Notaari kiinteistön ostossa Espanjassa
30 sekunnissa
Espanjalainen notaari vahvistaa henkilöllisyytenne, lukee kauppakirjan ääneen ja toimittaa sen kiinteistörekisteriin samana päivänä. Hän ei tarkista yhtiövastikkeisiin liittyviä velkoja, rakennuksen asiakirjoja tai sitä, onko hinta järkevä. Se kuuluu lakimiehenne tehtäviin.
escritura de compraventaJulkinen asiakirja, sivu yksi
- Otorgantes (osapuolet)
- ETUNIMI SUKUNIMI · NIE X XXXXXXX L
- Precio de la compraventa
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (vakuutukset)
- Rasitteeton myyjän mukaan
- Allekirjoitus ja pvm
- Notario · DD/MM/AAAA
- Otorgantes (osapuolet). Ostajan ja myyjän henkilöllisyys vahvistettuna passin ja NIE:n perusteella. Tämä on keskeinen osa notaarin tehtävää.
- Precio de la compraventa. Kauppakirjassa ilmoitettu hinta. Notaari kirjaa sen, mutta ei arvioi, onko se kohtuullinen.
- Manifestaciones (vakuutukset). Myyjän oma ilmoitus, joka tarkistetaan notaarin tilaamaa nota simple -rekisteriotetta vastaan. Se ei ole rekisterimerkinnän lisäksi annettu riippumaton takuu.
- Allekirjoitus ja pvm. Allekirjoitettu, luettu ääneen ja lähetetty sähköisesti kiinteistörekisteriin samana päivänä.
Mitä espanjalainen notaari tarkistaa?
Espanjalainen notaari todistaa allekirjoittamisen ja muuttaa kaupan julkiseksi kauppakirjaksi. Hän ei tarkista, onko kiinteistö hyvä hankinta. Espanjalainen notaari tarkistaa huomattavasti vähemmän kuin useimmat ulkomaiset ostajat olettavat, ja tässä kaupassa suojanne perustuu lakimieheenne, ei notaarin toimistoon. Siksi erolla on merkitystä: sana "notaari" kuvaa useimmissa maissa tuttua tehtävää, mutta Espanjassa sillä tarkoitetaan aidosti erilaista tehtävää.Kauppapäivänä hän vahvistaa ostajan ja myyjän henkilöllisyyden ja oikeustoimikelpoisuuden, tilaa itse nota simple -rekisteriotteen varmistaakseen, että myyjä todella omistaa kiinteistön ja että siinä ei ole niitä rasitteita, jotka olette jo tarkistaneet, laatii julkisen kauppakirjan, lukee sen ääneen ennen kuin molemmat osapuolet allekirjoittavat ja lähettää sähköisen kopion kiinteistörekisteriin samana päivänä. Hän ei tarkista, että yhtiövastike on kokonaan maksettu, muuten kuin edessään olevista asiakirjoista ilmenevältä osin, varmista rakennuksen vastaavuutta rakennuslupaan, arvioi hinnan kohtuullisuutta tai neuvo kumpaakaan osapuolta siitä, onko kauppa hyvä ajatus.
Notaarin vastuulla olevat tehtävätWhat is not his job
- Sen vahvistaminen, että molemmat osapuolet ovat keitä väittävät olevansa ja voivat allekirjoittaa laillisesti
- Kyllä, tämä on olennainen osa tehtävää.
- nota simplen pyytäminen ja kauppakirjan lukeminen ääneen ennen allekirjoitusta
- Kyllä, ja se tapahtuu itse allekirjoitustilaisuudessa, ei ennen sitä.
- Kauppakirjan toimittaminen kiinteistörekisteriin
- Kyllä, sähköisesti samana päivänä.
- Sen tarkistaminen, että myyjä on maksanut yhteisö- ja paikallisverot
- Ei. Lakimiehenne pyytää todistukset siitä erikseen ennen tätä päivää.
- Sen vahvistaminen, että rakennus vastaa rakennuslupaansa ja tontin kaavoitustilannetta
- Ei. Teidän puolenne järjestää tämän oikeudellisen ja teknisen tarkistuksen etukäteen.
Kuka valitsee notaarin, ja muuttaako asuntolaina vastausta?
