Rakennuttaja ei noudattanut määräaikaa: todisteena on sopimuksenne, ei esite
30 sekunnissa
Uudiskohteessa ratkaiseva on ainoastaan sopimuksessanne mainittu kaupan loppuunsaattamispäivä, ei esitteen arvio. Kun kyseinen päivä on kulunut ja sopimuksessa mahdollisesti määrätty lisäaika päättynyt, teillä on oikeus saada koko summa takaisin lakisääteisine korkoineen. Tämä perustuu samaan pankkitakaukseen, joka kattaa rakennuttajan laiminlyönnin. Jälleenmyyntiasunnon kohdalla prosessi on erilainen ja hitaampi.
Mikä päivämäärä on kaupan loppuunsaattamispäivä?
Jälleenmyyntiasunnossa ostaja ja myyjä sopivat tästä päivämäärästä sopimuksessa, ja se pysyy yleensä kiinteänä. Uudiskohteessa päivämäärä riippuu siitä, milloin rakennus valmistuu ja saa käyttöluvan, ja rakennuttajat jäävät usein aikataulusta. Oikeudellisesti merkityksellinen on ainoastaan omaan yksityiseen sopimukseenne kirjattu päivämäärä. Esitteessä ilmoitettu tai myyntikeskustelussa ennen minkään allekirjoittamista mainittu "previsión de entrega" (arvioitu luovutuspäivä) ei ole ratkaiseva.Moniin uudiskohteiden sopimuksiin sisältyy myös lisäaika. Käytännössä tämä tarkoittaa usein ylimääräistä kolmesta kuuteen kuukautta ilmoitetun päivämäärän jälkeen, ennen kuin viivästystä katsotaan lainkaan tapahtuneen. Tämä lisäaika on oikeuslähteissä raportoitu yleinen markkinakäytäntö. Laki ei säädä siitä. Todellinen pituus on se, mitä omassa sopimuksessanne määrätään, jos siitä ylipäätään määrätään. Jos sopimuksessa ei sanota asiasta mitään, automaattista lisäaikaa ei ole.
LuovutuspäiväehtoYksityinen kauppasopimus
- Suunniteltu toimituspäivä
- [PP/KK/VVVV]
- Lisäaika
- [X kuukautta]
- Viivästyksen seuraus
- [lauseke]
- Suunniteltu toimituspäivä. Ainoa oikeudellisesti merkityksellinen päivämäärä. Ei koskaan esitteen "previsión de entrega".
- Lisäaika. Sitova vain, jos sopimuksessanne määrätään siitä. Jos asiasta ei sanota mitään, lisäaikaa ei ole.
- Viivästyksen seuraus. Mitä tapahtuu, kun määräaika ja mahdollinen lisäaika ovat kuluneet umpeen.
| Määräaika | Mitä se todella on | Sitoako se rakennuttajaa |
|---|---|---|
| Luovutusennuste (markkinointiarvio) | Sitomaton arvio. Se annetaan usein jo ennen kuin rakennuksella on edes rakennuslupaa. | Ei. Se luo odotuksia, ei oikeudellista määräaikaa. |
| Luovutuspäivä (sopimuksen mukainen päivämäärä) | Tarkka päivämäärä tai laskentakaava, joka on kirjattu allekirjoittamaanne yksityiseen kauppasopimukseen. | Kyllä. Takuu ja mahdollinen sopimussakko alkavat kertyä tästä päivämäärästä. |
| Lisäaikaa koskeva lauseke, jos sopimuksessa on sellainen | Ennalta sovittu lisäaika, jonka jälkeen määräajan laiminlyönti katsotaan sopimuksen mukaiseksi viivästykseksi. | Vain, jos kauppasopimuksessanne on sellainen. Laissa ei säädetä sen pituudesta eikä siitä, että sen on oltava olemassa. |
Onko viivästyksen oltava vakava, ennen kuin voitte peruuttaa kaupan?
Rehellinen vastaus riippuu siitä, mitä olette ostamassa: uudiskohdetta vai jälleenmyyntiasuntoa. Vastaus saattaa yllättää teidät.
Uudiskohde vai jälleenmyyntiasunto?
- UudiskohdeTakuu alkaa, kun sopimuksen mukainen päivämäärä on kulunut ja mahdollinen lisäaika päättynyt. Viivästyksen vakavuutta ei arvioida.
