Paljonko kiinteistön ostaminen Espanjassa maksaa: uudiskohde verrattuna jälleenmyyntiasuntoon
30 sekunnissa
Varatkaa uudiskohdetta varten noin 13 % ylimääräistä ja jälleenmyyntikohdetta varten noin 9 % ylimääräistä. Tämä kattaa veron, notaarin, rekisterin ja asianajajan. Näiden kahden luvun ero johtuu lähes kokonaan verosta.
| Uudiskohde | Jälleenmyyntiasunnot | |
|---|---|---|
| Vero11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaari ja rekisteröinti | 1.500 € | 1.500 € |
| Asianajaja~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE ja käännökset | 150 € | 150 € |
| Liittymien siirto | 600 € | 600 € |
| Yhteensä lisineen | 63.250 € | 42.250 € |
Mistä ylimääräiset 8-13 prosenttia muodostuvat?
Kuusi kohtaa, joista vain kaksi on veroja. Loput ovat notaari, kiinteistörekisterimerkintä, asianajaja, NIE ja käännökset sekä sähkö-, vesi- ja muiden sopimusten siirtäminen nimiisi. Kaikki kuusi koskevat sekä uudiskohdetta että jälleenmyyntiasuntoa. Vain verokohta muuttuu.IVA on Espanjan arvonlisävero, ja täysin uudesta kodista sitä maksetaan 10 % kauppahinnasta. Se on alla esitetyistä kahdesta uudiskohteen verosta suurempi. Verosivulla käsitellään tarkemmin sitä, miksi sitä sovelletaan, sekä sitä, mistä jälleenmyyntiasunnon vero sen sijaan lasketaan.
| Erä | Uudiskohde (rakennuttajalta) | Jälleenmyyntiasunnot (yksityiseltä omistajalta) |
|---|---|---|
| Vero | 10 % IVA (Espanjan arvonlisävero) sekä 1,2 % AJD (allekirjoitetun kauppakirjan leimavero) Andalusiassa, yhteensä 11,2 %. | 7 % ITP (varainsiirtovero), joka lasketaan sen mukaan, kumpi on suurempi: sopimanne hinta vai kiinteistön virallinen viitearvo. |
| Notaari ja kiinteistörekisteri | Yhteensä noin 1.000-1.700 € hintaluokassa 350.000-500.000 € ja noin 1.400-2.200 € hinnalla 1.000.000 €, virallisten palkkiotaulukoiden mukaan. Summa kasvaa hinnan mukana maltillisesti, ei lineaarisesti. | Sama palkkiotaulukko. Notaari ja rekisteri eivät veloita jälleenmyyntiasunnosta eri tavalla. |
| Asianajaja | Noin 1 % hinnasta, arvonlisävero mukaan lukien, riippumattomasta juridisesta ennakkotarkastuksesta ja kaupan loppuunsaattamisesta. | Sama. Tämä on ainoa erä, joka on markkinaperusteinen palkkio eikä kiinteä viranomaismaksu. Se on ainoa palkkio, josta oma asianajajanne antaa kirjallisen tarjouksen ennen kuin sitoudutte käyttämään häntä. |
| NIE ja käännökset | Noin 150 €, kiinteä summa, ei prosenttiosuus hinnasta. | Sama kiinteä summa. |
| Liittymien siirto ja kytkentä | Noin 600 €, jotta vesi-, sähkö- ja tarvittaessa internetliittymä voidaan rekisteröidä nimiinne. | Sama, vaikka jakelija ei välttämättä veloita mitään pelkästä haltijan vaihtamisesta. Katso alla oleva Suoraan sanottuna -huomautus. |
Mihin summaan tämä yltää kolmella todellisella hinnalla?
Pelkkä prosenttiosuus peittää alleen yksittäisten kulujen muutokset. Tässä sama taulukko laskettuna hinnoilla 350.000 €, 500.000 € ja 1.000.000 € molemmille ostotavoille. Prosenttiosuus pienenee hieman hinnan noustessa. Tämä johtuu siitä, että kolme kuudesta kohdasta, notaari ja rekisteri, asianajajan vähimmäispalkkio, NIE ja käännökset sekä palvelusopimusten siirtäminen, eivät kasva hinnan tahdissa.
