Kiinteistön ostaminen yhtiön kautta: milloin se on järkevää
30 sekunnissa
Lähes jokaiselle yhden loma-asunnon ostajalle vastaus on ei. Yhtiö tuo mukanaan vuosittaiset ilmoitukset, verottaa omaa käyttöänne ja tekee myymisestä monimutkaisempaa. Se ei myöskään alenna ostoveroa yhdelläkään eurolla.
Kuinka monta espanjalaista kiinteistöä, ja onko taustalla oikea liiketoiminta?
- Yksi lomakotiOsta henkilökohtaisesti. Tämä on lähes jokaiselle ostajalle selkeä ja tavanomainen vastaus.
- Useita kiinteistöjä kaupallisesti vuokrattuna todellisena liiketoimintanaYhtiö voi olla järkevä ratkaisu. Hanki riippumatonta veroneuvontaa ennen yhtiön perustamista omien lukujesi perusteella.
Onko yhtiö yleensä järkevä yhden lomakodin tapauksessa?
Ei, ja tämä kannattaa sanoa suoraan sen sijaan, että asia esitettäisiin neutraalina valintana kahden yhtä hyvän vaihtoehdon välillä. Jos ostat yhden kiinteistön omaan ja perheesi käyttöön, henkilökohtainen omistus on lähes aina yksinkertaisempi, edullisempi ylläpitää ja edullisempi myydä. Kaikki todelliset edut, joita yhtiö tarjoaa, liittyvät erilaiseen tilanteeseen kuin sinun tilanteesi.Tämä kysymys esitetään jatkuvasti, yleensä tšekkiläisen oletuksen pohjalta: yhtiö voi suojata verotukselta samalla tavalla kuin se joskus tekee kotimaassa. Espanjassa se tekee yhden lomakodin tapauksessa yleensä päinvastoin. Maksat saman hankintaveron, ylimääräisen veron kiinteistön omaasta käytöstäsi sekä joukon vuosittaisia ilmoituksia, joita yksityishenkilön ei tarvitse koskaan ajatella.
Mitä oletetaanMillainen verotus todella on
- Yhtiö pienentää kiinteistön oston yhteydessä maksettavaa veroa
- Ei pienennä. ITP tai IVA sekä AJD eli kertaluonteinen hankintavero lasketaan samalla tavalla riippumatta siitä, onko ostaja yksityishenkilö vai yhtiö.
- Yhtiö estää kiinteistön laskemisen henkilökohtaiseksi varallisuudeksi
- Osakkeet itsessään ovat edelleen omistamaasi varallisuutta, jonka arvo määritetään yhtiön oman taseen perusteella, ja ne lasketaan edelleen mukaan varallisuusverotuksessa. Lisätietoja mekanismista on erillisessä varallisuusvero-oppaassa.
- Kiinteistön käyttäminen itse oman yhtiön kautta on veroneutraali järjestely
- Yleensä ei ole. Jos yhtiö omistaa kiinteistön ja sinä tai perheesi käytätte sitä henkilökohtaisesti, järjestelyä käsitellään ikään kuin yhtiö vuokraisi sen sinulle markkinahintaan, ja näin laskennallinen vuokratulo on veronalaista.
Milloin yhtiö on kustannustensa arvoinen?
Todellisia tapauksia on neljä, ja niitä yhdistää yksi asia: yksikään niistä ei koske yhtä lomakotia. Yhtiö lisää todellista hallinnollista ja taloudellista taakkaa, ja tämä taakka maksaa itsensä takaisin vain silloin, kun hallinnoitavaa on riittävästi sen perustelemiseksi. Alla mainitut sukupolvenvaihdos- ja vastuutapaukset tuodaan esiin todellisina harkintaperusteina, mutta niitä ei käsitellä lukujen avulla, koska todellinen mekanismi riippuu rajat ylittävistä verosopimuksista ja olosuhteista, joita mikään yleinen sääntö ei voi ratkaista.
- Todellinen salkku, ei yksi kiinteistöSijoittajalla, jolla on useita Espanjassa sijaitsevia vuokrattavia kiinteistöjä yhden lomakodin sijaan, on enemmän todellisia perusteita käyttää yhtiörakennetta: yhteinen hallinto, yksi kaikkia omaisuuseriä koskeva kirjanpito sekä rakenne, jonka avulla rahoitusta voidaan hankkia koko salkkua vastaan.
