Kiinteistön hinnasta neuvotteleminen Costa del Solilla
Neuvotteleminen täällä ei ole temppuilua, eikä kukaan voi luvata Teille alennusta. Hinnan määrittää myyjä tai rakennuttaja, ei välitysliike. Lopputulokseen vaikuttaa se, että tiedätte, millä hinnalla vastaavat kiinteistöt kyseisessä kaupungissa todella käyvät kaupaksi, mitä myyjä on jo kieltäytynyt hyväksymästä ja mistä muusta kuin hinnasta voidaan tosiasiassa neuvotella. Tällä rannikolla tällaisia asioita ovat usein maksuaikataulu, määräajat, kalusteet ja varauksen ehdot. Neuvottelemme rakennuttajan tai myyjän edustajan kanssa Teidän puolellanne, ja jos rehellinen vastauksemme on, ettei tarjousta kannata tehdä, kerromme sen Teille.
Kuka on vastapuolella
Rakennuttaja, myyjä ja myyjän edustaja haluavat kaikki kaupan toteutuvan. Se on heidän tehtävänsä, eikä siinä ole mitään väärää. Asia on silti hyvä tiedostaa, koska juuri siksi ostaja hyötyy henkilön avusta, jonka tehtävä on päinvastainen.Meidän tehtävämme on selvittää ehdot, täydentää tarjouksesta puuttuvat asiat, verrata vaihtoehtoja ja kertoa, onko juuri tässä ostossa todella järkeä.
- Rakennuttaja ja hänen myyntitiiminsäHe hallinnoivat hinnastoa ja päättävät, mitkä huoneistot vapautetaan myyntiin ja milloin. Kun kyseessä on suosittu hanke, jolla on jonotuslista, heillä ei ole mitään syytä laskea hintaa, eivätkä he sitä tee.
- Myyjän edustajaHän edustaa myyjää, ei Teitä. Hän järjestää asuntonäytön, vastaa kysymyksiinne ja ajaa myyjän etuja. Hänen tehtävänsä on myydä juuri kyseinen kiinteistö myyjälle parhailla ehdoilla.
- MyyjäJälleenmyyntiasunnossa tämä on ylivoimaisesti suurin yksittäinen muuttuja. Neuvotteluvaran määrään vaikuttaa paljon enemmän se, miksi myyjä myy ja kuinka kauan kohdetta on yritetty myydä, kuin mikään pöydässä sanottu.
- MeMeillä ei ole myytävää omaa kohdevalikoimaa, ja jos harvinaisessa tapauksessa ilmoituksessa on oma kohteemme, kerromme siitä ennen kuin näet sen. Tämän rannikon välitysliikkeet jakavat kohteita keskenään, joten hinta on sama riippumatta siitä, kenen kautta tulet. Ainoa todellinen muuttuja on siis se, kuka istuu puolellasi.
Eikö myyjän edustajan pitäisi auttaa myös minua?Hän auttaa ja voi olla täysin suorapuheinen kanssanne. Hän toimii silti myyjäosapuolen toimeksiannosta ja tämän maksamana myydäkseen kyseisen kiinteistön myyjälle parhailla ehdoilla. Se on hänen tehtävänsä, eikä sen toteaminen ole häntä koskeva arvostelu.
Onko Teillä omia myyntiin tarvitsemianne kiinteistöjä?Ei. Meillä ei ole omaa varastoa. Sillä on täällä suurempi merkitys kuin ehkä kuulostaa, sillä omia kohteita hallinnoivalla välitysliikkeellä on syy ohjata Teidät niiden pariin, mutta meillä ei ole tällaista etua.
Mistä luvut ovat peräisin
Ympäri vuoden täällä asuminen ei ole verkkosivustolla esitettävä mainoslause. Se tarkoittaa, että olemme päivittäin yhteydessä välittäjiin, rakennuttajiin ja käynnissä oleviin kauppoihin. Näin tiedämme, millä hinnalla tietynlaiset kiinteistöt tietyssä kaupungissa todella myydään ja missä hinnasta on edelleen järkevää keskustella.Ilmoitettu hinta ja hinta, jonka asiakkaamme lopulta todellisuudessa maksavat, ovat yleensä kaksi eri asiaa. Suurin osa hyödyllisestä tiedosta tästä erosta ei käy ilmi ilmoituksesta eikä miltään portaalilta.
Mitä portaali näyttää TeilleMitä me selvitämme
- Pyyntihinta
- Ilmoitettu hinta, myyjän odottama hinta ja hinta, jolla keskustelu on tosiasiassa järkevää aloittaa, ovat kolme eri lukua. Kysymme myyjäosapuolelta, mistä näistä on tänään kyse.