- JälleenmyyntiasunnotSiviililain 1124 artiklaa sovelletaan. Tuomioistuin ratkaisee, onko viivästys riittävän vakava kaupan peruuttamiseksi.
Mitä ostajat olettavatMitä takuu todella edellyttää
- Uudiskohteessa minun on osoitettava viivästyksen olevan vakava tai odotettava tuomioistuimen ratkaisua ennen rahojen palauttamista.
- Ei. Sama takuu, joka suojaa Teitä rakennuttajan konkurssissa, kattaa myös pelkän määräajan ylittymisen. Kun kaupan loppuunsaattamisen määräaika on kulunut ja mahdollinen lisäaika päättynyt, takuun ehto täyttyy: rakennusta ei valmistunut ajoissa. Tuomioistuimen ei tarvitse arvioida viivästyksen vakavuutta. Voitte esittää vaatimuksen suoraan pankille tai vakuutusyhtiölle.
- Jälleenmyyntiasunnossa notaaripäivän väliin jäämiseen sovelletaan samaa periaatetta
- Ei, näin ei ole. Jälleenmyyntiasunnon kaupan loppuunsaattamispäivälle ei ole vastaavaa lakisääteistä takuuta. Yleinen oikeuskeino perustuu siviililain 1124 artiklaan. Loukattu osapuoli voi valita, vaatiiko hän kaupan toteuttamista vai purkaako sopimuksen. Kummassakin tapauksessa hän voi lisäksi vaatia vahingonkorvausta ja korkoa. Tuomioistuimen on kuitenkin ensin ratkaistava, onko viivästys riittävän vakava sopimuksen purkamiseksi eikä ainoastaan sen täytäntöönpanemiseksi. Takuumenettelyä käyttävän uudiskohteen ostajan ei tarvitse läpäistä tätä arviointia.
- Kuusi kuukautta on lakisääteinen viivästyksen kynnys
- Tämä luku esiintyy usein oikeudellisissa kommenteissa, mutta laki itse eli LOE ei ilmoita kuutta kuukautta takuun laukeamiskynnykseksi. Se kuvaa todennäköisemmin sitä, kuinka pitkän viivästyksen tuomioistuin on 1124 artiklaan perustuvassa JÄLLEENMYYNTIASUNTOA koskevassa riidassa katsonut riittävän vakavaksi kauppasopimuksen peruuttamiseksi. Uudiskohteessa takuun perusteella ratkaiseva on sopimukseen kirjattu tarkka päivämäärä, ei kiinteä kuukausimäärä.
Jos haluaisin mieluummin odottaa rakennuksen valmistumista kuin ottaa rahojen palautuksen, voinko tehdä niin?Kyllä. Kynnysajankohdan saavuttaminen antaa Teille valinnan. Se ei pakota Teitä ottamaan rahojen palautusta. Monet ostajat päättävät odottaa, erityisesti kun viivästys on vähäinen ja hanke etenee selvästi. Olennaista on, että päätös on määräajan umpeuduttua Teidän, ei rakennuttajan.
Miltä viivästystä koskevan vaatimuksen esittäminen käytännössä näyttää?
Viivästystä koskeva vaatimus on yksinkertaisempi kuin useimmat ostajat odottavat. Takuuseen perustuva menettely ei edellytä oikeudenkäyntiä rakennuttajaa vastaan.
- Vahvistakaa kirjallisesti, että sopimuksen mukainen päivämäärä on kulunutAsianajajanne tarkistaa tarkan päivämäärän ja mahdollisen lisäaikaa koskevan lausekkeen kalenterin perusteella.
- Vahvistakaa, että takuutodistus on voimassa ja kattaa maksunneEsitätte vaatimuksen samaan todistukseen perustuen, joka tarkistettiin ennen maksamistanne.
- Watch out
- Jos todistus puuttuu tai ei ole ajan tasalla, yksinkertaisesta vaatimuksesta tulee yhtä vaikea ja epävarma kuin rakennuttajan maksukyvyttömyysmenettelystä.
- Päätä: odota vai lunastaKun kynnysajankohta on kulunut, päätös on Teidän, ei rakennuttajan.
- Jos esität vaatimuksen, prosessi kohdistetaan pankkiin tai vakuutusyhtiöönKäsirahojen palautuksia käsittelevä sivu kattaa tämän kokonaisuudessaan, mukaan lukien riitautetut vaatimukset.
