Virhe ilmeni luovutuksen jälkeen: kuka vastaa ja mihin asti
30 sekunnissa
Espanjalaisella uudiskohteella on kolme erillistä takuuaikaa: yksi vuosi viimeistelyille, kolme vuotta asennuksille ja kymmenen vuotta rakenteille. Kustakin vastaa eri rakennusalan toimijaryhmä. Kymmenen vuoden suoja perustuu pakolliseen vakuutukseen, ja se säilyy, vaikka rakennusliike lopettaisi toimintansa. Jälleenmyyntiasuntoon mikään tästä ei kuulu. Siihen liittyy vain kuuden kuukauden vaatimus piilevien virheiden perusteella.
Uudiskohteen koko suoja yhdellä silmäyksellä
Ihmiset puhuvat "uudiskohteen takuusta" ikään kuin kyse olisi yhdestä asiasta, jolla olisi yksi kesto. Todellisuudessa kyse on viidestä erillisestä mekanismista. Ne suojaavat eri asioita, ja niistä vastaavat eri osapuolet. Vain osa niistä säilyy, jos asunnon rakentanut yritys lopettaa toimintansa. Tällä sivulla koko kokonaisuus esitetään yhdessä paikassa, ja mukana on linkki sivulle, jolla jokainen osa selitetään perusteellisesti.
Luovutus10 vuotta
- Viimeistely1 vuosi
- Asumiskelpoisuus3 vuotta
- Rakenne10 vuotta
- Jälleenmyyntiasuntojen piilevät virheet6 kuukautta
- 6 kuukautta
- Koko jälleenmyyntiasunnon määräaika samalla asteikolla
| Taso | Voimassaoloaika | Mitä suojaa ja kuka vastaa |
|---|---|---|
| Pankkitakaus (aval bancario) | Ensimmäisestä ennakkomyyntikohteen maksusta siihen asti, kun asunto luovutetaan. | Rahanne, ei rakennuksen. Tämä kattaa kaikki rakennuttajalle ennen kaupan loppuunsaattamista maksetut määrät veroineen sekä lakisääteisen koron. Summa palautetaan teille, jos asuntoa ei koskaan luovuteta. Siitä vastaa pankki tai vakuutusyhtiö, ei koskaan rakennuttaja itse. |
| Luovutus ja virheluettelo | Yksi päivä: allekirjoitus notaarilla. Jokainen alla oleva kello alkaa tästä. | Ei mitään itsessään, mikä juuri onkin asian ydin. Sinä päivänä sovittu virheluettelo toimii kuukausia myöhemmin todisteena, kun vedotaan yhden vuoden takuuseen. Rakennuttaja vastaa siihen kirjatuista korjauksista. |
| 1 vuosi, toteutusvirheet | Vuosi loppuunsaattamisesta. | Viimeistelytyöt: maalaus, laatoitus, varusteet sekä kaikki valmiin työn kosmeettiset tai pinnalliset seikat. Niistä vastaa yksin rakennusurakoitsija. |
| 3 vuotta, asumiskelpoisuusvirheet | Kolme vuotta loppuunsaattamisesta. | Putkisto, sähkötyöt, eristys ja vedeneristys: viat, joiden vuoksi asunto ei täytä asumiskelpoisuuden perustason vaatimuksia. Niistä vastaa rakennusurakoitsija ja käytännössä se asentaja, jonka tekemässä työssä vika ilmeni. |
| 10 vuotta, rakenteelliset virheet | Kymmenen v. loppuunsaattamisesta. | Perustukset, tuet, palkit, laatat ja kantavat seinät. Rakennuttaja, arkkitehti, työmaan valvoja ja urakoitsija vastaavat yhdessä ja erikseen, jos syytä ei voida kohdistaa yksin kehenkään heistä. |
| Kymmenvuotisvakuutus | Samat kymmenen vuotta, mutta se ei riipu siitä, jatkaako kukaan toimintaansa. | Pakollinen vakuutus, joka turvaa kymmenvuotisen rakennetakuun. Vaatimus kohdistetaan vakuutusyhtiöön, ei rakentajaan, joten turva säilyy, vaikka yritys lopettaisi toimintansa, fuusioituisi tai ajautuisi maksukyvyttömäksi. Se liittyy rakennukseen ja siirtyy seuraavalle omistajalle. |
Kuka vastaa, jos jokin rikkoutuu muutettuasi asuntoon?