- Kiinteistö on ilmoitettu myyntiin
- Onko se todella edelleen saatavilla kyseiseen hintaan ja mikä on muuttunut ilmoituksen julkaisemisen jälkeen? Jo varatun huoneiston hinnasta neuvotteleminen tuhlaa sekä Teidän että meidän aikamme.
- Jo tehdyistä tarjouksista ei kerrota mitään
- Kun sillä on merkitystä, selvitämme, mistä hinnoista myyjä on jo kieltäytynyt. Yksi hylätty tarjous kertoo kaupan neuvotteluvarasta enemmän kuin mikään tekniikka.
- Ei kerro, miksi se ei ole myynyt
- Kysymme myyjäosapuolelta, miksi kiinteistö on edelleen myynnissä. Joskus vastaus on hinta. Joskus kyse on jostakin sellaisesta, minkä haluaisitte tietää jo ennen kuin teette ensimmäistäkään tarjousta.
- Huoneisto on myyty
- Kaikki rakennuttajat eivät kerro avoimesti, mitä on todella myyty. Huoneistoja vapautetaan myyntiin erissä, parhaat niistä pidetään usein sivussa, ja myydyksi merkitty huoneisto voi ilmestyä myöhemmin uudelleen myyntiin. Kerromme, kun haluamanne koti näyttää pidätetyltä eikä myydyltä, ja seuraamme Teitä kiinnostavia hankkeita, jotta kuulette heti, kun uusia huoneistoja vapautetaan myyntiin.
- Neliöhinta, jos olette onnekas
- Laskemme mediaanipyyntihinnan neliömetriltä omasta luettelostamme emmekä kansallisista tilastoista. Mediaani tarkoittaa, että puolet kyseisen kaupungin tarjouksista on halvempia ja puolet kalliimpia. Se ei ole halvin hinta, jolla sieltä voi ostaa, eikä yhden tietyn kiinteistön arvoarvio.
Tässä on kuitenkin kaiken tämän raja, ja se on tärkeämpi kuin muu. Espanjassa toteutuneet myyntihinnat eivät ole julkisia. Ei ole rekisteriä, josta Te tai me voisimme tarkistaa, millä hinnalla alakerran huoneisto todella myytiin. Kaikki edellä mainittu perustuu päivittäiseen markkinoilla toimimiseen, ei varmennettuun tietoon. Jokainen, joka ilmoittaa Teille nyrkkisääntönä kiinteän prosenttialennuksen pyyntihinnasta, kertoo ainoastaan tuntemuksensa.Teidän ei tarvitse luottaa kaikkeen sokeasti. Kun vertailukelpoisia kiinteistöjä on olemassa, etsimme ne, kerromme kunkin pyyntihinnan ja sen, mikä niissä on aidosti vertailukelpoista eikä vain lähellä sijaitsevaa. Sen jälkeen kerromme, millä hinnalla mielestämme kannattaa aloittaa ja miksi. Joskus kiinteistölle ei ole rehellisesti vertailukohdetta. Silloin sanomme sen sen sijaan, että rakentaisimme vertailun toisistaan poikkeavista kohteista.
Mistä tiedätte, millä hinnalla kiinteistö todella myydään?Perustamme näkemyksemme päivittäiseen yhteydenpitoon välittäjien ja rakennuttajien kanssa sekä tällä rannikolla käynnissä oleviin kauppoihin. Siksi emme myöskään anna Teille kirjallista lukua ikään kuin se olisi tarkasti mitattu: Espanjassa ei ole julkista rekisteriä toteutuneista kauppahinnoista, joten kenelläkään tällä rannikolla ei ole vahvistettua lukua, vaikka he muuta väittäisivät.
Uudiskohteessa hinta joustaa viimeisenä
Rakennuttajalla on hinnasto, eikä jonotuslistalla olevan hankkeen ole mitään syytä antaa alennusta. Se ei kuitenkaan tarkoita, ettei mitään kannattaisi kysyä. Se tarkoittaa, että kysymisen arvoiset asiat eivät liity hintaan ja että lähes kaikki niistä on otettava esille ennen varaamista, koska sen jälkeen vastaus on yleensä ei.
- MaksuaikatauluPaljonko maksetaan ja milloin. Rakentamisen aikaisten maksuerien ja kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä maksettavan loppusumman painotuksen muuttaminen on ostajalle usein arvokkaampaa kuin pieni hinnanalennus, ja siitä rakennuttajan on helpointa sopia.