- Where
- Pankki tai vakuutusyhtiö, joka myönsi takauksen
Joskus ongelma on suurempi kuin yksittäisen määräajan ylittäminen. Rakennuttaja on saattanut lopettaa rakentamisen kokonaan, vaieta tai joutua viralliseen maksukyvyttömyysmenettelyyn. Nämä ovat erilaisia ja vaikeampia tilanteita. Jokaiselle niistä on oma oppaansa.Edellä mainitut vaiheet 1 ja 2 riippuvat kahdesta seikasta: onko laukaisupäivä ohitettu ja onko takaus edelleen voimassa. Arevontin oikeudellisen koordinoinnin palvelu tarkistaa molemmat ennen kuin viivästys muuttuu riidaksi, ei vasta sen jälkeen.
Mitä omasta sopimuksesta on varmistettava ennen kuin viivästys muuttuu riidaksi
Tarkista nämä neljä asiaa. Lue ne sopimuksesta ennen sen allekirjoittamista. Älä odota, että määräaika on jo umpeutunut.| Vahvista | Why it matters | Huonon ehdon tunnusmerkit |
|---|---|---|
| Kaupan loppuunsaattamisen tarkka päivämäärä tai sitä koskeva laskentakaava itse sopimuksessa | Tämä on ainoa oikeudellisesti merkityksellinen päivämäärä. Suullisesti sanotulla tai markkinointimateriaalissa kirjallisella tiedolla ei ole merkitystä. | Sopimuksessa sanotaan "rakennuttajan ilmoittama arvioitu luovutusaika" sen sijaan, että siinä annettaisiin kiinteä päivämäärä tai selkeä laskentakaava. |
| Onko sopimuksessa lisäaikaa koskeva ehto ja mikä sen tarkka pituus on | Se muuttaa takauksen alkamisen tarkkaa päivämäärää. Jos sopimuksessa ei sanota tästä mitään, lisäaikaa ei ole. | Epämääräisiä ilmauksia, kuten "kohtuullinen lisäaika", ilman ilmoitettua ajanjaksoa. |
| Onko takaus todistusvoimainen kaikkien tähän mennessä suoritettujen maksujen osalta | Viivästystä koskeva vaatimus on vain niin vahva kuin sen perustana oleva takaus. Vanhentunut todistus heikentää edellä kuvattua vaatimusta. | Todistus myönnettiin kerran alkuvaiheessa, eikä sitä koskaan päivitetty myöhempien maksujen osalta. |
| Jälleenmyyntiasunnossa se, mitä sopimuksessa erityisesti määrätään väliin jääneestä kaupan loppuunsaattamispäivästä | Toisin kuin uudiskohteessa, tähän ei liity takausta, johon voisi vedota. Lain 1124 §:n nojalla asianajajasi toimii sopimuksessa olevan viivästystä koskevan täsmällisen sanamuodon perusteella. | Sopimuksessa puhutaan yleisesti ostajan tai myyjän vetäytymisestä, mutta siinä ei sanota mitään kummankaan osapuolen aiheuttamasta määräajan ylittämisestä. |
Uudiskohteen väliin jäänyt määräpäivä verrattuna jälleenmyyntiasunnon väliin jääneeseen määräpäivään
Sana "viivästys" kuvaa kahta hyvin erilaista tilannetta. Sovellettava tilanne riippuu siitä, mitä olette ostamassa.| Jälleenmyyntiasunnot | Uudiskohde | |
|---|---|---|
| Mikä oikeussuojakeino pätee | Siviililain 1124 §:n nojalla voitte vaatia kaupan loppuunsaattamista tai purkaa sopimuksen ja vaatia kummassakin tapauksessa vahingonkorvausta. | Pankkitakaus: täysi palautus sekä lakisääteinen korko samoin ehdoin kuin silloin, jos rakennuttaja olisi laiminlyönyt velvoitteensa kokonaan. |
| Onko viivästyksen vakavuudella merkitystä | Kyllä. Käytännössä tuomioistuin ratkaisee, onko rikkomus riittävän vakava sopimuksen purkamiseksi. | Ei. Laukaiseva tapahtuma on sopimuksessa asetetun määräajan ylittyminen riippumatta viivästyksen kestosta. |
| Tarvitaanko rahojen palauttamiseen tuomioistuin | Usein tarvitaan, jos toinen osapuoli on eri mieltä. 1124 §:ssä säädetty oikeus voi edellyttää tuomioistuimeen menemistä, jotta sitä voidaan käyttää. | Ei. Esitätte vaatimuksen suoraan takauksen myöntäneelle pankille tai vakuutusyhtiölle. |
