Myyntivälittäjän palkkioTyypillisesti 1,5-4 % jälleenmyyntiasunnon myyntihinnasta, myyjän maksamana. Kyseessä on markkinoilla havaittu vaihteluväli, ei minkään viranomaislähteen vahvistama luku, sillä mikään sääntelyviranomainen ei julkaise välityspalkkion määrää. Palkkio vaihtelee välitysliikkeen, alueen ja kyseisen toimeksiantosopimuksen mukaan, joten pitäkää sitä arviona, joka on vahvistettava välitysliikkeeltä, ei kiinteänä kuluna.
- Oma lakimiehesi myyntiä vartenMyyjä hyötyy riippumattomasta oikeudellisesta edustuksesta samoista syistä kuin ostaja: sopimuksen tarkistamisesta, 3 %:n pidätyksen ja kaupan loppuunsaattamisen koordinoinnista sekä tarvittaessa plusvalía-laskelmasta. Suurin osa riippumattoman oikeudellisen koordinoinnin kattamista asioista ostajan puolella koskee myös myyntiä.
Mitä on varmistettava ennen nettotuoton arviointia
Neljä asiaa, jotka tarkistetaan todellisista ostotositteistasi yleisen säännön sijaan.| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Alkuperäinen hankintahintasi ja kulusi kirjallisina | Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä maksetusta hinnasta sallittavat hankinta- ja parannuskulut ja vertaamalla tulosta myyntihintaan, ei pelkän myyntihinnan perusteella. Ilman alkuperäisiä lukuja kukaan ei voi laskea todellista 19 %:n verovelkaa. | Alkuperäisistä ostokuluista, notaarin palkkiosta tai parannuslaskuista ei ole tietoja. |
| Ovatko taloyhtiön vastikkeet ja IBI kiinteistön osalta ajan tasalla | Maksamaton taloyhtiövelka tai IBI-lasku voi kohdistua kiinteistöön ja vaikeuttaa kaupan loppuunsaattamista aivan kuten ostajan puolella. | Kukaan ei ole tarkistanut tilin olevan ajan tasalla ennen myyntipäivästä sopimista. |
| Millä plusvalía-laskentamenetelmällä saadaan pienempi luku | Lain mukaan valinta on sinun, ja menetelmät voivat tuottaa hyvin erilaiset tulokset sen mukaan, kuinka kauan omistit kiinteistön ja miten maan arvo muuttui paikallisesti. | Vain toisella menetelmällä laskettu luku ilman toisen menetelmän mukaista vertailulaskelmaa. |
| Kuka on sopimuksen mukaan vastuussa plusvalíasta kaupassa | Koska kaupungintalo voi vaatia maksun ostajalta sijaisena verovelvollisena, kauppasopimuksessa olisi ilmoitettava selkeästi, kumpi osapuoli, ostaja vai myyjä, vastaa tästä kulusta sen sijaan, että asia jätettäisiin sen varaan, kumpaa osapuolta kaupungintalo sattuu ensin tavoittelemaan. | Sopimuksessa ei mainita plusvalíaa lainkaan. |
Todellinen voitto tappion tai nollatuloksen sijaan
3 %:n pidätys näyttää samalta kummassakin tapauksessa. Sen jälkeinen tapahtumaketju ei.| Myynti voitolla | Myynti ilman voittoa tai tappiolla | |
|---|---|---|
| 3 % pidätys loppuun saatettaessa | Pidätetään aina Modelo 211:n mukaan. | Pidätys tehdään joka tapauksessa: ostajan velvollisuus ei riipu todellisesta lopputuloksestasi. |
| Luovutusvoittovero | 19 % todellisesta voitosta, todennäköisesti vähemmän kuin pidätetty 3 %, joten erotus palautetaan. | Mitään ei ole maksettava; koko pidätetty 3 % voidaan hakea takaisin. |
| Plusvalía municipal | Maksetaan maan arvonnoususta, joka lasketaan kahdesta menetelmästä pienemmän perusteella. | Mitään ei ole maksettava, jos maan arvo ei aidosti noussut, mikä voidaan osoittaa vuoden 2021 uudistuksen nojalla. |