- Varustetason parannuksetKeittiö, kylpyhuoneet, lattiat, ilmastointi, lattialämmitys ja suihkuseinät. Kun työt teetetään rakennuttajalla huoneiston rakentamisen aikana, ne maksavat vain murto-osan siitä, mitä sama työ maksaisi myöhemmin. Joissakin hankkeissa ne tarjotaan kokonaisuutena eriteltyjen töiden sijaan.
- Pysäköinti ja varastotilatMonissa hankkeissa nämä hinnoitellaan erikseen ja ilmoitetaan myöhemmin lisäkuluina. Se, sisältyvätkö ne kauppaan ja kuinka monta paikkaa on kyseessä, vaikuttaa kaupan todelliseen arvoon, mutta asia jätetään usein liian myöhäiseen vaiheeseen kysyttäväksi.
- KalustuspakettiJotkin rakennuttajat tarjoavat projektille kalustuspakettia. Ennen varauksen tekemistä kannattaa selvittää, onko sellainen olemassa, mitä se todella sisältää ja voidaanko se sisällyttää kauppaan. Tämä on vielä tärkeämpää, jos aiotte vuokrata kohteen.
- Muutokset vielä suunnitteluvaiheessaSeinän siirtäminen, pistorasioiden paikan muuttaminen tai kylpyammeen vaihtaminen suihkuun. Alussa mahdollisia, myöhemmin mahdottomia. Luettelo siitä, mitä kyseinen rakennuttaja suostuu tekemään ja mitä ei, on kirjallinen asiakirja, jonka voitte pyytää nähtäväksenne.
- Yhtiövastikkeen ajanjaksoKuka maksaa yhtiövastikkeen kaupan loppuunsaattamisen ja rakennushankkeen valmistumisen ja asianmukaisen toiminnan alkamisen väliseltä ajalta. Kuukausittain pieni summa voi muodostua vuosien aikana merkittäväksi, ja tästä on kohtuullista neuvotella sopimuksen ollessa vielä avoin.
Mikään näistä ei ole lupaus, emmekä väitä, että rakennuttaja olisi Teille velkaa mitään niistä. Kyse on luettelosta, jonka käymme rakennuttajan kanssa läpi puolestanne, sekä syystä, jonka vuoksi pyydämme muutoksia koskevan luettelon ennen varausta emmekä sen jälkeen.
Kun kehotamme Teitä olemaan tekemättä tarjousta lainkaan
Emme ole täällä viedäksemme jokaista ostoa notaarille asti. Joskus suosittelemme neuvottelua. Joskus odottamista. Ja joskus sitä, ettei osteta lainkaan. Jos kiinteistö on mielestämme ylihinnoiteltu, siinä on vakava puute tai sen hinta ei vastaa markkinoita, sanomme sen suoraan. Kerromme myös, näemmekö neuvotteluvaraa vai olemmeko sitä mieltä, ettei tarjousta kannata alun perinkään tehdä.
- HintaMarkkinoilla on parempi vaihtoehto. Kiinteistö voi olla täysin hyvä, mutta tämän kohteen hinta ei kestä vertailua siihen, mitä sama budjetti muualla mahdollistaa.
- SijaintiSe, mitä ilmoituksesta ei voi nähdä, muuttaa ostoksen merkitystä. Se, mitä kiinteistön vieressä on tänään, ei ole ratkaiseva kysymys. Usein ratkaisevaa on se, mitä sinne on huomenna sallittua rakentaa.
- TarkistuksetOikeudellinen tai tekninen havainto muuttaa suositusta. Silloin keskustelu ei enää koske hintaa lainkaan, ja paremman hinnan tavoittelu olisi väärä neuvo.
Yksi meille tulleista tapauksista koski jälleenmyyntiasuntoa Marbellassa hintaan 1.100.000 €, jossa suuri osa asiakkaan maksamasta hinnasta perustui avoimeen näkymään. Sen edessä oleva tontti osoittautui rakennuskelpoiseksi, ja siihen lain mukaan mahdollisesti rakennettava kohde olisi muuttanut näkymää huomattavasti. Hinta näyttikin yhtäkkiä erilaiselta: asiakas ei olisi ostanut vain huoneistoa ja näkymää, vaan myös riskin menettää toisen niistä asioista, joista hän maksoi lisähintaa. Suosittelimme, ettei hän ostaisi sitä.Joskus paras lopputulos on kauppa, jota ei synny. Oikea vastaus ei ole aina kyllä.
Puhutteko todella asiakkaita luopumaan ostoksista?Kyllä, ja olemme tehneet niin kaupoissa, joista olisimme saaneet palkkion. Näistä tapauksista on oma sivunsa, ja julkaisemme ne siksi, etteivät periaatteet vakuuta ketään, joka käyttää useita satoja tuhansia euroja. Konkreettiset tapaukset vakuuttavat.