- Sukupolvenvaihdoksen suunnittelu asianmukaisestiYhtiön osakkeiden siirtäminen perheessä seuraavalle sukupolvelle voi joissakin tapauksissa olla yksinkertaisempaa kuin suoraan omistetun kiinteistön siirtäminen. Tämä riippuu kuitenkin täysin Espanjan ja kotimaasi välisestä, juuri kyseistä sukupolvenvaihdosta ja perintöä koskevasta verosopimuksesta, joten asiasta on keskusteltava molempien maiden erityisasiantuntijan kanssa.
- Olemassa oleva liiketoiminta, joka tarvitsee jo Espanjan toimipisteenYhtiö, joka harjoittaa Espanjassa aidosti liiketoimintaa, esimerkiksi pyörittää vuokraustoimintaa todellisena pääasiallisena toimintanaan yhden omaisuuserän pelkän omistamisen sijaan, on verotuksellisesti eri asemassa kuin pöytälaatikkoyhtiö, joka on perustettu vain yhden lomahuoneiston omistamista varten.
- Vastuun eriyttäminen riskialttiimpaa vuokraustoimintaa vartenKun kiinteistöä vuokrataan kaupallisesti laajassa mittakaavassa ja toimintaan liittyy todellisia operatiivisia riskejä, jotkut omistajat harkitsevat yhtiörakennetta vastuusyistä. Tämä on todellinen harkintaperuste. Hallinnollisia kustannuksia on kuitenkin verrattava rehellisesti riskiin, jonka hyvä vakuutus saattaa jo kattaa edullisemmin.
Huomaa, mitä tästä luettelosta puuttuu: yhden huoneiston ostaminen perheen lomia ja satunnaista vuokraamista varten. Tämä on tavanomainen tapaus, johon usein liitetään tarpeeton yhtiörakenne, vaikka niin ei pitäisi tehdä.
Mitä on ilmoitettava ja milloin, kun yhtiö omistaa kiinteistön?
Kolme toistuvaa ilmoitusta, jotka kaikki tehdään samaan aikaan vuodesta. Sen jälkeen kun Real Decreto 609/2023 loi kansallisen Registro de Titularidades Reales -rekisterin, jokaisen espanjalaisen yhtiön on ilmoitettava tosiasiallinen omistajansa eli luonnollinen henkilö, joka viime kädessä omistaa yhtiön tai käyttää siinä määräysvaltaa. Tämä tehdään kahdesti: ensin itse perustamisasiakirjassa ja uudelleen vuosittain toimitettavien tilinpäätösten liitteenä Registro Mercantil -kaupparekisteriin. Kyse on kansallisesta vaatimuksesta, joka ei koske erityisesti kiinteistöjä, ja sitä sovelletaan riippumatta siitä, onko yhtiö toimimaton vai harjoittaako se aktiivisesti liiketoimintaa.Lisäksi yhtiön on toimitettava vuosittainen Impuesto sobre Sociedades -veroilmoitus kansalliselle verohallinnolle AEAT:lle. Velvollisuus koskee myös vuotta, jonka aikana ei ole lainkaan toimintaa, jolloin kyse on nollailmoituksesta. Ilmoituksen laiminlyönti ei ole turvallinen vaihtoehto. Seuraamukset kasvavat, mitä kauemmin vaadittu ilmoitus puuttuu. Sama sääntö koskee yksityishenkilön omaa vuosittaista ilmoitusta, kuten tämän sivuston ulkomailla asuvien verotusta käsittelevässä oppaassa kuvataan.
| tam | hel | maa | huh | toukokuu | kes | hei | elo | syy | lok | mar | jou | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yhteisöveroilmoitus (Impuesto sobre Sociedades) | hei | |||||||||||
| Registro Mercantiliin toimitettava vuosittainen tilinpäätös | hei | |||||||||||
| Tosiasiallista omistajuutta koskeva ilmoitus (tosiasiallinen omistus) | hei |
- Yhteisöveroilmoitus (Impuesto sobre Sociedades)
- Eräpäivä on 25. heinäkuuta kalenterivuotta noudattavalla yhtiöllä. Poikkeava tilikausi siirtää päivämäärää, joten vahvista oma määräpäiväsi kirjanpitäjäsi kanssa.
