Ostajan kiinteistönvälitystoimisto Costa del Sol -alueella

Uudiskohteeseen kannattaa varata noin 12 to 14 % kauppahinnan päälle ja jälleenmyyntiasuntoon 9 to 10 %. Suurin ero liittyy veroihin: uudiskohteesta maksetaan 10 % arvonlisäveroa ja Andalusiassa 1,2 % leimaveroa, kun taas jälleenmyyntiasunnosta maksetaan 7 % varainsiirtovero.

Se riippuu siitä, ostatteko uudiskohteen vai jälleenmyyntiasunnon. Uudiskohteessa tärkeintä on pankkitakaus. Rakennuttajalle ennen rakennustöiden valmistumista lähettämänne maksut on suojattava sovellettavan maksujärjestelmän mukaisesti, ja ennen rahojen siirtymistä asianajaja tarkistaa tilin, asiakirjat ja sen, mitä vakuutta kyseiseen maksuun sovelletaan. Pankkitakauksen kattamista maksuista saatte kyseiseen summaan ja ostajaan liittyvän todistuksen. Jälleenmyyntiasunnossa järjestely on erilainen. Asianajaja seuraa sopimuksia, päivämääriä ja maksun siirtotapaa, jotta myyjä saa rahat vasta siinä vaiheessa, kun kaupassa on määrätty niiden vapautettavan. Kyse ei siis ole vain siitä, minne lähetätte rahat. Ennen jokaista merkittävää maksua asianajaja tarkistaa, miksi lähetätte rahat, kenelle ja millä ehdoilla.

Se riippuu varausopimuksen sanamuodosta ja vaihtelee rakennuttajien ja myyjien välillä. Varaus on ainoa maksu, joka jää takausjärjestelmän ulkopuolelle, minkä vuoksi sen tulisi olla pieni ja sopimuksessa on määriteltävä selkeästi, milloin se palautetaan. Juuri siksi asianajaja lukee sopimuksen ennen rahojen siirtymistä, ei sen jälkeen.

Se riippuu pääasiassa siitä, ostatteko uudiskohteen vai jälleenmyyntiasunnon. Uudiskohteessa kannattaa pitää noin 20-40 % kauppahinnasta valmiina ennen hankkeen valmistumista erääntyviä maksuja varten. Lisäksi tarvitsette omia varoja oston veroihin ja muihin kuluihin, mukaan lukien 10 %:n ALV ja muut varainsiirron kulut. Jälleenmyyntiasunnossa pankin kannattaa realistisesti odottaa rahoittavan ulkomailla asuvana noin puolet sen arvosta, jonka pankki itse määrittää kiinteistölle. Tarvitsette siis loput kauppahinnasta ja ostamiseen liittyvät kulut omista varoistanne. Jos kiinteistön hinta on 500.000 €, tarvitsemanne käteisvarat eivät usein ole 100.000 tai 150.000 €, vaan huomattavasti suuremmat. Siksi selvitämme rahoituksen ennen varausta emmekä vasta sen jälkeen, kun olette jo päätyneet tiettyyn kiinteistöön.

Kyllä, mutta ulkomailla asuvana älkää automaattisesti laskeko saavanne 70 tai 80 %:n rahoitusta hinnasta. Jos tulonne ovat muussa valuutassa kuin euroissa, realistinen odotus on noin 50 % pankin määrittämästä arvosta. Joillekin asiakkaille tarjous voi olla parempi ja toisille huonompi tulojen, olemassa olevien sitoumusten, iän, tulovaluutan ja pankin mukaan. Merkitystä on myös sillä, että pankki ei laske asuntolainaa kauppahinnasta vaan oman arvionsa perusteella. Jos siis ostatte kiinteistön hintaan 500.000 €, mutta pankki arvioi sen arvoksi 470.000 €, rahoitus lasketaan 470.000 eurosta. Siksi tarkistamme jo ennen kuin valitsette asunnon, millaista rahoitusta voitte realistisesti odottaa ja kuinka paljon tarvitsette omia varoja.

Kuka asunnon todella omistaa, onko siihen kohdistuvia asuntolainoja, ulosottopäätöksiä tai muita rasitteita, vastaavatko kiinteistörekisterin tiedot todellisuutta, onko taloyhtiölle velkaa ja vastaako oikeudellinen asema sitä, mitä olette ostamassa. Tietyn asunnon kohdalla tarkistukset laajenevat sen tyypin ja historian mukaan.

