Uudiskohteiden pankkitakaukset: mitä niiden on katettava ja miten ne tarkistetaan
30 sekunnissa
Jokainen espanjalaiselle rakennuttajalle ennen rakennuksen valmistumista suorittamanne maksu on katettava pankkitakauksella tai vakuutuksella. Tämä takaus on myönnettävä henkilökohtaisesti Teidän nimissänne koko summalle veroineen sekä lakisääteisine korkoineen. Jos edessänne olevassa asiakirjassa ei sanota näin, kyseessä ei ole lain edellyttämä takaus.
Pankkitakaus / takausvakuutusEnnakkomaksujen takaus, LOE:n ensimmäinen lisäsäännös
- Edunsaaja
- NIMI SUKUNIMET
- Taattu määrä
- XX.XXX € + IVA
- Myöntävä taho
- Pankki / vakuutusyhtiö X, valtuutettu
- Korko
- Lakisääteinen, jokaisesta maksusta
- Suunniteltu toimituspäivä
- [ blank ]
- Edunsaaja. Teidät on mainittava henkilökohtaisesti, ei rakennushanketta yleisesti.
- Taattu määrä. Koko ennakkoon maksettu summa, mukaan lukien siitä jo maksetut verot.
- Myöntävä taho. Valtuutettu pankki tai vakuutusyhtiö on myöntänyt takauksen, ei koskaan rakennuttaja itse.
- Korko. Lakisääteinen korko, joka kertyy kunkin maksun päivämäärästä suunniteltuun toimituspäivään asti.
- Suunniteltu toimituspäivä. Epäonnistumistilanne: takauksessa ilmoittamatonta toimituspäivää ei voida verrata kauppasopimuksenne loppuunsaattamispäivään.
Mitä rakennuttajan on lain mukaan annettava Teille?
Teille on annettava tiettynä ajankohtana tietty asiakirja, jolla on tietty sisältö, ei ainoastaan kauppasopimukseen sisältyvää lupausta. Valtuutetun pankin tai vakuutusyhtiön on myönnettävä se, ei koskaan rakennuttajan itsensä. Siinä on mainittava Teidät henkilökohtaisesti ja katettava juuri Teidän maksunne, ei koko rakennushankkeen kattavaa ryhmävakuutusta. Sen on katettava koko siihen asti maksamanne summa, mukaan lukien siitä jo maksetut verot, sekä lakisääteinen korko kunkin maksun päivämäärästä suunniteltuun toimituspäivään asti. Saate sen, kun allekirjoitatte yksityisen kauppasopimuksen, ennen erämaksujen alkamista.Vaatimus syntyy, kun rakentaminen ei ala tai rakennusta ei saateta valmiiksi ja toimiteta sopimuksessa ilmoitettuun päivämäärään mennessä. Ley 20/2015 vahvisti tätä sääntöä sen jälkeen, kun vuoden 2008 finanssikriisi osoitti, kuinka usein aiempaa vuoden 1968 sääntöä (Ley 57/1968) ei käytännössä pantu täytäntöön.
Miltä takaus suojaa?
Kaksi virheellistä oletusta vie vastakkaisiin suuntiin. Yksi ostaja olettaa, että takaus kattaa vähemmän kuin se todellisuudessa kattaa. Toinen olettaa sen kattavan enemmän.
Mitä ostajat olettavatMitä takaus todella kattaa
- Takaus maksetaan vain, jos rakennuttaja ajautuu konkurssiin
- Se maksaa myös silloin, jos rakennuttaja on yksinkertaisesti myöhässä. Jos kaupan loppuunsaattaminen ylittää sopimukseenne merkityn päivämäärän, saman takuun perusteella voitte vaatia takaisin maksamanne summan lakisääteisine korkoineen odottamatta, saattaako rakennuttaja hankkeen lopulta päätökseen.
- Esitteessä mainittu takuu on se, joka suojaa minua
- Vain asiakirja, jossa teidät nimetään henkilökohtaisesti ja ilmoitetaan täsmälliset maksusummanne, suojaa teitä todella. Yleinen ilmoitus siitä, että "hanke on pankin takaama", on markkinointikieltä eikä oikeudellinen takuu, ennen kuin teillä on henkilökohtainen todistus käsissänne.
- Kun minulla on todistus, jokainen sen jälkeen tekemäni maksu kuuluu automaattisesti suojan piiriin
- Todistus on päivitettävä tai annettava uudelleen siten, että siinä näkyy jokainen uusi maksamanne summa. Vanhentunut todistus, joka ei enää vastaa todella maksamaanne määrää, muodostaa aukon suojassa. Havaitkaa se ennen seuraavaa maksua, ei sen jälkeen.
