Mitä juristi tarkistaa ennen kiinteistön ostamista Espanjassa
30 sekunnissa
Riippumaton espanjalainen asianajaja tekee noin 15 tarkistusta ennen kuin kertoo, kannattaako teidän jatkaa. Tarkistukset kattavat omistusoikeuden, rasitteet, rakennuksen laillisuuden ja osakasyhteisön velat. Ne kestävät 2 to 4 viikkoa ja maksavat noin ~1 % hinnasta.
Ensimmäiset viisi viidestätoista, kaikki alla
- OmistusoikeusVastaako rekisterimerkintä myyjänä olevaa henkilöä?
- Rasitteet ja ulosottoKiinnitykset, ulosmittaukset ja muut rekisteröidyt rasitteet, jotka voivat kohdistua itse kiinteistöön.
- Rasitteet ja rajoituksetRekisteröidyt kulkuoikeudet tai muut rajoitukset, joita ilmoituksessa ei mainittu.
- Yhtiön velatMaksamattomat comunidad-maksut, jotka voivat lakisääteiseen enimmäismäärään asti siirtyä uudelle omistajalle.
- IBI ja paikalliset velvoitteetVuosittainen kiinteistövero tarkistettuna saman periaatteen mukaisesti, jonka mukaan velat seuraavat kiinteistöä.
Miten juristi varmistaa, kuka kiinteistön omistaa?
Lukemalla nota simplen ja tarkistamalla sen jälkeen, mitä se ei osoita. Nota simple on Espanjan kiinteistörekisterin yksinkertainen ote, josta käy ilmi kiinteistön omistaja ja siihen rekisteröidyt rasitteet, ja se on ensimmäinen asiakirja, jonka asianajajanne lukee ennen kuin maksatte mitään. Registro de la Propiedad on Espanjan kiinteistörekisterin virallinen nimi, ja kyseessä on omistustiedon taustalla oleva laitos. Cadastre on tämän sivuston käyttämä tšekkiläinen lyhyt nimitys Espanjan kiinteistörekisterille eli rekisterille, josta käy ilmi kiinteistön omistaja ja siihen kohdistuvat rasitteet.Nota simple on informatiivinen. Se ei ole omistusoikeuden tae tavalla, jota ulkomainen ostaja saattaisi odottaa. Täyden oikeudellisen painoarvon sisältävä asiakirja on certificación registral, täydellisempi ja hitaammin saatava ote, jota pyydetään yleensä vasta kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. Kun päätetään, jatketaanko prosessia, asianajaja käyttää nota simpleä. Kannattaa pyytää enintään muutaman viikon vanha ote sen sijaan, että luotettaisiin myyjän hallussa sattumalta olevaan kopioon.
Nota simple informativaRegistro de la Propiedad
- Titular (omistaja)
- NIMI SUKUNIMET
- Kuvaus
- Kaupunkikiinteistö · XXX m²
- Rasitteet (velvoitteet)
- Asuntolaina · Banco X · XXX.XXX €
- Titular (omistaja). Omistustiedot: kuka rekisterin mukaan omistaa kiinteistön tällä hetkellä.
- Kuvaus. Kuvaustiedot: pinta-ala ja rajat tarkistettuna Catastrosta ja fyysisestä kiinteistöstä saatuja tietoja vasten.
- Rasitteet (velvoitteet). Rasitetiedot: kiinteistöön rekisteröity kiinnitys, ulosmittaus tai rasite. Tämän nota simple todistaa.
Mikä sekoitetaan helpostiNäin se todella toimii
- Cadastre ja Registro de la Propiedad ovat sama asia
- Ne ovat kaksi erillistä espanjalaista järjestelmää. Tämä sivusto ryhmittelee ne yhden tšekkiläisen sanan alle käytännön vuoksi. Registro de la Propiedad rekisteröi laillisen omistuksen ja rasitteet. Catastro rekisteröi kiinteistön fyysiset tiedot sekä arvon, jota käytetään paikallisten verojen laskemiseen. Nämä kaksi voivat olla eri mieltä samasta kiinteistöstä. Tällaisen ristiriidan korjaaminen on yleinen havainto, ja se on yleensä mahdollista.