Tutussa yhteenvedossa todetaan, että rakenteille annetaan kymmenen vuoden, talotekniikalle kolmen vuoden ja viimeistelylle yhden vuoden takuu. Siinä harvoin kerrotaan, keneen pitäisi ottaa yhteyttä, kun jokin näistä osa-alueista pettää, eikä vastaus ole joka kerta sama henkilö.
| 1 vuosiTyövirheet | 3 vuottaAsumiskelpoisuusvirheet | 10 vuottaRakenneviat | |
|---|---|---|---|
| Mitä se kattaa | Viimeistelytyöt: maalaukset, laatoitukset ja kalusteet | Putkisto, sähkö, eristys ja vedeneristys | Perustukset, tuet, palkit ja kantavat seinät |
| Kuka vastaa? | Vain urakoitsija | Urakoitsija ja kyseinen asentaja | Kaikki rakennushankkeen osapuolet yhteisvastuullisesti |
| Takuu | Kattaa | Kuka vastaa? |
|---|---|---|
| 1 vuosi, toteutusvirheet | Viimeistely ja viimeistelyosat: maalaukset, laatoitukset ja kalusteet sekä kaikki valmiin työn kosmeettiset tai pinnalliset puutteet. | Vain urakoitsija. Tämä on kolmesta vastuusta suppein ja lyhytkestoisin. |
| 3 vuotta, asumiskelpoisuusvirheet | Rakennusosat tai järjestelmät, joiden vikaantumisen vuoksi kiinteistö ei enää täytä asumiskelpoisuuden perusvaatimuksia: putkisto, sähkö, eristys ja vedeneristys. | Urakoitsija ja käytännössä asentaja tai alihankkija, joka toteutti kyseisen vikaantuneen työn. |
| 10 vuotta, rakenteelliset virheet | Perustukset, tuet, palkit, laatat, kantavat seinät ja muut rakenneosat: vaurio, joka uhkaa rakennuksen mekaanista kestävyyttä ja vakautta. | Kaikki rakennushankkeen osapuolet yhdessä: rakennuttaja, arkkitehti, työmaan valvoja ja urakoitsija, jotka vastaavat yhteisvastuullisesti, jos tiettyä syytä ei voida kohdistaa yksin kehenkään heistä. |
Onko minun selvitettävä tarkasti, kuka neljästä osapuolesta aiheutti rakennevian, ennen kuin voin esittää vaatimuksen?Ei. Juuri tätä yhteisvastuusääntö tarkoittaa. Jos syytä ei aidosti voida kohdistaa yhteen osapuoleen tai useampi osapuoli on vaikuttanut vahinkoon, voit kohdistaa koko vaatimuksen kehen tahansa heistä. Tämä on yleensä rakennuttaja, koska hänet on tavallisesti helpoin tunnistaa ja saattaa vastuuseen. Osapuolet selvittävät sen jälkeen keskenään, miten vastuu jaetaan.
Mitä tapahtuu, jos rakentaja tai rakennuttaja on kadonnut, kun tarvitset häntä?
Kymmenvuotisvakuutus on pakollinen vakuutus, joka kattaa uuden rakennuksen rakenneviat kymmenen vuoden ajan. Espanjan rakennuslaki edellyttää sitä. Vakuutus liittyy rakennukseen, ei sinuun, joten se siirtyy seuraavalle omistajalle. Tämä yksityiskohta on käytännössä tärkein: turva on olemassa, koska rakennevika voi ilmetä kauan sen jälkeen, kun pieni rakennusyritys on lopettanut toimintansa, fuusioitunut tai yksinkertaisesti lakannut harjoittamasta liiketoimintaa. Jos takuu riippuisi siitä, että yritys on edelleen olemassa, se olisi arvoton juuri silloin, kun sitä eniten tarvitaan.Organismo de Control Técnico (OCT) -nimisen teknisen tarkastusorganisaation on tarkastettava hanke, ennen kuin vakuutusyhtiö voi myöntää tämän vakuutusturvan. Sen osallistuminen on lakisääteinen vaatimus rakennuksissa, jotka on pääasiassa tarkoitettu asumiseen. Ostajan kannalta käytännössä tärkeää ei ole OCT itsessään, sillä olet harvoin suoraan tekemisissä sen kanssa. Olennaista on, että sen hyväksyntä mahdollistaa vakuutuksen olemassaolon. Siksi sinun pitäisi varmistaa, että vakuutus on olemassa, eikä vain olettaa sitä siksi, että rakennus on valmistunut ja myyty.