Kyllä. Riippumattoman lakimiehen, joka edustaa Teitä, ei rakennuttajaa eikä myyjää. Hän tarkistaa omistajuuden, velat, rasitteet, luvat, sopimukset ja asunnon oikeudellisen aseman ennen kuin sitoudutte kauppaan. Emme työllistä lakimiehiä emmekä saa palkkiota suosittelusta. Annamme Teille useita vaihtoehtoja, joista valitsette itse.

Valmiin asunnon kohdalla varauksesta avainten saamiseen kuluu yleensä muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen. Uudiskohteessa kaikki riippuu hankkeen vaiheesta: voitte ostaa valmiin huoneiston tai kohteen, jonka valmistumiseen kuluu vielä kaksi vuotta. Koko prosessi valinnasta juridisen ennakkotarkastuksen kautta notaarille on kuvattu edellä.

Yksi kerta riittää, ja kahdesti on vielä parempi. Kaikki voidaan hoitaa etänä valtakirjalla, mutta siitä huolimatta toivomme Teidän tulevan paikalle vähintään kerran.

Kyllä. Kiinteistön ostaminen ja Espanjan oleskelulupa ovat kaksi eri asiaa. Voitte omistaa kiinteistön ulkomailla asuvana, ja suuri osa prosessista voidaan hoitaa valtakirjalla.

NIE:n kyllä. Espanjalainen pankkitili on käytännössä erittäin hyödyllinen. NIE on ulkomaalaisen henkilötunnistenumero, jota tarvitsette ostoa, veroja ja muita asuntoon liittyviä asioita varten. Järjestämme sen lakimiehen kanssa hyvissä ajoin, koska sen odottaminen allekirjoitushetkellä olisi turha tapa hankaloittaa kauppaa.

Maksatte suurimman osan kaupasta euroissa, joten suuremmassa summassa kannattaa tarkastella siirtomaksun lisäksi ennen kaikkea todellista vaihtokurssia. Rahat voidaan siirtää oman pankkinne tai erikoistuneen valuutanvaihtopalvelun kautta, ja suuremmissa summissa tarjouksia kannattaa vertailla. Älkää ennen kaikkea jättäkö siirtoa viime hetkeen. Pankki voi pyytää selvitystä varojen alkuperästä tai pidättää siirron sisäisten tarkastusten vuoksi. Maksuaikataulun perusteella kerromme etukäteen, milloin tarvitsette kunkin summan.

Kyllä. Suuremmassa liiketoimessa varautukaa siihen, että pankki ja muut osapuolet haluavat selvityksen varojen alkuperästä. Jos rahat ovat peräisin yrityksen myynnistä, osingoista, sijoituksista tai muusta monimutkaisemmasta rakenteesta, laittakaa asiakirjat kuntoon ennen rahansiirtojen aloittamista.

Teidän nimiinne, molempien puolisoiden nimiin tai muulla tavalla perhe- ja taloudellisen tilanteenne mukaan. Yhtä ainoaa oikeaa vastausta ei ole. Omistusjärjestely voi myöhemmin vaikuttaa perintöön, verotukseen ja myyntiin, joten asiasta on parempi päättää lakimiehen ja veroasiantuntijan kanssa ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista, ei notaarilla. Jos ostatte pariskuntana, Teillä on lapsia, omistatte Espanjassa merkittävää varallisuutta tai harkitsette ostamista yrityksen kautta, kertokaa siitä lakimiehelle heti alussa.

Ei automaattisesti. Se riippuu kyseisestä kiinteistöstä, kunnasta, yhteisön säännöistä ja matkailumajoitusta koskevista voimassa olevista säännöistä. Siksi tarkistamme ennen varauksen tekemistä, onko lyhytaikainen vuokraus mahdollista, jos vuokraaminen on yksi ostonne syistä.

IBI, taloyhtiön vastikkeet, jätehuolto, vakuutus, sähkö, vesi ja muut käyttöpalvelut sekä ulkomailla asuville myös Espanjan verovelvoitteet. Kahden samanhintaisen huoneiston suurin ero on usein taloyhtiön vastikkeissa, minkä vuoksi esitämme tietyn asunnon kohdalla todelliset vuosikustannukset yhden yleisen luvun sijaan.

Kyllä. Modelo 210 eli ulkomailla asuvien laskennallisesta tulosta maksettava vero. Nimi ei kerro juuri mitään, ja useimmat omistajat kuulevat siitä liian myöhään.

Ei. Kiinteistön omistaminen ei yksin tee Teistä Espanjan veroresidenttiä. Verotuksellinen asuinpaikka arvioidaan todellisen tilanteenne perusteella, mukaan lukien Espanjassa viettämänne aika sekä taloudellisten ja henkilökohtaisten etujenne keskus. Jos haluatte viettää täällä suurimman osan vuodesta tai muuttaa pysyvästi, keskustelkaa verotuksellisesta asuinpaikasta neuvonantajan kanssa ennen muuttoa. Se voi vaikuttaa siihen, miten Espanja käsittelee Espanjan ulkopuolisia tulojanne ja varojanne.