- Jos nota simple näyttää puhtaalta, myös kiinteistö on kunnossa
- Se näyttää vain rekisteröidyt tiedot. Jokin voi olla totta mutta rekisteröimättä, kuten laajennus, jota kukaan ei ilmoittanut, tai rajakiista, jota kukaan ei merkinnyt rekisteriin, eikä nota simple tuo sitä esiin. Siksi alla olevassa tarkistuslistassa on muitakin kohtia kuin itse rekisterimerkintä.
Mitä nota simple tarkalleen ottaen näyttää?Rekisteriin merkitty omistaja, rekisteröity kiinteistön fyysinen kuvaus sekä siihen kohdistuvat rasitteet, kuten kiinnitykset, ulosmittaukset, rasitteet tai muut oikeudelliset rasitukset. Se ei näytä rekisteröimättömiä tosiseikkoja. Siksi se on yksi tarkistus muiden joukossa, ei koko tarkistus.
Voiko jonkun muun velka siirtyä Teille?
Kyllä, kahdessa täsmällisessä ja vakiintuneessa tapauksessa, ja juuri tämä havainto yllättää ulkomaiset ostajat eniten. Näillä kahdella alalla Espanjan käytännössä tietyt velat kohdistuvat itse kiinteistöön eivätkä ainoastaan henkilöön, joka oli velallinen.
- Kiinnitykset, ulosmittaukset ja muut rekisteröidyt rasitteetJos rasitetta ei poisteta ennen kauppaa, se jää kiinteistöön kiinnitetyksi, joten ostaja voi päätyä omistamaan kohteen, jota edellisen omistajan velka edelleen rasittaa. Asia tarkistetaan nota simplesta ja notaari vahvistaa sen uudelleen kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä.
- Maksamattomat vastikkeetcomunidad de propietarios -yhteisön velat voivat siirtyä uudelle omistajalle lakisääteiseen rajaan asti. Yleensä tämän kuvataan kattavan kuluvan vuoden sekä tietyn määrän aiempia vuosia. Asian todistaa yhteisön hallinnoijan antama todistus, jota pyydetään ennen allekirjoittamista.
- Maksamattomat paikallisverot, kuten IBITämän velvoitteen katsotaan seuraavan kiinteistöä eikä jäävän ainoastaan sen henkilön vastuulle, joka on jättänyt velan maksamatta, samalla tavoin kuin comunidad-velat. Asian todistaa todistus, jolla vahvistetaan IBI:n olevan ajan tasalla. Andalusian lainsäädäntö edellyttää erikseen, että myyjä toimittaa tämän todistuksen jo ennen kuin kiinteistöä tarjotaan myyntiin.
Tarkat lainmukaiset rajat sille, kuinka monen vuoden maksamattomat taloyhtiön vastikkeet sitovat uutta omistajaa, ovat tekninen yksityiskohta. Tämä vaihtelee kaupankäynnin erityisolosuhteiden mukaan, joten emme tarkoituksella tiivistä asiaa yhdeksi luvuksi. Lakimiehenne vahvistaa ostoonne sovellettavan rajan todellisen todistuksen perusteella.
Voiko comunidad-velasta saada tiedon ennen kuin se näkyy todistuksessa?Viimeisimpien yhtiökokousten pöytäkirjoissa mainitaan yleensä velka tai suunniteltu ylimääräinen maksu ennen kuin siitä tulee virallinen todistus. Kahden viimeisimmän pöytäkirjan pyytäminen yhdessä itse todistuksen kanssa on vakiintunut käytäntö ja kannattaa tehdä riippumatta siitä, onko lakimiehenne jo pyytänyt niitä.
Mitä espanjalaisen kiinteistön "laillisesti rakennettu" tarkoittaa?