- Oliko kiinteistö ensisijaisesti tarkoitettu asumiseen?What it grantsOrganismo de Control Técnico -organisaation on tarkastettava hankeIf noSuppea itse rakentamista koskeva poikkeus saattaa soveltua. Vahvista asia lakimieheltä.
- Hyväksyikö OCT hankkeen ennen valmistumista?What it grantsVakuutusyhtiö voi myöntää pakollisen kymmenvuotisturvanIf noEi hyväksyntää, ei vakuutusturvaa. Varmista tämän olemassaolo ennen ostamista.
- Onko kymmenvuotinen vakuutus voimassa, ja mainitaanko siinä rakennus?What it grantsRakenteellista virhettä koskeva vaatimus kohdistetaan vakuutusyhtiöön, ei rakentajaanIf noIlman sitä vaatimuksella ei ole kohdetta, jos alkuperäinen yritys on lopettanut toimintansa.
Tähän vakuutukseen perustuva vaatimus kohdistetaan vakuutusyhtiöön, ei alkuperäiseen rakentajaan. Tämä toimii paljolti samalla tavalla kuin maksutakuuseen perustuva vaatimus, joka kohdistetaan pankkiin, ei maksukyvyttömään rakennuttajaan. Jos rakennuttaja on erikseen joutunut muodolliseen maksukyvyttömyysmenettelyyn muista syistä, se ei vaikuta vuosia myöhemmin kymmenvuotista vakuutusta vastaan tehtyyn rakenteellista virhettä koskevaan vaatimukseen. Kyse on täysin eri velvoitteista, joista vastaavat täysin eri yritykset.Sen varmistaminen ennen ostoa eikä vasta virheen ilmettyä, että tämä vakuutus on olemassa ja voimassa, kuuluu juuri Arevontin teknisen tarkastuksen palveluun.
Ostatteko sen sijaan jälleenmyyntiasunnon? Mitä "ei takuuta" jättää teille?
Mikään tästä ei koske jälleenmyyntiasuntoa, johon ei liity edellä kuvatun kaltaista lakisääteistä takuuta. Siihen liittyy sen sijaan paljon suppeampi oikeus: voitte esittää myyjää vastaan vaatimuksen piilevästä virheestä (vicio oculto), joka oli olemassa kaupantekohetkellä ja jonka myyjä tiesi mutta salasi. Sivuston omassa aineistossa tätä määräaikaa on aina kuvattu "lyhyeksi" nimeämättä sitä. Määräaika on kuusi kuukautta luovutuspäivästä, ja kyseessä on ehdoton raukeamismääräaika, ei tavanomainen vanhentumisaika. Toisin kuin useimmat vaatimukset, sitä ei voi keskeyttää tai aloittaa uudelleen virallisella vaatimuksella. Siksi se on käytännössä paljon ankarampi kuin ilmaus antaa ymmärtää.
