Kun rakennuttajasta tulee maksukyvytön: mitä rahoillenne todella tapahtuu
30 sekunnissa
Kun espanjalainen rakennuttaja joutuu concurso de acreedores -menettelyyn, rahanne jakautuvat kahteen ryhmään. Kaikki voimassa olevan pankkitakauksen kattama palautuu pankilta tai vakuutusyhtiöltä riippumatta siitä, mitä rakennuttajalle tapahtuu. Kaikesta kattamattomasta tulee tavallinen saatava, joka odottaa vuoroaan kaikkien muiden velkojien takana.
Mitä tarkoittaa, kun rakennuttaja "joutuu maksukyvyttömyysmenettelyyn"?
Se tarkoittaa, että tuomioistuin on aloittanut yritystä koskevan muodollisen maksukyvyttömyysmenettelyn, jota kutsutaan nimellä concurso de acreedores. Kyseessä on erityinen oikeudellinen tapahtuma, jolla on täsmällinen päivämäärä. Se ei ole huhu, kassavirtaongelma tai hiljentynyt rakennustyömaa. Ero on tärkeä, koska ainoastaan muodollinen menettely muuttaa kenenkään oikeudellista asemaa. Rakennuttaja voi olla pahasti myöhässä aikataulusta ja silti täysin maksukykyinen. Työmaa voi myös pysähtyä kuukausiksi suunnitteluun liittyvistä syistä, joilla ei ole mitään tekemistä rahan kanssa.Kun concurso-menettely on aloitettu, tapahtuu kaksi teihin vaikuttavaa asiaa. Ensinnäkin maksukyvyttömyyshallinto ottaa yrityksen haltuunsa tai alkaa valvoa sitä. Henkilöt, joiden kanssa olette asioineet, eivät välttämättä enää tee päätöksiä. Toiseksi ostajien kanssa jo allekirjoitetut sopimukset tulevat osaksi menettelyä. Hallinto voi jatkaa niitä, neuvotella niiden ehdot uudelleen tai päättää ne muodollisesti. Tämä ei tarkoita samaa kuin että sopimukset vain katoaisivat. Hakemus ei vaikuta velvoitteeseen, jonka teille on velkaa joku muu kuin rakennuttaja. Juuri siksi alla oleva takausta koskeva kysymys ratkaisee kaiken.
Taattu maksu
- Concurso vireilläSaatavaanne ei kosketaVelvoite kuuluu pankille tai vakuutusyhtiölle, ei rakennuttajalle.
- Saatava esitettySuora vaatimus takaajalleTämä etenee erillään maksukyvyttömyysmenettelystä.
- LopputulosPalautus ja lakisääteinen korkoPankki tai vakuutusyhtiö maksaa sen riippumatta siitä, mitä rakennuttajalle tapahtuu.
Takaamaton maksu
- Concurso vireilläMuuttuu pesään kohdistuvaksi saatavaksiOlette nyt yksi velkoja monien joukossa.
- Saatava rekisteröityMaksukyvyttömyyshallinto määrittää etusijanEtusija riippuu kyseisestä tapauksesta.
- LopputulosConvenio tai liquidaciónSaatavien periminen on mahdollista, mutta määrää tai aikataulua ei taata.
| Mitä tapahtuu | Mitä se tarkoittaa | Mitä se ei tarkoita |
|---|---|---|
| Yritys hakeutuu concurso-menettelyyn tai siihen määrätään | Tuomioistuin julistaa maksukyvyttömyyden ja nimittää maksukyvyttömyyshallinnon ottamaan yrityksen päätöksenteon haltuunsa tai valvomaan sitä. | Se ei automaattisesti tarkoita, että hanke olisi hylätty. Jotkin hankkeet jatkuvat hallinnon alaisina tai ne myydään uudelle rakennuttajalle, joka saattaa ne loppuun. |
| Kauppasopimuksesi | Maksukyvyttömyysmenettelyn hallinto voi päättää pitää sopimuksen voimassa tai päättää sen. Se tekee päätöksen koko maksukyvyttömyysmenettelyn edun perusteella, ei yksittäisen ostajan edun perusteella. | Se ei tarkoita, että sopimuksesi katoaisi jäljettömiin. Ratkaisu on muodollinen päätös, jolla on muodollinen seuraus: oikeutesi saada rahasi takaisin. |
| Rahasi | Se, mitä sille tapahtuu, riippuu täysin siitä, oliko kukin yksittäinen maksu pankkitakauksen kattama ennen kuin se lähti tililtäsi. | Se ei tarkoita, että "yrityksellä ei ole rahaa, joten kukaan ei saa maksua". Taattu maksu on pankin tai vakuutusyhtiön vastuulla, eli sellaisen yrityksen, joka määritelmän mukaan ei ole maksukyvytön rakennuttaja. |
Menetätkö rahasi yrityksen mukana vai säilyykö takaus sen voimassaolon jälkeenkin?