Ratkaiseeko palkkionne suuruus sen, mitä suosittelette?
Palkkiomme ei ole sama jokaisessa kiinteistössä. Se riippuu tarjouksesta sekä rakennuttajan tai myyjän välitysliikkeen kanssa sovituista ehdoista. Jos kysytte tietyn kiinteistön palkkiota, kerromme sen Teille.On siis täysin perusteltua kysyä, voiko palkkion suuruus vaikuttaa siihen, mitä kiinteistöä suosittelemme. Se ei vaikuta, ja tälle on olemassa syitä, jotka voitte todentaa ilman, että Teidän tarvitsee vain luottaa sanaamme.
- Parempi kohde voittaa suuremman palkkionJos Teille järkevin kohde on se, jossa palkkiomme on pienempi, suosittelemme juuri sitä. Tämä koskee tavallisesti jälleenmyyntiasuntoja, joissa palkkiomme on yleensä pienempi kuin joissakin rakennuttajien hankkeissa.
- Ei hankekohtaisia myyntitavoitteitaEmme saa volyymiin perustuvia bonuksia tai palkkioita tietyn yksikkömäärän myymisestä tietyssä hankkeessa, joten meidän ei tarvitse ohjata Teitä minkään tietyn hankkeen pariin.
- Konkreettisia tapauksiaOlemme neuvoneet asiakkaita vetäytymään kaupasta, kun oikeudellisessa tai teknisessä tarkistuksessa on löytynyt vakava ongelma. Olemme myös suositelleet toista kiinteistöä, vaikka se olisi merkinnyt meille pienempää palkkiota, koska pidimme sitä asiakkaalle parempana vaihtoehtona.
Millaisen käsirahan todella allekirjoitatte
Espanjalaisessa käytännössä on useampaa kuin yhtä käsirahatyppiä, eivätkä ne toimi samalla tavalla. Sopimukseen kirjattu käsirahan tyyppi ratkaisee, voitteko ylipäätään vetäytyä kaupasta, mitä vetäytyminen Teille maksaa ja mitä myyjä joutuu maksamaan, jos hän vetäytyy. Se on tämän sivun ainoa keino suojata rahojanne, ja siitä sovitaan ennen kuin kukaan allekirjoittaa mitään.
| Mitä sopimukseen kirjataan | Mitä vetäytyminen tarkoittaa | Miten toimimme sen suhteen |
|---|---|---|
| arras-peruutusehto | Kumpi tahansa osapuoli voi vetäytyä kauppahintaan kirjattua korvausta vastaan. Ostaja menettää käsirahan ja myyjä palauttaa sen kaksinkertaisena. Vetäytymismahdollisuus on olemassa, ja sen hinta on kirjattu sopimukseen. | Tätä järjestelyä kanssamme työskentelevä lakimies suosittelee, koska se on ainoa, joka antaa Teille etukäteen tunnetun kustannuksen sisältävän mahdollisuuden vetäytyä. Se, mikä tyyppi sopii juuri Teidän tilanteeseenne, kuuluu hänen arvioitavakseen kauppasopimuksen perusteella, ja varmistamme, että asia otetaan esille ennen allekirjoittamista eikä vasta sen jälkeen. |
| Vahvistavat arras-ehdot | Kukaan ei ole ostanut oikeutta vetäytyä. Käsiraha on osamaksu kaupasta, josta on jo sovittu, joten toinen osapuoli voi viedä asian tuomioistuimeen ja vaatia Teitä saattamaan kaupan loppuun. | Merkitsemme asian heti, kun se ilmestyy luonnokseen, ja lakimiehenne kertoo Teille, mitä se merkitsee Teidän kannaltanne, ennen kuin mitään allekirjoitetaan tai maksetaan. |
| arras-sakkoehto | Vetäytymistä pidetään sopimusrikkomuksena, johon liittyy sovittu seuraamus, ja sanamuodosta riippuen toinen osapuoli voi ehkä vaatia kaupan toteuttamista joka tapauksessa. | Sama koskee tätäkin: nimeämme asian sen sijaan, että annamme sen mennä läpi pelkkänä muodollisuutena, ja lakimies lukee varsinaisen sanamuodon sen yläpuolella olevan otsikon sijaan. |
Mistä neuvottelemme puolestanne
