Vuokraverotus Espanjassa: verokannat, vähennykset ja Modelo 210
30 sekunnissa
Tšekissä tai Puolassa verotuksellisesti asuvana maksatte Espanjasta saamistanne vuokratuloista 19 % sallittujen kulujen jälkeen. EU:n tai ETA:n ulkopuolella asuva maksaa 24 % bruttomäärästä ilman minkäänlaisia vähennyksiä. Molemmat täyttävät saman lomakkeen, Modelo 210.
Mikä verokanta koskee vuokratulojani?
Modelo 210 on espanjalainen verolomake, jonka ulkomailla asuva omistaja täyttää, ja se on annettava, vaikka kiinteistöä ei koskaan vuokrattaisi. Käytettävä verokanta määräytyy verotuksellisen asuinpaikkanne perusteella sinä ajankohtana, jolloin tulo syntyy.
Oletteko EU:n tai ETA:n verotuksellinen asukas?
- Kyllä (myös Tšekin ja Puolan asukkaat)19 % vuokratulojen nettomäärästä vuokraukseen liittyvien vähennyskelpoisten kulujen jälkeen.
- Ei, asun muualla24 % bruttovuokratuloista ilman kuluvähennyksiä.
| Verotuksellinen asuinpaikkanne | Verokanta | Peruste |
|---|---|---|
| EU, ETA, Islanti, Norja, Liechtenstein | 19 % | Nettotulo, kun kiinteistön vuokraukseen liittyvät vähennyskelpoiset kulut on vähennetty. |
| Mikä tahansa muu maa | 24 % | Bruttotulo ilman kuluvähennyksiä, "sin deducción de gasto alguno". |
Voinko vähentää kuluja vuokratuloista?
Jos Teitä verotetaan 19 prosentin veroryhmässä, voitte. Tämä perustuu samoihin sääntöihin, joita Espanjan henkilö- tai yhteisöverotuksessa sovelletaan, kunhan asuinmaanne ja Espanjan välillä on toimiva verotietojen vaihtoyhteys. Tämä koskee kaikkia EU:n jäsenvaltioita. Jos Teitä verotetaan 24 prosentin veroryhmässä, vastaus on tällä hetkellä ei. Vero lasketaan bruttovuokrasta, eikä siitä vähennetä mitään.
- Asuntolainan korotVoitte vähentää tämän vain sen vuokrausjakson tuloista, jonka rahoittamiseen laina käytettiin, ei koko vuoden tuloista, jos kiinteistö oli vuokrattuna vain osan vuodesta.
- Hallinnointi- ja vuokrausalustojen maksutHallinnoijan tai alustan perimä palkkio voidaan vähentää, kunhan se on dokumentoitu ja liittyy kyseiseen vuokratuloon.
- Ylläpito ja korjauksetKiinteistön vuokraukseen liittyvät todelliset ylläpitokulut voidaan vähentää. Arvoa lisäävät parannukset, jotka eivät ole ylläpitoa, kuuluvat eri luokkaan eikä niitä voi vähentää.
- VakuutuksetVuokratun kiinteistön vakuutus voidaan vähentää siltä ajalta, jonka kiinteistö oli vuokrattuna.
- Taloyhtiön vastikkeet ja paikallisverotIBI ja comunidad-maksu voidaan vähentää suhteessa siihen aikaan, jonka kiinteistö tosiasiallisesti oli vuoden aikana vuokrattuna.
Audiencia Nacionalin heinäkuussa 2025 antaman ratkaisun on ilmoitettu laajentavan kulujen vähennysoikeuden myös EU:n ulkopuolella asuviin. Tämä olisi erityisen merkittävää brittiläiselle omistajalle. Ratkaisusta on kuitenkin valitettu korkeimpaan oikeuteen, eikä se vielä sisälly Agencia Tributarian julkaistuun kantaan. Seuratkaa tätä kehityksenä, mutta älkää käyttäkö sitä perusteena tämänhetkisessä veroilmoituksessanne.
Olen Tšekin veroresidentti. Ilmoitanko nämä tulot myös kotimaassani?Tämä on kysymys tšekkiläiselle veroasiantuntijalle, ei espanjalaiselle oppaalle. Mutta yleisperiaate on hyvä tietää ennen kysymistä: Tšekin ja Espanjan välinen kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskeva sopimus on olemassa juuri siksi, ettei samoja tuloja veroteta kahdesti. Tämä toimii yleensä siten, että kotimaassa saa hyvityksen jo maksamastaan Espanjan verosta. Tämän hyvityksen hakemiseen liittyvät yksityiskohdat ovat Tšekin veroilmoitusasia, eivät Espanjan.
Joudunko edelleen maksamaan veroa, kun kiinteistö on tyhjillään?