Se tarkoittaa, että neljän asian on täytyttävä järjestyksessä. Yksikin EI ketjussa riittää pysäyttämään prosessin. Licencia de primera ocupación on ensimmäisen käyttöönoton lupa, jonka uudiskohde tarvitsee ennen kuin siinä voidaan laillisesti asua ja se voidaan liittää vesi-, sähkö- ja muihin verkkoihin. Jälleenmyyntiasunnossa sama kysymys on, vastaako tontilla fyysisesti oleva rakennus sitä, mikä on koskaan saanut luvan ja rekisteröity.
- Rakennuslupa (licencia de obra) myönnettiin ennen rakentamisen aloittamistaWho decidesKunnanvirasto rakentamisen aikaanWhat it grantsRakentamiselle oli ylipäätään myönnetty lupaIf noRakentaminen tapahtui ilman lupaa. Tämä on luettelon vakavin havainto.
- Ensimmäisen käyttöönoton lupa (licencia de primera ocupación) myönnettiinWho decidesKunnanvirasto rakentamisen päättyessäWhat it grantsKiinteistö voidaan laillisesti liittää vesi- ja sähköverkkoon, ja siellä voidaan asuaIf noKiinteistössä ei voida laillisesti asua eikä sitä voida liittää kunnallistekniikkaan, vaikka se näyttäisi kuinka valmiilta
- Rekisterikuvaus vastaa tosiasiassa rakennettuaWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsPaperilla ostamanne vastaa fyysisesti olemassa olevaaIf noRekisteröimätön laajennus tai muutos, yksi Espanjan lainmukaisissa tarkastuksissa yleisimmin havaittavista puutteista
- Catastro vastaa rekisteriäWho decidesCatastro, valtiovarainministeriöWhat it grantsVerolaskelmat ja rekisteri vastaavat toisiaanIf noEpäyhtenäisyys. Tämä on yleistä ja yleensä korjattavissa, mutta asia kannattaa ratkaista ennen allekirjoittamista, ei sen jälkeen.
Voiko rekisteröimätön laajennus todella johtaa purkumääräykseen?Tämän rannikon vakavimmissa tapauksissa kyllä, erityisesti silloin, kun rakentaminen rikkoo suojellun maa-alueen sääntöjä eikä kyse ole vain luvan puuttumisesta. Useimmat havainnot ovat lievempiä, ja ne voidaan ratkaista rekisteröimällä jo olemassa oleva rakennelma kustannusta vastaan. Joka tapauksessa havainto kannattaa saada selville ennen allekirjoittamista, ei sen jälkeen.
Mitä tietoja myyjän on lain mukaan annettava Teille ennen kuin lakimiehenne edes tarkastaa kohteen?
Kahdeksan täsmällistä asiakirjaa kahdessa eri vaiheessa riippumatta siitä, mitä asianajaja löytää itsenäisesti. Andalusian kuluttajansuojalaki antaa ostajalle jo oikeuden saada myyjäpuolelta tietyt asiakirjat aina, kun myynti tapahtuu ammattilaisen tai välitysliikkeen kautta. Yksityinen, yksittäistä kauppaa yksin tekevä myyjä on vapautettu tästä erityissäännöstä. Ulkomaisella ostajalla, joka käyttää mitä tahansa välitysliikettä, myös tätä, on kuitenkin täysi oikeus asiakirjoihin.
- Kuka omistaa kiinteistönTiedot on annettava ennen tarjouksen tekemistä Decreto 218/2005:n liitteen V nojalla.
- Siihen kohdistuvat rekisteröidyt rasitteetMyös osa samasta ennen tarjouksen tekemistä annettavasta jälleenmyyntiasunnon tietolomakkeesta.
- Pinta-ala enintään kolme kuukautta vanhasta nota simplestaTiedot annetaan ennen tarjousta, jotta tarjouksenne perustana oleva luku on tarkistettu.
- Nykyinen yhtiövastikeIlmoitetaan ennen tarjouksen tekemistä, jotta tiedätte todelliset toistuvat kustannukset.
- Todistus siitä, että IBI on maksettu ajan tasalleVaaditaan ennen tarjouksen tekemistä. Uusi IBI-todistus vaaditaan vielä ennen allekirjoittamista.
- Asiaankuuluvat luvatMaksettava vähintään kolme arkipäivää ennen allekirjoittamista, ei itse allekirjoituspäivänä.