- 350.000 €Uudiskohde: yhteensä 394.950 €, päälle 12,8 %. Jälleenmyyntiasunnot: yhteensä 380.250 €, päälle 8,6 %.
- 500.000 €Uudiskohde: yhteensä 563.250 €, päälle 12,7 %. Jälleenmyyntiasunnot: yhteensä 542.250 €, päälle 8,5 %.
- 1.000.000 €Uudiskohde: yhteensä 1.124.750 €, päälle 12,5 %. Jälleenmyyntiasunnot: yhteensä 1.082.750 €, päälle 8,3 %.
Nämä kolme kokonaislukua ovat sivuston itse julkaisemia lukuja, jotka ovat voimassa elokuussa 2026 (sama taulukko näkyy etusivun kululaskurissa). Niissä ei oleteta mitään poikkeavaa: ei alennettua veroluokkaa, yllättävää viitearvoa eikä tavanomaisesta poikkeavaa monimutkaista omistusrakennetta. Jos tilanteenne ei ole tavanomainen, kokonaisluku muuttuu. Juuri siksi alla oleva tarkistuslista pyytää kirjallista summaa julkaistun vaihteluvälin sijaan.
Milloin kukin näistä erääntyy?
Kolmessa tai neljässä erillisessä vaiheessa, ei yhtenä maksuna, ja aikataulu on erilainen kummassakin ostotavassa. Jälleenmyyntiasunnossa suurin osa rahoista maksetaan kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. Ensin pieni varauskäsiraha, sitten käsirahan loppu arras-sopimuksen yhteydessä, kun oikeudelliset tarkistukset ovat käynnissä, ja sen jälkeen vero, palkkiot sekä loppu hinnasta yhtenä päivänä notaarilla. Uudiskohteessa sama kokonaissumma jakautuu sen sijaan rakennusajalle erämaksuina, joita voidaan maksaa vähintään kaksi vuotta ennen kuin avaimet ovat olemassa.Pelkästään kokonaismäärän perusteella suunnittelu johtaa helposti harhaan, koska kokonaismäärä ei kerro, kuinka paljon pankkitilillänne on oltava rahaa kunkin maksupäivän kohdalla. Olennaista on, kuinka paljon käteistä tarvitsette kunkin maksupäivän yhteydessä, eikä asuntolaina auta yhtä paljon kaikkien maksujen kohdalla. Se kattaa lopullisen loppusumman paljon helpommin kuin vaiheittaisen maksun, joka suoritetaan kaksi vuotta ennen kaupan loppuunsaattamista. Ainoa molemmissa vaihtoehdoissa samalla tavalla toimiva maksu on varauskäsiraha, ja se on ainoa maksu, joka jää kokonaan takausjärjestelmän ulkopuolelle.
Jälleenmyyntiasunnot
- VarausKäsirahaPieni summa takausjärjestelmän ulkopuolella.
- arras-sopimusSaldo miinus käsirahaJuridinen ennakkotarkastus jatkuu ohessa
- Kaupan päätösVero, palkkiot ja loppuosa hinnastaITP, notaari-, rekisteröinti- ja asianajokulut sekä jäljellä oleva saldo, pääosin yhdellä kertaa.
Uudiskohde
- VarausKäsirahaSama pieni summa, samat säännöt.
- Rakentamisen aikanaMaksuerätJokainen niistä on katettu pankkitakauksella ennen eräpäivää.
- Kaupan päätösIVA, AJD, kulut ja loppusaldoMaksetaan vasta lopussa.
Mitä ostajat olettavatMilloin kukin maksu erääntyy
- Koko lisäsumma erääntyy kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä.