Lain mukaan jokainen ennen rakennustöiden valmistumista suoritettava maksu on katettava Teidän nimissänne annetulla pankkitakauksella. Lakimiehenne tarkistaa takauksen täsmällisen sanamuodon huoneistoanne varten ennen maksun suorittamista ja kertoo tarkasti, mitä se kattaa.

Jotkin kiinteistöön liittyvät velat ja velvoitteet voivat siirtyä uudelle omistajalle. Siksi ennen ostoa tehtävissä tarkistuksissa käydään läpi myyjän lisäksi itse kiinteistö. Lakimies tarkistaa muun muassa taloyhtiön tilanteen ja pyytää tarvittavat todistukset ennen allekirjoittamista.

Voitte myydä milloin haluatte. Kysymys on siitä, millä hinnalla ja kuinka nopeasti. Parhaiten jälleenmyyvät kiinteistöt ovat sellaisia, joissa on jotakin, mitä seuraava ostaja myös haluaa: hyvä mikrosijainti, näkymä, oikea suuntaus, palveluiden saavutettavuus kävellen tai hyvä suunniteltu asuinalue. Ostaessamme emme siis katso vain sitä, pidättekö kiinteistöstä tänään, vaan myös sitä, kenelle tulette jonakin päivänä myymään sen. Kun myytte ulkomailla asuvana, varautukaa myös myyntiin liittyviin kuluihin ja veroihin.

Kyllä, ja se voidaan järjestää etukäteen. Espanjan perintövero koskee perintöä, mutta Andalusiassa on läheisille perheenjäsenille anteliaita verohuojennuksia. Testamentissa voitte myös valita, että perintöön sovelletaan oman maanne lakia, ja sen rinnalle laadittu lyhyt espanjalainen testamentti säästää perheeltä kuukausien paperityön.

Jos tulette kerran vuodessa kahdeksi viikoksi ja kiinteistö olisi loppuvuoden vain tyhjillään, vuokraaminen voi olla yksinkertaisempaa. Kun tulette useita kertoja vuodessa tai vietätte suuremman osan vuodesta Costa del Solilla, omistaminen alkaa olla järkevää aivan eri tavalla. Teidän ei tarvitse etsiä vapaata vuokrahuoneistoa joka kerta, huolehtia kausihinnoista tai vaihtaa huoneistoa toiseen. Saavutte pienen laukun kanssa, ja kaikki muu on jo kotona. Ero korostuu entisestään, jos matkustatte koiran tai lasten kanssa tai haluatte tulla useiksi viikoiksi tai kuukausiksi. Hyviä pidempiaikaisia vuokrahuoneistoja ei aina ole helppo löytää, ja sesonkiaikana ne voivat olla erittäin kalliita. Jos vuokraatte kiinteistöä lain mukaisesti silloin, kun ette käytä sitä, vuokratulot voivat kattaa merkittävän osan vuosittaisista omistuskuluista. Hyvin valittu kiinteistö ei tällöin ole vain paikka, jonne lähdette lomalle, vaan toinen koti, joka voi tuottaa tuloa osan vuodesta. Siksi niiden asiakkaiden kanssa, jotka haluavat tulla tänne säännöllisesti, tarkastelemme yleensä sitä, milloin ostaminen alkaa olla järkevää, emmekä sitä, onko se ylipäätään järkevää.

Se riippuu pääasiassa budjetistanne ja siitä, mitä haluatte Espanjalta. Costa Blanca on yleensä edullisempi, ja samalla budjetilla saa siellä huomattavasti enemmän. Costa del Sol on kalliimpi, mutta siellä on vilkkaampi ympärivuotinen elämä, kansainvälinen infrastruktuuri, Malagan lentoasema, golfkenttiä, kouluja, terveyspalveluja ja suuri ulkomaalaisyhteisö. Jos käytettävissänne on itse kiinteistöön alle noin 250.000 €, sanomme suoraan, ettemme todennäköisesti keskittyisi Costa del Soliin. Valikoima on tuolla hinnalla hyvin rajallinen, ja Costa Blancalla sama budjetti voi olla huomattavasti järkevämpi. Noin 300.000 €:sta alkaen Costa del Solilla alkaa löytyä todellisia vaihtoehtoja, mutta kaikki riippuu edelleen sijainnista, etäisyydestä merestä, kiinteistön kunnosta ja siitä, mitä toivotte näköalalta tai vuokraukselta.