- Yhteisön säännöt ja hallinnoijan todistus mahdollisista veloistaMaksettava myös vähintään kolme arkipäivää ennen allekirjoittamista.
- Libro del EdificioRakennuksen oma tekninen ja kunnossapitoa koskeva rekisteri. Tämä on viimeinen ennen allekirjoittamista toimitettava asiakirja, ja se kuuluu samaan kolmen arkipäivän määräaikaan.
Tämän oikeuden käytännön merkitys on, ettei se riipu siitä, esittääkö asianajajanne oikean kysymyksen oikeaan aikaan. Jos myyjäpuoli tai sitä edustava välitysliike ei pyynnöstä pysty toimittamaan näitä asiakirjoja, pitäkää sitä jo itsessään hyödyllisenä tietona hyvissä ajoin ennen oikeudellisen tarkistuksen alkamista. Tämä kanta on voimassa 17. elokuuta 2026, ja se perustuu asetustekstiin sekä Junta de Andalucían omaan julkaistuun ohjeistukseen, ei kommentaariin. Tätä sovelletaan Andalusiassa välitysliikkeiden ja ammattilaisten toteuttamiin myynteihin. Asetuksen oman sanamuodon mukaan yksityinen, yksittäistä kauppaa tekevä myyjä on vapautettu. Valvonnasta vastaavat alueelliset kuluttajatarkastajat, jotka voivat tarkistaa sääntöjen noudattamisen ilmoittamatta henkilöllisyyttään. Lievimmän rikkomustason realistinen seuraamus on 200-5.000 €:n sakko, ei suuri rahamäärä.
Sovelletaanko tätä oikeutta, jos ostan suoraan yksityiseltä omistajalta ilman välitysliikettä?Ei. Asetuksessa vapautetaan aidosti yksityinen, yksittäinen myynti. Sitä sovelletaan aina, kun myyntiin osallistuu ammattilainen tai välitysliike, mikä kattaa useimmat kaupat, joita ulkomainen ostaja tällä rannikolla todennäköisesti tekee.
Mitä voin tehdä, jos myyjä tai välitysliike kieltäytyy toimittamasta näitä asiakirjoja?Pitäkää sitä vakavana varoitusmerkkinä, ei vähäisenä paperityöhön liittyvänä ongelmana, ja ottakaa asia esiin asianajajanne kanssa ennen minkään maksamista. Andalusian alueellinen kuluttajaviranomainen vastaa itse asetuksen valvonnasta. Välittömin suoja on kuitenkin yksinkertaisesti olla jatkamatta kauppaa, jossa Teille kuuluvaa perustietoa salataan.
Viisitoista asiaa, jotka espanjalainen oikeudellinen tarkistus tavallisesti kattaa
Kaikki kohdat eivät koske jokaista kiinteistöä. Asianajaja tarkistaa, mikä on merkityksellistä juuri teidän kaupassanne, palkkiona noin ~1 % hinnasta, eikä meille makseta 0 €:n suosittelupalkkiota. Uudiskohteessa luettelo pitenee kattamaan myös sen taustalla olevan yhtiön.- OmistusoikeusVastaako rekisterimerkintä myyjänä olevaa henkilöä? Ostatte henkilöltä, joka ei voi lain mukaan siirtää omistusoikeutta myymäänsä kohteeseen.
- Rasitteet ja ulosottoKiinnitykset, ulosmittaukset ja muut kiinteistöön rekisteröidyt rasitteet. Rasite, jota ei poisteta ennen kauppaa ja joka jää aiemman omistajan sijaan kiinteistöön kohdistuvaksi.
- Rasitteet ja rajoituksetRekisteröidyt kulkuoikeudet tai muut kiinteistöä koskevat rajoitukset. Jokin, jonka oletitte kuuluvan yksinomaan Teille, osoittautuu yhteiseksi tai rajoitetuksi.
- Yhtiön velatMaksamattomat maksut comunidad de propietarios -yhteisölle sekä ennen allekirjoittamista toimitettava todistus. Velat, jotka voivat siirtyä uudelle omistajalle ja nousta joskus kymmeniin tuhansiin euroihin.