Se säilyy, jos se oli olemassa. Ennen kaupan loppuunsaattamista maksettavia suorituksiasi koskeva pankkitakaus tai vakuutus on pankin tai vakuutusyhtiön sinulle kuuluva velvoite. Kyseessä on eri yritys kuin rakennuttaja. Yhden yrityksen maksukyvyttömyys ei mitätöi velkaa, jonka toinen yritys on sinulle velkaa. Tämän yksittäisen seikan vuoksi kaksi saman hankkeen ostajaa voi samanaikaisesti olla täysin erilaisessa asemassa.Tämä toimii päinvastoin kuin useimmat ostajat aluksi olettavat, ja on syytä täsmentää, miksi. Maksamasi rahat eivät ole epäonnistuneen yrityksen hallussa odottamassa jakamista velkojille. Taatussa maksussa saatavasi ei alun perinkään kohdistunut rakennuttajaan. Siksi todellinen kysymys ei ole koskaan "onko rakennuttaja maksukyvytön". Todellinen kysymys on "oliko jokainen tekemäni maksu katettu omissa nimissäni olevalla voimassa olevalla todistuksella"? Voit vastata tähän kysymykseen ennen kuin yksikään maksu lähtee tililtäsi, ei vasta sen jälkeen.
Mitä ostajat olettavatMitä maksukyvyttömyydestä todella säilyy
- Jos rakennuttajalla ei ole enää rahaa, ovatko maksuni myös menetettyjä?
- Eivät, jos ne olivat taattuja. Pankkitakaus on pankin tai vakuutusyhtiön sinulle kuuluva velvoite, ja kyseessä on rakennuttajasta erillinen yritys. Velvoite ei katoa vain siksi, että rakennuttajan yritys on maksukyvytön. Espanjan korkeimman oikeuden ratkaisussa on vahvistettu, että pankit pysyvät vastuussa myös rakennuttajan maksukyvyttömyyden jälkeen ja silloinkin, kun maksukyvyttömyysmenettelyn hallinto on muodollisesti päättänyt sopimuksen. Useat riippumattomat oikeudelliset lähteet vahvistavat tämän periaatteen, mutta emme ole lukeneet täsmällistä ratkaisunumeroa alkuperäisestä lähteestä. Pidä tätä perusteltuna kommentaarina, älä oikeustapauksena, johon voit vedota. Lakimiehenne tulee vahvistaa sovellettava oikeuslähde.
- Joudunko odottamaan maksukyvyttömyysmenettelyn päättymistä ennen kuin saan rahaa takaisin?
- Et taatun maksun osalta. Te tai lakimiehenne esitätte vaatimuksen suoraan takauksen antaneelle pankille tai vakuutusyhtiölle. Tämä on eri menettely kuin itse maksukyvyttömyysmenettely. Se, mitä takaustodistuksessa on ilmoitettava ja miten se tarkistetaan, käsitellään kokonaisuudessaan omalla sivullaan.
- Kun minulla on takaustodistus, minun ei tarvitse enää ajatella maksukyvyttömyyttä
- Sillä on silti merkitystä kaiken sellaisen osalta, jota takaus ei kata, kuten ennen takauksen olemassaoloa maksetun varauskäsirahan tai ilman asianmukaista takausta tehdyn maksun osalta. Tämä osa rahoistasi kuuluu maksukyvyttömyysmenettelyn piiriin ja sillä on oma aikataulunsa.
- Tällä maksulla on voimassa oleva takausWhat it grantsSeuraava tarkistusIf noOlette konkurssipesän takaamaton velkoja. Lisätietoja on jäljempänä.
- Se on myönnetty nimellesiWhat it grantsVahvistaa henkilökohtaisen suojasiIf noRyhmävakuutus, jossa mainitaan vain hanke, ei anna teille omaa henkilökohtaista saatavaa.
- Se kattaa koko maksamasi summanWhat it grantsKoko maksu on suojattuIf noKaikki katetun määrän ylittävä on takaamatonta rahaa, ja sitä käsitellään seuraavassa osiossa.
- Esittäkää vaatimus suoraan pankille tai vakuutusyhtiölleWhat it grantsPalautus korkolain mukaisine korkoineen, riippumatta maksukyvyttömyydestäIf noMaksukyvyttömyysmenettelyn ratkaisun odottaminen vain viivästyttää vaatimusta, joka ei alun perinkään riippunut maksukyvyttömyydestä.