- Varauskäsiraha erääntyy ensimmäisenä, ja se jää koko takaus- ja verojärjestelmän ulkopuolelle. Kyseessä on pieni summa, joka maksetaan kiinteistön poistamiseksi markkinoilta ja joka voidaan palauttaa varausopimuksessa ilmoitetuin ehdoin. Katso pankkitakauksia käsittelevästä oppaasta, mikä sitä suojaa ja mikä ei.
- Uudiskohde maksetaan samalla tavalla kuin jälleenmyyntiasunto
- Jälleenmyyntiasunnosta maksetaan yleensä yksi varainsiirtoverolasku ja yksi erä maksuja kaupanteon loppuunsaattamisen yhteydessä tai sen lähellä. Uudiskohteessa todelliset kustannukset jakautuvat rakentamisen aikaisiin vaiheittaisiin maksuihin. Jokainen maksu on lain mukaan katettava pankkitakauksella ennen sen eräpäivää, ja vero sekä loppusumma maksetaan vasta lopuksi. Katso rahojesi suojaamista käsittelevästä oppaasta koko prosessi ja se, mihin jokainen euro päätyy.
- Asianajajan palkkio maksetaan etukäteen
- Se maksetaan yleensä kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä, kun oikeudellinen tarkistus on valmis ja kauppa toteutuu. Pyytäkää tämä kirjallisena ennen kuin palkkaatte ketään. Se on yllä olevan taulukon ainoa erä, joka on markkinoiden mukainen maksu eikä viranomaismaksu.
Mitä pitäisi vahvistaa kirjallisesti ennen kuin voitte luottaa lukuun?
Neljä asiaa, kaikki kirjallisina ja saatavilla ennen kuin sitoudutte mihinkään. Oppaassa ilmoitettu prosenttiosuus on suunnittelua varten annettu luku. Se kertoo summan likimääräisen suuruuden, mikä riittää vaihtoehtojen vertailuun, mutta ei sopimuksen allekirjoittamisen perusteeksi. Oman todellisen summanne määrittävät kiinteistön oma valor de referencia, palkkaamaltanne asianajajalta saatu kirjallinen kuluarvio, rakennuttajan maksuaikataulu siihen liitettyine takaustietoineen sekä oman hintaluokkanne perusteella annettu notaarin ja rekisteröinnin kuluarvio, jota ei ole kopioitu toisesta hintaluokasta.Syy pyytää tiedot kirjallisina ei ole epäluulo. Suullisesti ilmoitettua summaa ei voida myöhemmin verrata laskutettuun määrään. Kaikilla neljällä asialla on myös tunnistettava huono vastaus, ja sellaisen kuuleminen on hyödyllisempää kuin pelkän luvun kuuleminen. Huonoja vastauksia ovat esimerkiksi: kukaan ei ole tarkistanut viitearvoa, pyöreä kulusumma ilman erittelyä, maksuaikataulu ilman sen taustalla olevaa takausasiakirjaa tai toisesta hintaluokasta kopioitu notaarin summa. Mikä tahansa näistä tarkoittaa, ettei käyttämäänne arviota ole vielä tosiasiassa laadittu.
| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Kiinteistön valor de referencia | Lasketaanko jälleenmyyntiasunnon varainsiirtovero sopimanne hinnan vai korkeamman virallisen viitearvon perusteella. Verosivulla on täydellinen selostus mekanismista. | Kukaan ei ole tarkistanut sitä, tai teille on vakuutettu, että "se ei yleensä ole ongelma". |
| Asianajajan kirjallinen kuluarvio | Todellinen prosenttiosuus juuri teidän hinnallanne ja tilanteessanne, eriteltynä ennen toimeksiannon antamista. | Pyöreä summa ilman erittelyä, ilmoitettu suullisesti. |
| Rakennuttajan maksuaikataulu ja takausta koskevat ehdot (vain uudiskohteissa) | Milloin kukin erämaksu erääntyy ja mikä sen nimenomaisesti kattaa. Katso pankkitakauksia käsittelevä opas. | Aikataulu, johon ei liity takausasiakirjaa. |
| Notaarin ja rekisteröinnin kuluarvio omalle hintaluokallenne | Taulukon ainoa rivi, joka muuttuu portaittain eikä tasaisesti hinnan mukana. | Toisesta hintaluokasta ilmoitettu summa, joka on kopioitu tarkistamatta. |
Mikä tässä summassa yllättää ostajat?