Hinta on yksi kuudesta kohdasta, ja uudiskohteessa se on yleensä niistä vähiten joustava. Tässä on koko kokonaisuus sekä se, mitä kunkin kohdan osalta voidaan realistisesti muuttaa, sillä pelkästään hinnasta puhuva sivu kuvaa neuvottelua, jota täällä enimmäkseen ei käydä.| Mitä | Mitä voidaan realistisesti muuttaa | Uudiskohteet ja jälleenmyyntiasunnot |
|---|---|---|
| Raha | ||
| Hinta | Myyjä tai rakennuttaja määrittää sen. Meidän tehtävämme on tietää, millä hinnalla vastaavia kohteita myydään lähistöllä, mistä on jo kieltäydytty ja kannattaako tarjousta ylipäätään tehdä. | Uudiskohteessa hinnanalennus on pikemminkin poikkeus kuin sääntö. Useimmiten sitä tarjotaan valmiin hankkeen viimeisistä asunnoista, joista rakennuttaja haluaa päästä eroon. Jälleenmyyntiasunnossa neuvotteluvaraa on yleensä enemmän, vaikka ei aina, ja sen määrä riippuu vahvasti myyjän motivaatiosta. |
| Maksuaikataulu | Kuinka paljon maksatte ja milloin. Uudiskohteessa tästä joustetaan useammin kuin hinnasta, ja useimmille ostajille se on arvokkaampaa kuin pieni alennus. | Uudiskohteessa aikataulun määrää rakennuttaja: yleensä ensin tehdään varaus, sitten suurempi maksu kauppasopimuksen yhteydessä, sen jälkeen maksuerät rakentamisen aikana ja loppusumma notaarilla. Jälleenmyyntiasunnossa tehdään ensin varaus, sitten yleensä 10-20 % yksityisessä kauppasopimuksessa ja loppu notaarilla. |
| Aika ja ehdot | ||
| Varaus ja sen ehdot | Varaus poistaa kohteen markkinoilta ja pitää sen varattuna Teille, kun juristi tarkistaa oikeudelliset seikat. Summa on yleensä 6 000-11 000 €, ja kalliimmissa kohteissa se voi olla noin 1 % hinnasta. Tämä on ainoa maksu, joka suoritetaan takausjärjestelmän ulkopuolella, minkä vuoksi sen tulisi olla pieni. | Molemmissa käytetään samaa välinettä, mutta ratkaiseva on sopimus: siinä on ilmoitettava selkeästi, mitä käsirahalle tapahtuu, jos juridisessa tarkastuksessa havaitaan ongelma. Siksi lakimies lukee sopimuksen ennen rahojen siirtymistä eikä jälkikäteen. |
| Määräajat | Milloin saatte avaimet ja mitä tapahtuu, jos päivämäärä siirtyy. Tällä rannikolla päivämäärän siirtyminen on tavallista, ei poikkeuksellista. | Jälleenmyyntiasunnossa kaupan loppuunsaattamispäivästä voidaan aidosti neuvotella, ja se on usein arvokkaampi asia kuin pieni hinnanmuutos. Uudiskohteessa päivämäärän määrää rakennuttaja, ja se riippuu luvista sekä hänen vaikutusvaltansa ulkopuolella olevista liitännöistä. Varautukaa siis joidenkin kuukausien viivästykseen sen sijaan, että neuvottelisitte päivämäärästä, joka Teille luvattiin. |
| Itse kohde | ||
| Kalusteet ja muutokset | Mitä asuntoon kuuluu ja mitä saatte siinä muuttaa. Uudiskohteessa tämä on usein arvokkain asia, josta voidaan todella neuvotella. | Uudiskohteessa: viimeistely, joskus pohjaratkaisu vielä suunnitteluvaiheessa sekä käytännön lisäykset, jotka ovat rakentamisen aikana paljon edullisempia. Pyytäkää luettelo ennen varausta, ei sen jälkeen. Jälleenmyyntiasunnossa: mitä kohteeseen jää. Se on todellinen osa hintaa, mutta jätetään ilmoituksessa säännöllisesti epämääräiseksi. |