Miten käy, jos osa rahoistasi ei ollut koskaan takauksen piirissä?
Olette jonossa yhdessä kaikkien muiden kanssa, joille yritys on velkaa. Takaamaton maksu antaa teille saatavan rakennuttajan konkurssipesästä, ei pankilta. Saatava käsitellään maksukyvyttömyysmenettelyssä samalla perusteella kuin tavarantoimittajien, lainanantajien ja veroviranomaisen saatavat. Takaisinmaksu on mahdollinen. Se ei ole varmaa eikä nopeaa. Takaisin saamanne määrä riippuu pesän arvosta ja saatavanne etuoikeusasemasta.Useimmissa englanninkielisissä oppaissa tämä kohta ohitetaan. Tässä myös rehellinen vastaus on aidosti epävarmempi, ja se on parempi sanoa suoraan kuin peittää asia. Kukaan ei voi kertoa teille etukäteen, kuinka suuri osa takaamattomasta maksusta palautetaan. Se riippuu pesästä, muista velkojista ja päätöksistä, joita maksukyvyttömyysmenettelyn hallinto ei ole vielä tehnyt. Voimme sanoa varmasti, mitkä maksut yleensä päätyvät tähän asemaan, ja jokainen niistä on vältettävissä ennen kuin rahat lähtevät tililtäsi.
- Teistä tulee rakennuttajan konkurssipesän velkojaOikeutenne saada takaamaton maksu takaisin on saatava, eli "crédito", maksukyvyttömyysmenettelyssä. Se vastaa tavarantoimittajan, pankkilainanantajan tai veroviranomaisen saatavaa. TRLC jakaa velkojien saatavat etuoikeusluokkiin: pesästä maksettavat, erityisen etuoikeutetut, yleisesti etuoikeutetut, tavalliset ja toissijaiset saatavat, suunnilleen tässä maksujärjestyksessä. Se, mihin luokkaan ostajan tietty saatava kuuluu, riippuu aidosti tapauksesta. Maksukyvyttömyysmenettelyn hallinto ratkaisee asian, ja riitatilanteessa tuomioistuin päättää luokituksesta. Yhtä kiinteää sääntöä ei sovelleta kaikkiin tapauksiin.
- Varauskäsiraha on maksu, joka todennäköisimmin on tässä asemassaVarauskäsiraha jää tarkoituksellisesti takausjärjestelmän ulkopuolelle jokaisessa kaupassa riippumatta siitä, onko kyseessä maksukyvyttömyys. Jos rakennuttaja joutuu maksukyvyttömäksi ennen minkään takauksen olemassaoloa, varaus on juuri se määrä, jota joutuisitte vaatimaan maksukyvyttömyysmenettelyssä pankin sijaan.
- Puuttuvalla tai pätemättömällä takaustodistuksella on sama vaikutus kuin sillä, ettei takausta olisi koskaan ollutAsiakirja, jossa nimetään vain hanke yleisesti eikä Teitä henkilökohtaisesti tai jota ei ole koskaan päivitetty kattamaan myöhempää maksua, ei anna Teille pankkia, jolta voisitte vaatia suoritusta. Käytännössä olette silloin samassa asemassa kuin takaamaton ostaja, ja saatte tietää siitä kaikkein huonoimmalla hetkellä. Juuri tästä syystä todistus on tarkistettava ennen jokaista maksua eikä vasta sen jälkeen, kun rakennuttajan vaikeudet ovat tulleet julkisiksi.
- Vahvista, ettei voimassa olevaa takuuta oleAsianajajanne tarkistaa, onko todistus koskaan myönnetty ja kattaako se tämän nimenomaisen maksun.
- Ilmoittakaa saatavanne maksukyvyttömyysmenettelyssäIlmoittamaton saatava ei tule automaattisesti mukaan menettelyyn.
- Where
- Asianajajanne toimittaa sen suoraan pesänhoitajalle
- Watch out
- Jos ette noudata menettelyn määräaikaa saatavan ilmoittamiselle, voitte menettää saatavan kokonaan.
- Odottakaa luokitteluaPesänhoitaja sijoittaa saatavanne yhteen useista etuoikeusluokista.
- Watch out
- Luokittelu riippuu todella tapauksesta. Mikään ennalta määrätty sääntö ei ratkaise sitä etukäteen.