- Varauskäsiraha kuuluu saman järjestelmän piiriin
- Ei kuulu. Maksatte varauskäsirahan ennen kuin mitään takuuta on olemassa, joten se jää kokonaan tämän järjestelmän ulkopuolelle. Juuri siksi varauksen tulisi olla pieni summa ja varausopimuksessa on oltava oma selkeä palautusehtonsa.
Mitä "lakisääteinen korko" lisää hyvitykseen?Se on rahallenne sovellettava lakisääteinen korko siltä ajalta, jonka rahat olivat hallussa. Se lasketaan kunkin maksuerän maksupäivästä siihen päivään, jona takuuseen vedotaan. Sen tarkoitus on varmistaa, ettei epäonnistuneen hankkeen jälkeen saamanne rahapalautus ole vain sama euromäärä ilman mitään korvausta kuluneesta ajasta. Kyse ei ole bonusmaksusta. Se korvaa teille viivästyksen, ei pettymystä.
Miten tarkistatte takuun viidessä minuutissa?
Neljä asiaa, jotka tarkistetaan itse asiakirjasta, ei siitä, mitä teille on siitä kerrottu. Jos jokin näistä puuttuu, ottakaa asia esille ennen seuraavan maksun lähettämistä, ei sen jälkeen.
- Myöntäjän nimi ja toimilupaPankin tai vakuutusyhtiön, jolla on Espanjassa lupa myöntää tällaisia takauksia, ei rakennuttajan omaa paperia.
- Nimenne ja tarkka summaTodistus on yksilöitävä teille ja sen on vastattava tähän mennessä todella maksamaanne summaa, ei pyöristettyä tai yleistä lukua.
- Suunniteltu luovutuspäiväSen on vastattava kauppasopimukseenne merkittyä kaupan loppuunsaattamispäivää. Tästä poikkeamasta kannattaa ilmoittaa ennen uusien maksujen suorittamista.
- Vahvistus ennen jokaista uutta maksuerääTakuu on päivitettävä kattamaan uusi summa ennen sen lähettämistä, ei sen jälkeen. Jos teitä pyydetään maksamaan ensin ja sanotaan, että "paperit seuraavat perässä", se on merkki pysähtyä.
Missä järjestelmä käytännössä pettää?
Ei itse laissa. Laki on yksityiskohtainen, ja sitä on sovellettu vuodesta 2015 lähtien. Järjestelmä pettää, kun kukaan ei tarkista asiakirjoja suhteessa lain vaatimuksiin.
- Katsokaa suojaamattomaksiTodistuksessa nimetään hanke, ei teitäTämä on yleisin yksittäinen aukko suojassa. Kyseessä on asiakirja, joka vahvistaa takausten olevan olemassa hankkeelle yleisesti, mutta siinä ei ole nimeänne eikä yksittäisiä maksusummianne. Se ei ole lain edellyttämä henkilökohtainen todistus.What to do insteadKäsitelkää sitä puuttuvana, kunnes se korvataan asiakirjalla, jossa teidät nimetään.
- Katsokaa suojaamattomaksiUutta maksuerää pyydetään ennen todistuksen päivittämistäKyseinen maksu on käytännössä suojaamaton, kunnes paperityöt on saatettu ajan tasalle.What to do insteadVarmistakaa ENNEN maksun lähettämistä, että todistus kattaa sen, ei sen jälkeen.
- Selvennyksen arvoinenMaksutakuu sekoitetaan rakennusvirhetakuuseenTämä takuu suojaa rahojanne ENNEN kaupan loppuunsaattamista. Se on täysin erillinen saman lain 17 ja 18 artiklojen mukaisista 10 vuoden rakennusvirhetakuusta, 3 vuoden asennustakuusta ja 1 vuoden viimeistelytakuusta, joita sovelletaan sen JÄLKEEN, kun omistatte kiinteistön.What to do insteadPitäkää nämä kaksi riskiä erillään. Epäonnistuneella hankkeella ja valmiin kiinteistön virheellä on erilaiset oikeussuojakeinot.
Tarkistettu takuu oletetun sijaan
Laki on kummassakin tapauksessa sama. Erona on se, onko joku tarkistanut, että asiakirjassa todella sanotaan, mitä laki edellyttää.| Tarkistamaton takuu | Tarkistettu takuu | |
|---|---|---|
| Kenen nimi siinä on | Tuntematon, kunnes joku lukee sen. Siinä voidaan nimetä hanke yleisesti. | Teidät henkilökohtaisesti, vahvistettuna itse asiakirjassa. |
| Mitä se kattaa | Sen oletetaan vastaavan kehittäjän kertomaa, ei asiakirjassa ilmoitettua. | Sen on vahvistettu vastaavan tähän mennessä tosiasiallisesti suorittamianne maksuja, verot mukaan lukien. |
| Loppuunsaattaminen myöhässä | Riita siitä, koskeeko olemassa oleva takaus todella tilannettanne. | Selkeä, tarkistettu tapa saada takaisin jokainen maksettu euro lakisääteisine korkoineen. |
| Tämän virheen hinta | Mahdollisesti koko maksettu ennakko, joka selviää vasta tarvittaessa. | Asiakirjan tarkistamiseen ennen jokaista maksua kuluva aika. |
Laki on vahva. Paperit on silti tarkistettava.