Luovutus5 vuotta (tavanomainen vanhentumisaika)
- Piilevien virheiden määräaika6 kuukautta
- 6 kuukautta
- Ehdoton raukeamismääräaika. Virallinen vaatimus ei keskeytä sitä
| Vaatimus | Mitä tämä merkitsee Teille | Mistä tämä johtuu |
|---|---|---|
| Virheen on oltava vakava, piilevä ja aiemmin olemassa ollut | Kyseessä on oltava vakava virhe, jota ei olisi voinut havaita kohtuullisessa tarkastuksessa ennen ostoa ja joka oli jo olemassa kaupantekohetkellä eikä syntynyt myöhemmin. | Siviililaki, art. 1484 |
| Valitsette kahdesta oikeussuojakeinosta | Voitte purkaa kaupan kokonaan (acción redhibitoria) tai pitää asunnon ja vaatia hinnanalennusta suhteessa virheeseen (acción quanti minoris). | Siviililaki, art. 1486 |
| Määräaika on kuusi kuukautta luovutuksesta | Kyseessä on ehdoton määräaika, ei yleinen viiden vuoden vanhentumisaika, jota sovelletaan useimpiin muihin sopimusperusteisiin vaatimuksiin. Määräaikaa ei voi keskeyttää lähettämällä virallista vaatimusta. | Siviililaki, art. 1490 |
Mitä kerätä heti virheen ilmetessä
Kerätkää nopeasti neljä asiaa. Kolmesta määräajasta kaksi alkaa virheen ilmenemisestä tai asunnon luovutuksesta, ei siitä, kun ryhdytte toimiin.| Kerää | Miksi | Miltä puutteellinen versio näyttää |
|---|---|---|
| Päivätty kirjallinen merkintä siitä, milloin havaitsitte virheen ensimmäisen kerran | LOE:n mukainen kahden vuoden vaatimusmääräaika ja jälleenmyyntiasunnon kuuden kuukauden määräaika alkavat molemmat tietystä päivämäärästä. Päiväämätön havainto heikentää juuri sitä tosiseikkaa, johon vaatimuksenne perustuu. | Luotetaan muistikuvana siihen, milloin asia suunnilleen havaittiin ensimmäisen kerran. |
| Riippumaton tekninen lausunto syystä ja sen todennäköisestä luokasta | Se, onko halkeama kosmeettinen haitta, asumiskelpoisuuteen vaikuttava ongelma vai aidosti rakenteellinen virhe, ratkaisee, mitä takuuta, määräaikaa ja osapuolta sovelletaan. | Luokan olettaminen sen perusteella, miten hälyttävältä virhe näyttää, sen sijaan että se perustettaisiin ammattilaisen arvioon. |
| Uudiskohteessa: vahvistus siitä, että kymmenvuotinen vakuutus on olemassa ja voimassa | Tähän kohdistetaan rakennetta koskeva vaatimus, jos alkuperäinen rakentaja ei enää harjoita liiketoimintaa. | Vakuutuksesta ei ole merkintää tai oletetaan, että sen on oltava olemassa, koska rakennus valmistui lainmukaisesti. |
| Jälleenmyyntiasunto: näyttö siitä, mitä myyjä todella tiesi | Vicios ocultos -vaatimus edellyttää osoittamista, että myyjä tiesi virheestä ja salasi sen, ei ainoastaan sitä, että virhe oli olemassa. | Vaatimus perustuu ainoastaan väitteeseen "hänen on täytynyt tietää", ilman minkäänlaista sitä tukevaa näyttöä. |
Uudiskohteen rakennetakuu verrattuna jälleenmyyntiasunnon piilevää virhettä koskevaan vaatimukseen
Molemmista maksetaan lopulta korvaus todellisesta ja vakavasta ongelmasta, mutta prosessi sen saamiseksi on täysin erilainen.| Jälleenmyyntiasunto (piilevät virheet) | Uudiskohde (LOE-takuu) | |
|---|---|---|
| Oikeusperusta | Siviililaki, 1484-1490 §. | Laki 38/1999 (LOE), 17-19 §. |
| Määräaika | Kuusi kuukautta luovutuksesta, ehdoton vanhentumaton määräaika, jota ei voi keskeyttää. | Enintään kymmenen vuotta, ja vaatimuksen esittämiseen on kaksi vuotta siitä, kun kyseinen vahinko ilmenee. |