Ulkomainen ostaja yllättyy tämän luvun yhteydessä useammin kolmesta asiasta kuin mistään muusta, ja kaikki kolme ovat ajoitusongelmia, eivät laskuvirheitä. Jokainen niistä on edullinen tarkistaa ennen sitoutumista ja kallis havaita kaupan loppuunsaattamisen jälkeen. Siksi ne kannattaa luetella erikseen edellä mainituista prosenttiosuuksista.
- KallisKukaan ei ole tarkistanut kiinteistön valor de referencia -arvoaEspanjassa jälleenmyyntiasunnon varainsiirtovero lasketaan sen mukaan, kumpi on suurempi: sopimanne hinta vai virallinen viitearvo. Jos viitearvo on suurempi, vero ylittää 7 % tosiasiassa maksamastanne hinnasta.What to do insteadPyytäkää viitearvo kirjallisena ennen sitoutumista. Verotusoppaassa selostetaan mekanismi ja ilmoitetaan lähde.
- KallisUudiskohde, jonka budjetissa koko summa oletetaan maksettavaksi lopussaRakennusvaiheen aikana maksettavat erät edellyttävät yleensä 20-40 % hinnasta käteisenä ennen avainten saamista, edellä jo huomioidun veron lisäksi. Asuntolaina ei yleensä kata näitä maksuja samalla tavalla kuin loppusaldon.What to do insteadHankkikaa maksuaikataulu ennen varausta ja tarkistakaa täsmällisesti, mitä rahoituksenne kattaa ja milloin.
- VältettävissäSuunnitelma kauppahinnan kuljettamiseksi käteisenäYli 10.000 €:n rajat ylittävä käteisvarojen siirto edellyttää Espanjan tullille tehtävää ilmoitusta, joka on jätettävä ennen matkaa ja joka on erillinen kaikista pankin varojen alkuperää koskevista kysymyksistä.What to do insteadSiirtäkää rahat pankkisiirrolla tai tehkää ilmoitus ennen lentoa. Ilmoituksen tekemistä koskevat käytännöt kuuluvat verotusoppaan aiheisiin.
Sama kauppa, kaksi loppuunsaattamistapaa
Kaksi aidosti erilaista tapaa hankkia sama kohde, ja veroprosentti on pienin niiden välisistä eroista.| Uudiskohde | Jälleenmyyntiasunnot | |
|---|---|---|
| Hinnan päälle tuleva vero | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), kiinteä, ei viitearvoon liittyvää kysymystä. | 7 % ITP, mutta laskettuna hinnasta tai viitearvosta sen mukaan, kumpi on suurempi: katso verosivu. |
| Milloin maksu erääntyy | Maksuerissä rakennustöiden aikana. Jokainen vaihe on pankkitakauksen kattama ennen sen maksamista. | Enimmäkseen loppuunsaattamisen yhteydessä tai sen lähellä, yhtenä tai kahtena ajankohtana. |
| Käteistarve ennen asuntolainan hyötyä | Usein 20-40 % hinnasta, koska rahoitus kattaa harvoin loppuunsaattamista edeltävät maksuerät. | Yleensä vain käsiraha ja kulut; asuntolaina voi kattaa lähempänä koko loppusumman. |
| Varaamisesta avainten saamiseen | Noin kahdesta kuukaudesta kolmeen vuoteen, varaushetken rakennusvaiheesta riippuen. | Noin yhdestä kolmeen kuukautta. |
| Mikä suojaa rahojasi odotusaikana | Suojattu rakennustili sekä henkilökohtainen pankkitakaus. Katso rahojen suojaamista käsittelevä opas. | Asianajajan erillinen asiakasvaratili, joka vapautetaan notaarin luona. |
Suunnitteluluku, ei laskusi