- IBI ja paikalliset velvoitteetVuosittainen kiinteistövero ja asiaankuuluvat paikalliset maksut. Sama periaate, jonka mukaan velat seuraavat kiinteistöä, pätee myös tässä.
- Rekisteri vs. kiinteistörekisteriKuvaavatko Registro de la Propiedad ja Catastro samaa kiinteistöä. Kahden rekisterin välinen ristiriita on yleinen ja yleensä korjattavissa, mutta se on edullisempaa havaita ennen allekirjoittamista.
- Rakennuksen laillisuusOnko tontilla oleva rakennelma luvanmukainen ja onko muutokset rekisteröity. Rekisteröimätön laajennus, yksi yleisimmistä havainnoista, joka voi vaikuttaa jälleenmyyntiasuntoon ja asuntolainaan.
- licencia de primera ocupaciónKiinteistön käyttöönottolupa. Ilman sitä kiinteistössä ei voi lain mukaan asua eikä sitä voi liittää kunnallistekniikkaan.
- Yhteisön säännöt ja lyhytaikaisen vuokrauksen rajoituksetcomunidad-yhteisön säännöt sekä käyttöä tai lyhytaikaista vuokrausta koskevat rajoitukset. Kiinteistö voi olla laillista ostaa, mutta loma-asuntojen vuokrausta voidaan silti rajoittaa tai se voidaan kieltää.
- Rakennuttaja, vain uudiskohteessaKuka hankkeen takana on ja mitä hän on aiemmin saanut valmiiksi. Uusi tai kokematon rakennuttaja, mikä on hyvä tietää ennen sitoutumista eikä vasta sen jälkeen.
- Licencia de obra, vain uudiskohteessaRakennuslupa, joka mahdollistaa rakentamisen laillisen aloittamisen. Rakentaminen aloitettiin ilman asianmukaisia lupia, mikä on tämän luettelon vakavin havainto.
- Maaluokitus, vain uudiskohteissaVahvistus siitä, että tontti on suelo urbano eli luokiteltu kaupunkialueeksi ja rakennuskelpoiseksi. Suojeltu tai maaseutualueen maa, jonka ostaminen poikkeaa täysin myynnissä olevasta kohteesta.
- Pankkitakaus, vain uudiskohteissaVoimassa oleva takaus, joka kattaa kaikki maksuerät ja joka on myönnetty nimenomaisesti ostajan nimissä. Suoja, joka palauttaa rahat, jos rakennushanke epäonnistuu. Rakennuttajan nimissä oleva ryhmävakuutus ei tarjoa samaa suojaa.
- Sopimukseen merkitty kaupan loppuunsaattamispäivä, vain uudiskohteissaMilloin hanke on määrä hyväksyä, asiakirjoihin verrattuna tarkistettuna. Takaus koskee myös tilannetta, jossa rakentaminen ylittää sopimuksessa ilmoitetun päivämäärän, joten kirjallinen päivämäärä on esitteen arviota tärkeämpi.
- Hyväksyntä ja käyttöönottolupa, vain uudiskohteissaTöiden valmistumistodistus ja ensimmäisen käyttöönoton lupa rakennustöiden päättyessä. Niiden ansiosta valmiilta näyttävästä rakennuksesta tulee sellainen, jossa voitte laillisesti asua. Uudiskohteiden viivästykset tapahtuvat yleensä tässä vaiheessa.
Missä juridinen ennakkotarkastus sijoittuu ostoprosessissa
Koko ostoprosessissa on viisitoista vaihetta ensimmäisestä puhelusta avainten luovutukseen. Juridinen ennakkotarkastus on vaihe yhdeksän, ja se tehdään varauksen jälkeen, ei ennen sitä.Vaihe 9/15
- Juridinen ennakkotarkastusYleensä 2-4 viikkoaRiippumaton asianajaja käy edellä olevan tarkistuslistan läpi ennen kuin suosittelee oston jatkamista. Tämä kestää yleensä kauemmin puuttuvien asiakirjojen vuoksi, ei itse juridisen työn takia. Asiakirjoja ei ole vielä saatu myyjältä, rakennuttajalta tai taloyhteisön hallinnoijalta.