- Registro Mercantiliin toimitettava vuosittainen tilinpäätös
- Ilmoitetaan veroilmoituksen yhteydessä tai pian sen jälkeen.
- Tosiasiallista omistajuutta koskeva ilmoitus (tosiasiallinen omistus)
- Liitetään vuositilinpäätöksen ilmoitukseen ja lisäksi uudelleen perustamisen yhteydessä, jos se osuu samalle vuodelle.
Kunkin johtajan NIE-tunnuksen ja yhtiön oman espanjalaisen veronumeron hankkiminen kuntoon ennen perustamista sen sijaan, että puute havaittaisiin notaarin luona, kuuluu juuri Arevont tarjoamaan NIE- ja hallintopalveluun tällaisen oston yhteydessä.
Mitä yhtiön ylläpito maksaa itse hankinnan lisäksi?
Noin 500 - 1 000 € vuodessa pelkästään passiivisen yhtiön hallinnosta, minkä lisäksi tulee henkilökohtaisesti ostamiseen verrattava hankintavero. Passiivinen yhtiö, joka omistaa kiinteistön eikä tee muuta, tarvitsee silti asianmukaisen kirjanpidon, vuosittaisen yhteisöveroilmoituksen ja rekisteriin talletettavat vuositilinpäätökset. Tämä on todellinen, toistuva kustannus, jolle ei ole henkilökohtaisesti omistetussa kiinteistössä vastaavaa vastinetta tavanomaisten vuosittaisten omistuskulujen lisäksi.Kiinteistörekisteriarvosta perittävä 3 %:n vuosimaksu on ainoa luku, jonka suhteen kannattaa olla täsmällinen, koska se pelottaa useampia ostajia kuin pitäisi. Sitä sovelletaan vain yhtiöön, jonka kotipaikka on Espanjan yhteistyöhaluttomaksi määrittelemässä valtiossa, jota aiemmin kutsuttiin veroparatiisiksi. Tšekki eikä Puola kuulu tähän luetteloon, joten tavanomaisesti perustettu tšekkiläinen tai puolalainen yhtiö tai tšekkiläisen tai puolalaisen osakkeenomistajan omistama espanjalainen SL ei laukaise sitä. Tämä on syytä todeta selkeästi, koska pelko siitä on yleinen ja tämän sivuston kohderyhmään kuuluvien ostajien todellinen riski on käytännössä nolla.
| Ostovero (ITP tai IVA sekä AJD)Sama kuin yksityisostossa | Ei säästöä |
|---|---|
| Passiivisen yhtiön vuosihallintoKirjanpito, veroilmoitus, rekisteröinti | 500 - 1 000 € |
| 3 %:n erityismaksu kiinteistörekisteriarvostaVain yhteistyöhaluttomat lainkäyttöalueet, ei Tšekki tai Puola | Ei sovelleta |
| 25 %:n yhteisövero vuokratuloistaVertaa saman tulon henkilökohtaiseen ulkomailla asuvan verovelvollisen verokantaasi | Riippuu vuokrasta |
| Omistus henkilökohtaisestiEi yhtiörakennetta | 0 €, ei lisärakennetta |
Voisiko tšekkiläinen tai puolalainen yhtiö toimia espanjalaisen SL-yhtiön perustamisen sijaan?Ulkomainen yhtiö voi omistaa Espanjassa sijaitsevan kiinteistön, eikä tähän liity kansalaisuusrajoitusta. Käytännössä useimmat ostajat, jotka todella tarvitsevat yhtiörakenteen, käyttävät espanjalaista SL-yhtiötä, koska espanjalaiset pankit, notaarit ja rekisteri on järjestetty käsittelemään sitä päivittäisessä toiminnassa. Ulkomainen yhtiö tuo kaiken edellä kuvatun lisäksi oman ylimääräisen rajat ylittävää raportointia koskevan kerroksensa. Se, mikä vaihtoehto on juuri Teidän tilanteessanne yksinkertaisempi, on kysymys asianajajalle, joka työskentelee molempien lainkäyttöalueiden parissa.