Tämä on elokuussa 2026 voimassa oleva Espanjan lainsäädäntö, joka on luettu LOE:n konsolidoidusta tekstistä sellaisena kuin sitä on muutettu Ley 20/2015 -lailla. Kyseessä on yleinen tieto, ei arvio tiettyyn harkitsemaanne kiinteistöön liittyvästä takuusta. Se, täyttääkö tietty asiakirja todella nämä vaatimukset, on oman lakimiehenne ratkaistava asia, kun hän perehtyy kyseiseen todistukseen, eikä asia, joka voidaan ratkaista yleistä lainsäädäntöä kuvaavalla sivulla.Tämän oppaan aihe on tarkoituksella rajattu: käsittelemme vain uudiskohteen maksujen takausta. Kolme siihen liittyvää aihetta käsitellään sen sijaan omissa oppaissaan. Rahojen suojaamista käsittelevä sivu kuvaa molemmat ostotavat, uudiskohteet ja jälleenmyyntiasunnot, sekä näyttää, missä rahat ovat kummassakin tapauksessa. Asianajajan asiakasvaratiliä käsittelevä sivu selittää jälleenmyyntiasunnon mekanismin perusteellisesti. Rakennusvirheitä käsittelevä sivu kattaa erillisen rakenteellisen takuun, joka alkaa omistusoikeuden siirryttyä Teille. Asianajajasi on tarkistettava takauksen täsmällinen sanamuoto juuri kyseisen asunnon osalta ennen kuin yksikään erämaksu lähtee. Mikään yleinen lukeminen ei korvaa tätä vaihetta.
Usein kysyttyä pankkitakauksista
- Kattaako takaus jokaisesta maksuerästä jo maksamani veron vai ainoastaan perusmäärän?
- Laki edellyttää takauksen kattavan koko maksetun määrän, mukaan lukien siitä tuolloin maksetun veron, eikä ainoastaan maksuerän perushintaa. Jos takaus näyttää kattavan vain perusmäärän ilman veroa, se ei täytä lain vaatimuksia. Ottakaa asia esiin ennen uusien maksujen suorittamista.
- Voinko pyytää nähdä takauksen ennen yksityisen kauppasopimuksen allekirjoittamista enkä vasta sen jälkeen?
- Teidän pitäisi pyytää sitä. Laki edellyttää kehittäjän luovuttavan takausasiakirjan, kun allekirjoitatte sopimuksen. Mikään ei kuitenkaan estä lakimiestänne tarkistamasta luonnosta tai sanamuodon mallia etukäteen osana oikeudellista tarkistusta ennen allekirjoitusta. Jos näette sen ensimmäisen kerran vasta allekirjoitustilaisuudessa, asia on jäänyt myöhemmäksi kuin on tarpeen.
- Onko pankkitakaus sama asia kuin vakuutus, joka kattaa saman riskin?
- Laki sallii kumman tahansa vaihtoehdon: yhteisen pankkitakauksen (aval bancario) tai takausvakuutuksen (seguro de caución), joilla molemmilla saavutetaan sama lopputulos. Kumpikin hyväksytään, jos sen on myöntänyt valtuutettu taho, siinä mainitaan Teidät henkilökohtaisesti ja se kattaa koko maksetun määrän sekä lakisääteisen koron. Asiakirjassa käytetty nimitys on vähemmän tärkeä kuin se, täyttääkö asiakirja nämä neljä vaatimusta.
- Mitä tapahtuu, jos kehittäjä tulee maksukyvyttömäksi eikä ainoastaan myöhästy?
- Pätevä ja henkilökohtainen takaus ei riipu kehittäjän omasta maksukyvystä. Pankki tai vakuutusyhtiö maksaa sen takaisin riippumatta siitä, mitä maksukyvyttömyystilanteessa tapahtuu. Kaikesta, mitä takaus ei kata, tulee tavallinen saatava, joka joutuu jonoon muiden velkojien jälkeen. Kehittäjän maksukyvyttömyyden yksityiskohdat ovat erillinen aihe, jota käsitellään omalla sivullaan.