Tavanomaisessa käteiskaupassa oikeus valita notaari seuraa yleensä maksuja: suuremman osuuden maksaja saa valita, mikä käytännössä on yleensä ostaja. Jos myyjä vaatii ilman hyvää syytä omaa notaariaan, ostaja voi ottaa asian esille paikallisen Colegio Notarialin asiakaspalvelussa.ASUNTOLAINALLA RAHOITETUSSA kaupassa vastaus perustuu lailliseen oikeuteen eikä käytäntöön. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario takaa selkeästi lainanottajan vapaan oikeuden valita notaari ja estää lainanantajaa ohjaamasta tätä valintaa. Suunnilleen samaan aikaan laki siirsi suurimman osan siihen liittyvistä kustannuksista pankille: vuoden 2018 asetuksella asuntolainan varainsiirtoveron kaltainen leimavero siirrettiin lainanantajan maksettavaksi, ja vuoden 2019 laista lähtien lainanantaja maksaa myös notaarin palkkion, kiinteistörekisterimerkinnän sekä lainan escritura-käsittelyn gestoría-palvelun. Ainoa lainanottajalle jäävä kustannus on pankin oma kiinteistön arviointi.
Miten kauppa maksetaan?
- Käteinen, ei asuntolainaaKyse on käytännöstä, ei muodollisesta oikeudesta: suuremman osuuden maksuista maksava valitsee, mikä käytännössä on yleensä te.
- Asuntolainan kanssaLey 5/2019:n mukainen laillinen oikeus: teillä on vapaa oikeus valita notaari, ja laki estää lainanantajaa ohjaamasta valintaa haluamalleen notaarille.
Mitä tilaisuudessa vaihdetaan, ja tarvitseeko teidän olla paikalla?
Julkinen escritura on notaarin vahvistama kauppakirja, asiakirja, joka allekirjoitetaan notaarin läsnä ollessa ja jolla omistusoikeus siirtyy Teille. Jälleenmyyntiasuntoa ostettaessa maksatte yleensä jäljellä olevan kauppahinnan tässä vaiheessa: rahat ja avaimet vaihtavat omistajaa samassa huoneessa ja samaan aikaan.cheque bancario on espanjalaiselta tililtänne nostettava pankkisekki, ja sitä käytetään usein kauppahinnan loppuosan maksamiseen notaarin luona.Teidän ei tarvitse henkilökohtaisesti olla kyseisessä huoneessa. Koko kaupanteon aikana vain yksi matka Espanjaan on ehdottomasti välttämätön, ja useimmat valtuuttavat jonkun muun hoitamaan tämän tapaamisen. Jos lakimiehellänne on kauppakirjan allekirjoittamiseen oikeuttava valtakirja, hän voi hoitaa koko tapaamisen puolestanne. Juuri tästä syystä POA:n järjestäminen prosessin alkuvaiheessa kannattaa, vaikka sen arvo ei silloin vielä näyttäisi suurelta.
- JälleenmyyntiasuntoMaksatte saldon cheque bancario -sekillä tai yhä useammin vahvistetulla pankkisiirrolla, joka järjestetään saapumaan ennen tapaamista. Notaari vahvistaa kauppakirjan tekstissä käytetyn maksutavan.
- Valmiissa uudiskohteessaSamat käytännöt pätevät. Lisäksi kymmenen vuoden rakennetakuu, kolmen vuoden talotekniikan takuu ja yhden vuoden snagging-takuu alkavat kulua tästä päivästä. Siksi kaupan loppuunsaattamisen tarkka päivämäärä on tärkeä itse kaupanteon lisäksi.
Mitä notaari maksaa kaiken muun lisäksi?
Espanjan valtio määrittää notaarin palkkiot kiinteän asteikon mukaan, eikä niistä voi vapaasti neuvotella. Englanninkielisissä lähteissä asteikon kuvataan yleensä olevan noin 0,2-0,5 % kauppahinnasta ja pienenevän hinnan noustessa. Julkaistu arviomme yhdistää notaarin palkkion ja sitä seuraavan kiinteistörekisterimerkinnän maksun, koska ostaja näkee ne yhtenä rivinä loppuselvityksessä. Nyrkkisääntönä rekisterimaksu on noin 60 % notaarin palkkiosta.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notaari + kiinteistörekisteri yhteensäValtion maksuasteikko, ei neuvoteltavissa | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Mikä on oltava jo sovittuna ennen notaarin vastaanotolle menemistä
Hyvä prosessi saattaa nämä neljä asiaa päätökseen ENNEN tätä päivää, koska notaarin tapaaminen on väärä hetki havaita jokin niistä.- Myyjällä ei ole maksamattomia yhteisö- tai verovelkojaNotaari lukee kauppakirjan, mutta ei hanki todistuksia puolestanne. Asianajajanne pyytää ne ennen tapaamista. Huonossa prosessissa maksamaton saldo havaitaan vasta kyseisenä päivänä, kun cheque bancario on jo laadittu.