Mitä on varmistettava ennen yhtiörakenteen valintaa
Tämä on rehellinen tarkistuslista, ei kummankaan vaihtoehdon myyntipuhe. Useimmat sitä lukevat ostajat toteavat, ettei mikään näistä koske heitä, ja ostavat henkilökohtaisesti.- Onko tämä todella yksi kiinteistö henkilökohtaiseen ja perheen käyttöön?Jos on, kyseessä on tavanomainen tilanne, ja edellä esitetty rehellinen vastaus pätee: ostakaa henkilökohtaisesti. Se ei tarkoita, että yhtiö olisi laiton tai epätavallinen, vaan ainoastaan sitä, että se lisää kustannuksia ilman vastaavaa hyötyä tässä tilanteessa.
- Omistatteko jo useita Espanjassa sijaitsevia kiinteistöjä tai aiotteko omistaa niitä?Salkun tapauksessa yhtiön hallinnollisille kustannuksille on enemmän hyötyä niiden kattamiseksi. Se ei silloinkaan automaattisesti tarkoita, että yhtiö olisi oikea ratkaisu. Laskelma on silti tehtävä.
- Onko sukupolvien välinen perinnönjako todellinen ja lähiajan huolenaihe?Tämä on ainoa tilanne, jossa rakenne voi aidosti auttaa, mutta vain asianmukaisen rajat ylittävän neuvonnan avulla. Se ei tarkoita, että mikä tahansa rakenne toimisi samalla tavalla Tšekin tai Puolan perintösäännösten mukaan. Tämä on tarkistettava erikseen.
- Sijaitseeko kiinteistö maassa, joka kuuluu Espanjan yhteistyöhaluttomien lainkäyttöalueiden luetteloon?Tämä on ainoa tilanne, jossa 3 %:n vuosimaksua ylipäätään sovelletaan. Tavanomaisesti perustetun tšekkiläisen tai puolalaisen yhtiön tapauksessa vastaus on ei, eikä tätä erää yksinkertaisesti sovelleta Teihin.
Henkilökohtaisesti tai yhtiön kautta
Sama kiinteistö kahdella tavalla omistettuna. Yhden loma-asunnon tapauksessa oikeanpuoleinen sarake on tavanomainen vastaus.| Yhtiön kautta | Henkilökohtaisesti | |
|---|---|---|
| Kaupan loppuunsaattamisen vero | Sama: ITP tai IVA sekä AJD, laskettuna samalla tavalla. | Sama: henkilökohtainen ostaminen ei myöskään tuo säästöä. |
| Kiinteistön käyttäminen itse | Voi aiheuttaa laskennallisen markkinavuokran, joka verotetaan yhtiön tulona. | Tällaista ongelmaa ei ole: omistatte ja käytätte yksinkertaisesti omaa kiinteistöänne. |
| Kiinteistön lisäksi tehtävät vuosittaiset ilmoitukset | Yhtiöveron ilmoitus joka vuosi myös toiminnan ollessa nolla, sekä vuositilinpäätös ja tosiasiallisten edunsaajien ilmoittaminen. | Tavanomainen vuosittainen ulkomailla asuvan ilmoitus, jota tämän sivuston vero-oppaat jo käsittelevät, eikä mitään muuta. |
| Kiinteistön ulkopuoliset juoksevat kulut | Noin 500 - 1 000 € vuodessa passiivisen yhtiön perushallinnosta. | Ei mitään kiinteistön omistamisesta aiheutuvien omien kulujen lisäksi. |
| Myyminen myöhemmin | Voitte joko myydä kiinteistön yhtiöstä tai myydä itse osakkeet. Jälkimmäinen vaihtoehto on huomattavasti monimutkaisempi kauppa, joka edellyttää molemmilta osapuolilta veroasiantuntijan neuvoja. | Tavanomainen kiinteistökauppa, jonka tämän sivuston myyntiä ja kaupasta irtautumisen kuluja käsittelevä opas jo kuvaa. |
| Varallisuusverotus | Osakkeet lasketaan edelleen mukaan, ja niiden arvo määritetään yhtiön taseen perusteella. | Kiinteistö itsessään lasketaan mukaan. Varmistakaa varallisuusvero-oppaasta, keitä vero todella koskee. |
Mihin yleinen sääntö antaa vastauksen ja mihin vain omat lukunne voivat