| Luovutus | Missä kunnossa asunto luovutetaan ja mitä tapahtuu, jos luovutuspäivänä löytyy jotain. | Uudiskohteessa luovutuksen yhteydessä laadittava virheluettelo, josta takuuaikojen laskeminen alkaa. Jälleenmyyntiasunnossa ratkaistaan, mitä tyhjennetään, mitä korjataan ja mikä yksinkertaisesti hyväksytään sellaisenaan. |
| Mistä ei neuvotella | ||
| Oikeudellinen suojanne | Tästä ei neuvotella, ja on tärkeää, ettei kukaan väitä muuta. Uudiskohteessa ennen kaupan loppuunsaattamista maksamanne rahat suojataan Espanjan lainsäädännön ja pankkitakauksen avulla, ei jonkin neuvotellun lausekkeen perusteella. | Useimmat rakennuttajat eivät muuta vakiomuotoista kauppasopimusta, eivätkä he sadan asunnon hankkeessa realistisesti voisi sitä tehdä. Lakimiehen tehtävänä on varmistaa, että takaus on voimassa ja myönnetty Teidän nimissänne. Tämä on yksi koko ostoprosessin tärkeimmistä tarkistuksista. |
Missä kohtaa ostoprosessia neuvotellaan
Koko ostoprosessi käsittää viisitoista vaihetta ensimmäisestä puhelusta avainten saamiseen. Yhteydenpito myyjän edustajiin jatkuu vaiheeseen viisi asti, päätös on Teidän vaiheessa kuusi ja kaikki sovittu kirjataan vaiheessa kahdeksan tehtävään varaukseen. Vaiheessa yksitoista näistä ehdoista tulee sitovia. Lakimies ottaa vastuun vaiheesta yhdeksän alkaen.Vaiheet 5, 6, 8 ja 11/15
- Yhteydenpito myyjän edustajiinAsuntonäyttöjen yhteydessäTässä tapahtuu suurin osa varsinaisesta työstä, eikä se juuri lainkaan näytä neuvottelulta. Esitämme kysymyksiä, joiden avulla selvitetään, mitä todella on saatavilla, millä hinnalla ja millä ehdoilla.New buildJärjestämme asuntonäytön rakennuttajan kanssa ja hoidamme yhteydenpidon puolestanne.ResaleToimimme myyjän edustajan kanssa ja selvitämme asioita, joita ette löydä ilmoituksesta, kuten sen, miksi kohdetta ei ole myyty.
- Päätös ilman painettaMissä tahansa prosessin vaiheessaTeidän ei tarvitse ostaa ensimmäisellä matkalla tai toisellakaan. Voimme työskennellä kanssanne kuukausien ajan. Jos mikään tällä hetkellä markkinoilla oleva ei vaikuta riittävän järkevältä, sanomme sen. Joskus oikea päätös on ostaa, joskus muuttaa toiveita ja joskus yksinkertaisesti odottaa.
- VarausKun löydätte oikean kohteenVaraus poistaa kohteen markkinoilta ja pitää sen varattuna teille, kunnes juristi tekee juridisen ennakkotarkastuksen. Tässä vaiheessa ehdot lakkaavat olemasta keskustelu ja muuttuvat asiakirjaksi. Siksi varausopimuksessa on ilmoitettava ehdot selkeästi, mukaan lukien se, mitä käsirahalle tapahtuu, jos juridisessa ennakkotarkastuksessa löytyy ongelma.New buildVarausopimus rakennuttajan kanssa. Summa riippuu hankkeesta.ResaleVarauskäsiraha ja sovitut ehdot. Tässä vaiheessa sovitaan hinnasta, määräajoista ja mahdollisista kalusteista.
- Sitova sopimusOnnistuneen tarkastuksen jälkeenVasta tässä vaiheessa saadaan sopimus, jossa määritetään kaupan loppuunsaattamisen ehdot, määräajat, maksut ja seuraukset, jos sopimusta ei noudateta. Siihen tulee kirjata se, mitä aiemmin sovittiin, ja sen tarkistaminen kuuluu juristillenne, ei meille.New buildRakennuttaja määrittelee maksuaikataulun. Se voi sisältää useita maksuja rakentamisen aikana tai suuremman osuuden vasta kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. Tarkka rakenne riippuu hankkeesta.ResaleTyypillisesti arras-sopimus ja lisäkäsiraha. Ehdot, mukaan lukien vetäytymisen seuraukset, ilmoitetaan itse sopimuksessa.