- Hakekaa suoritusta convenio- tai liquidación-menettelyssäSaatava voidaan maksaa takaisin kokonaan tai osittain maksukyvyttömyysmenettelyn määräämässä aikataulussa, ei Teidän määräämässänne.
Mikään tämä ei tarkoita, että takaamaton saatava olisi arvoton. Ostajat saavat rahaa takaisin maksukyvyttömyysmenettelyissä, joskus kokonaan convenio-menettelyn kautta, joka on velkojien kanssa tehtävä sopimus, ja joskus osittain liquidación-menettelyn kautta. Tämä tarkoittaa, että lopputulos ja aikataulu ovat todella epävarmoja tavalla, jota taattu saatava ei ole. Juuri tästä syystä takaus on lakisääteinen vaatimus eikä pelkkä kohteliaisuus.Arevontin oikeudellinen koordinointipalvelu tarkistaa ennen jokaista maksua, että sitä varten on olemassa voimassa oleva ja henkilökohtaisesti yksilöity todistus. Näin tämän sivun epävarman puoliskon ei tarvitse koskaan koskea Teitä.
Auttaako se, että olette yksi monista saman epäonnistuneen hankkeen ostajista, sen sijaan että olisitte ainoa?Käytännössä kyllä, mutta ei siksi, että laki kohtelisi ryhmiteltyjä saatavia eri tavalla. Yhdessä toimivat ostajat, omien asianajajiensa kautta tai epävirallisesti, saavat yleensä pesänhoitajan huomion nopeammin ja voivat jakaa hankkeen tilanteen selvittämisestä aiheutuvat kustannukset. Tämä ei muuta sitä, mihin etuoikeusluokkaan henkilökohtainen saatavanne sijoitetaan, mutta se vaikuttaa usein siihen, kuinka nopeasti sijoittaminen tapahtuu.
Mitä tehdä ensimmäisinä viikkoina sen jälkeen, kun kuulette rakennuttajanne joutuneen vaikeuksiin
Neljä toimenpidettä suurin piirtein järjestyksessä riippumatta siitä, onko muodollinen concurso-menettely jo pantu vireille.| Toimikaa näin | Miksi | Mitä odottaminen maksaa Teille |
|---|---|---|
| Etsikää takuutodistus heti | Jos siinä nimetään Teidät henkilökohtaisesti ja se kattaa suorittamanne maksut, saatavanne kohdistuu pankkiin tai vakuutusyhtiöön, ei maksukyvyttömään yhtiöön. | Saada selville vasta silloin, kun tarvitsette sitä, ettei todistusta koskaan myönnetty tai sitä ei koskaan päivitetty myöhempiä maksujanne varten. |
| Pyytäkää asianajajaa vahvistamaan, onko concurso-menettely todella pantu vireille | Huhut rakennuttajan joutumisesta "vaikeuksiin" ja muodollisesti vireille pantu concurso-menettely ovat eri oikeudellisia tilanteita, joissa käytettävissä ovat eri toimenpiteet. | Toimia epävirallisten tietojen perusteella tai päinvastoin olettaa, ettei mitään ole vialla, koska vireillepanosta ei ole vielä ilmoitettu. |
| Jos takaukseen perustuva saatava on mahdollinen, käynnistäkää sen periminen sen sijaan, että odottaisitte maksukyvyttömyysmenettelyä | Takausta koskeva saatava etenee erillään maksukyvyttömyysmenettelyn aikataulusta. Sen myöhempi ilmoittaminen ei hyödytä Teitä. | Odottaa, miten maksukyvyttömyysmenettely ratkaistaan, ennen kuin vaatii suoritusta takauksesta, joka ei koskaan riippunut siitä. |
| Jos voimassa olevaa takausta ei ole, ilmoittakaa saatavanne muodollisesti maksukyvyttömyysmenettelyssä asianajajan kautta | Ilmoittamattomat velkojat eivät tule automaattisesti mukaan menettelyyn. Saatava on esitettävä menettelyn omien määräaikojen kuluessa. | Olettaen, että pesänhoitaja tietää jo maksustanne ja ottaa sen mukaan ilman, että ilmoitatte mitään. |
Taattu raha ja takaamaton raha maksukyvyttömyyden realisoiduttua
Rakennuttajan maksukyvyttömyys on kummassakin tapauksessa sama tapahtuma. Täysin erilaista on se, kuka on Teille velkaa ja miten saatava ratkaistaan.| Takaamaton maksu | Takauksen kattama maksu | |
|---|---|---|
| Kuka on Teille velkaa | Maksukyvytön rakennuttaja maksukyvyttömyyspesän kautta. | Pankki tai vakuutusyhtiö, maksukykyinen yhtiö, joka ei liity rakennuttajan talouteen. |
| Mikä menettely ratkaisee saatavanne | Maksukyvyttömyysmenettely etenee itsenäisesti oman aikataulunsa mukaan. | Suora vaatimus takaajaa vastaan, riippumatta maksukyvyttömyysmenettelystä. |
| Kuinka varma lopputulos on | Aidosti epävarma. Se riippuu saatavan etuoikeusasemasta ja pesän varojen määrästä. | Ratkaisevia ovat takauksen omat ehdot. Siksi niiden tarkistaminen etukäteen on tärkeää. |
| Mikä ratkaisee, kumpaa sovelletaan Teihin | Oliko kyseistä maksua varten olemassa pätevä ja yksilöity todistus. | Sama asia tarkasteltuna Teitä suojaavasta näkökulmasta. |
Tämä kuvaa yleistä oikeudellista asemaa, ei Teidän rakennuttajanne erityistilannetta.