Kyllä, jokaiselta ajalta, jona sitä ei ole vuokrattu eikä käytetä omana vakituisena kotina. Espanja katsoo, että vuokraamaton kakkosasunto tuottaa laskennallista tuloa, eikä tästä laskennallisesta tulosta voi vähentää kuluja.
| Laskennallinen tulo1,1 % verotusarvosta | 1.650 € |
|---|---|
| Vero, EU/ETA-residentti19 % laskennallisesta tulosta | 313,50 € |
| Vero, muut residentit24 % laskennallisesta tulosta | 396 € |
| Verotusarvon viimeisin tarkistus | Laskennallinen tulo | Mitä tämä käytännössä tarkoittaa |
|---|---|---|
| Voimassa 1. tammikuuta 2012 jälkeen | 1,1 % verotusarvosta | Alempi ja yleisempi veroperuste uudemmissa rakennuskohteissa ja kunnissa, joissa verotusarvo on tarkistettu äskettäin. |
| Ei tarkistettu sen jälkeen tai aiemmin | 2 % verotusarvosta | Korkeampi oletusperuste, jota sovelletaan edelleen moniin Costa del Sol -alueen vanhempiin keskusta-alueen kohteisiin. |
Kuka tekee tämän puolestanne?
Ei Arevont. Emme ole veroasiantuntijoita, eikä ilmoituksesta lukeminen ole sama asia kuin sen tekeminen. Vaihtoehtoja on kolme. Se, mistä kannattaa maksaa, riippuu siitä, kuinka yksinkertainen ilmoituksesi todella on.
- Option 1Tee ilmoitus itseMahdollista yhden yksinkertaisen kiinteistön tapauksessa, jos siihen ei liity mitään erityistä.
- Kustannus
- Ei ammattilaisen palkkiota
- Vaivannäkö
- HighEspanjan veropalvelu espanjaksi joka vuosineljännes.
- Riski
- HigherEU/ETA-luokka tai vähennyskelpoinen kulu on helppo luokitella väärin.
- Option 2VeroasioitsijaTavanomainen ilmoituspalvelu suoraviivaiseen tapaukseen.
- Kustannus
- Pieni ilmoitusta kohden
- Vaivannäkö
- LowTe toimitatte luvut, palvelu jättää ilmoituksen.
- Riski
- LowerTavanomaiset ilmoitukset, ei verosuunnittelua tai sopimusneuvontaa.
- Option 3SuositeltuVeroneuvojaPätevä veroneuvoja kaikkeen yksinkertaisinta tapausta monimutkaisempaan.
- Kustannus
- Higher, per filing
- Vaivannäkö
- LowHoitaa ilmoituksen ja siihen liittyvän suunnittelun.
- Riski
- LowestNeuvoo myös Tšekin verosopimuksen mukaisesta asemasta kotimaassa.
Riippumaton lakitoimisto Arevont, jota yleensä suosittelemme juridiseen tarkistukseen, hoitaa myöhemmin myös vuotuiset ulkomailla asuvien henkilöiden ja vuokratulojen veroilmoitukset. Tämä on yksi syy siihen, että suositus kattaa muutakin kuin pelkän oston. Jos kiinteistöä vuokrataan Arevontin vuokrauksen hallinnointipalvelun kautta, sen laatimassa kuukausittaisessa tilityksessä esitetään jo jokainen varaus, kulu ja palkkio siinä muodossa, jota veroneuvoja tarvitsee. Ilmoituksessa käytettävät luvut ovat siis samat kuin saamassasi asiakirjassa, eivät veroilmoituksen jättämisen aikaan erikseen koottuja tietoja.