- Pankkitakaustodistus uudiskohteessaAsianajajanne olisi pitänyt tarkistaa tämä maksukohtaisesti jo kauan ennen viimeistä maksua. Notaarin tapaaminen on vain muodollisuus, jos tämä työ on tehty asianmukaisesti aiemmin. Huonossa prosessissa takauksen sanamuoto tarkistetaan ensimmäisen kerran vasta kaupan loppuunsaattamispäivänä.
- Valaehtoinen tulkki, jos ette lue espanjaa ja osallistutte henkilökohtaisestiTeillä on oikeus saada kauppakirja asianmukaisesti selitettynä ymmärtämällänne kielellä ennen sen allekirjoittamista. Huonossa prosessissa allekirjoitetaan luottamuksen varassa, koska huoneen ilmapiiri tuntuu ystävälliseltä ja kaikilla näyttää olevan kiire.
- Kuka osallistuu ja millä valtuuksillaJos ette osallistu henkilökohtaisesti, asianajajanne valtakirjan on katettava selkeästi tämän kauppakirjan allekirjoittaminen. Huonossa prosessissa oletetaan, että toista, aiempaa vaihetta varten laadittu valtakirja kattaa myös tämän vaiheen.
Notaari suojaa liiketoimessa valtion etua, ei teidän etuanne
Tämä on yleistä tietoa notaarin roolista sellaisena kuin se oli 17. elokuuta 2026, eikä se ole oikeudellista neuvontaa juuri teidän kaupan loppuunsaattamistanne koskien. Notaari on aidosti puolueeton julkinen virkamies: hän ei toimi ostajan eikä myyjän puolesta. Sen odottaminen, että hän havaitsisi ongelman, joka oman asianajajanne olisi pitänyt löytää, on yleisin notaarin roolia koskeva väärinkäsitys.Osallistumme itse tai varmistamme, että paikalla on henkilö, jolla on asianmukaiset valtuudet, ja valvomme asiakirjojen ja avainten luovutusta. Emme ole asianajaja emmekä tarkista itse omistusoikeutta, velkoja tai kaavoitusta. Tämä työ tehdään aiemmin teidän palkkaamanne riippumattoman asianajajan kanssa, jotta notaarin tapaaminen olisi suunniteltu muodollisuus eikä hetki, jolloin jotain paljastuu.
Yleisimmät notaaria koskevat kysymykset
- Kuka valitsee käytettävän notaarin?
- Tavan mukaan valinnan tekee se, joka maksaa suuremman osuuden kuluista. Tavallisessa kaupassa se on yleensä ostaja. Asuntolainalla rahoitetussa kaupassa kyse on laillisesta oikeudesta eikä tavasta: Ley 5/2019 takaa selkeästi lainanottajan vapaan valinnan ja estää lainanantajaa ohjaamasta tätä valitsemaan suosimaansa notaaria.
- Miksi käyttää cheque bancarioa tavallisen pankkisiirron sijaan?
- Omalla espanjalaisella tilillänne nostettu pankkisekki mahdollistaa rahan ja avainten vaihtamisen samassa huoneessa ja samalla hetkellä. Tämä on espanjalaisten kaupan loppuunsaattamisten perinteinen järjestelytapa. Yhä useammat käyttävät sen sijaan vahvistettua siirtoa, joka on järjestetty saapumaan ennen tapaamista, ja se on yhtä pätevä. Kummassakin tapauksessa notaari merkitsee kauppakirjaan täsmälleen käytetyn menetelmän.
- Voinko saada valaehtoisen tulkin allekirjoitustilaisuuteen?
- Kyllä, ja tämä kannattaa järjestää etukäteen eikä pyytää tulkkia vasta kyseisenä päivänä. Teillä on oikeus saada kauppakirja asianmukaisesti selitettynä ennen sen allekirjoittamista, ja valaehtoinen tulkki on virallinen tapa varmistaa tämä sen sijaan, että luotettaisiin kaksikieliseen ystävään tai kiireessä annettuun yhteenvetoon paikan päällä.
- Mitä tapahtuu, jos notaari havaitsee asiakirjoissa ongelman vasta kyseisenä päivänä?
- Allekirjoitustilaisuus ei etene ennen kuin ongelma on ratkaistu. Tämä on harvinaista juuri siksi, että asianmukaisesti hoidetussa prosessissa asiakirjaongelmat ratkaistaan viikkoja aiemmin oikeudellisen tarkistuksen ja yksityisen sopimusvaiheen aikana. Tämä on koko peruste sille, ettei notaarin tapaamista pidetä ensimmäisenä todellisena tarkistuspisteenä.