Nämä verokannat ovat voimassa elokuussa 2026, ja ne on luettu suoraan Andalusian verolaista eikä kopioitu tšekkiläisestä blogista. Ne koskevat yksityishenkilön tekemää tavanomaista ostoa. Ne eivät ole henkilökohtaista veroneuvontaa. Andalusia ei myöskään ole koko Espanja: toisessa itsehallintoalueessa sijaitsevaan kiinteistöön voi soveltua eri ITP- tai AJD-verokanta, koska molemmat määritetään alueellisesti.Yksi edellä olevan taulukon eristä on joillekin ostajille pienempi kuin miltä näyttää. Jakelija ei ole 12. helmikuuta 2026 lähtien saanut veloittaa sähköntoimitussopimuksen haltijan yksinkertaisesta vaihdosta mitään Real Decreto 88/2026:n nojalla. Edellä mainittu 600 €:n käyttöpalvelujen siirtoa koskeva summa on yhdistetty ja varovainen arvio vedestä, sähköstä ja internetistä. Todellinen laskunne voi olla pienempi.Mikään julkaistu vaihteluväli ei voi laskea tarkkaa summaa puolestanne. Verosivulla perehdytään tarkemmin siihen, miksi veron määrä voi muuttua, ja vuosikustannuksia käsittelevällä sivulla kuvataan kaikki kustannukset, jotka alkavat loppuunsaattamista seuraavana kuukautena. Asianajajan tulisi tarkistaa molemmat todellisten asiakirjojenne perusteella, ei julkaistun vaihteluvälin perusteella.
Usein kysyttyä ostokustannuksista
- Miksi jotkin lähteet ilmoittavat kustannuksiksi 10-16 % eivätkä 8-13 %?
- Eri lähteet laskevat mukaan eri asioita. Jotkin sisällyttävät kokonaisen vuoden omistuskustannukset (IBI, taloyhtiön vastikkeet) "ostokustannuksiin". Tämä tekee vaihteluvälistä laajemman ja sekoittaa kertaluonteisen kustannuksen toistuvaan kustannukseen. Edellä olevissa vaihteluväleissä lasketaan vain se, mitä maksatte itse kaupan loppuunsaattamisesta. Siksi vaihteluväli on suppeampi ja mielestämme hyödyllisempi, kun kaupan kustannuksia budjetoidaan erillään.
- Onko 13 % tai 9 % täsmälleen oikea tietylle hinnalleni?
- Ei, ja edellä olevat kolme laskettua esimerkkiä osoittavat miksi. Prosenttiosuus pienenee hieman hinnan noustessa, koska kuudesta erästä useat muuttuvat hinnan mukaan vain vähän tai eivät lainkaan. Käyttäkää vaihteluväliä suunnittelulukuna ja muuttakaa se edellä olevan tarkistuslistan avulla yhden kiinteistön todelliseksi summaksi.
- Voiko osan tästä lisäsummasta sisällyttää asuntolainaan?
- Osittain, ja se riippuu erästä. Espanjalainen asuntolaina mitoitetaan pankin oman kiinteistöarvion, ei hinnan ja kustannusten yhteissumman perusteella. Siksi edellä mainitut vero- ja kulukustannukset maksetaan tavallisesti omista varoistanne, eikä niitä rahoiteta asuntolainalla. Jotkut ostajat sisällyttävät osan niistä suurempaan lainaan, jonka vakuutena on toinen omaisuuserä. Tämä on asuntolainapalveluun liittyvä rahoituspäätös, ei ostokustannuksia koskeva kysymys.
- Sovelletaanko näitä lukuja samalla tavalla tonttiin tai liiketilaan?
- Ei. Kaikki tässä esitetyt luvut koskevat asuinkiinteistön ostoa. Tontista tai liikekiinteistöstä maksetaan 21 % IVA:a 10 %:n sijaan, ja tontin ITP-kohtelu poikkeaa valmiin asunnon kohtelusta. Jos olette ostamassa tällaista kohdetta, nämä eivät ole oikeat luvut käytettäviksi.