Sama neuvottelu kahdella tavalla
Sama kohde ja sama myyjä, kaksi lähestymistapaa.| Itse | Arevontin kanssa | |
|---|---|---|
| Kenen etua välittäjä edustaa | He edustavat myyjää tai rakennuttajaa. | Me edustamme vain teitä. |
| Mikä heidän roolinsa on | Heidän tehtävänään on myydä tietty huoneisto. | Tehtävämme on selvittää, onko kohteen ostaminen järkevää. |
| Mitä tiedätte ennen kuin avaatte | Pyyntihinta ja kaikki, mitä ilmoituksessa siitä sanotaan. | Millä hinnalla vastaavia kohteita todella myydään, mistä tarjouksista myyjä on jo kieltäytynyt, jos voimme selvittää sen, ja miksi kohdetta ei ole myyty. |
| Kuka kertoo teille huonot uutiset | Henkilön, joka kertoo teille kohteesta, on myös myytävä se. | Kerromme teille, milloin kohde on huono valinta ja miksi, vaikka se merkitsisi kaupasta luopumista. |
| Kieli ja etäisyys | Espanjaksi tai englanniksi, ja viestintä kotimaastanne tapahtuu toisen osapuolen aikavyöhykkeen mukaan. | Tšekiksi, rannikolla olevilta ihmisiltä, jotka hoitavat asioita toisen osapuolen kanssa henkilökohtaisesti. |
| Paljonko se maksaa teille | Ei mitään suoraan. Myyjän välityspalkkio sisältyy joka tapauksessa hintaan. | Ei mitään. Välityspalkkio on sama, mutta osa siitä maksetaan teitä edustavalle taholle. |
Viimeinen hyvä asunto, 720.000 €
Esteponassa sijaitseva uudiskohde. Asiakas piti hankkeesta, ja tietty huoneisto täytti suurimman osan toiveista. Päätöksentekoon kohdistui myös paineita, koska vastaavia huoneistoja ei ollut enää paljon jäljellä. Tämä on yleisin neuvottelutilanne tällä rannikolla, eikä siinä ole lainkaan kyse hinnasta.- Mitä oli tarjollaAsunto hintaan 720.000 € ja syy päättää nopeasti. Niukkuus on hyvän hankkeen todellinen ominaisuus, mutta se on myös alan vanhin syy lopettaa vertailu.
- Mitä vertailimmeHinta, suuntaus, pohjaratkaisu, näkymä ja hankkeen ehdot verrattuna muihin sillä hetkellä vastaavalla budjetilla saatavilla oleviin vaihtoehtoihin. Itse huoneisto ei ollut ongelma. Hintaan 720.000 € löysimme vaihtoehtoja, joissa asiakas olisi saanut samanlaisella rahalla enemmän juuri niissä asioissa, joilla oli hänelle merkitystä.
- Mitä suosittelimmeEttei sitä varattaisi pelosta, että se katoaisi markkinoilta. Sen sijaan esittelimme hänelle konkreettiset vaihtoehdot ja selitimme, missä kukin niistä oli parempi samalla budjetilla.
- Mitä tapahtuiHän ei varannut huoneistoa. Jatkoimme etsintää, ja hän osti toisen kohteen, joka vastasi sitä, mitä hän todella halusi ostokselta. Päätös tehtiin vertailun perusteella, ei pöydän toisella puolella asetetun määräajan vuoksi.
Emme päätä, onko kohde hyvä. Päätämme, onko se teille hyvä tällä hinnalla.
Paljonko se maksaa Teille?
- Ostaja0 €Ei palkkiota, ei toimeksiantomaksua, ei mitään kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä eikä mitään, jos luovutte kaupasta, jonka parissa olemme työskennelleet viikkoja.
- Rakennuttaja vai myyjä
- Uudiskohde
- 2,5 to 6 %
- Jälleenmyyntiasunnot
- 1,5 to 4 %
- ArevontPalkkiomme on osuus tästä välityspalkkiosta, ja saamme sen vain, jos kauppa toteutuu. Ostamista vastaan neuvominen maksaa meille palkkion, minkä vuoksi neuvolla on juuri arvoa.
Toimintaperiaate on yksinkertainen. Myyjä on sopinut välityspalkkiosta oman välitystoimistonsa kanssa. Jos saavutte paikalle ilman omaa edustajaa, koko summa jää tavallisesti myyjän välitystoimistolle. Jos edustamme teitä, myyjän välitystoimisto maksaa meille kuuluvan osuuden samasta välityspalkkiosta. Kohteen hinta ei muutu teille, ettekä maksa mitään lisää.Se, kuka maksaa palkkiomme, ei ratkaise sitä, ketä edustamme. Myyjän välitysliike edustaa myyjää. Me edustamme Teitä. Toimintamme ei perustu omaan myyntivarastoon, joka pitäisi saada myytyä. Jos siis toteamme, ettei kohde ole Teille hyvä ostos, kerromme sen, vaikka emme silloin ansaitsisi kaupasta mitään.Yksi asia on kuitenkin syytä huomioida. Jotkin Costa del Solin välitysliikkeet veloittavat palkkion myös ostajalta. Meidän kanssamme tätä ei tule vastaan.
Kohteen hinta on sama, vaikka asioisitte suoraan. Uudiskohteen kohdalla voitte pyytää kehittäjän hinnaston ja tarkistaa sen itse.