Yhteisöverokanta (25 %) ja tosiasiallisen edunsaajan ilmoittamista koskeva vaatimus ovat vakiintuneita sääntöjä, jotka on luettu alkuperäisestä lähteestä. Myös 3 %:n erityismaksu ja sen soveltamisala yhteistyöhaluttomiin lainkäyttöalueisiin on luettu alkuperäisestä lähteestä (Ley IRNR, 40-45 artikla). Suora johtopäätös siitä, ettei sitä sovelleta tavanomaisesti perustettuun tšekkiläiseen tai puolalaiseen yhtiöön, seuraa tästä soveltamisalasta. Noin 500 - 1 000 €:n vuotuinen käyttökulu on kahdesta lähteestä tarkistettu markkina-arvio, ei virallisesti julkaistu luku. Todelliset tarjoukset vaihtelevat palveluntarjoajan mukaan.Mikään yleinen sääntö ei ratkaise, säästääkö yhtiö rahaa juuri teidän tapauksessanne. Se riippuu siitä, vuokraatteko kiinteistöä lainkaan, millä vuokralla vuokraatte, omasta verotuksellisesta asemastanne kotimaassa sekä rajat ylittävään perintöön ja verosopimuksiin liittyvistä kysymyksistä, joihin voi todella vastata vain molempien lainkäyttöalueiden parissa työskentelevä veroasiantuntija. Tavanomaisessa tapauksessa, jossa on yksi kiinteistö, jota käytetään itse ja vuokrataan toisinaan, rehellinen lähtöoletus on, ettei järjestely säästä rahaa. Yhtiörakenteen on perusteltava omat kustannuksensa.Kukaan täällä ei tee edellä kuvattua laskelmaa. Arevontin oikeudellinen koordinointi tuo mukaan riippumattoman neuvonantajan ennen kuin sitoudutte varauskäsirahaan. Näin näin tärkeä päätös tehdään todellisten lukujen eikä tänne vahingossa päätyneen tšekkiläisen oletuksen perusteella.
Usein kysyttyä yhtiön kautta ostamisesta
- Olenko huolissani 3 %:n verosta turhaan?
- Tavanomaisesti perustetun tšekkiläisen tai puolalaisen yhtiön tapauksessa lähes varmasti kyllä. 3 %:n vuosimaksua sovelletaan vain yhtiöön, jonka kotipaikka on Espanjan yhteistyöhaluttomaksi määrittelemässä valtiossa, eikä Tšekki eikä Puola kuulu tähän luetteloon. Se on yksi tämän aiheen yleisimmistä aiheettomista peloista.
- Voinko myydä yhtiön osakkeet kiinteistön myymisen sijaan?
- Kyllä, ja ostajat järjestävät toisinaan kaupan tällä tavalla muuttaakseen sitä, miten kauppaa verotetaan. Kyseessä on huomattavasti monimutkaisempi kauppa kuin tavanomainen kiinteistökauppa. Se edellyttää veroasiantuntijan neuvoja sekä myyjän että ostajan puolella. Ostajan kannattaa suhtautua varovasti osakekaupan hyväksymiseen kiinteistökaupan sijaan ilman, että hän ymmärtää tarkasti, mitä vastuita osakkeisiin liittyy.
- Välttääkö kiinteistön omistaminen yhtiön kautta Espanjan varallisuusveron?
- Ei. Osakkeet itsessään ovat henkilökohtaisesti omistamanne varallisuuserä, jonka arvo määritetään yhtiön oman taseen perusteella, ja ne lasketaan mukaan samalla tavalla kuin suoraan omistettu kiinteistö. Varmistakaa varallisuusvero-oppaasta, keitä vero todella koskee. Useimmille tavanomaisille ostajille vastaus on ei kukaan, riippumatta siitä, käytetäänkö yhtiötä vai ei.
- Mitä tapahtuu vuokrasuhteen vähimmäiskestolle, jos yhtiö vuokraa kiinteistöä pitkäaikaisesti?
- Se muuttuu. Yhtiövuokranantajan vähimmäisvuokra-aika Espanjan vuokralainsäädännön mukaan on 7 vuotta, kun yksityinen vuokranantaja tarjoaa 5 vuotta. Vuokrattua kiinteistöä käsittelevä opas selostaa tämän kokonaisuudessaan. Kyseessä on todellinen ja konkreettinen seuraus, joka kannattaa tuntea ennen kuin päätätte, miten pitkäaikaiseen vuokraukseen suunniteltu kiinteistö omistetaan.