Mitä valmis tarkistus kertoo ja mitä se ei kerro
Tämä on yleistä tietoa siitä, mitä espanjalainen juridinen tarkistus kattaa, sekä tietoa tietystä andalusialaisesta kuluttajansuojasäännöksestä. Tiedot ovat ajan tasalla 17. elokuuta 2026, ja ne on luettu alkuperäislähteestä eikä kopioitu kommentaarista. Kyse ei ole omaa ostoanne koskevasta oikeudellisesta neuvonnasta, eikä siinä kuvata, mitä tietystä kohteesta tarkistettiin tai jätettiin tarkistamatta.Valmis tarkistus ei ole takuu. Se kertoo, että kaikki varmennettavissa ollut varmennettiin ja mitä havaittiin. Kaikki edellä olevan luettelon kohdat eivät koske jokaista kohdetta. Ostajan oikeuksia käsittelevässä osiossa kuvataan, mitä laki edellyttää myyjäosapuolelta, ei sitä, mitä tietty myyjä omassa kaupassanne tosiasiassa toimitti.Tämä sivu ei suorita tarkistusta itse, emmekä ole asianajotoimisto. Riippumaton asianajaja suorittaa ostoksenne varsinaisen juridisen ennakkotarkastuksen. Jos etsitte apua prosessin koordinointiin, sitä käsitellään erillisessä oppaassa.
Yleisimmät kysymykset asianajajan tarkistuksista
- Suorittaako notaari saman tarkistuksen kuin asianajaja?
- Ei. Notaari vahvistaa henkilöllisyyden ja rekisterimerkinnän uudelleen allekirjoitushetkellä julkisena virkamiehenä, joka ei edusta kumpaakaan osapuolta. Asianajajan tarkistus tehdään viikkoja aiemmin nimenomaan Teitä varten, kun kaupasta on vielä realistisesti mahdollista vetäytyä.
- Mikä on yleisin ongelma, jonka tällainen tarkistus löytää?
- Rakennukseen tehty rekisteröimätön muutos, kuten laajennus, lasitettu terassi tai työ, joka on tehty ilman vastaavaa haettua lupaa. Kyse on harvoin suoranaisesta petoksesta. Paljon useammin kyse on keskeneräisistä paperitöistä, jotka eivät yksinkertaisesti ole pysyneet fyysisesti olemassa olevan tilanteen tasalla.
- Mitä asianajaja tarkalleen pyytää taloyhteisön hallinnoijalta?
- Vakiintuneen käytännön mukaan kaksi asiaa: todistus tämänhetkisestä velkatilanteesta sekä sen liitteenä kahden viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjat. Todistus vahvistaa täsmällisen määrän. Pöytäkirjoista ilmenee usein velka tai suunniteltu ylimääräinen maksu jo ennen kuin siitä tulee virallinen merkintä todistukseen. Siksi molempien pyytäminen yhdessä paljastaa enemmän kuin pelkkä todistus.
- Miten tämä eroaa teknisestä tai rakenteellisesta tarkastuksesta?
- Täysin eri asia. Asianajajan tarkistus on juridinen ja koskee omistusta, velkoja, lupia ja kaavoitustilannetta. Arkkitehdin tai tarkastajan tekemässä teknisessä tarkastuksessa arvioidaan itse rakennuksen fyysistä kuntoa, kuten kosteutta, kattoa ja asennuksia. Kumpikaan ei korvaa toista.
- Sovelletaanko tätä samalla tavalla tonttiin kuin valmiiseen kohteeseen?
- Maaluokituksen tarkistus on tontin kohdalla vielä tärkeämpi, koska se, onko kyseessä suelo urbano, ratkaisee, onko tontille ylipäätään mahdollista rakentaa. Useat muut kohdat, erityisesti käyttöönottolupa, tulevat merkityksellisiksi vasta, kun jotakin on rakennettu.