| Mitä on osoitettava | Että virhe oli olemassa kaupantekohetkellä, oli vakava ja piilevä ja että myyjä tiesi siitä ja salasi sen. | Että vahinko kuuluu johonkin kolmesta määritellystä kategoriasta ja että vaatimus esitetään kyseisen kategorian määräajassa. |
| Ketä vastaan vaatimuksen voi esittää, jos alkuperäinen osapuoli on poistunut | Yleensä ei ketään. Kyseessä on nimenomaan myyjään kohdistuva henkilökohtainen vaatimus. | Pakollinen kymmenvuotisvakuutuksen tarjoaja rakenteita koskevassa suojassa riippumatta siitä, harjoittaako rakentaja edelleen liiketoimintaa. |
Tässä esitetään oikeudellinen kehys, ei arviota tietystä virheestänne
Tämä on voimassa oleva Espanjan lainsäädäntö elokuussa 2026, ja se perustuu suoraan LOE:hen ja Código Civil -lakiin, ei oletuksiin siitä, miten nämä takuut yleensä tiivistetään. Kyse on yleisestä tiedosta, ei tietyn virheen arvioinnista. Se, kuuluuko tietty halkeama, vuoto tai vika yhden takuuluokan eikä toisen piiriin ja tiesikö myyjä jälleenmyyntiasunnon virheestä todella ja salasiko hän sen, ovat teknisiä ja tosiseikkoihin liittyviä kysymyksiä. Riippumaton asiantuntija ja asianajaja vastaavat näihin kysymyksiin tietyn kiinteistönne osalta. Kukaan ei voi määrittää tätä abstraktisti.Emme myönnä kymmenvuotista vakuutusta emmekä ole osapuolena takuussanne tai vaatimuksessanne. snagging- ja teknisen tarkastuksen palvelumme etsivät ja dokumentoivat puutteet ratkaisevilla hetkillä: ennen kuin allekirjoitatte uudiskohdetta koskevan sopimuksen ja ennen kuin ostatte jälleenmyyntiasunnon. Tässä vaiheessa suurin osa edellä kuvatuista ongelmista on paljon edullisempaa ratkaista kuin myöhemmin.
Useimmin kysytyt kysymykset rakennusvirheistä
- Tarvitsenko asianajajan vaatimuksen esittämiseen kymmenvuotista vakuutusta vastaan vai voinko ottaa itse yhteyttä vakuutusyhtiöön?
- Voitte ottaa suoraan yhteyttä vakuutusyhtiöön, mutta asianajaja tai riippumaton tekninen asiantuntija tekee tällaisesta vaatimuksesta huomattavasti vahvemman, koska vakuutusyhtiö haluaa selkeän teknisen perustan vahingon luokittelemiseksi rakenteita koskevaksi eikä lievempään kategoriaan kuuluvaksi. Muissa kuin vähäisissä ja ilmeisissä tapauksissa asiantuntijalausunnon kustannus on yleensä pieni verrattuna rakenteita koskevan vaatimuksen arvoon.
- Jos ostin uudiskohteen eikä kymmenvuotisen rakennetakuun voimassaolo ole vielä päättynyt, onko merkitystä sillä, etten ole alkuperäinen ostaja?
- Ei. Kymmenvuotinen vakuutus liittyy itse rakennukseen, ei sen ensimmäisenä ostaneeseen henkilöön. Siksi myöhempi omistaja, joka ostaa asunnon alkuperäisen kymmenvuotiskauden aikana, saa saman vakuutusturvan jäljellä olevaksi ajaksi. Tämä kannattaa varmistaa erityisesti, kun ostatte melko uuden jälleenmyyntiasunnon, jonka alkuperäinen kymmenvuotiskausi on vielä kesken, sillä kyseessä on kiinteistön todellinen ja siirrettävissä oleva varallisuuserä.
- Käsitelläänkö jälleenmyyntiasunnossa vikaa, josta edellinen omistaja ei yksinkertaisesti tiennyt, samalla tavalla kuin vikaa, jonka hän tahallaan salasi?
- Ei, ja tämä on piilevää vikaa koskevan vaatimuksen keskeinen vaikeus. Myyjä vastaa vain viasta, jonka hän todella tiesi ja salasi, ei viasta, joka oli olemassa hänen tietämättään. Kyseessä on todellinen ja merkityksellinen oikeus, mutta sen osoittaminen, mitä toinen henkilö tiesi, on paljon vaikeampaa kuin lakisääteiseen takuuaikaan vetoaminen. Juuri tästä syystä ostoa edeltävä tarkastus on jälleenmyyntiasunnossa tärkeämpi kuin uudiskohteessa.