Mihin neuvottelu ei täällä pysty
Kukaan ei voi luvata teille tiettyä prosenttiosuutta, ja tällaista lupausta on syytä pitää varoitusmerkkinä. Hinnan määrittää myyjä tai kehittäjä, ei välitysliike, ja uudiskohteessa hinta on sama riippumatta siitä, minkä välitysliikkeen kautta tulette. Asiamies, joka lupaa suuresta alennuksesta hankkeessa ennen kuin edes tuntee hanketta, käyttää alennusta houkuttimena.Uudiskohteessa neuvotteluvara on rajallinen. Useimmiten voidaan muuttaa maksuaikataulua, parantaa kalustusta tai lisätä joitakin lisävarusteita. Ostohinnan alentaminen on pikemminkin poikkeus kuin sääntö, esimerkiksi valmistuneen hankkeen viimeisissä asunnoissa, joista kehittäjä haluaa päästä eroon. Viime vuosien voimakkaan kasvun jälkeen markkinat hidastuvat vähitellen, joten jotkin kehittäjät saattavat olla aiempaa valmiimpia keskustelemaan hinnasta. Alennukseen etukäteen luottaminen ei kuitenkaan toimi. Tämä on markkinatilanne vuoden 2026 puolivälissä ja tämän sivun nopeimmin muuttuva virke, joten tarkistakaa se ajantasaisesta neljännesvuosiraportista sen sijaan, että luottaisitte siihen vuoden kuluttua.Jälleenmyyntiasunnossa neuvotteluvaraa on yleensä enemmän kuin uudiskohteessa, vaikka ei aina. Hinta, luovutuspäivä, kalusteet ja muut kaupan ehdot ovat kaikki neuvoteltavissa, ja paljon riippuu myyjän motivaatiosta. Se on ainoa asia, jonka voimme selvittää mutta Te ette.Ja tässä on tärkeä raja. Varaus ei tarkoita, että kaikki olisi tarkistettu. Emme voi varmistaa kaikkea ennen varausta, minkä vuoksi seuraavaksi tehdään juridinen tarkistus ja varausopimuksessa on määriteltävä, mitä käsirahallenne tapahtuu, jos tarkistuksessa löytyy ongelma.
Yleisimmät neuvottelua koskevat kysymykset
- Voiko Espanjassa kohteen hinnasta todella neuvotella?
- Jälleenmyyntiasunnossa yleensä kyllä, vaikka määrä riippuu paljon enemmän myyjän motivaatiosta kuin tarjouksen tekemistavasta. Uudiskohteessa harvoin itse hinnasta. Jokainen, joka vastaa tähän kysymykseen prosenttiluvulla, arvaa.
- Onko kehittäjän kanssa neuvotteluvaraa?
- Jonkin verran, mutta yleensä ei hinnassa. Kehittäjät määrittävät kiinteän hinnaston, eikä vahvalla hankkeella, jolla on jonotuslista, ole syytä muuttaa sitä. Muuttaa voidaan maksuaikataulua, kalustusta ja varustetasoa sekä joskus lisäpalveluja. Hinnan alennus on mahdollinen lähinnä valmistuneen hankkeen viimeisissä asunnoissa.
- Mistä hinnan lisäksi voidaan sopia?
- Maksuaikataulusta, määräajoista, varauksesta ja sen ehdoista, kalustuksesta ja muutoksista sekä luovutuksesta. Uudiskohteessa nämä ovat yleensä arvokkaampia kuin hintakeskustelu, ja räätälöintilista kannattaa pyytää ennen varausta, ei sen jälkeen.
- Mitä neuvottelu maksaa minulle?
- Ei mitään. Te ette maksa meille mitään missään vaiheessa kauppaa. Palkkiomme on osuus myyjäpuolen joka tapauksessa maksamasta palkkiosta, ja kohde maksaa Teille saman verran, vaikka asioisitte suoraan.
- Kuinka suuri varauskäsiraha on, ja palautetaanko se?
- Summa on yleensä 6 000-11 000 € ja kalliimmissa kohteissa noin 1 % hinnasta. Saadaanko summa takaisin, riippuu varasopimuksen sanamuodosta, ja käytännöt vaihtelevat rakennuttajan ja myyjän mukaan. Tämä on ainoa takausjärjestelmän ulkopuolella suoritettava maksu, joten sen tulisi olla pieni ja sopimuksessa on ilmoitettava selkeästi sen palauttamisen ehdot. Siksi juristi lukee sopimuksen ennen rahojen siirtämistä eikä vasta sen jälkeen.
- Neuvotteletteko itse löytämästäni kohteesta?
- Kyllä. Lähettäkää meille linkki Idealistasta, toisen välitysliikkeen verkkosivustolta tai suoraan kehittäjältä. Tarkistamme, onko kohde todella edelleen saatavilla ja millä hinnalla, kerromme, mitä pyytäisimme myyjäpuolelta, ja jos siinä on järkeä, hoidamme neuvottelut ja viemme Teidät avainten luovutukseen asti.