| Mitä asianajajasi tarkistaa ensin | Mitä arras-sopimuksessa itsessään sanotaan määräajan ylittämisestä, koska laki ei aseta tätä koskevaa sääntöä. | Että takaus on ajan tasalla ja kattaa kaikki tähän mennessä suoritetut maksut. |
Tässä esitetään yleinen sääntö, ei sitä, mitä juuri teidän sopimuksenne sallii
Tämä on voimassa olevaa Espanjan lainsäädäntöä elokuussa 2026. Olemme perehtyneet alkuperäislähteisiin, emme markkinointiin tai siihen, miten viivästyksiä yleensä kuvataan. Tämä on yleistä tietoa, ei arviota juuri teidän sopimuksestanne. Vain riippumaton asianajaja, joka tutkii omat asiakirjanne, voi kertoa, onko sopimuksenne määräaika umpeutunut, sovelletaanko teihin lisäaikaa ja onko takauksenne ajan tasalla.Tämä sivu käsittelee tarkoituksella yhtä rajattua tilannetta: viivästystä, kun rakennuttaja on edelleen maksukykyinen ja rakentaa edelleen. Jos rakennuttaja on lopettanut kokonaan tai joutunut viralliseen maksukyvyttömyysmenettelyyn, kyseessä on vaikeampi ja erilainen tilanne, jota käsitellään omalla sivullaan. Emme aja sopimusriitoja tuomioistuimessa emmekä ole osapuolena takauksessanne. Oikeudellisen koordinoinnin palvelumme tarkistaa päivämäärien ja todistuksen oikeellisuuden ennen kuin viivästys muuttuu riidaksi, ei vasta sen jälkeen.
Usein kysyttyä kaupan loppuunsaattamisen viivästyksistä
- Jos sopimuksessani on viivästystä koskeva oma sopimussakkoehto, korvaako se takauksen lakisääteisen koron?
- Ei. Kyseessä on kaksi eri asiaa, ja sopimuksessanne voi olla molemmat. Takauksen lakisääteinen korko kuuluu maksettavaksi automaattisesti, kun laukaisupäivä on ohitettu. Se lasketaan jokaisesta maksupäivästä riippumatta siitä, onko sopimuksessanne sopimussakkoehto. Yksityinen sopimussakkoehto, jos sellainen on sopimuksessanne, alkaa samasta päivämäärästä ja on korosta erillinen oikeus, joka tulee koron lisäksi. Siksi kannattaa tarkistaa, onko sopimuksessanne tällainen ehto, sekä tarkistaa päivämäärä ja lisäaika.
- Voiko rakennuttaja tarjota minulle rahan sijasta jotakin muuta, kuten tasonparannuksen tai alennuksen, takuun perusteella maksettavan palautuksen sijaan, kun viivästys on jo tapahtunut?
- Kyllä, hän voi tarjota sitä. Jotkut ostajat hyväksyvät aidosti hyvän vaihtoehdon kaupan peruuttamisen sijaan. Olennaista on tämä: Teillä on jo selkeä laillinen oikeus saada koko summa takaisin. Rakennuttaja ei tee Teille palvelusta. Se, onko tarjottu vaihtoehto todella rahan arvoinen tai sitä arvokkaampi, on ratkaistava tapauskohtaisesti yhdessä asianajajanne kanssa, ei myyntitoimistossa aikapaineen alaisena.
- Jos ostin asunnon asuntolainan avulla ja kaupan loppuunsaattamisen päivämäärä siirtyy, vaikuttaako viivästys myös asuntolainan hyväksyntään?
- Se on mahdollista. Asuntolainan hyväksynnät ja kiinteät korot ovat usein voimassa vain rajoitetun ajan. Kaupan loppuunsaattamisen viivästyminen voi tarkoittaa, että pankkinne joutuu hyväksymään lainan uudelleen tai hinnoittelemaan sen uudelleen, koska laina oli järjestetty alkuperäisen päivämäärän perusteella. Tämä on erillinen käytännön ongelma. Ottakaa asia esille pankkinne kanssa heti, kun viivästys näyttää todennäköiseltä, ei vasta uuden päivämäärän vahvistamisen jälkeen.