Tämä on elokuussa 2026 voimassa oleva Espanjan maksukyvyttömyys- ja takaussääntely, joka perustuu TRLC:n yleisiin puitteisiin ja takaussäädökseen ja jota käsitellään perusteellisesti pankkitakauksia koskevassa oppaassa. Kyseessä ei ole minkään tietyn rakennuttajan, tietyn konkurssihakemuksen tai tietyn takausasiakirjan arviointi. Vain todellista asiaanne hoitava riippumaton asianajaja voi kertoa, ovatko maksunne taattuja ja miten tietty maksukyvyttömyyshallinto luokittelee takaamattoman saatavan.Arevont ei ole osapuolena takauksessanne, asiakasvaratilillänne tai missään maksukyvyttömyysmenettelyssä, emmekä käy oikeutta velkojien saatavista. Ennen kuin joudutte tällaiseen tilanteeseen, oikeudellisen koordinoinnin palvelumme varmistaa, että asianajaja on tarkistanut tiettyjä maksujanne koskevan takaus todistuksen ennen kuin maksut lähtevät tililtänne. Tämä yksittäinen tarkistus ratkaisee, kummalle edellä esitetyistä vertailun puolista sijoitutte.
Usein kysyttyä rakennuttajan maksukyvyttömyydestä
- Jos rakennuttajani joutuu konkurssiin, pitäisikö minun lopettaa lisämaksujen suorittaminen heti?
- Lähes varmasti kyllä. Asianajajan tulee vahvistaa tämä tietyn sopimuksenne perusteella sen sijaan, että päättäisitte asiasta yksin. Maksujen jatkaminen virallisesti maksukyvyttömälle yritykselle voi lisätä takaamattoman maksun tilanteeseen, josta yritätte päästä pois, erityisesti jos tili ei ehkä enää toimi lain edellyttämänä suojattuna rakennustilinä. Tehkää päätös asianajajanne kanssa päivien, ei viikkojen, kuluessa.
- Voiko joku muu saattaa rakennushankkeen loppuun alkuperäisen rakennuttajan maksukyvyttömyyden jälkeen?
- Joskus kyllä. Pankki, sijoittaja tai toinen rakennuttaja voi toisinaan ostaa pysähtyneen hankkeen maksukyvyttömyysmenettelyssä ja saattaa sen loppuun. Tällöin sopimanne kiinteistö voidaan lopulta rakentaa uuden aikataulun mukaisesti ja usein uuden sopimuksen perusteella. Tämä ei ratkaise sitä, mitä Teille kuuluu alkuperäisestä viivästyksestä, mutta lopputulos on aidosti erilainen kuin hankkeen jääminen kokonaan kesken. Tutustukaa keskeneräisiä ja pysähtyneitä hankkeita koskevaan oppaaseen, jotta ymmärrätte, mitä tällaiseen tilanteeseen mukaan lähteminen tai sen jatkumisen seuraaminen todella merkitsee.
- Onko merkitystä sillä, maksoinko käteisellä, pankkisiirrolla vai vaiheittain nostetulla asuntolainalla?
- Takaussuoja liittyy itse maksuun riippumatta sen rahoitustavasta. Olennaista on, oliko tietty määrä pätevän ja yksilöidyn takauksen piirissä silloin, kun se lähti tililtänne, ei se, mistä rahat olivat peräisin. Asuntolainanantajan vaiheittain vapauttamat varat eivät lisää suojaa sen lisäksi, minkä takaus jo antaa. Tämä on yksi lisäsyy tarkistuttaa todistus ennen jokaista vaiheittaista maksua sen sijaan, että olettaisitte pankkinne jo tehneen sen.