| Ilmoitus tarvitaan aina | Modelo 210 neljän kuukauden kuluessa pidätyksen täsmäyttämiseksi ja mahdollisen palautuksen hakemiseksi. | Modelo 210 neljän kuukauden kuluessa pidätyksen takaisin hakemiseksi ja tarvittaessa sen osoittamiseksi, ettei plusvalía ole noussut. |
Mekanismi, ei nettotuottonne
Luimme 19 prosentin luovutusvoittoverokannan, 3 prosentin ennakonpidätyksen ja plusvalía-uudistuksen suoraan Agencia Tributarian omilta sivuilta sekä asiaankuuluvista BOE-teksteistä 17. elokuuta 2026. Yksi huomionarvoinen seikka: hallituksen ehdottamaa plusvalía-kertoimien päivitystä vuodelle 2026 (RD-ley 16/2025) ei hyväksytty parlamentissa. Näin ollen RD-ley 8/2023:n kertoimet ovat edelleen voimassa. Useat tarkistamamme kommentaarilähteet eivät olleet vielä päivittäneet tietojaan.Tämä on yleistä tietoa siitä, miten myyntiä verotetaan, ei laskelma omasta nettotuotostanne. Todellinen voittonne riippuu alkuperäisestä ostohinnastanne, vähennyskelpoisista kuluistanne ja niistä erityisistä plusvalía-kertoimista, joita kunnanvirastonne soveltaa. Nämä kuuluvat lakimiehen kirjalliseen laskelmaan, eivät julkaistuun vaihteluväliin. Arevont ei ole veroneuvoja eikä anna tätä veroilmoitusta. Tämä työ kuuluu riippumattomalle lakimiehelle.Joistakin aiheista on omat oppaansa: omistusaikana sovellettu jatkuva laskennallisen tulon ja vuokratulon verotus, joka on eri asia kuin myynti; mekanismi, jolla yhteisön velka kohdistuu kiinteistöön; sekä erillinen kysymys varallisuuden hallussapidon verotuksesta verrattuna voiton realisointiin. Jokaisella on oma oppaansa.
Useimmin kysytyt kysymykset myynnistä ja kaupanteon loppukustannuksista
- Jos myyn tappiolla, saanko silti koko 3 prosenttia takaisin?
- Kyllä, jos voitte osoittaa todellisen tappion. Maksettava luovutusvoittovero on tällöin nolla, ja voitte hakea koko kaupanteon loppuunsaattamisen yhteydessä pidätetyn 3 prosentin takaisin Modelo 210 -ilmoituksella neljän kuukauden määräajan kuluessa. Pidätys ei ole vähimmäismäärä, jonka olette velkaa. Se on ennakkomaksu, joka täsmäytetään todelliseen lopputulokseen.
- Voidaanko minulta periä plusvalía-veroa, vaikka olen jo lähtenyt Espanjasta?
- Kyllä. Juuri tästä syystä on olemassa sääntö, jonka nojalla kunnanvirasto voi periä plusvalía-veron ostajalta sijaisveronmaksajana: jo maasta poistuneen ulkomailla asuvan myyjän tavoittaminen on vaikeampaa kuin veron periminen kaupantekohetkellä. Siksi kauppasopimuksessa on syytä ilmoittaa selvästi, kuka vastaa kustannuksesta, sen sijaan että asia jätetään ratkaisematta.
- Muuttuuko 19 prosentin verokanta, jos olen myyntihetkellä tullut Espanjan verovelvolliseksi?
- Kyllä: Espanjan verovelvollista verotetaan luovutusvoitosta tavanomaisen verovelvollisen asteikon mukaan, ei ulkomailla asuvan kiinteän 19 prosentin verokannan mukaan. Verovelvollisella on myös omat sääntönsä vakituisen kodin uudelleensijoittamisen verohuojennuksesta, joita ei sovelleta ulkomailla asuvaan. Kyseessä on kokonaan erilainen laskelma, ja tämän sivuston verovelvollisia koskeva opas käsittelee sitä kattavasti.