Mitä ennen jokaista Modelo 210 -ilmoitusta on koottava
Neljä asiaa riippumatta siitä, koskeeko ilmoitus vuokrattuja vai tyhjillään olleita kuukausia.| Kerää | Miksi sitä tarvitaan | Miltä puute näyttää |
|---|---|---|
| Kyseisen vuoden verotuksellisen asuinpaikan todistus | Se ratkaisee, kuulutko 19 %:n vai 24 %:n verokantaan, eivät kansalaisuutesi tai kiinteistön sijainti. | Asuinpaikan olettaminen sen todistavan todistuksen hallussapidon sijaan. |
| Kaikki kauden vuokratilitykset | 19 %:n perusteena ovat nettotulot. Ilman taustalla olevia lukuja ei ole mitään, mistä vähentää kuluja. | Yksi vuotuinen kokonaissumma ilman kuukausittaista erittelyä. |
| Vähennyskelpoisten kulujen kuitit, jos kuulut 19 %:n verokantaan | Taloyhtiön vastikkeet, vakuutukset, hallinnointipalkkiot ja kunnossapito otetaan kaikki huomioon, mutta vain tositteiden perusteella. | Ilmoitetut kulut, joita ei tueta laskulla. |
| Kiinteistörekisteriarvo ja sen viimeisin tarkistuspäivä | Ratkaisee, käytetäänkö tyhjillään olleen ajanjakson ilmoituksessa 1,1 %:n vai 2 %:n verokantaa. | Ostohinnan käyttäminen kiinteistörekisteriarvon sijaan. |
Verotuksellinen asuinpaikka muuttaa lukuja, ei vain paperityötä
Sama vuokratulo verotetaan kahdella eri tavalla asuinpaikasta riippuen. Tšekissä verotuksellisesti asuva henkilö on oikeanpuoleisessa sarakkeessa.| EU:n/ETA:n ulkopuolinen | EU:ssa/ETA:ssa asuva, myös Tšekissä asuvat | |
|---|---|---|
| Verokanta | 24 % | 19 % |
| Peruste | Brutto, ei vähennyksiä | Nettotulo kulujen jälkeen |
| Mitä tämä tarkoittaa 12.000 €:n vuotuisilla vuokratuloilla ja 3.000 €:n kuluilla | Vero koko 12.000 €:n summasta, 24 % | Vero 9.000 €:sta, 19 % |
| Tyhjän kauden laskennallinen tulo | Verotus 24 % laskennallisesta perusteesta | Verotus 19 % samasta laskennallisesta perusteesta |
Mitä vain veroneuvojasi voi kertoa
Tämä on yleistä tietoa Agencia Tributarian 17. elokuuta 2026 julkaisemista IRNR-säännöistä. Se ei ole neuvo omasta veroilmoituksestasi. Verokannat, kynnysarvot ja vähennyssäännöt muuttuvat ajan myötä. Tšekissä verotuksellisesti asuvan henkilön kotimaan velvoitteita kaksinkertaisen verotuksen välttävän verosopimuksen nojalla ei käsitellä tässä lainkaan.EU:n ulkopuolisten vähennysoikeutta koskeva kysymys on aidosti edelleen avoin. Edellä esitetty kanta on se, jonka Agencia Tributaria julkaisee tällä hetkellä. Tuomme vireillä olevan oikeustapauksen esiin ottamatta siihen kantaa. Jokaisen 24 %:n verokantaan kuuluvan kannattaa kysyä asiasta suoraan veroneuvojaltaan eikä luottaa verkkosivulla esitettyyn kumpaankaan versioon.Mikään tässä esitetty luku ei kerro, kuinka paljon kiinteistö todennäköisesti tuottaa. Siihen vastataan tuottoja käsittelevässä oppaassa, ja verokantaa sovelletaan todelliseen lopputulokseen, ei ennusteeseen.
Usein kysyttyä vuokratulojen verotuksesta
- Sovelletaanko 19 %:n verokantaa automaattisesti, kun olen EU:n kansalainen?
- Ei, se riippuu verotuksellisesta asuinpaikasta, ei kansalaisuudesta. Tšekin kansalainen, josta on tullut verotuksellisesti EU:n ulkopuolella asuva, kuuluisi 24 prosentin verokantaan. Sama pätee myös toisinpäin. Olennaista on se, missä olette verotuksellisesti asuva sinä vuonna, jona tulot syntyvät.
- Kuinka usein Modelo 210 ilmoitetaan?
- Neljännesvuosittain niiltä ajanjaksoilta, jolloin kohde tuotti vuokratuloja. Lisäksi kerran vuodessa niiden ajanjaksojen laskennallisista tuloista, jolloin se ei tuottanut vuokratuloja. Jos kohde on vuokrattuna osan vuodesta ja tyhjillään loppuvuoden, samana verovuonna tarvitaan molemmat ilmoitustyypit.
- Muuttaako kohteen lyhytaikainen vuokraus pitkäaikaisen vuokrauksen sijaan verokantaa?
- Ei. IRNR-verokanta ja vähennyssäännöt riippuvat verotuksellisesta asuinpaikastanne, eivät siitä, onko vuokraus VUT-rekisteröity lyhytaikainen vuokraus vai LAU:n mukainen pitkäaikainen vuokrasopimus. Näiden kahden välillä muuttuu se, syntyykö tuloja ja miten ne syntyvät, ei se, miten niitä verotetaan niiden syntymisen jälkeen.
- Voiko Arevont jättää Modelo 210 puolestani?
- Ei, emme ole veroneuvonantajia emmekä tee veroilmoituksia. Tavallisesti suosittelemaamme lakitoimistoon kuuluva oikeudellinen tarkastuspalvelu hoitaa vuosittaiset ulkomailla asuvien henkilöiden ja vuokratulojen ilmoitukset osana jatkuvaa toimeksiantoa. Jos kohde kuuluu vuokraushallintapalvelumme piiriin, saatte kuukausittaiset luvut muodossa, jonka voitte toimittaa ilmoituksen tekijälle.
